信托尽职调查报告

1、.XXXX 信托股份有限公司地 址： XXXXXXXX邮 编：电 话：传 真：尽 职 调 查 报 告项目名称： XXXXXXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门： 证券信托部二一三年十一月.XXXX XXXXXXXX 公司贷款集合资金信托计划尽职调查报告一、信托项目简介1、项目名称： XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。2、信托规模： 总规模不超过 30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账）3、期限：固定 2年期。4、委托人及受益人： 1、 XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者；5、融资人 ： XXXX公司（以下简称“ A”）

2、。6、信托财产到期交付： 每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。7、信托目的： 通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对 A发放信托贷款，“A”将所得资金用于 XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。8、信托资金用途：按委托人指定向 XXXX公司发放信托贷款， 借款人用于“XX安置房建设项目”建设项目开发。9、还款来源：（ 1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；（ 2）“A” 主营业务收入；（ 3）“A”现有资产 28.09 亿元，其中：国有土地资产 1829亩估价 15.13 亿元

3、、房屋资产 100715.87平方米估价 4.72 亿元、林权资产 14158亩估价 2.75 亿元、流动资产及其它资产 5.49 亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。（ 4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入 3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。10、保管银行及保管费：待定.11、信托报酬 :1.2%/ 年。12、预计融资人总成本约为：14%/年。13、保障措施：（ 1）向委托

4、人充分揭示风险，委托人接受免责条款；（ 2）土地抵押：用于抵押的国有出让土地使用权评估（我司认可的评估机构）价值约在 60000万元以上。（ 3）财政承诺： XX县财政局向 XXXX信托承诺对 A的信托贷款如未获足额清偿，财政局将按时、足额偿还，财政局愿承担所产生的一切连带责任。（ 4）政府承诺： XX县人民政府向 XXXX信托承诺 A将以其所有收入优先用于按期足额归还信托贷款融资款项， 如前述资金归还信托贷款存在缺口， 则缺口资金 XX县财政统筹安排予以补足。 如因上述融资款未获足额清偿， 所产生的一切责任由 XX县政府承担。（ 5）人大决议： XX县人大委员会批复本次贷款如果未获足额清偿，

5、同意纳入当年的财政预算并优先偿还。二、交易结构如下：合格投资者土地抵押投资XXXX号集合资产XX集合资合格投资金信托计划管理计划者 1-N投资收益A.托管银行政府承诺财政承诺人大决议三、 A公司简介：企业名称： XXXX公司。企业注册地址：公司注册资本： 1亿元；法人代表：工商注册号：税务登记证号：组织机构代码：经营范围：主要从事国有资产经营管理及资本运作，基础设施和公益设施的开发建设，土地整理，基础设施和公益设施建设项目的融资投资。XXXX公司成立于 2009年11月，是经市人民政府批准、 XX县人民政府出资组建的具有独立法人资格的国有独资公司。 公司设董事会和监事会， 内设综合管理部、项目

6、融资部、成本控制部，下设资产管理公司、商贸公司、物业公司、车辆检测公司 4个子公司，现有职工 40人，其中，大专以上文化程度20人，具有中级专业技术职称 5人。公司注册资本 1亿元，现有资产 28.09 亿元，其中：国有土地资产1829亩估价 15.13 亿元、房屋资产 100715.87 平方米估价 4.72 亿元、林权资产 14158亩估价 2.75 亿元、流动资产及其它资产5.49 亿元。发展思路：一是五年内注册资本增至3亿元，资产总额达到 50亿元，公司发展成为投资集团。二是按照“担当、包容、协作、拼搏”的企业精神，采取“招、引、聘”等多种形式，大力实施人才战略，组建资本运作团队、项目

7、策划团队、成本控制团队和风险投资控制团队， 提升公司竞争能力。三是积极对接金融机构，加强银企合作，争取信贷支持，并不断探索BT、BOT、信托等融资模式，拓宽融资渠道，增强融资能力。四是拓展经营业务，组建专业子公司，壮大公司实力，发展成为投资集团。.2、财务报表：（1）公司最近会计年度资产负债表（2）、最近会计月度资产负债表：四、项目发行地概况1 XX县基本情况：XX 是一块投资兴业的红色沃土。 XX 位于四川省东北部、米仓山南麓，全县幅员 2229 平方公里，辖 43 个乡镇、 546 个村 ( 居 ) 委会，总人口 107 万，其中农业人口 86.6 万，耕地面积 62.68 万亩，森林覆盖

8、率 52%。县城常住人口 23.8 万，城镇化率 29.6%。 XX 是我党我军早期领导人之一、无产阶级革命家刘伯坚烈士的故乡，系四川省首批扩权强县试点县。 2012 年，全县生产总值97.03 亿元，增长14.7%；全社会固定资产投资110.5 亿元，增长30.8%；城镇居民人均可支配收入16280 元，农民人均纯收入5430 元，分别增长16.2%、17%。 2012 年地方财政收入近50 亿元。XX经济社会正驶入发展“快车道”。近年来，全县上下按照两化互动、统筹城乡、追赶跨越、加快发展的总体要求，致力招商引资做大经济规模，投资拉动提升增长速度， “两化”互动做强产业基础，扶贫开发有效改善

9、民生，创新体制机制增强发展动力，全县经济社会正逐步驶入发展“快车道”。XX 未来发展潜力无穷。 XX 处于成渝经济区与关天经济区的连接地带，资金、人才、技术等生产要素的流动将对 XX起到重要的辐射带动作用，我们处于承接产业转移、发展集群经济的“桥头堡” 。随着西部大开发的深入实施，秦巴山片区区域发展与扶贫攻坚启动， 渠江流域综合治理、 加快革命老区发展等一.系列规划出台，在城市建设、产业发展、金融支持、用地保障等方面将得到巨大的政策支持，到十二五末，全县生产总值翻一番，达到138 亿元；固定资产投资达到239 亿元；工业生产总值翻两番，达到90 亿元；奋力建设西部绿色经济示范区和全国扶贫开发示

10、范区，川东北经济强县和开放强县！2XX县财政概况：XX县财政近三年收入情况表和预测表附表 1XX 县近三年财政基本情况表单位：万元年2010 年2011 年2012 年度项目一、全县财政总收入266854423786496519其中：上划中央8143947912865上划省4904733311193一般预算收入143302301836688（一）预算内收支1、一般预算收入1433023018366882、一般预算支出205771328358381063（二）预算外收支1、预算外收入4969799612379.2、预算外支出303848906725二、全县财政的上级转移收/p>

11、8344831三、土地出让收入6300098700115000四、全县年终财政净结余32123676五、全县年终财政滚存结余32123676附表 2XX 县未来三年全县财政基本情况预测表单位：万元年度2013 年2014 年2015 年项目一、全县财政总收入529000588000660000（一）预算内收支1、一般预算收入56000750001000002、一般预算支出420000480000510000（二）预算外收支1、预算外收入1580017000180002、预算外支出86000950010000二、土地出让收入137500196000240000三、全县财政的上级转38000042

12、0000460000.移收入四、全县年终财政净结 480520380余五、全县年终财政滚存 480520380结余附表 3XX 县近三年土地经营情况总表单位：万元、亩年 度2010 年2011 年2012 年项 目一、土地出让6300098700115000总收入二、土地出让350 亩470 亩500 亩总数量三、土地出让180 万元 /亩210 万元 /亩230 万元 /亩每亩平均价格四、现有土地450 亩700 亩3000 亩储备的存量.附表 4未来三年（ 2013-2015 年） XX 县土地出让预测表（单位：亩、万元）年度2013 年2014 年2015 年项目出让土地总550亩700

13、亩800亩量预测出让土地平250万元 /亩280万元 /亩300万元 /亩均价预测出让土地总137500 万元196000 万元240000 万元收入预测五、投资项目可行性分析( 一)项目概况本建设项目共设四个安置点，具体分布见下表：工程名称地块名及位置XX安一号安置点JB-C-02-20 （严家河）.置房二号安置点JB-C-01-02 （朱家湾）三号安置点JB-C-02-03 （庙耳梁）四号安置点JB-C-02-15 （变电站）该项目建设是平发改审2012306 号文批准，是为了保证XX 县高速路互通口和县城过境路A 段建设、达巴铁路和XX县五一火车站建设、五一火车站物流园建设、 XX 建设

14、的顺利实施，保证“三溪”人民的生命财产安全，按照规划建安置房 4030 套；为城市低收入家庭提供住房保障。该项目建设地点主要在XX，当前 XX城市发展方向就在XX，建成后的“ XX”将是宜居宜业的新城。 未来的 XX必将成为具有区域影响力的开放型经济开发区、“两化”互动示范区、现代产业集聚区、生态宜居都市区。项目地位于 XX县城市规划区域内的XX属城市规划范围，项目地均为二类居住用地。在 XX新建安置房 4030 套，总用地面积116583 平方米，总建筑面积587445 平方米，完善相关配套设施，估算投资135112.35 万元。（二）项目经济效益分析：1 、项目建设投资成本分析：XX安置房

15、建设投资估算表（概算法）：金宝片区安置房建设投资估算表（概算法）单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计1工程费用106885.3515009000117385.351.1安置房建设 （含公租房）106885.3515009000117385.352工程建设其他费用772777272.1建设单位管理费7537532.2勘察设计费310031002.3建设单位临时设施费7507502.4项目申请报告编制费1101102.5图纸审查费70702.6施工图预算编制2752752.7招标代理7979.2.8工程监理150015002.9劳动安全卫生评价费40402.1 工

16、程保险费5005002.11环评费50503预备费10000100003.1基本预备费10000100003.2涨价预备费4建设投资合计116885.35150090007727135112.35比例（ %）86.5%1.1%6.7%5.7%100.00%（1）项目投资预算项目建设总投资 135112.35 万元，其中：融资 60000 万元，自筹资金 75112.35万元，自有资金投资大于30%。（2）项目融资利息该建设项目融资 60000 万元 ( 以实际到账为准 ) ，年利率按 14%计算，期限 2 年，每年利息 8400 万元，到期还本。融资利息共计 16800 万元。分二次到账，第一

17、次计划 2013 年 11 月份到账 30000 万元，第二次计划 2014 年 3 月份到账 30000 万元，（3）销售费用及税金安置房中 2030 套安置房、 51784 平方米的商业用房和 3588 个车位的销售收入共计 218288 万元，按销售收入的 10%计算销售费用及税金为 21828.8 万元。（4）补缴土地出让金安置房现在为划拨用土地，出售安置房中 2030 套安置房、 51784 平方米的商业用房和 3588 个车位的销售收入共计 218288 万元，按销售收入的 15%计算补缴土地出让金为 32743.2 万元。（5）安置房总投入成本安置房建设总成本 135112.35

18、 万元，融资 60000 万元利息支出 16800 万元，销售费用及税金 21828.8 万元，补缴土地出让金 32743.2 万元，共计 206484.35 万元。.2、项目建设投资收益分析：（1）安置房共 4030 套 ,根据 XX 管委会提供的实际安置套数为2000 套 ,还剩2030 套，按平均每套 100 平方米计算建筑面积为 203000 平方米，按每平方米 3000 元进行处置，销售收入为 60900 万元。（2）商业用房按 20000 元/平方米销售， 51784 平方米商业用房销售收入103568 万元。（3）地下停车位按 150000 元/个销售， 3588 个地下车库销售

19、收入53820 万元。合计回收建设资金218288 万元 (安置房销售收入60900 万元 +商业用房收入103568 万元 +车位销售收入 53820 万元）如下表：项 目商业用房住宅用房车库名 称面积单价价值面积单价价值套数数量单价价值( )( 元 / )( 万元 )( )( 元/ )( 万元 )( 个 )( 元 / 个)( 万元 )金宝 1号12460200002492075000300025500750159015000023850安置房金宝 2号21804200004360890000300027000900158815000023820安置房金宝 3号850020000170002

20、3000300069002302881500004320安置房金宝 4号9020200001804015000300045001501221500001830安置房合计517841035682030006090020303588538203、项目建设可行性分析：（1）项目建设经济测算：XX安置房项目总投入206484.35 万元，销售收入 218288 万元，实现净利润11803.65 万元。（2）安置房项目每年产生的现金流5577.72 万元。XX安置房竣工后配套的51784 平方米的商业用房和3588 个车位每年可对外出租，按现在的市场价值计算，商铺按800 元 / 平方米每年对外出租，出

21、租收入为 4142.72 万元，车位按 4000 元/ 个每年对外出租，出租收入为1435 万元。共计 5577.72 万元作为稳定的收入来源，为每年付息提供的保障。.（3）结论：可以看出该项目不但能直接体现其经济效益，同时，为了保障“ XX县 XX”建设的顺利实施，保障“三溪”人民生命财产安全，该项目建设是必须的。项目建成后，可以提供 4000 多套安置房，安置“ XX建设” 拆迁户及“三溪” 避险拆迁户， 同时为城市低收入家庭提供 256 套公租房， 让他们能安心地去创业发展，从而为 XX发展带来更大更直接的经济效益。六、项目还款来源分析（1）项目总投入 206484.35 万元，销售收入

22、218288 万元，实现净利润11803.65 万元。自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障（2）“A” 主营业务收入（3）“A”现有资产 28.09 亿元，其中：国有土地资产 1829 亩估价 15.13 亿元、房屋资产 100715.87 平方米估价 4.72 亿元、林权资产 14158 亩估价 2.75 亿元、流动资产及其它资产 5.49 亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。（4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破10

23、0 亿元。每年可增加财政收入 3 亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。七、抵（质）押担保物概况（项目涉及到物权担保的）1、抵押资产情况：评估价值、性质抵押物清单编制单位： XXXX公司面积编 号宗地号座落地址地类土地性质（用途）平方米1pc-2013c017黄滩坝商住出让82753.07.2pc-2013c018黄滩坝商住出让106569.883pc-2013c019黄滩坝商住出让46520.134pc-2013c020黄滩坝商住出让97651.15合计333494.23土地类型 ( 用途 ) 为商住用地，使用权类型为出让，预估价值达6 亿元。八、风险分析及其对策措施（一

24、）项目可能存在的风险及控制措施：1、信用风险：本计划成立后，不排除XX县财政局到期无法按时、足额偿还信托贷款，从而影响信托计划财产的安全及收益性。对策：我司已要求； （1）XX县政府和财政局出具承诺函； （ 2）我司还会办理国有土地使用权抵押法定手续，切实建立信用风险控制体系。 如果 XX县财政局无法按时、足额偿还应收账款时， 我司将有权并及时处置抵押土地，从而保证融资本息的按期收回，保护受益人的利益。2、政策风险：本计划期限内，国家的相关法律法规和金融政策的调整有可能会对XX县财政局、融资方的经营运作产生各种决定性影响，从而影响本计划财产的安全性及收益。对策：受托人将随时了解和掌握国家的法律、法规、政策变化措施、以及市场变化走向，对未来政策做出科学的判断，及时向XX县财政局、融资方通报，尽可能地降低政策风险所带来