物业管理的6S应用.ppt

1、金安物业管理的6S应用,金蓝盟金安项目组,沟通主题：,6S概论,2,什么是“5S”： 整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO） 、 清洁（SEIKETSU） 、素养（SHITSUKE） 其它“S” ： 安全(Safety/SECURITY )、节约(Save)、 习惯化(Shiukanka)、服务(Service)、坚持(Shikoku),5S的起源,3,5S起源于日本，通过规范现场、现物，营造一目了然的工作环境，培养员工良好的工作习惯，其最终目的是提升人的品质：革除马虎之心，养成凡事认真的习惯（认认真真地对待工作中的每一件“小事”、每一个细节。），养成遵守规定的习惯，养成

2、自觉维护环境整洁明了的良好习惯，养成文明礼貌的习惯。 日本式企业将5S运动作为管理工作的基础，推行各种品质的管理手法，第二次世界大战后，产品品质得以迅速地提升，奠定了经济大国的地位，而在丰田公司的倡导推行下，5S对于塑造企业的形象、降低成本、准时交货、安全生产、高度的标准化、创造令人心旷神怡的工作场所、现场改善等方面发挥了巨大作用，逐渐被各国的管理界所认识。,判断物业水平的六个基本标准,4,1、看门卫的专业程度，职业素养 诸如：保安对三类访客是不是有不同的接待办法：（经常进入小区的保姆、送奶工、快递员等；业主的朋友进入小区时；临时性访客）、职业素养等。 2、看小区公共区域 小区的绿化是不是修剪

3、得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景的水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。 3、看建筑外墙面 小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑。 4、物业反应的速度 物业报修电话应该保证24小时有人接听，急修半小时必须上门，如果是一般的报修，能不能在1天内处理完。如果有业务投诉，多长时间内能答复处理完毕-通常是中等水平的服务 5、看安全防卫级别 6、看各种设备的状况 诸如：防盗门是不是能正常开合，楼宇对讲功能是不是正常，电梯按钮和灯具是不是完好，电梯内是不是整洁，露天和楼道的公灯能不能正常使用。,5,金安物业为什么要提倡推行6S

4、？,6,6S对物业管理有什么效用？,7,平整而生机盎然的绿地,8,洁净的小区道路,9,重庆龙湖物业项目实景,清澈的水体,10,窗明几净、一尘不染的环境,11,关注细节,不长青苔的景石,12,朝气蓬勃的员工队伍,13,关于洗手间文化：进一个企业，看一个企业好与坏，看它的洗手间就知道了，因为哪里是细节的保障，很容易被忽视，如果你的洗手间都搞不好怎么可能将业务搞好。我们的洗手间台面上都由个抹布，是要求所有上洗手间的人自行用抹布将镜面和台面上的水渍擦干净。,14,是5种良好的行为习惯 是现场一切管理的基础 是用来维持品质环境的一种技术 是要为员工创造一个干净、整洁、舒适、合理的工作场所和空间 能提升人

5、的品质 能进标准化的建立,对物业管理有什么效用？,获得业主的认同和良好的印象，减少投诉，提升企业形象 培养个人良好的行为习惯 提升员工的归属感、自律性 减少浪费、降低成本 改善其品质、提高效率 提高安全保障、加强设备的稳定性 成为其它品质改善的基础如ISO9000,6S在物业管理中的适用范围,15,设备设施管理 仓库管理 办公管理 文件资料管理 车场管理 安全消防管理 宿舍管理、工作间和储物间管理 员工服务意识、行为习惯管理,16,整理（常组织）,将必需物品与非必需品区分开，在岗位上只放置必需物品,目的,腾出空间 防止误用,推行要领,1、全面检查 2、制定“要”与“不要”的判断基准 3、清除不

6、需要物品 4、调查需要物品的使用频度，决定日常用量 5、制定废弃物处理办法 6、每日自我检查,17,哪些地方会找到不需要的东西,18,储物柜 工具箱,19,通道、转角位,20,办公场所,资料柜顶,杂物房、仓库,不需要的东西,要与不要,21,制定“要”和“不要”的基准表，开会讨论和决议基准表，同时反省不要品产生的根源。,放置准则,22,整理的难点,23,整理就是清理废品，把必要物品和不必要的物品区分开来， 不要的物品彻底丢弃，而不是简单的收拾后又整齐地放置 废品。,6S活动中的整理工作比较难，要克服一种舍不得丢弃而实际又用不成的吝惜观念。要有物品鉴别整理的能力首先要有丢弃的眼光和智慧。,推进整理

7、的步骤,24,25,“整理”需要“舍弃”的智慧,“整理”就是一种抛弃东西的艺术,整顿（常整顿）,26,要用的物品依规定位、定容、定量的 摆放整齐。明确标示。,目的,整齐、有标识 不浪费时间,推行要领,1、要落实前一步整理的工作 2、确定放置场所 3、确定放置方法 4、划线定位 5、做好标识,常见的典型问题,27,忘记、不清楚物品存放的位置 存放的地方离工作环境太远 存放的地方太分散 由于物品太多难以找到要找的东西 物品本身无标识 物品不存在，但又不知道是遗失了还是被借走 物品好坏难分、物品长时间存放失去效用 不清楚物品是否有储备，造成浪费,整顿3要素,28,放置场所 物品的放置场所原则上要10

8、0%设定 物品的保管要定点、定容、定量 生产线附近只能放真正需要的物品 放置方法 易取 不超出所规定的范围 在放置方法上多下工夫 标识方法 放置场所和物品原则上一对一表示 现物的表示和放置场所的表示 某些表示方法全公司要统一 在表示方法上多下工夫,29,工作环境设计好坏的例子,胡乱摆放,摆放整齐,走道阻塞,畅通无阻,物业管理设备管理常整顿实例,30,设备标识、标志的应用 状态标识 功能标识 指示标识 警告标识 说明标识 颜色管理的应用,物业管理车场管理常整顿实例,31,车辆进出行驶导向 车辆停放秩序指引 车位划分标识 车场安全指示标识,“整顿”是一门摆放、标识的技术,32,每样东西都有一个 清

9、楚而固定的“家” 把要用的东西以最简便 的方式放好,清扫（常清洁）,33,将岗位变得无垃圾、无灰尘，干净整洁，将设备 保养得锃亮完好，创造一个一尘不染的环境。,目的,保持良好的工作情绪 稳定品质 达到零故障、零损耗,推行要领,1、建立清扫责任区 2、执行例行扫除，清理脏污 3、调查污染源，予以杜绝 4、建立清扫基准，作为规范,“清扫”的关键,34,清洁工作的艰巨，不在于搞多少次“卫 生”，而在于如何将此项工作日常化 清洁工作，是发现问题和消除隐患的 必要手段，但并非解决问题的根本,“清扫”实施要领,35,责任化、标准化，建立清洁责任区 执行例行扫除，清理脏污 调查污染源，予以杜绝或隔离 建立清

10、扫标准，作为作业规范,推进“清扫”的活动步骤,36,清洁（常规范）,37,将整理、整顿、清扫进行到底，并且标准化、制度化,目的,成为惯例和制度； 是标准化的基础； 企业文化开始形成。,推行要领,1、落实前3工作 2、制定目视管理、颜色管理的基准 3、制定稽核办法 4、制定奖惩制度，加强执行 5、高阶主管经常带头巡查,常规范的管理工具,38,视觉管理：张贴合适的标签 视觉监察法 透明度：使人知道储存器内是什么东西及其外观好坏 故障地图：标明问题所在点 量化：测量、分析、防范未然,怎样才是好的视觉管理工具,39,远距离都能看到的内容 应放在要显示的地方附近 应使员工看了以后便知道什么是对什么是错

11、应该容易及方便使用 应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动 应使工作环境更明亮及更有规划,物业管理中常规范的活动例子,40,透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜） 责任标签、设备标识 防止出错的做法 文件以颜色分辨其文件性质 储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称 部门和员工的座位都有铭牌 工序流程都有文件标准并放在适当位置方便检察 部门在明显的地方贴上工作进度表现报告,物业管理中常规范的活动例子,41,安全管理措施及标识 开关旋钮的转向箭头和标识 操作指示 高压危险图标和警告语 线管类的分类着色和流向标识 危险区域护栏和警告牌 动力设备动作中、检修中等标牌 走火通道、疏散标识,物业管理中常规范推

12、行要领,42,向员工贯彻5S意识，寻找有效的激励方法 维持执行好3S，养成坚持的习惯，并采取 一定的监督检查措施 应用视觉工具（Visual Aids)使我们一眼就看 出工作是如何进行 推行透明管理、颜色管理 定期或不定期检查 部门相互评比,常规范的总结,43,所谓“清洁”，就是维持组织、整顿、清扫这3S的成果。,素养（常自律）,44,人人依规定行事，并养成好习惯。,推行要领,1、持续推动前4S至习惯化 2、制定共同遵守的有关规则 3、相互纠正，共同进步 4、教育训练（新进人员加强） 5、推动精神提升活动,目的,改变“人质”，养成工 作规范认真的习惯,培养良好的个人素养,45,遵守出勤、作息时

13、间 尊重别人，以成相待 工作保持良好的态度（不随 意谈笑、离岗、做工作外事情等） 服装整齐，戴好识别卡 爱护公物，用完归位 保持卫生，定期清洁,常自律实施要领,46,注意点：坚持不懈地教育，才能养成良好的习惯 行为指标 全员教育 激励奖赏 高层支持 全员参与 评估更进 反复进行,物业管理中常自律活动的例子,47,全面清洁 全员清洁活动（人过路净） 训练收拾物件和垃圾 共用空间的5S管理 履行个人职责 良好的电话和沟通技巧 规范的语言和文明的举止 编写和遵守5S手册 “眼见为实”检查5S环境,常自律总结,48,所谓的自律（素养），就是养成遵守既定事项的习惯。 5S是以素养为始终，保持自身之美，就

14、是素养。,安全,49,塑造每个人都能安心工作且健康愉快的工作环境。,推行要领,1、建立系统的安全管理系统 2、重视员工的培训教育 3、实施现场巡视，排除隐患 4、创造明快、有序、安全的作业环境,目的,保证人身、财产安全， 减少损失,6个S之间的关系,50,安 全,物业管理中5S推展手法目视管理,51,1、红牌 2、看板 3、工作牌 4、信号灯 5、操作流程图、示意图和平面图 6、提醒板 7、区域线 8、警示线 9、告示板 10、反面教材,目视管理推展手法应用示例,52,1、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞 2、用小字纸条挂在出风口显示风机运作 3、设置“人员去向板”，方便工作安排 4、关键部位

15、给予强光照射，引起注意 5、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂,物业管理中5S推展手法五现手法,53,现场：事情发生地场所 现物：变化的或有问题的实物 现实：发生问题的环境、背景 原理：能说明大多数事情的根本性道理 原则：法律法规、专业技术和公众利益,红牌作战,54,目的：运用醒目的红色标志标明问题之所在，使大家都能一目了然地知道企业的缺点在那里。 实施的对象： 工作场所中不要的东西； 需要改善的事、地、物； 有油污、不清洁的设备。 卫生死角。 实施要点： 以冷眼观看事物。 有犹豫的时候，请贴上红牌。 挂牌的对象可以是：设备、搬运车、踏板、工夹具、刀具、桌、椅、资料、模具、备品、材料、产品、

16、空间等。,红牌作战应用,55,摄影作战,56,所谓摄影作战（或称为定点摄影法）指在同一地点、同一方向，将企业的死角、不安全之处、不符合6S原则之处使用同一部相机（或摄像机）拍摄下来，并在大家都看得到的地方公布展示，激起大家改善的意愿，并将改善的结果再次拍摄并公开展示，使大家了解改善的成果。 展示的内容和格式如表。,检查表,57,检查表的使用有两种 一种是点检用，只记入好、不好的符号； 另一种是记录用，记录本评鉴的数据。 检查表使用的时机 是在推行6S运动告一段落后才能实施。如此才能了解推行6S运动的成果，也会对6S运动产生信心； 定期更新检查表的项目。 检查表上的项目要随着6S运动执行过程、工

17、作单位现况等而改变，不可以同一套用到底，否则看不到需要改善的项目变动的历程。,立刻行动-办公室6S,58,你是“寒号鸟”吗？,一室不扫何以扫天下？,推行办公室6S的目的,59,把6S管理引用到办公室管理，能有效地加速办公室工作环境和工作状况的调整及改良，最终结果：提高了工作效率；同时置身于优美的办公环境，也有一种美的感受。,推行办公室6S的建议,60,办公室个人责任区是指个人的桌面、抽屉、电脑、文件柜以及个人办公室的地面、墙面、天花板、窗台以及相关办公设备和设施。每个人均有责任做好个人责任区的6S工作； 员工每天下班离开办公室之前，均须整理个人桌面。桌面允许摆放的物品包括电脑、电话、文具架和茶

18、杯，其它无关物品不保留； 个人抽屉应经常整理，用不到的东西，应从抽屉里清理走，最下面一个抽屉用于存放私人物品； 文件柜要定期整理，并按大小、类别、使用频率等进行分类建档，贴上标签；若有变动，标签应及时更新； 对舍弃的文件、资料，应遵照安全、保密的原则进行销毁； 不能在办公室内随意张贴文件、通知、宣传品等，办公台上尽量不要张贴太多通讯录、名片、备忘条等，可建立个人的名片簿、备忘本等； 对有关资料、书籍、文件等应归类定置管理，并井然有序； 及时清扫、清洗办公设备，保持办公室无垃圾、无脏污 ； 提倡禁烟，任何人不得在办公室内吸烟； 接听电话及接待来访客人时言行应大方得体； 注意仪表与形象，做到着装整

19、齐，梳妆适宜，以饱满的精神投入工作。,办公室整理整顿,61,目的,减少活页夹、文件和单据的数量； 公司外部、其它部门的文件尽早做答送出； 扩大办公室的使用空间； 减少遗漏或送出的失误。,要点,62,原则,资料,分类,受控文件和资料； 公用展示类文字资料； 个人文字资料。, 受控文件应使其从编制审批、发放、更改到保管均要受控； 质量记录的标识、收集、编目、归档、保管等均应受控； 公用展示类文字资料置于公共场所并由专人管理； 个人文字资料个人管理； 所有文字资料都应有标识； 所有文字资料都要按方便取用的原则，按使用频度、重要性等分类放于 固定的位置； 规定文字资料的舍弃原则，及时销毁无用文字资料，

20、提倡及时处置、不 堆积文件的良好习惯； 定期整理、整顿、检查。,63,资料,分类方式：按客户分类。按形式分类。按一般文件分类。按主题分类。按标题分类。,文件夹编号 或必要时用斜线,64,65,桌面,66,抽屉,一般的桌子有两个或以上的抽屉，东西经常随意杂乱地放入抽屉内。 在并排的抽屉内，也许可发现不仅有铅笔、圆珠笔、笔记本、橡皮擦、名片及剪刀，而且又有牙刷、糖果、香水、药品、钱币、装饰珠宝及其他物品。 这些东西先要依用途分类，在仅有两个抽屉的桌子时，可分为办公用品及私人用品，各占用一个抽屉。 再来要决定每一项物品的最大放置量。例如，我们决定抽屉内放置的最大量为两支铅笔、一支圆珠笔、一块橡皮擦、一本笔记本等。 借着将办公抽屉的东西削减至