双碑项目_物业发展建议改

1、双碑项目物业发展构想,重庆俊峰置业 2007-8,一、沙区市场研判 二、双碑市场及地块研究 三、项目定位 四、物业发展构想,沙区市场总括 经济持续高速增长； 房地产发展迅速； 住房刚性需求依然较大； 教育资源丰富，教育地产演绎纯粹； 高端市场空白，复合物业严重缺乏； 交通不便，基础设施建设不足，整体形象有待提高。,沙区市场研判,GDP发展速度较快、发展态势较好主要支撑,92,103,117.1,139,163.2,9.80%,12%,13%,18%,180 160 140 120 100 80 60 40 20 0,20.00% 18%18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 1

2、0.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,GDP总量 增幅,2001年 92 9.80%,2002年 103 12%,2003年 117.1 13%,2004年 139 18%,2005年 163.2 18%,沙区市场研判,根据沙坪坝区“一城三中心三基地”的城市空间布局要求，区域的开 发热点已经成外扩现状，磁器口双碑沿江片区正逐步走向成熟，外 延的高端产品也开始起步。,沙区市场研判,沙区房地产发展现状,房地产发展呈现明显板块分布； 教育与地产结合度高； 物业形态单一、档次普遍不高； 区域房地产发展热点由中心向四周扩散。,沙区市场研判,表：沙区主要板块情况,沙区市场

3、研判,表：沙区主要潜在供应项目,沙区市场研判,一、沙区市场研判 二、双碑市场及地块研究 二、项目定位 四、物业发展构想,双碑项目地块位于沙坪坝东部地区，属于井口镇、詹家溪街道行 政辖区范围，东至滨江路、南至规划的城市东西向道路、西以歌乐 山海拔300米等高线为界、北以规划的大竹林大桥及其连接道为界。,双碑市场及地块研究,双碑,区域位置,周边房地产发展现状,项目周边房地产市场方兴未艾，目前进入市场的项目较少，且档次 都不高。 随着特钢厂的破产以及嘉陵厂的搬迁，项目周边将有更多的地产用 地放出，市场将逐步活跃起来。,双碑市场及地块研究,表：周边在售项目情况,双碑市场及地块研究,周边以低价中小户型为

4、主，销售均价低于 3000元/，尚达不到区域市场均价水平。 周边项目档次较低，甚至连经济适用房都 为市场产品的主要供应源。 周边项目规模都较小，最大一个仅16万。,目前项目周边商品房住宅项目代表 作鼎盛时代，仅仅6.3万。,双碑市场及地块研究,沙区近期要推出的项目较多， 但本地块周边直接可竞争项目较 少，仅有银昌的阳光丽都项目近 期将启动。 即将开发项目中高档产品较少。 高层是区域的主要物业供应产 品，大环境竞争激烈，但小范围 竞争较为单一。,银昌阳光丽都效果图,双碑市场及地块研究,市场小结: 区域房地产发展的前景看好； 周边开发商均为缺乏实力的小开发商。 物业较为单一，高档复合物业的缺乏给本

5、项目带来足够的发展空间。,双碑市场及地块研究,针对双碑片区客户在本片区置业的意向度以及消费能力等情况，我 司采取抽样问卷形式，并结合在俊峰龙凤云洲项目中成交的双碑客户 进行分析。,双碑潜在客户摸底,双碑市场及地块研究,1、访问对象近期购买意愿,购房意愿比例 30% 70%,近期有购房意愿近期无购房意愿,本次调查样本共60个，其中，近期有购房意愿的有18人，占比例的 30%，另外70%的受访者暂无购房意愿。,双碑市场及地块研究,分析： 造成双碑嘉陵厂片区周围人群购买意愿不高的原因主要有以下几点： 嘉陵厂是一家老牌大型国有企业，该厂近年来效益一般，年轻员工收入较 低，购买力不足，老员工由于享受了早

6、期的福利分房和集资建房政策的缘 故，大多都拥有12套成套住宅； 嘉陵厂近段时间最后一次搞的职工集资建房，满足了部分职工人群的住房需 求，这也是导致该厂职工近期购买意愿不高的一个因素； 嘉陵厂将整体搬迁至井口工业园，现厂区所在位置土地将大部分用于房地产 开发，不排除嘉陵集团下属地产公司开发的可能，导致部分职工对此存在一 定的观望。,双碑市场及地块研究,2、购房区域选择分析,近期有购房意愿的受访者中，有61 的人表示在有合适选择的情况下愿意在 双碑片区购房，有39 的人不愿在双碑置业。 受访者多次提到价格低这一购房前提，由此可见，周围原住民对双碑片区的 认可度较高，但对价格相当敏感。,购房区域选择

7、比例 39% 61%,愿意在双碑购房不愿意在双碑购房,双碑市场及地块研究,3、年龄段分析,年龄分布 0% 27% 0% 73%,2030岁3040岁4050岁50岁以上,近期在双碑有购房意愿的受访者 中，2030岁这一年龄段的比例高 达73%，4050岁的人群有27%。,分析：2030岁这一年龄段的人群， 由于没有享受到早期福利分房政策， 也没有达到购买集资房的资格，所以 这一部分人群的购房意愿较强。而高 年龄段的购房需求主要源于继续改善 居住环境。,双碑市场及地块研究,建筑形态比例,46%,45%,9%,0%,多层小高层高层花园洋房别墅,4、购买需求分析 建筑形态需求分析 受访者对建筑形态的

8、需求分布较明显，以多层和小高层为主，前者占到了46 的比例，后者也占了45 ，高层仅仅有1 的比例。,双碑市场及地块研究,户型需求分析,户型需求比例,73%,27%,0%,一房（含单间配套）二房三房四房,受访者对户型的需求比较集 中，主要集中在二房和三房， 前者达到了73 ，后者占了27 的比例。,双碑市场及地块研究,5、购房主要影响因素分析,购房主要因素,11,1,4,2,3,0,1,0,0,12 10 8 6 4 2 0,价格,开发商品牌,地段,交通,户型,景观,小区配套,物业管理,小区规模,系列1,由于在双碑有购房意愿的受访者中，年轻人居多，结合这一人群收入不高，承受 力有限的特点，共有

9、11人次在购房看中因素中选择了价格因素，看中地段、户型、 交通因素分别由4人次、3人次、2人次。,双碑市场及地块研究,6、购房目的分析,购房目的比例,64%,18%,18%,0%,作为家庭长期住所过渡居所为子女/父母购买投资,在双碑有购房意愿的受访者中，有64 的人群表示将把其作为家庭长期住所，另 各有18 的人群购房目的是为子女、父母买房和作为过渡房使用，而目前双碑片 区住宅的投资环境较差，选择进行纯粹投资的很少。,双碑市场及地块研究,7、双碑前景信心度分析,0% 45% 55%,有信心没信心不确定,在“双碑区域建设景观广场和 大型商业”的假设前提下，在 双碑有购房意愿的人群中，有 55 的

10、人对双碑成为沙区又一 核心商圈表示没有信心，其余 45 的受访者表示对这一结果 不确定。,双碑市场及地块研究,8、峻峰龙凤云洲成交客户中双碑片区客户分析 年龄段分析,年龄段分析,1, 33,% 10% 10, 34% 7, 23% 9, 30%,小于25岁25-30岁31-35岁36-40岁40岁以上,双碑市场及地块研究,分析：40岁以上的客户占成交客户量绝对优势比例，占总量的34 ，其次为 35-40岁的客户，占总量的30 ，这与在双碑调研过程中一些信息相吻合，即 老职工普遍有较强的购买力，而年轻职工由于工资低，普遍存在置业压力。,双碑市场及地块研究,2 2 - 2 5 万,4 3 %,2

11、5 - 3 0 万 1 3 %,3 0 - 3 5 万 3 7 %,3 5 万以上 7 %,成交总价分析,双碑市场及地块研究,分析：成交客户中，总价在22-25万间的住宅成交量最高，占到总成交量的 43 ，总价25-30万元的成交量最低，分析其原因并不是价格因素造成，因为 总价30-35万的仍占有37 的高成交比例，这与其价格区间对应的房型面积有 关。,双碑市场及地块研究,成交的面积区间70-80、90-100 的占有比例最高，其次为60-70的 小户型住宅，甚至100以上的也占 有较高比例，这反映出双碑片区客 户在置业时对实用两房和三房较为 热衷，体现出较强的务实性。,成交面积段分析,系列1

12、,双碑市场及地块研究,结论： 本次调查时间为周二，相当部分有购买能力的潜在消费者都处于工作 状态，使得本次随机抽样的代表性有一定局限，并不能完全代表本片 区的真实购房意愿，只能用于参考。 嘉陵厂老员工由于享受了早期的福利分房和近期集资建房政策的缘 故，直接导致了该部分人群购房意愿不高。 年轻员工由于未能享受到集资房的政策加之目前居住环境的不佳，故 表现出了较强的购房意愿，但此类人群收入较低，暂时来看购买能力 有限，价格将成为其置业行为的关键因素。 嘉陵厂现在生产用地将来的房地产开发也是影响消费者购房选择的一 个因素。,双碑市场及地块研究,从俊峰龙凤云洲累计成交数据看，双碑片区人群购买能力不弱，

13、 从实际情况上看本地购买、和购买高层的意愿不强主要源于双碑 片区缺乏有档次有品质的高档楼盘，导致有高端消费的客户要不 安于现状要不外流其他区域购房； 调查还反映出该片区有需求人群中，年轻人购房的刚性需求较 大，中老年有购房需要的则是以改善居住环境提升居住品质的换 房为主。,双碑市场及地块研究,地块研究,双碑市场及地块研究,本 项 目,项目地块形状,双碑市场及地块研究,1、项目景观：主要景观为歌乐山自然资源景观,山景,双碑市场及地块研究,2、生活配套,金融配套,教 育 配 套,商 业 配 套,双碑市场及地块研究,项目周边配套只能满足基本生活所需，但休闲娱乐设施缺乏，且形 象档次较低，未来休闲娱乐

14、层次的提升主要依赖于自身项目的建 设，因此本项目在规划中会着重考虑。,双碑市场及地块研究,3、项目地块SWOT分析 S优势 沙区未来的一个交通枢纽，伴随212国道杨双线的完工，地块周边 交通十分完备，离区域中心仅几分钟车程，交通通达全城； 地块周边区域将成为沙区政府重点打造的又一个居住片区，配套 将逐步完善； 项目地块的规模优势，可塑造性强；,双碑市场及地块研究,W劣势 项目周边物业形象较差； 地块形状过于狭长，高差偏大，不利产品打造； 临街面长，有效利用难道大； 背街面多为旧式厂区和老居住区，污染及噪音对物业档次的打造 影响较大；,双碑市场及地块研究,O机会 双碑大桥、双碑隧道及212国道的

15、修建，区域价值将迅速提升； 周边缺乏高档物业以及高档次的商业配套，项目选择进入的时机 好，提升空间大，并且有望成为区域的标杆项目； 双碑地区旧房改造拆迁范围大，潜在客户群广 直辖十年，新特区利好，带动整个重庆地产市场的发展，沙区至 渝中的轻轨开通后，也将极大拉近板块距离。,双碑市场及地块研究,T威胁 随着嘉陵厂的搬迁，区域将成为一个房地产的新兴聚集区， 后续跟进项目多； 周边特钢厂破产以及嘉陵厂搬迁后，地块辖区内的产业将向 井口工业园去迁移，潜在客户群将出现分流； 临近的杨公桥板块、大学城板块以及未来的北部新区大竹林 板块由于大量品牌开发商的进入，与本区域的竞争将非常大,双碑市场及地块研究,地块发展的机会点多于威胁点； 区域市场高档产品的稀缺性是本项目重要突破点。,双碑市场及地块研究,市场小结： 双碑整体房地产市场比较落后，但上升空间较大； 目前区域内房地