XX公馆阶段销售总结

1、玺萌公馆阶段销售总结,目录,宏观调控,引导需求,抵制过旺需求,同时政府调控思路发生转变：从调控房价向调控住宅供应结构过度。,调控思路,住宅供应结构,房 价,9月27日，央行对房地产信贷政策进行调整，将第二套住房房贷首付比例提高至四成以及提高利率,首付提高北京退房人增多,抑制投资型购房需求,各大银行推出二套房贷细则,信贷政策的调整，可能会使地产开发周期更长，导致供给进一步减少，刺激房价继续上扬,短期：挤压需求泡沫,长期：降低银行贷款风险,金融,新房贷政策影响,金融,央行三季度货币政策执行报告中预测，2007年中国GDP增长超过11%，全国居民消费价格(CPI)将达4.5%左右。,住房抵押消费贷款

2、增长快，违约风险已有抬头趋势。 贸易顺差扩大，居民消费价格持续上涨，通货膨胀风险加大,9月中旬到10月中旬，一手房、二手房成交量都出现了大幅下降，降幅达到了70%，倒退到了10年前市场刚起步时成交量,月份北京新建商品住宅销量比9月份下降了20%左右，而二手房与9月份持平，但与往年同期交易量10以上的增长相比，交易量其实是在下降。,玺萌北京2007,北京 降幅 20%,深圳 降幅 70% （倒退至1999年同期成交量）,广州 降幅 20%,成都 降幅 40%,房地产成交,新房成交量下降房价下降,今年10月份共签约4491套，同比减少1658套，降幅近3成；预期11月份可能比10月份更冷淡。,一手

3、房和二手房成交量均大幅下降。10月份成都楼市成交量比9月份下降了35.2%；同时，成都楼市10月二手房成交量也相比9月份下降了近40%。,成交量受新房贷政策影响下降，消费者持币等待楼市拐点，但房价仍处于上升渠道，成交量短时间下降并不说明房价下跌,前三季度北京市场总体市场,商品新开工面积下降20.7%,其中住宅下降17 商品现房销售面积下降30.6，其中住宅下降37.4 商品期房销售面积下降9%,其中住宅下降15.5% 房屋销售价格指数上涨1.6,与去年同期相比 销售面积下跌 但销售价格上涨,房地产开发投资增幅趋势图 单位：%,前三季度， 住宅完成投资630.5亿元， 比去年同期增长17.4%，

4、 比上半年增速提高7.9个百分点。 (来源：北京市统计局),商品住宅投资增幅回升，竞争压力加大,北京房地产前三季度销售状况,商品房期、现房销售面积 持续双降，降幅趋缓,北京2007年期房网上签约情况,北京2007年期房网上签约情况,期房中住宅与非住宅签约面积波动较大 但总签约面积在十月份略有回升,期房中住宅与非住宅签约套数波动较大 但总套数在十月份与九月份基本持平,北京2007年现房网上签约情况,北京2007年现房网上签约情况,现房中住宅签约套数在第三季度不断下降 但总套数在十月份与九月份基本持平,金九银十不明显 受政策影响购房人持观望态度,10月份期房日均销售情况,同去年10月份日均销售情况

5、相比 期房上涨,住宅日均销售量与去年同期相比套数减少12套，面积减少616平方米 与九月分相比销售套数增加14套，但面积却减少118平方米,10月份住宅日均销售情况,前三季度北京房地产价格情况,住宅期房均价 四环路以内为14744元/平方米 四至五环路为12655元/平方米 五至六环路为8529元/平方米 六环路以外为6079元/平方米,房屋销售价格涨幅进一步扩大,6079,10月开盘均价继续攀高,高价位产品入市多，低价位产品少 目前市场为高价位市场,10月入市产品类型分布,10月份共计56个项目开盘 普通住宅33个项目，其中29个老项目后期开盘 公寓虽然仅有19个项目开盘，但新增面积56.9

6、6万平方米，与普宅持平，5404套 本月形成普通住宅与公寓项目供应量上的齐头并进现象,北京商品住宅预售日均套数变化走势（单位：套天）,价格不断上涨，签约量不及去年 受政策影响的人们购房渐趋于理性化 开发商对市场仍持乐观态度,价格情况 12月价格上涨 35月份价格变化不大，但有小幅下降 5月份以来价格处于稳步上升的状态 销售情况 年初以来销售就一直处于不温不火的状态，变化幅度不大，且一直低于去年的日均销售量,出现销售大幅增加的局面微乎其微,未来市场将出现一定的 平缓期,CBD、朝青、望京, 成交量环比分别下降21%、15%、16%,受到第二套房贷新政影响较大的人群 购买两套以上住房的投资者比例大

7、,首次置业区域:的石景山、立水桥、刘家窑, 成交量环比涨幅分别为15%、20%、18%,首次置业的消费者 地铁5号线开通 房价相对较低 几乎不受房贷新政策的影响,投资客集中区域 成交跌10%-20%,首次置业区域 成交量涨8%-20%,置业区域变化,土地供应,土地供应量加大，偏向保障性住房、郊区趋势明显,二手房成交量上升,玺萌北京2007,成交量（套）,北京新房、二手房2007年第三季度成交量对比,二手房各类型购房人群占比情况,新建 商品房,二手房,新房市场萎缩，二手房市场膨胀,房源,第一次开盘推出房源,1#、2#、4#,销售,均价,18440元/平米,金额,签约金额,？,销售情况小结,销售情

8、况小结,总计多少套，销售多少套，剩余多少套，封存多少套，用饼图表示,用饼图表示，中广信和六部的签约套数比例，金额比例。,来电来客分析 得出什么结论 没有推广 没有客源 在没有推广的前提下 我们光消耗老客源 销售情况 并不是不理想,按照10：1的比例计算 现在的销售情况是什么,玺萌处于快速发展道路上 我们需要快速回款 那么如何实现快速回款 再次开盘 势必要进行推广活动 以保证我们快速回款的目的,玺萌北京2007,外因,政策调整,市场波动,购房心理变化,内因,现状分析,目前面临的问题,玺萌北京2007,不可控,不可控,可控,政策因素,市场因素,项目 本体因素,销售中遇到的问题,销售中遇到的问题,目

9、前项目尚未开盘，处于内部认购阶段，没有进行对外外推广，这导致了客源相对较少，目前我们的营销主要针对老客户资源，但从目前的销售情况来看，随着第一次开盘的结束，老客户资源已经消耗殆尽，销售速度逐渐趋缓。,销售中遇到的问题,虽然我们目前的价格调整符合整体市场的走势，但从目前的销售反应来看，客户一时无法接受过快的价格成长。所以我们亟需新客源来冲淡，价格成长带来的不利因素。,玺萌北京2007,项目营销思路,根据玺萌战略发展趋势，产业链的壮大和版图的扩张，必须依靠大资金量的支持。 快速营销，收回资金，使资金有效的滚动，成为本项目营销的关键；,如何解决目前问题？,Block Diagram,玺萌北京2007,Company name,营销渠道的整合,玺萌北京2007,找准关键点、快速调整策略,大营销 大组织：销售组织与广信会客户组织 大形象：适度增加媒体、报广投放；