2017年深圳光明宝安龙华三地踩盘报告.pptx

1、2016.03.17踩盘报告,深圳中原 ShenZhen.03.2016,综述,本次踩盘，主要针对光明新区及区域外大盘项目做初步的了解。主要踩盘项目为： 光明新区：盛迪嘉光明一号、光明峰荟、中粮云景国际； 宝安石岩：宏发世纪城； 龙华新区：龙光玖龙玺、鸿荣源壹城中心 通过对踩盘项目的学习，了解以及思考，对未来的工作提供借鉴。,第一部分：区域外典型项目踩盘分享,龙光玖龙玺,鸿荣源壹城中心,宏发世纪城,龙光玖龙玺,龙光玖龙玺：接驳龙华线地铁口物业，定位“耀世中轴，玖龙尊玺”，发掘“深港中轴线”，成功弱化“龙华标签”。节点紧凑，快打快收，逐步溢价，片区价格标杆（7.5万/）。,龙光玖龙玺,异地售楼处

2、位置：龙华新区新区大道与石龙路交汇处（幼儿园改造） 异地样板房位置：营销中心三楼 拆后用途：幼儿园,营销借鉴点：采用异地售楼处展示（幼儿园），优化看楼动线，在售楼处1/3楼实现全程营销接待。 看楼动线：区域沙盘模型讲解项目影视片观赏样板房参观（三楼） 洽谈区（一楼）,龙光玖龙玺,外广场展示：售楼处外广场注重大盘的仪式感和领地感，从客户停车到进场均设置形象物业接待，给足当地客户尊贵感。,龙光玖龙玺,售楼处展示：装修高档大气，参观动线合理，其中沙盘模型制作楼栋之间刻意拉升了楼间距的实际比例，给客户以低容积率的视觉。,龙光玖龙玺,看楼通道展示：安装了logo射灯，并设置了工法展示区及智能系统展示区，

3、展示了智能精装交楼标准。 智能化品牌精装：智能中央空调、指纹识别门锁、入户玄关感应灯光、手机/pad多平台远程操控、智能安防系统等。,龙光玖龙玺,样板房展示,龙光玖龙玺,建筑面积：833房2厅2卫,新规后实现高拓展的户型：,建筑面积：894房2厅2卫,建筑面积：1134房2厅2卫,项目整体点评,优势：项目临近白石龙地铁站及新区大道，15分钟直达福田CBD。畅享福田CBD中心配套。 劣势：项目地块属龙华地王，高成本开发使得售价为龙华片区最高，高价流失大量置业客户。 营销借鉴点： 1、异地售楼处展示，优化了销售接待动线， 在售楼处一二楼实现全程营销接待。 2、户型报批上成功公关，实现高拓展； 3、

4、售楼处外广场包装注重标杆楼盘的领地感， 物业方面严格要求，以豪宅的标准迎宾； 4、高标准的智能化装修，并设置智能化及工法展示， 给足客户置业想象。,龙光玖龙玺,龙光玖龙玺,鸿荣源壹城中心,宏发世纪城,鸿荣源壹城中心 320万中心地标综合体,“为中心，造一城”！鸿荣源斥巨资打造的深圳中心地标综合体，地处多组团开发的中央商贸区，占地面积约50万，总建筑面积约320万，项目分多期开发，一期开发以住宅为主。2015年11月07日开盘均价4.35万/平，并当日开盘即售罄。,涵盖住宅、商业、酒店、写字楼的大型综合体,一期住宅区2至8栋,鸿荣源壹城中心,项目商业配套,鸿荣源壹城中心,售楼处外广场包装,亮点捕

5、捉： 树阵，通过绿化制造明显的区隔感，在绿化上制造完全区别于周边区域的项目区隔 。,鸿荣源壹城中心,鸿荣源壹城中心,极具土豪感的售楼处,挑高售楼处接待大堂,金碧辉煌的吊灯装饰,超大面积恢弘沙盘模型,773房2厅1卫,壹城中心,建筑面积：77 套内面积：56 拓展面积：约16 备注：图中棕色部分全赠送，紫色部分送一半。,鸿荣源壹城中心,新规后的高拓展户型,建筑面积：88 套内面积：66 拓展面积：约24 备注：图中棕色部分全赠送，紫色部分送一半。,884房2厅2卫,壹城中心,鸿荣源壹城中心,新规后的高拓展户型,1045房2厅2卫,壹城中心,建筑面积：104 套内面积：75 拓展面积：约25 备注

6、：图中棕色部分全赠送，紫色部分送一半。,1385房2厅2卫,壹城中心,建筑面积：138 套内面积：110 拓展面积：约37 备注：图中棕色部分全赠送，紫色部分送一半。,项目整体点评,优势：项目临近龙华地铁站，去往深圳各处方便快捷。项目周边商业、 学校、医疗配套丰富，户型朝向好，南北通透。 劣势：项目属于大型综合体，未来施工将会对前期单位造成影响，目前 项目所在片区内农民房依旧占据主流，这与项目的高端定位形成 反差。 营销借鉴点： 1、商业上引进了山姆会员店，促进销售； 2、户型报批上成功公关，实现高拓展； 3、售楼处外广场包装注重大盘的领地感； 4、打造极具土豪感的售楼处，给足客户尊贵感。,鸿

7、荣源壹城中心,龙光玖龙玺,鸿荣源壹城中心,宏发世纪城,宏发世纪城,宏发世纪城：60万世纪公园大城，主打“大学城北”区域概念，引进宝中石岩外国语学校， 成功跳脱石岩区域。目前主打南区78-1453-5房，VIP认筹5万抵15万，3月底开盘在即。,项目学校配套,宏发世纪城,项目规划引进宝中石岩外国语学校，省一级名校宝安中学成立宝安首家公办教育集团，旗下石岩外国语学校项目为区域“十大工程”之一，规划建成涵盖小学、初中，高中的国际化特色学校。规划提供7350个学位，小学部、初中部、高中部预计分别于2017年、2018年、2019年投入使用，宏发世纪城15年优质教育价值再次提升！,宏发世纪城,展示环境：

8、,沙盘模型,分户模型,商业包装,宏发世纪城,极具生态的看楼通道,看楼通道与小区园林生态融为一体,给予看房客户居住联想,宏发世纪城,样板房展示,宏发世纪城,D户型 约782+1房2厅1卫2阳台 户型点评： 客厅、餐厅独立分区，完美空间布局； 客厅连接阔景阳台，引景入室； 户型方正实用，动静合理分区； 1.5卫设计，远离早晨“卫生间争夺战”。,宏发世纪城,C1户型 约883+1房2厅1卫2阳台 户型点评： 户型方正实用，动静合理分区，完美空间布局； 双阳台专属设计，通风采光极佳； 南向设计，全面采光，舒适宜居； 实用休闲空间，开启精致生活。,宏发世纪城,F户型 约1073+1房2厅2卫2阳台 户型

9、点评： 户型方正，动静分区合理，空间完美布局； 客厅南北通透，阔享双向景观视野； 主卧套房设计，通透格局，奢居享受； 生活阳台、休闲空间，开启精致生活。,宏发世纪城,E户型 约1274+1房2厅2卫2阳台 户型点评： 户型方正，动静分区合理，空间完美布局； 客厅南北通透，双厅双阳台，双向景观视野； 主卧套房设计，通透格局，奢居享受； 奢配入户休闲空间，开启精致生活。,项目整体点评,优势：片区目前唯一的商品房项目，临近地铁6号线石岩站，规划引进宝中石岩外国语学校。小区内设置180米景观轴双子园林，800无边际花海泳池，配备宏发物业管理（深圳物业50强）。 劣势：周边配套不成熟，工厂多，环境较差，

10、整体人群素质偏低。 营销借鉴点： 1、教育上引进了宝中石岩外国语学校，促进销售； 2、户型拓展较多，额外拓展一房（隐藏休闲空间）； 3、看楼通道与小区园林相融合，提高客户体验感；,宏发世纪城,第二部分：区域内典型项目踩盘分享,盛迪嘉光明一号,光明峰荟,中粮云景国际,盛迪嘉光明一号,盛迪嘉光明一号：19万光明标杆综合体项目。3万平园林配套，近1.2万风情商业街，自带3200平12班双语国际幼儿园。三期新品81-1583-5房现正热销中。,盛迪嘉光明一号,售楼处展示： 片区最奢华的“亿元”售楼处（实际成本约3000万）。,盛迪嘉光明一号,物业服务：物业管理要求严格，以豪宅物业标准接待客户,盛迪嘉光

11、明一号,看楼通道,物业提供电瓶车接送服务,生态主题围墙+绿色地毯,盛迪嘉光明一号,样板房展示,盛迪嘉光明一号,81三房两厅一卫 户型通透采光，合理布局高利用率； 超大观景阳台，高拓多功能间； 主卧阔景飘窗，一城美景一室绽放。,89三房两厅两卫 方正户型科学布局，空间通透有序； 南向超大观景阳台，高拓多功能厅； 全明主卧独立卫浴，私享品质生活。,158五房两厅两卫 格局通透方正，臻享全明南向四房； 户户纳景入室，4.5米超大面宽客厅； 7.3米极大观景阳台，阔景主卧套房。,盛迪嘉光明一号,光明峰荟,中粮云景国际,光明峰荟,光明峰荟：光明销冠楼盘，38万平超大体量，30000平泰式园林+近1000平风情泳池，30000万平商业配套，9班国际幼儿园，18班公立小学。目前南区1286套住宅已售罄，剩余约20套底商（47-340）尾盘销售中。北区2100套公寓首批预计6月份推售，主力面积约40-50。,光明峰荟,临时售楼处,南区商业街,252铺王样板间,沙盘模型,盛迪嘉光明一号,光明峰荟,中粮云景国际,中粮云景国际,中粮云景国际：60万超大体量城市综合体，总套数约2273