房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲

1、房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择东南大学土木工程学院建设与房地产系 黄有亮关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（央行2003年6月121号文件） 对于房地产开发商的有关规定：对于个人房贷的有关规定：1 投资费用的组成及估算1.1 开发成本1.1.1 土地使用权出让金1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）1.1.3 前期工程费(1)项目可行性研究费(2)规划设计费(3)地质勘察测绘费(4)场地准备费(5)筹建开办费1.1.4 建安工程费(1)土建工程费(2)设备及安装工程费 1.1.5 基础设施费1.1.6 公共配套设施费1.1.7 不可预见费1.1.8 开发期间税费1) 土地使

2、用税2) 城市（红线外）配套设施建设费（市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费），按建筑面积征收3) 供电增容费（用电权费、供电贴费）4) 绿化建设费1.1.9 其他费用1.2 开发费用1.2.1管理费用1.2.2销售费用1.2.3财务费用2 投资资金使用计划的编制2.1 编制投资资金使用计划的依据2.2 资金使用计划表的形式2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本知识3.1 资金投入方式与来源渠道3.2 项目的融资组织形式3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资3.3 资本金筹集(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4 负债融资(1)商业

3、银行贷款u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分(2)非银行房地产金融机构3.5 信用保证措施3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物(1)抵押贷款（2）质押贷款3.7 筹(融）资方案分析3.7.1 资金（融资）成本分析3.7.2 融资结构分析3.7.3 融资风险分析3.7.4 资金来源计划表4 融资操作实务4.1 短期资金筹措(1)商业信用(2)商业票据本票与汇票(3)短期贷款4.2 中长期资金筹措（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开

4、发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款4.3 开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地（1）资金投入量（2）资金来源4.3.2 规划设计和场地准备（1）资金需求（2）资金来源4.3.3 0以下工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.4 主体结构工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.5 多层主体封顶（高层主体2/3)（1）资金需求（2）资金来源4.4 资金回笼与资金管理4.4.1 资金回笼4.4.2 资金运作管理4.4.3 资金运作实战技巧（1）资金运作及风险回避(2) 资金投入与回笼技巧 u短线投资的资金投入与回笼技巧v长线投资的资金投入与回笼技巧5 融资现状与出路现阶段融资方式:（1）自有资金+信托计划（2）股权融资+银行贷款（3）自有资金+房地产投资基金（4）买壳上市、借壳上市（5）企业债券（6）企业之间的