基本制度XXXX-6.ppt

1、物业管理基本制度与政策,2012年6月,第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念第二节 物业服务收费第三节 物业服务合同 第四节 物业使用与维护,第一节 物业管理的概念,一、物业管理的概论 1、物业管理定义 业主选聘物企 签订服务合同 服务内容 2、三种建筑物的管理方式 业主自管 不同专业公司 物业管理企业 业主有权选择适合自己的方式 条例调整（规范）的只有选聘物业管理企业方式 3、物业服务合同意味着双方法律主体的平等 4、二大块的服务内容 5条例调整多种类、多地区的物业管理 6、市场原则是物业管理活动的前提条件 独立单一产权式房产形态 共有的区分所有权的房产形态 权利义务非独有 要求物业

2、管理形式 通过市场来实现,二、物业管理的特征,1、社会化 业主到社会上选聘企业 企业到社会上寻找物业 所有权（使用权）与管理权分离是社会化的前提 2、专业化：四方面的专业要求 3、市场化：物业管理最主要特点,第二节 我国物业管理的产生与发展,一、物业管理的起源与发展 起源于19世纪60年代英国奥克维娅布尔女士 20世纪初美国成立第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会 二、城镇住房及住房制度改革 1 房地产领域的三项改革 房地产生产方式 城市土地使用制度 城镇住房制度 1998年实施住房分配货币化 三、我国物业管理的产生 1 1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立 2 广州五羊村也是实行专业化

3、物管较早的小区 3 深圳莲花二村：公房的物业管理,四、我国物业管理的发展 1 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例 21994年，我国第一部系统规范物业管理制度，确立物业管理新体制的规范文件城市新建住宅小区管理办法（33号令） 3 四次全国物业管理工作会议 1995年青岛：推广住宅小区管理经验 1997年大连：推进住宅管理的经验 1999年深圳：推进物业管理市场竞争机制 2001年坑州：推进物业管理的理论与实践 4 四大事件： 1993年深圳莲花北村的招投标 1995年的全国优秀示范小区评比 2000年中国物业管理协会成立 2002年建立全国物业管理

4、企业信用档案 五、物业管理在社会经济中的地位与作用（ 5个作用）,第三节 我国物业管理制度的历史沿革,一、条例颁布前的物业管理制度建设 1 以条例为分水岭，分为前后两阶段 物业管理制度 = 国家法规政策 + 地方性法规政策 2 前期制度建设的三个特点：借鉴性、过渡性、针对性 3 十项法制建设 城市新建住宅小区管理办法（1994年，33号令，建设部） 全国优秀管理住宅小区标准（1995年，建设部） 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则（1997年，建设部） 关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知（2000年，建设部）,物业管理从业人员培训合格上岗制度（19

5、96年，建设部） 城市住宅小区物业管理服务收费办法（1996年，计委、建设部） 物业管理企业财务管理规定（1998年，财政部） 住宅共用部份共用设施设备维修基金管理办法（1998年，财政部） 物业管理企业资质管理试行办法（1999年，建设部） 住宅室内装饰装修管理办法（2003年，建设部） 二、条例颁布后的物业管理制度建设 1 后期制度建设的三个特点 配套性 经验性 操作性 与前期特点容易混淆 2 八项法制建设 P18-19,第二章 物业管理服务,第一节 物业管理服务的特点和内容 第二节 物业服务收费 第三节 物业服务合同 第四节 物业使用与维护,第一节 物业管理服务的特点和内容,一、特点：

6、公共性和综合性 广泛性和差异性 即时性和无形性 持续性和长期性 二、内容： 常规的服务内容（对全体业主、8项） 特约的服务（对个体业主） 三、服务标准： 三类标准，重点是一级服务标准 服务标准 全国物业管理示范小区标准,第二节 物业服务收费,一、物业服务收费原则 1合理原则 2公开原则 3收费与服务水平相适应原则 二、物业服务收费管理 （一）收费定价形式 政府指导价等级标准 + 基准价格 + 浮动幅度 市场调节价依市场原则协商价格 （二）收费形式 1包干制形式： 物业服务费 = 物业服务成本 + 法定税费 + 企业利润 2酬金（佣金）制形式： 物业服务资金 = 物业服务支出 + 企业酬金,酬金

7、制的三项义务： 1、每年不少一次公布收支情况 2、及时答复业主方对收支情况的质询 3、聘请专业机构财务审计 （三）物业管理服务成本构成（九项成本） 注意：物业共用部位、共同设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务成本。 （四）物业服务费的缴纳 1业主是缴纳物业服务费的第一责任人 2非业主使用人不履行缴费义务，业主负连带责任承担缴纳义务 3建设单位全额承担未交付使用房屋缴费义务 4业委会对欠费业主应当督促其交纳 5管理企业不得向业主收取供水供电等公用事业单位代收代支费用之外的费用,第三节 物业服务合同,一、物业服务合同的认识 1物业服务合同是业主和物业管理

8、企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，地位非常重要 2物业服务合同属于民事合同范畴，民事主体关系是平等的 3物业服务合同属于合同法上的无名合同范畴，即独立的合同类型。不等同于委托合同性质 4物业服务合同因不同物业管理阶段，分为前期物业服务合 同和物业服务合同 二、物业服务合同内容： 8项基本内容 + 其他约定,三、前期物业服务合同 由建设单位选聘物业管理企业，并与其签订合同，对物业实施管理服务的合同 （一）前期物业服务合同特征 1过渡性 2主体特殊性：合同由建设单位和物业管理企业签订 3要式合同 （二）前期物业服务合同的时效 1前期物业服务合同可以约定期限 2前期物业服务合同是一种附终止条

9、件的合同 （三）前期物业服务合同的主要内容 8项基本内容 + 其他约定 四、物业管理企业的义务 （一）维护物业管理区域秩序的义务,义务的主要方式 履行告知义务 履行制止义 履行报告义务 （二）履行物业管理区域安全防范协助义务 发生安全事故管理公司履行三项义务 1立即采取应急措施，避免扩大损失 2及时向有关行政管理部门报告事故 3协助做好救助工作 五、物业管理企业的责任 未能履行合同：根本不履行 不完全履行,第四节 物业使用与维护,一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 四、业主装饰

10、装修房屋应当依法规范 五、利用物业共同部位、共用设施设备经营应当遵守有关的规定,图示,第一节 业主大会制度 第二节 管理规约 第三节 前期物业管理招投标制度 第四节 物业承接查验制度 第五节 物业服务企业资质管理制度 第六节 物业管理从业人员职业资格制度 第七节 住宅专项维修资金制度,第三章 物业管理的基本制度,第一节 业主大会制度,条例前大多采用业主委员会制度 条例后确定业主大会和业主委员会并存 一、业主： 1业主的概念房屋的所有权人为业主 所有权证书持有人 业主凭证 共有权证书持有人 待领证书的购房人（还未办到证的人） 业主代理人业主委托他人代表自己参加业主大会，在业主授权内可行使投票、发

11、表意见、参加表决等业主职权但代理人无权以候选人身份参加业主委员会。,业主代表为部份业主（按幢、单元、楼层）推选出来代表他们参加业主大会的业主。业主代表本身也是业主。 业主代表 业主代理人 2业主的权利：十项权利 3业主的义务：六项义务 二、业主大会 1性质业主最高决策组织，决定物业管理区域内一切物业管理事项 2组成全体业主组成 3筹备 成立业主大会筹备组（30天使命） 政府指导 业主代表 + 建设单位 筹备组的工作内容（5项） 筹备业主大会的工作要求（4项）,4成立大会6个步骤 5职责7项职责（见修改材料P1） 1）定期会议和临时会议（重点临时会议） 2）业主代理人和业主代表 6活动规则 3）

12、召开形式 ：到会业主集体讨论 书面征求意见表决 4）表决：第5、6项决定须2/3以上的面积和2/3以上的业主通过；其他事项1/2以上面积和1/2以上的业主 三、业主委员会 1性质业主大会的执行机构 2职责5项职责 3备案向行政主管部门备案（30天内）不同于登记审核 4委员的资格6项当选条件： 7项终止情况（重点是终止条件）,5会议 定期会议 临时会议：1/3以上委员提议，或主任认为有必要 决定：（两个“过半数”1/2以上委员出席、1/2以上委员同意） 6换届： 任期届满前2个月召开业主大会进行换届改选 换届后10天内移交 7委员变更业主委员会或20%以上业主提议，经业主大会作定（1/2以上）

13、8. 业主委员会的工作经费 经费由全体业主承担 经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则决定 经费使用情况公告 四、限制规定 业主大会、业主委员会只能在物业管理区域内并就物业管理有关的事项行使权利。,第二节 管理规约,一、管理规约 1概念全体业主共同制定，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。 实质就是全体业主基于共同的财产和利益关系建立的 共同契约。 2理解： 全体业主共同制定 每个业主都要参与制定工作 体现全体业主共同意志 100%的业主都同意 对全体业主有约束力，包括反对的业主,管理规约对物业的继受人（新业主）自动产生

14、效力 业主对其物业使用人履行管理规约负连带责任 3内容4个方面 二、临时管理规约实践中取代管理规约 1概念在业主大会制定管理规约之前存在的业主公约 2制定主体建设单位，是物业销售之前的唯一业主 3制定时间物业销售之前，经业主大会审议通过可转化为正式的管理规约，具有过渡性。 4内容5项,第三节 前期物业管理招投标制度,一、前期物业管理招投标概念 1概念：由建设单位通过招标方式选聘物管企业 2意义： 择优选聘好的物管企业 防止不正当交易行为 创造公平的市场竞争环境 3原则：公开、公平、公正和诚实信用 4强制性要求住宅物业应当通过招投标选聘物管企业（二种情况除外） 二、前期物业管理项目招标规则 1招

15、标原则 不得以不管理条件限制或排斥潜在投标人 不得对潜在投标人实行歧视待遇 不得对潜在投标人提出与招标项目实际不符的资格要求,2招标形式 公开招标 邀请招标（定向招标，3家以上单位） 协议方式选聘（1家单位） 3招标规则 招标文件编制 招标项目备案 招标程序要求 4投标规则 招标文件：A 招标函 B 报价 C 管理方案 D 其他材料 招标方案：四项禁止行为 5开标、评标和中标 开标应当在招标人、监标人、投标人、评标人到齐后公开进行。 评标评标委员会由招标人的代表和评标专家（2/3）组成，推荐不超过3家有排序的合格的中标候选人。 中标招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人，招标中标人应当自

16、中标通知书发出之日30天内签订书面合同。,第四节 物业承接查验制度,一、物业承接查验制度的意义 1意义：三项意义 二、物业承接查验的内容 1物业管理资料移交 竣工验收资料 技术资料 质量保修文件和使用说明书文件 其他资料 2物业现场验收 物业共同部份共用设施设备验收 物业管理区域环境验收 3物业的保修责任 建筑法 建筑工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法 物业管理条例 住宅质量保证书 住宅使用说明书,第五节 物业服务企业资质管理制度,一、企业的性质 1从事物业管理活动的企业必须是独立的法人 2成立的必要条件 依法成立 必要的财产或者经费 自己的名称、组织机构场所 独立承担民事责任 3.

17、物业管理企业资质制度的内容资质的条件、分级申请、审批、动态管理 二、资质等级 1一、二、三级资质 2颁发 一级资质建设部颁发 二级资质省、自治区建设主管部门、直辖市房地产主管部门 三级资质市房地产自管部门、直辖市房地产主管部门 3项目承接 一级资质各种物业项目,二级资质30万以下住宅项目，8万以下非住宅项目 三级资质20万以下住宅项目，5万以下非住宅项目 4管理程序 资质申请五方面文件 新设立企业其资质等级按最低等级，设一年的暂定期 资质等级的核定：20个工作日 不得批准资质的行为：13项 资质等级的变更、注销与撤销 注销分立、合并、破产、歇业 撤销 A 滥用职权 B 超越职权 C 违反法定程

18、序 D 不具备条件 E 依法可撤消 5违规行为的行政处罚：四种处罚,第六节 物业管理从业人员职业资格制度,一、从业人员的职业素质 二、职业资格 从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业性工作的学识、 技术和能力的起点标准。从业资格可通过学历认定或考试取得。 执业资格是专业技术人员从事某种专业技术工作，学识、技术 和能力的必备标准。执业标准必须经过考试取得。 职业资格证书：从业资格证书、执业资格证书 三、物业管理师 国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度。 1物业管理师考试 2物业管理师注册 注册审批机构建设部 注册审查机构省级房地产主管部门 3物业管理师执业 物业管理师担任项

19、目负责人，在一个公司任职，每年接受40小时的 继续教育。（在关键性文件上签字并承担法律责任）,第七节 住宅专项维修资金制度,一、维修资金的交存 1概念是指专项用于住房共用部份、共用设施设 备，保修期满后的维修和更新、改造的资金。 2交存方式 业主交存 首次交存为工程造价的5%-8% 首次交存资金由政府委托的单位代管 业主大会可依法变更代管单位 业主交存的维修资金应核算到户 业主分户帐资金余额不足首次交存额的30%应续交 房屋转让，分户帐结余的维修资金同时过户,二、专项维修资金的使用 1使用原则： 方便快捷 公开透明 受益人和负担人相一致 2列支： 用于全体业主共同所有的共同部位，共用设施设备，

20、全 体业主按建筑面积分摊。（业主大会2/3业 主通过） 用于部份业主共同所有的共同部位、共用设施设备的， 由相关业主按建筑面积比例分摊（相关1/2以上业主通过） 三、专项维修资金的监管,一、概念： 专有所有权 占主导地位 集 合 权 共有权 前提与基础 共同管理权 二、专有部份的所有权 1对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利 2专有权限制 不得危及建筑物的安全 不得损害其他业主的合法权利 不得违反法律、法规，以及管理规约 3住改商要符合两个前提条件,第四章 业主的建筑物区分所有权,三、共用部份的共有权占有、使用、收益或处分的权利 共有权的行使和义务履行依据物权法及相关法律、法规和管

21、理规约的 规定。业主不得以放弃权利为由不履行义务。 四、共有部分的共同管理权 1. 建筑区域内的七项事需由业主共同决定。（其中5、6项需由双2/3通过， 其它事项双1/3通过。） 2. 业主大会和业主委员会 政府对成立业主大会给予指导、帮助、协调、甚至积极参加。 对业主大会和业主委员会的决定有三方面的约束： A、必须是符合法律、法规及规章 B、不违背社会道德、不损害国家、公共和他人利益 C、必须是业主大会、业主委员会依法应程序作出的。 3. 关于共同管理权的其他规定 维修资金的所有权归属与使用 管理费用分摊与收益分配 建筑物及其附属设施的管理 4. 业主的诉讼权利,第一节 房地产与房地产业管理

22、制度简介 第二节 房地产开发经营管理 第三节 房地产转让管理 第四节 商品房销售管理 第五节 房屋租赁管理 第六节 房地产中介服务 第七节 房地产抵押管理 第八节 房地产权属登记 第九节 房屋维修养护制度,第五章 房地产相关制度与政策,第一节 房地产与房地产业管理制度简介,房地产即指土地、建筑及建筑附属物。 房地产业关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等关联行业的总称。 房地产开发经营管理 房地产制度 房地产管理 房地产维修养护管理,第二节 房地产开发经营管理,一、房地产开发企业管理 1设立房地产开发企业的资格和资质 2设立房地产开发企业的程序 3. 房地产开发企业承接业务范围 一级不受限制 二级三级承接25万 二、房地产开发项目的规划设计管理 1、房地产开发四阶段 投资机会选择与决策分析 房地产开发前期工作：A 取得建设用地 B 取得建设项目的立项批复 C 完成房屋拆迁 D 审定项目规划设计 房地产开发建设 房地产租售经营,2. 规划设计审定“一书两证” 项目选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 三、房地产开发的项目管理与建设施工管理 1项目管理八项要求（第二、第四重要） 2施工管理要求 项目