《业主支付担保业务操作规范》

1、业主支付担保1. 业主支付担保产品简介：1.1 定义：业主工程款支付担保是指为保证业主履行工程合同约定的工程款支付义务，由担保人为业主向承包商提供的，保证业主支付工程款的担保。业主在签订工程建设合同的同时，应当向承包商提交业主工程款支付担保。未提交业主工程款支付担保的建设工程，视作建设资金未落实。 1.2 业主支付担保可采用的方式 银行保函； 专业担保公司的保证；1.3 担保期限：业主工程款支付担保的有效期应当在合同中约定。合同约定的有效期截止时间为业主根据合同的约定完成了除工程质量保修金以外的全部工程结算款项支付之日起30天至180天。1.4 一般担保额：业主支付担保的担保金额应当与承包商履

2、约担保的担保金额相等，一般为承包合同价的10%或15%。对于工程建设合同额超过1亿元人民币以上的工程，业主工程款支付担保可以按工程合同确定的付款周期实行分段滚动担保，但每段的担保金额为该段工程合同额的10-15%。业主工程款支付担保采用分段滚动担保的，在业主、项目监理工程师或造价工程师对分段工程进度签字确认或结算，业主支付相应的工程款后，当期业主工程款支付担保解除，并自动进入下一阶段工程的担保。2. 我公司履约、预付款担保的客户范围及基本条件：2.1 我公司的客户范围：依法注册经营的企业法人、法人联合体及自然人，特别是投标1000万元以上的房地产开发项目（包括新建、改建、扩建的项目）的投标人2

3、.2 客户的基本条件： 依法经营、经营范围符合国家法律； 具备较强履约能力，并能提供反担保措施； 自然人能提供可靠的反担保资产，并具备履约能力。3. 项目受理的流程3.1. 受理流程图3.2. 除客户已指定由特定的A角代理其业务以外，其他来源的客户均由部门经理 指派A角，同时部门经理指派该项目的B角。3.3. A 角需提供给客户的资料：附件23：业主支付担保业务客户所需提供资料清单3.4. 申请业主支付担保的企业需要提供如下资料： 1) 工程保证担保申请书（附件1）2) 企业基本情况表（附件13）3) 企业营业执照副本4) 法人代码证5) 企业资质证书 6) 税务登记证副本7) 企业章程8)

4、注册资本验资报告9) 纳税凭证10) 贷款卡及查询记录11) 最近三年审计报告12) 近期财务报表13) 法人代表证明书及身份证14) 法人代表授权委托书15) 董事会成员名单及签名式样16) 董事会决议17) 投标书/施工合同18) 在建工程及以往工程或类似工程业绩证明材料3.5. 客户经理收到资料后在公司网站在线填写客户基本情况表（附件），同时对客户资料进行审查并在个工作日内答复客户是否受理。4. 项目审批的流程4.1. 审批流程图4.2 角和B角在3个工作日内完成尽职调查并完成业主支付担保调查评价报告书（附件24）和业主支付、履约、预付款项目产品经理调查报告书（附件15），将相关资料交B

5、角；4.3 B角在1个工作日内完成业主支付、履约、预付款项目审核报告书（附件16）；4.4 A、B角填写业主支付、履约、预付款项目审批表（附件17），并将此表交风险管理部经理和经营单位负责人审批；4.5 管理部经理和经营单位负责人应尽快出具审批意见（原则上为1个工作日），并通知A角审批结果；4.6 如果项目金额超出经营单位负责人权限，则报有权审批人审批。即：集团风险控制中心负责人、集团执行总裁审批并在业主支付、履约、预付款项目审批表中出具审批意见；相关审批信息共享：完成通知人为：A、B、风控经理、财务部、市场部、集团风控中心； 4.7 A角立即通知客户审批结果，如果审批通过就开始落实反担保措施

6、。4.8 尽职调查时主要的调查内容包括但不限于：（A、B、角完成尽职调查，B角审核）1) 三年内的总体财务状况；2) 企业以往的业绩、目前同时操作的其他工程项目；3) 施工进度计划和竣工日期（关键路线图）；4) 在建工程的详细资料，包括设计方案等；5) 企业的负债情况6) 企业的收入情况7) 企业的资金流动性情况8) 按工程量清单估算时的工程量计算规则；在审查上面内容的同时，还要对全部合同文件进行审核，包括：1) 合同书及补充合同；2) 招标文件及其补充文件、有关函件；3) 合同专用条件；4) 合同通用条件；5) 招标书及其有关函件的回复；6) 工程规范和技术说明；7) 合同图纸；8) 特殊技

7、术要求；9) 双方约定的其他文件；10) 施工过程中的会议纪要，变更洽商通知；如果出现违约索赔，以上文件均可以成为索赔证据。4.9 常用的反担保措施我公司最常用的反担保措施包括：（以下反担保措施不要求在个案中同时使用） 客户提供保证金反担保； 项目公司的法定代表人或实际控制人的个人无限责任反担保； 不动产抵押，动产质押； 其它反担保措施由经营单位负责人根据具体项目审批。4.10 审批权限：参见：中国中科智担保（风管风控）字2005第0003号担保项目审批授权体系及流程规则5. 项目通过审批后落实反担保条件及出具保函或保证合同的流程 如果是银行开立保函，我公司为投标人提供担保：5.1 我公司向开

8、立保函的银行出具担保意向书（附件5），等待银行的审批；5.2 同时，我公司与客户签订业主支付委托保证合同（附件25）；5.3 银行审批通过后，我公司与项目公司的法定代表人或实际控制人签订个人无限责任反担保，交纳保证金和担保费及落实其他反担保措施；5.4 银行、我公司和客户签订开立保函协议；（附件7）5.5 我公司给银行出具同意提供担保的董事会决议（附件22）和反担保函（附件8），并签订保证合同（附件9）5.6 以上流程B角负责全程办理，A角全程协助办理。 如果是我公司开立保函：5.7 我公司与客户签订业主支付委托保证合同（附件25）；5.8 我公司与项目公司的法定代表人或实际控制人签订个人无限

9、责任反担保，交纳保证金和担保费；5.9 我公司向客户出具业主支付保函（附件26）5.10 以上流程B角负责全程办理，A角全程协助办理。6. 保后监管6.1 常规的保后监管的时间为： 对担保期限大于八个月（含）的，出具保函或保证合同后一个月进行首次监管，以后每间隔六个月进行一次，到期前一个月进行最后一次保后监管（如进行倒数第二次保后监管与倒数第三次时间间隔不足六个月，则直接进行最后一次保后监管）；对担保期限大于三个月（含）而小于八个月的，则仅进行首次和最后一次共两次保后监管，即出具保函或保证合同后一个月进行首次监管，到期前一个月进行最后一次保后监管；对担保期限小于三个月的，则仅进行担保期间的中间

10、一次保后监管。以上是常规的监管方法，但是监管责任人应该随时保持对项目情况的了解，及时预警，采取相应措施。6.2 业主支付担保保后监管的主要内容：准备阶段 熟悉有关施工承包合同、施工总进度计划等相关文件，尤其是了解合同中关于工程款支付条款规定的内容。 制定保后管理方案，对履约风险点监控提出措施意见。 参加工程项目第一次工程例会，了解参建单位及人员情况，并进行担保交底。要求相关单位提交相关工程记录和文件，如工程施工进度计划、监理月报、质量事故调查报告、工程款支付凭证、被保证人和第三方担保保证人的财务状况等文件。过程管理 通过过程管理（监管），与建设单位、监理单位、承包单位加强沟通，了解和掌握担保项

11、目的进展，以及被担保人（建设单位）的融资和工程款支付情况，分析可能出现的问题和风险，及时进行工作预警，避免或减少因风险造成的损失。 通过现场调查或参加工地例会等方式，掌握工程进度。对于被保证人由于设计图纸不到位、材料设备拖期或质量不合格、工程款不能如期支付导致无法进行施工，引起的承包单位窝工；或者现场协调（合同规定应由被保证人协调的）不力影响工程施工，造成延误工期或被迫停工的，应会同建设单位、监理单位与承包单位协商处理办法，消除影响工期的不利因素。如果风险因素不能消除，则进入预警程序，督促被保证人履行合同条款。 了解承包单位合同履行情况，了解工程质量问题对执行合同的影响，必要时参与协调工作。

12、不定期调查被保证人的资金筹措和落实情况，以及对其财务状况进行分析。 不定期调查了解反担保措施基本面的变化，如出现经营状况恶化，无代偿能力时，要求被保证人提供担保公司认可的其他反担保方式。 提交担保客户保后监管报告（业主支付担保）（附件27）6.3 违约处理保证人向承包单位出具的工程款支付保函，保证被担保人将履行合同中规定的发包人支付工程款的义务，一旦因无法支付工程款致使承包单位无法施工、造成窝工损失时进入违约处理程序。索赔的原则是：因被保证人的违约行为给承包单位造成经济损失，并以直接损失数额进行索赔，累计索赔数额不超过保函额度。索赔的条件是：被保证人存在违约行为或在规定的期限内未纠正违约行为。

13、根据在规定的时限内承包单位提出的索赔要求，提供的索赔依据，包括违约事实、违约损失金额、要求索赔的金额及相关证据，保证人应会同监理工程师进行违约事故损失勘查、取证，对被保证人的违约责任及其对承包单位造成的损失进行核对，并经监理工程师签字认可，纳入工程决算。如果工程还未竣工验收，被保证人因融资发生变化，暂时无力支付工程款的情况下，保证人要向被保证人提供资金，支付工程款项，以保证合同继续执行。理赔后应按担保委托合同书的规定，向违约单位或反担保第三方发出违约代偿通知书，进行追偿。7. 解除保函或保证合同责任的流程解除担保责任：7.1 到达保函有效期或承包商提前完成工程建设合同中约定的义务，客户将保函退

14、回我公司，A角审核无误后，将保函退还银行，银行向我公司或客户出具保函失效通知书；7.2 A角向财务部门提交退还客户保证金申请，经财务部审核无误后开立支票。解除保函责任：7.3 到达保函有效期或承包商提前完成工程建设合同中约定的义务，客户将保函退回我公司，A角审核无误后向财务部门提交退还客户保证金申请，经财务部审核无误后开立支票。8. 计提专项风险准备金比例: 准备金类别计提基础评级工程履约业务其他履约业务投标保函履约保函预付款担保业主支付保函贸易履约保函司法履约保函投资领域履约保函一般风险准备金担保费收入/5%10%10%15%10%5%10%专项风险准备金担保金额（敞口）正常类0%0.05%

15、0.05%0.05%0.05%0%0.05%关注1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%1.5%可疑80%80%80%80%80%80%80%损失100%100%100%100%100%100%100%履约类担保业务的风险评级标准为：关注：非正常未代偿可疑：发生代偿未超过一年损失：发生代偿超过一年附录：1 业主支付担保的主要风险点：业主工程款支付保证担保业务风险点主要源于业主不按照施工合同的约定按时按量支付工程款等多个方面，下面列举了一些仅供参考：3.1 业主融资或销售产生重大变化，产生支付困难；3.2 甲乙双方地位不平等，甲方恶意拖欠；3.3 业主本身建设资金未落实到位或资金安排不合理；3.4 业主资金来源估计乐观，包括银行贷款、销售收入等； 2 主要的反担保措施：除政府工程外参考融资类担保的反担保措施，包括抵押、质押、保证金、第三人反担保、个人无限连带责任反担保，各种方式组合施行。3 收费标准7.1 最低费率根据客户提供的保证金比例确定：（按保函金额收取）保证金比例无保证金5%10%15%20%及以上深圳地区最低费率（年）2.5%1.5%1.2%1.0%福建地区最低费率（年）2.5%2.2%1.8%1.5%1%北京地区最低费率（年）1.81.51.21上海地区最低费率（年）湖南地区最低费率（年）-2.5-1%7.2 担保期限和收费的关系