武汉IDC项目财务分析报告

1、泓域咨询/武汉IDC项目财务分析报告一、项目发展背景互联网数据中心（IDC）属于互联网基础设施范畴的一个细分领域，主要为大型互联网公司、云计算企业、金融机构等客户提供一个存放服务器的空间场所，包括必备的网络、电力、空调等基础设施，同时提供代维代管及其他增值服务，以获取空间租赁费和增值服务费。在中国互联网行业的高速发展下，中国的IDC市场规模增速远高于全球水平。据统计，2012-2016年，中国IDC市场规模保持持续增长趋势，但增速呈波动增长态势。2018年中国IDC市场继续保持高速增长，市场总规模为1277.2亿元人民币，同比增长35%。IDC市场持续受益于数据流量增长、利率下行带来的企业融资

2、成本改善、REITs属性带来的稳定现金流入，使板块具备持续的长线配置价值。美股市场，IDC板块估值相当于成长性仍有优势；国内市场，行业仍处于高成长阶段，在一线地区拥有丰富资源储备，或和云计算巨头深度绑定的第三方IDC企业是机构首选。伴随数据成为重要的基础性战略资源，我国大数据中心规模也在不断扩张。2019-2020年中国IDC产业发展研究报告预计，2020-2022年，我国大数据中心业务市场规模复合增长率为27.8%，2022年大数据中心规模将达3200亿元。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资11617.99(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金38

3、76.80万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资15494.79万元，其中：固定资产投资11617.99万元，占项目总投资的74.98%；流动资金3876.80万元，占项目总投资的25.02%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资4285.59万元，占项目总投资的27.66%；设备购置费4501.52万元，占项目总投资的29.05%；其它投资2830.88万元，占项目总投资的18.27%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=11617.99+3876.80=15494.79（万元）。三、资金筹措全部自筹。

4、四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷60.00%,计划收入17336.40万元，总成本14524.65万元，利润总额13092.83万元，净利润9819.62万元，增值税571.12万元，税金及附加224.40万元，所得税3273.21万元；第二年负荷75.00%,计划收入21670.50万元，总成本17325.30万元，利润总额16599.01万元，净利润12449.26万元，增值税713.89万元，税金及附加241.53万元，所得税4149.75万元；第三年生产负荷100%，计划收入28894.00万元，总成本21993.05万元，利润总额6900.95万元，净利润5

5、175.71万元，增值税951.86万元，税金及附加270.09万元，所得税1725.24万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入28894.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=951.86万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用21993.05万元，其中：可变成本18671.00万元，固定成本3322.05万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金

6、及附加270.09万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=6900.95（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=6900.9525.00%=1725.24（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=6900.95（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=6900.9525.00%=1725.24（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额6900.95万元，缴纳企业所得税1725.24万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利

7、润总额-企业所得税=6900.95-1725.24=5175.71（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=44.54%。（2）达产年投资利税率=52.42%。（3）达产年投资回报率=33.40%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入28894.00万元，总成本费用21993.05万元，税金及附加270.09万元，利润总额6900.95万元，企业所得税1725.24万元，税后净利润5175.71万元，年纳税总额2947.19万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=4.49年。本期工程项目全部投资回收期4.49年，小于行业基准

8、投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率44.54%，投资利税率52.42%，全部投资回报率33.40%，全部投资回收期4.49年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。七、市场预测分析IDC市场持续受益于数据流量增长、利率下行带来的企业融资成本改善、REITs属性带来的稳定现金流入，使板块具备持续的长线配置价值。美股市场，IDC板块估值相当于成长性仍有优势；国内市场，行业仍处于高成长阶段，在一线地区拥有丰富资源储备，或和云计算巨头深度绑定的第三方IDC企业是机构首选

9、。预计未来2年的全球和中国数据中心需求仍将保持约20%和30%的增速。过去10年，全球数据量CAGR近50%，过去5年仍保持26%的复合增速。同期数据流量亦保持高速增长。数据量增长驱动全球数据中心IDC需求维持在15%-20%，中国数据中心需求年增长超30%。疫情加速全球数字化进程，流媒体、电商、视频会议、远程办公等需求快速提升，且维持高位。此外，企业加速向云端迁移，2C和2B需求共同驱动数据中心需求增长。未来，在5G、AI、IoT等新技术&应用场景带动下，全球在线数据流量有望进入新一轮增长周期，驱动数据中心市场需求进一步超预期。第三方数据中心快速成长，一线地区IDC具有稀缺性。在全球市场上，

10、Equinix、DLR等第三方数据中心已成为主力供应商。由于IDC本身的高能耗属性，一线地区IDC资源具有稀缺性。亦有互联网、科技企业亦将部分IDC放置于二三线地区，以承载非核心业务冷数据的需求，形成阶梯型IDC资源分布结构。国内IDC企业面临的融资约束、融资成本等亦有望跟随持续改善。当前国内IDC企业综合融资成本（5%-8%）仍显著高于美股企业（3%-4%）。2020年以来，新基建、公募REITs试点等支持政策持续推出。未来，伴随国内市场利率下行，银行等传统信贷机构对IDC资产认可度的持续提升，资本市场对REITs资产的关注度提升，预计国内IDC企业面临的融资约束、融资成本等亦有望跟随持续改

11、善。持续具有较强融资能力和融资效率的公司有望受益。利率下行背景下，业绩稳健成长的IDC公司料仍有估值提升空间。数据中心因其重资产属性，及1-2年的投资建设周期，通常会出现盈利增长显著滞后于收入增长的情景。美国成熟IDC公司采用EV/EBITDA方法估值，以还原高额折旧摊销前的实际盈利能力。处于投资高峰（金麒麟分析师）期的IDC公司，可能还需要1-2年才能体现出EBITDA的成长，可以给予1-2年的盈利宽容度。目前国内IDC资产整体估值水平已和美股同类企业看齐。受益于当前美股IDC板块EV/EBITDA（2020E）在20-25X之间，对应成长性7%-13%，A股上市企业EV/EBITDA（20

12、20E）在24X-43X之间，对应成长性18%-44%。利率下行背景下，业绩稳健成长的IDC公司料仍有估值提升空间。伴随数据成为重要的基础性战略资源，我国大数据中心规模也在不断扩张。2020-2022年，我国大数据中心业务市场规模复合增长率为27.8%，2022年大数据中心规模将达3200亿元。面对巨型市场“蛋糕”，腾讯、阿里、快手等互联网巨头近期纷纷“壕掷”重金，加速大数据中心项目布局：在重庆，总投资45亿元的腾讯西部云计算大数据中心二期即将启动，建成后将具备20万台服务器的运算存储能力;在乌兰察布，投资将达百亿元的快手智能云大数据中心项目预计明年底上线，将以30万台服务器、60EB存储容量

13、的规模支撑快手未来几年的存储需求，存储量相当于300万个国家图书馆政策加持、大量资本“弹药”入局，大数据中心产业正在迎来发展新态势。大量资本进入，可直接夯实智慧城市、工业互联网等未来建设的数据价值挖掘基础，势必也将提高产业的社会关注度，激发市场活力，助力打造更丰富的应用场景和更完善的产业生态。事实上，推进大数据中心项目落地需要考量的要素有很多。对于大数据中心的大客户互联网公司来说，数据传输速度往往是考量大数据中心的核心要素之一，因此，在市场驱动下，大量大数据中心集中在数据传输速度较快的发达城市并不稀奇。而就各地政府公开的项目资料来看，“政策引导和市场驱动相结合，立足应用需求，兼顾能源、气候、自

14、然冷源、网络设施、能耗指标等要素和条件”已成为地方“上马”大数据中心的普遍共识。每一个大数据中心，从前期设计到建设技术攻关，再到后期运维，都是一项系统性工程。只有发挥好中央、地方、企业各自的作用，形成合力，才能有效支持大数据中心建设健康发展。八、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入5110.496813.986327.276083.9124335.662主营业务收入4583.416111.225674.705456.4421825.772.1IDC(A)1512.532016.701872.651800.637202.502.2IDC(B)1054.1

15、81405.581305.181254.985019.932.3IDC(C)779.181038.91964.70927.603710.382.4IDC(D)550.01733.35680.96654.772619.092.5IDC(E)366.67488.90453.98436.521746.062.6IDC(F)229.17305.56283.74272.821091.292.7IDC(.)91.67122.22113.49109.13436.523其他业务收入527.08702.77652.57627.472509.89上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元24335.66完成主

16、营业务收入万元21825.77主营业务收入占比89.69%营业收入增长率（同比）10.56%营业收入增长量（同比）万元2325.08利润总额万元7093.36利润总额增长率31.50%利润总额增长量万元1699.26净利润万元5320.02净利润增长率11.25%净利润增长量万元537.79投资利润率48.99%投资回报率36.74%财务内部收益率26.16%企业总资产万元28820.92流动资产总额占比万元26.91%流动资产总额万元7755.00资产负债率29.24%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米38966.1458.42亩1.1容积率1.421.2建筑系数62.7

17、9%1.3投资强度万元/亩198.871.4基底面积平方米24466.841.5总建筑面积平方米55331.921.6绿化面积平方米3069.53绿化率5.55%2总投资万元15494.792.1固定资产投资万元11617.992.1.1土建工程投资万元4285.592.1.1.1土建工程投资占比万元27.66%2.1.2设备投资万元4501.522.1.2.1设备投资占比29.05%2.1.3其它投资万元2830.882.1.3.1其它投资占比18.27%2.1.4固定资产投资占比74.98%2.2流动资金万元3876.802.2.1流动资金占比25.02%3收入万元28894.004总成本

18、万元21993.055利润总额万元6900.956净利润万元5175.717所得税万元1.428增值税万元951.869税金及附加万元270.0910纳税总额万元2947.1911利税总额万元8122.9012投资利润率44.54%13投资利税率52.42%14投资回报率33.40%15回收期年4.4916设备数量台（套）11217年用电量千瓦时1097871.4418年用水量立方米26267.1419总能耗吨标准煤137.1720节能率22.80%21节能量吨标准煤40.9722员工数量人559区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元158061.52同期产值万元133295.26同比

19、增长18.58%从业企业数量家955规上企业家33从业人数人47750前十位企业产值万元63907.12去年同期56320.72万元。1、xxx（集团）有限公司（AAA）万元15657.242、xxx科技公司万元14059.573、xxx科技发展公司万元8307.934、xxx有限公司万元7029.785、xxx（集团）有限公司万元4473.506、xxx科技发展公司万元4153.967、xxx科技发展公司万元319.548、xxx有限公司万元2620.199、xxx（集团）有限公司万元2492.3810、xxx科技发展公司万元1917.21区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加

20、值万元54943.101.1同期增加值万元47751.691.2增长率15.06%2行业净利润万元16444.512.12016年净利润万元14925.132.2增长率10.18%3行业纳税总额万元31212.423.12016纳税总额万元28018.333.2增长率11.40%42017完成投资万元61681.234.12016行业投资万元15.21%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值185636.35210950.40239716.362利润总额47178.2553611.6560922.333净利润18212.2420695.7323517.87

21、4纳税总额13553.1115401.2617501.435工业增加值63206.9271826.0481620.506产业贡献率14.00%18.00%19.53%7企业数量114613981789土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程17298.0617298.0644105.7344105.733757.701.1主要生产车间10378.8410378.8426463.4426463.442329.771.2辅助生产车间5535.385535.3814113.8314113.831202.461.3其他生产车间1383.841

22、383.842558.132558.13225.462仓储工程3670.033670.037297.027297.02452.142.1成品贮存917.51917.511824.261824.26113.032.2原料仓储1908.421908.423794.453794.45235.112.3辅助材料仓库844.11844.111678.311678.31103.993供配电工程195.73195.73195.73195.7313.643.1供配电室195.73195.73195.73195.7313.644给排水工程225.09225.09225.09225.0912.204.1给排水22

23、5.09225.09225.09225.0912.205服务性工程2324.352324.352324.352324.35144.025.1办公用房1257.841257.841257.841257.8470.295.2生活服务1066.511066.511066.511066.5164.326消防及环保工程655.71655.71655.71655.7145.716.1消防环保工程655.71655.71655.71655.7145.717项目总图工程97.8797.8797.8797.87-234.497.1场地及道路硬化6460.361387.631387.637.2场区围墙1387.6

24、36460.366460.367.3安全保卫室97.8797.8797.8797.878绿化工程2704.9894.67合计24466.8455331.9255331.924285.59节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤137.171.1年用电量千瓦时1097871.441.2年用电量吨标准煤134.931.3年用水量立方米26267.141.4年用水量吨标准煤2.242年节能量吨标准煤40.973节能率22.80%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元14478.911.1完成比例93.44%2完成固定资产投资万元8954.472.1完成比例61.84%3完成流动

25、资金投资万元5524.443.1完成比例38.16%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人3801.2人均年工资万元4.031.3年工资额万元1767.382工程技术人员工资2.1平均人数人842.2人均年工资万元6.932.3年工资额万元477.433企业管理人员工资3.1平均人数人223.2人均年工资万元7.373.3年工资额万元146.414品质管理人员工资4.1平均人数人454.2人均年工资万元5.444.3年工资额万元258.685其他人员工资5.1平均人数人285.2人均年工资万元6.935.3年工资额万元220.046职工工资总额万元2869.94固

26、定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元4285.594501.52198.8711617.991.1工程费用万元4285.594501.5217857.811.1.1建筑工程费用万元4285.594285.5927.66%1.1.2设备购置及安装费万元4501.524501.5229.05%1.2工程建设其他费用万元2830.882830.8818.27%1.2.1无形资产万元1624.541624.541.3预备费万元1206.341206.341.3.1基本预备费万元701.63701.631.3.2涨价预备费万元504.71504

27、.712建设期利息万元3固定资产投资现值万元11617.9911617.99流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元17857.8111408.0113796.3717857.8117857.8117857.811.1应收账款万元5357.343214.414018.015357.345357.345357.341.2存货万元8036.014821.616027.018036.018036.018036.011.2.1原辅材料万元2410.801446.481808.102410.802410.802410.801.2.2燃料动力万元120.5472

28、.3290.41120.54120.54120.541.2.3在产品万元3696.562217.942772.423696.563696.563696.561.2.4产成品万元1808.101084.861356.081808.101808.101808.101.3现金万元4464.452678.673348.344464.454464.454464.452流动负债万元13981.018388.6110485.7613981.0113981.0113981.012.1应付账款万元13981.018388.6110485.7613981.0113981.0113981.013流动资金万元3876

29、.802326.082907.603876.803876.803876.804铺底流动资金万元1292.25775.36969.201292.251292.251292.25总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元15494.79133.37%133.37%100.00%2项目建设投资万元11617.99100.00%100.00%74.98%2.1工程费用万元8787.1175.63%75.63%56.71%2.1.1建筑工程费万元4285.5936.89%36.89%27.66%2.1.2设备购置及安装费万元4501.5238.75%38.7

30、5%29.05%2.2工程建设其他费用万元1624.5413.98%13.98%10.48%2.2.1无形资产万元1624.5413.98%13.98%10.48%2.3预备费万元1206.3410.38%10.38%7.79%2.3.1基本预备费万元701.636.04%6.04%4.53%2.3.2涨价预备费万元504.714.34%4.34%3.26%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元11617.99100.00%100.00%74.98%5建设期间费用万元6流动资金万元3876.8033.37%33.37%25.02%7铺底流动资金万元1292.2711.12%11.12%8.34

31、%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元17336.4021670.5028894.0028894.0028894.001.1万元17336.4021670.5028894.0028894.0028894.002现价增加值万元5547.656934.569246.089246.089246.083增值税万元571.12713.89951.86951.86951.863.1销项税额万元4623.044623.044623.044623.044623.043.2进项税额万元2202.712753.383671.183671.183671.184城市

32、维护建设税万元39.9849.9766.6366.6366.635教育费附加万元17.1321.4228.5628.5628.566地方教育费附加万元11.4214.2819.0419.0419.049土地使用税万元155.86155.86155.86155.86155.8610税金及附加万元224.40241.53270.09270.09270.09折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值4285.594285.59当期折旧额3428.47171.42171.42171.42171.42171.42净值857.124114.173942.743771

33、.323599.903428.472机器设备原值4501.524501.52当期折旧额3601.22240.08240.08240.08240.08240.08净值4261.444021.363781.283541.203301.113建筑物及设备原值8787.11当期折旧额7029.69411.50411.50411.50411.50411.50建筑物及设备净值1757.428375.617964.117552.617141.116729.614无形资产原值1624.541624.54当期摊销额1624.5440.6140.6140.6140.6140.61净值1583.931543.311

34、502.701462.091421.475合计：折旧及摊销8654.23452.11452.11452.11452.11452.11总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元14106.778464.0610580.0814106.7714106.7714106.772外购燃料动力费万元1262.12757.27946.591262.121262.121262.123工资及福利费万元2869.942869.942869.942869.942869.942869.944修理费万元49.3829.6337.0449.3849.3849.385其它成本

35、费用万元3252.731951.642439.553252.733252.733252.735.1其他制造费用万元1254.24752.54940.681254.241254.241254.245.2其他管理费用万元756.90454.14567.67756.90756.90756.905.3其他销售费用万元1675.501005.301256.631675.501675.501675.506经营成本万元21540.9412924.5616155.7021540.9421540.9421540.947折旧费万元411.50411.50411.50411.50411.50411.508摊销费万元40.6140.6140.6140.6140.6140.619利息支出万元-10总成本费用万元21993.0514524.6517325.3021993.0521993.0521993.0510.1可变成本万元18671.0011202.6014003.2518671.0018671.0018671.0010.2固定成本万元3322.053322.053322.053322.053322.053322.0511盈亏平衡点54.90%54.90%利润及利润分配表序号项目单位达产