中和村地块三期经济适用房项目

1、 中中和和村村地地块块三三期期经经济济适适用用房房项项目目 项目申请报告项目申请报告 南京天得建设工程咨询有限公司南京天得建设工程咨询有限公司 二二 0 0 一一 三三 年年 五五 月月 项目名称：中和村地块三期经济适用房项目项目名称：中和村地块三期经济适用房项目 项目总投资：项目总投资：50523.8750523.87 万元万元 咨询单位：南京天得建设工程咨询有限公司咨询单位：南京天得建设工程咨询有限公司 资格证书：工咨乙资格证书：工咨乙 项目组成员：项目组成员： 总总 经经 理理邓凡邓凡 高级工程师 国家注册造价工程师 项目负责人项目负责人石军石军 国家注册咨询工程师 国家注册造价工程师

2、国家注册监理工程师 国家注册一级建造师 参加人员参加人员何光锐何光锐 高级工程师 国家注册咨询工程师 陈根妹陈根妹国家注册咨询工程师 房蓉房蓉国家注册咨询工程师 刘继军刘继军国家注册咨询工程师 马敏马敏国家注册咨询工程师 目目 录录 第一章第一章 总论总论 .1 1 1.1 项目单位概况.1 1.2 项目建设单位概况.1 1.3 编制依据.1 1.5 研究范围.3 1.6 编制原则.3 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 .6 6 2.1 与拟建项目有关的发展规划.6 2.2 拟建项目与相关规划的符合性.6 2.3 产业政策分析.6 2.4 行业准入分析.6 第三章第三章 资源开发

3、和综合利用分析资源开发和综合利用分析 .1010 3.2 项目建设条件分析.10 3.3 选址结论.11 第四章第四章 建设规模与建设内容建设规模与建设内容 .1212 4.1 建设规模.12 第五章第五章 建设方案建设方案 .1414 5.1 设计说明.14 第六章第六章 环境保护与职业安全卫生环境保护与职业安全卫生 .2424 6.1 环境保护.24 6.2 职业安全与卫生.29 第七章第七章 节能分析节能分析 .3232 7.1 用能标准和节能规范.32 7.2 能源供应状况和能耗消耗状况.33 7.3 节能措施和节能效果分析.34 第八章第八章 项目管理、实施进度及招标项目管理、实施进

4、度及招标 .3838 8.1 项目建设管理.38 8.2 实施进度计划.41 8.3 招标.41 第九章第九章 投资估算与资投资估算与资金金筹措筹措 .4343 9.1 投资估算依据.43 9.2 投资估算.43 第十章第十章 社会效益分析社会效益分析 .4747 10.1 社会影响效果分析.47 10.2 社会适应性分析.48 10.3 社会风险分析.49 第十一章第十一章 结论与建议结论与建议 .5050 11.1 结论.50 11.2 建议.50 第十第十二二章章 附附 件件 .5252 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目单位概况项目单位概况 1.1.11.1.1 项目单位概况项

5、目单位概况 项目名称：中和村地块三期经济适用房项目 建设单位：南京奥体建设开发有限责任公司 法定代表人：古国才 注册地址：南京市建邺区梦都大街 158 号 1.21.2 项目建设单位概况项目建设单位概况 南京奥体建设开发有限责任公司成立于 2001 年 10 月，为南京市河西新城区国有资 产经营控股（集团）有限责任公司直属企业，注册资本 3.5 亿元人民币，房地产开发资 质为壹级。 公司拥有一支高素质的专业队伍，目前共有员工 48 人，其中本科以上学历 34 人， 硕士研究生 8 人，中级以上职称 35 人，其中含高级职称 8 人。公司下设总工办、总经理 办公室、财务部、开发部、工程部、投资审

6、核部、物业部、设计部等部门，下辖南京奥 体物业服务有限公司、南京博观置业顾问有限公司和无锡分公司。 公司自成立以来，积极投身于河西新城区的开发建设，完成了河西新城区一期 6400 亩包括奥体中心主场馆 1350 亩建设用地的征地拆迁任务，为奥体中心顺利开工建设提供 了保障。 2003 年初，为了迅速聚集河西地区人气并形成良好的城市景观，公司承担了奥体新 城项目开发建设。奥体新城位于奥体中心北侧，占地面积 85 万平方米、建筑面积近 120 万平方米，约可为 7000 户居民提供住房。同时，奥体新城设有小学、幼儿园、邻里中心、 公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施，是一个功能完备的城市中央

7、居住区 （CLD） 。截至目前，已陆续建成交付清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐 园，在建紫薇园。 2009 年初，奥体公司承担了中和村经济适用房的建设任务，项目总建筑面积约 90 万 平方米，幼儿园、小学、社区中心、商业设施等配套齐全，可改善 9500 多户中低收入人 群的居住需求。 2009 年底，奥体公司成功摘得无锡新区鸿山地块，迈出异地扩张第一步。 2010 年，南京成功申办 2014 年青奥会以后，奥体公司承担了青奥村的建设任务。青 奥村作为青奥会运动员竞技、居住、文化、商务、休闲、交流等活动的重要场所，总建 筑面积约 46 万平方米，包括运动员村、国际小学和幼儿园，运动员

8、村在赛会期间为运动 员提供住宿及配套服务，国际小学和幼儿园将作为文化教育交流场所。 近年来，奥体公司围绕培养企业核心竞争力，努力打造精品住宅，树立企业品牌形 象。奥体公司 2002-2004 年度连续三年被市政府评为城市建设立功单位，2005 年获南京 市民“满意房地产开发企业” 、 “迎接十运会，建设新南京”有功单位、市级青年文明号、 重合同守信用企业等称号。公司建设项目奥体新城得到会各界的普遍好评，2004 年 8 月 份被省建设厅评为“江苏优秀住宅金奖” ，2008 年 8 月份通过建设部 2A 级住宅性能认定， 2008 年 11 月份获“广厦奖” ，2012 年 4 月，清竹园小区荣

9、获“全国物业管理示范住宅小 区”荣誉称号。 1.31.3 编制依据编制依据 1. 建设项目经济评价方法及参数 2. 建设项目经济评价案例 3. 中华人民共和国城市规划法 4. 江苏省城市规划管理技术规定 5. 城市用地分类与规划建设用地指标 6. 建设项目环境保护管理条例 7. 中华人民共和国环境保护法 8. 中华人民共和国消防法 9. 项目建设单位提供的相关资料 10. 南京市“十二五”规划 11. 南京市城市总体规划 12. 南京奥体建设开发有限责任公司委托南京天得建设工程咨询有限公司编制该项 目申请报告的协议书。 1.41.4 研究范围研究范围 本报告主要对南京奥体建设开发有限责任公司拟

10、建的“中和村地块三期经济适用房 项目” 的建设条件、必要性、选址、规模、投资估算等诸方面可行性作出分析。 研究范围包括： 1、项目建设必要性 2、项目选址 3、项目建设规模和内容 4、建设方案 5、环境保护和职业安全卫生 6、节能 7、组织机构与人力资源配置 8、项目管理、实施进度及招标 9、投资估算和资金筹措 10、社会效益分析 11、结论与建议 1.51.5 编制原则编制原则 坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、 内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分 析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。 1.61.6 项目

11、提出的理由与过程项目提出的理由与过程 近年来，南京市商品房价格和全国房地产市场一样上涨较快。其中主要原因有：一、 土地价格上涨，由于土地使用权公开拍卖，土地的本来价值得以体现；二、水泥、沙石 等主要建筑材料价格涨幅较大；三、房屋结构日趋合理，功能更加完善，材料耗量增加； 四、城市建设加快，推动房价的上升。虽然现在政府对房地产采取了紧缩的调控政策， 但是住宅用房的刚性需求依旧存在，特别是在房价依旧缓慢上升的现在，经济适用房的 存在促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入的家庭日益增长的住房需求。 该项目地处南京市河西新城区，住宅用房需求仍然有较大的发展空间。综上所述，住宅 用房价格上扬有其

12、合理性和必然性，预计今后三至五年，房价仍将适度上涨。 1.项目建设对有助于完善住房供应体系。 经济适用房和中低价房事新的住房供应体系的重要组成部分，是政府为了解决中低 收入家庭住房问题而推行的含有保障性住房的重要方面。因此，经济适用房的政策的实 施直接关系到新住房供应体系的建立和住房制度改革的顺利推行。目前，我国房地产产 品结构与市场需求失衡，大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经适房 的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追 求高利润，热衷于中、高商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。同时， 市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经适

13、房销售违规操作和市场炒作现象，供给结 构严重地背离需求结构，致使房屋供应总量不足。而现实解决这种矛盾的最好办法便是 积极稳妥的夸大经适房的面积，以调整这种结构上的失衡，进一步完善住房供应体系， 促进房地产市场健康、稳定发展。 2.项目实施有助于改善对中低收入家庭的住房供应，有助于建设和谐社会。 经济适用房政策的实施适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，停止住房实物 分配，推行住房分配货币化，促进职工个人买房，是当前深化房改的核心工作，但由于 近几年来房价上涨过快，商品房尚有困难。因此，停止住房实物分配后，各地政府一方 面大力发展含有政府政策优惠的经济适用房和中低价房，改善对中低收入家庭的住房

14、供 应，同时以当地经济适用房和中低价房的基准价为基础，测算对无房职工和住房未达标 职工的住房补贴，使这部分职工得到补贴后即可入市购房。通过落实经适房的政策，切 实保障城市中低收入家庭的住房供应。 3.项目实施有助于平抑商品房价格，扩大住房有效需求。 经济适用房政策的实施平抑了过高的商品房价格，扩大了住房的有效需求。由于国 家对经济适用住房实行土地划拨，减收各项行政事业收费，并按 3%控制利润，确定销售 价格的政策，使得经济适用住房的价格比同地段商品房价格低 1020%。经济适用住房的 低价位政策对于平抑过高的商品房价格、启动中低收入家庭的住房消费起到了积极作用。 其经济性是指其价格相对于完全意

15、义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工 薪阶层）的经济承受能力。其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房的使用，而 不是降低建筑标准。 本报告将对住宅项目建设的必要性，项目实施规模等做出阐述。项目申请报告主要 内容包括：项目申报单位情况；拟建项目情况；建设用地与相关规划；资源利用与能源 耗用分析；生态环境影响分析；法律、法规或者规章规定的其他内容。 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.12.1 与拟建项目有关的发展规划与拟建项目有关的发展规划 （1） 南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 、 南京市城市总体规划 、 南京市近期建设规划 、 南京市商业网点规划

16、南京市土地利用总体规划 、 南京市 建邺区发展规划 （2） 南京市总体发展研究及控制性详细规划 （3）南京市规划局南京市规划局建设项目规划设计要点 2.22.2 拟建项目与相关规划的符合性拟建项目与相关规划的符合性 该项目位于南京市建邺区，道路交通便捷，该项目将根据建设项目规划设计要点要 求，严格控制各项建筑指标，积极推进建筑节能，尽力营造生态平衡、环境优美、设施 配套、交通便捷、信息通达、具有地区特色和文化品位，与经济发展相结合并可持续发 展理念的现代化居住社区。 综上所述，拟建项目符合南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要框 架要求，符合建邺区总体规划等相关规划的精神。 2.3 产业

17、政策分析产业政策分析 1.项目建设对有助于完善住房供应体系。 经济适用房和中低价房事新的住房供应体系的重要组成部分，是政府为了解决中低 收入家庭住房问题而推行的含有保障性住房的重要方面。因此，经济适用房的政策的实 施直接关系到新住房供应体系的建立和住房制度改革的顺利推行。目前，我国房地产产 品结构与市场需求失衡，大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经适房 的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追 求高利润，热衷于中、高商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。同时， 市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经适房销售违规操作和市场炒作现象，供

18、给结 构严重地背离需求结构，致使房屋供应总量不足。而现实解决这种矛盾的最好办法便是 积极稳妥的夸大经适房的面积，以调整这种结构上的失衡，进一步完善住房供应体系， 促进房地产市场健康、稳定发展。 2.项目实施有助于改善对中低收入家庭的住房供应，有助于建设和谐社会。 经济适用房政策的实施适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，停止住房实物 分配，推行住房分配货币化，促进职工个人买房，是当前深化房改的核心工作，但由于 近几年来房价上涨过快，商品房尚有困难。因此，停止住房实物分配后，各地政府一方 面大力发展含有政府政策优惠的经济适用房和中低价房，改善对中低收入家庭的住房供 应，同时以当地经济适用房和中

19、低价房的基准价为基础，测算对无房职工和住房未达标 职工的住房补贴，使这部分职工得到补贴后即可入市购房。通过落实经适房的政策，切 实保障城市中低收入家庭的住房供应。 3.项目实施有助于平抑商品房价格，扩大住房有效需求。 经济适用房政策的实施平抑了过高的商品房价格，扩大了住房的有效需求。由于国 家对经济适用住房实行土地划拨，减收各项行政事业收费，并按 3%控制利润，确定销售 价格的政策，使得经济适用住房的价格比同地段商品房价格低 1020%。经济适用住房的 低价位政策对于平抑过高的商品房价格、启动中低收入家庭的住房消费起到了积极作用。 其经济性是指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入

20、家庭（主要是工 薪阶层）的经济承受能力。其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房的使用，而 不是降低建筑标准。 2.4 行业准入分析行业准入分析 2.4.12.4.1、项目法人具备行业准入的条件、项目法人具备行业准入的条件 南京奥体建设开发有限责任公司成立于 2001 年 10 月，为南京市河西新城区国有资 产经营控股（集团）有限责任公司直属企业，注册资本 3.5 亿元人民币，房地产开发资 质为壹级。许可经营项目有房地产开发建设，一般经营项目有自有房屋、租赁。计划在 南京市建邺区对中和村地块三期经济适用房项目进行投资。 公司拥有一支高素质的专业队伍，目前共有员工 48 人，其中本科以上学历

21、34 人， 硕士研究生 8 人，中级以上职称 35 人，其中含高级职称 8 人。公司下设总工办、总经理 办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门，下辖南京奥 体物业服务有限公司、南京博观置业顾问有限公司和无锡分公司。 公司自成立以来，积极投身于河西新城区的开发建设，完成了河西新城区一期 6400 亩包括奥体中心主场馆 1350 亩建设用地的征地拆迁任务，为奥体中心顺利开工建设提供 了保障。 2003 年初，为了迅速聚集河西地区人气并形成良好的城市景观，公司承担了奥体新 城项目开发建设。奥体新城位于奥体中心北侧，占地面积 85 万平方米、建筑面积近 120 万平方米，约可

22、为 7000 户居民提供住房。同时，奥体新城设有小学、幼儿园、邻里中心、 公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施，是一个功能完备的城市中央居住区 （CLD） 。截至目前，已陆续建成交付清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐 园，在建紫薇园。 2009 年初，奥体公司承担了中和村经济适用房的建设任务，项目总建筑面积约 90 万 平方米，幼儿园、小学、社区中心、商业设施等配套齐全，可改善 9500 多户中低收入人 群的居住需求。 2009 年底，奥体公司成功摘得无锡新区鸿山地块，迈出异地扩张第一步。 2010 年，南京成功申办 2014 年青奥会以后，奥体公司承担了青奥村的建设任务。青

23、奥村作为青奥会运动员竞技、居住、文化、商务、休闲、交流等活动的重要场所，总建 筑面积约 46 万平方米，包括运动员村、国际小学和幼儿园，运动员村在赛会期间为运动 员提供住宿及配套服务，国际小学和幼儿园将作为文化教育交流场所。 近年来，奥体公司围绕培养企业核心竞争力，努力打造精品住宅，树立企业品牌形 象。奥体公司 2002-2004 年度连续三年被市政府评为城市建设立功单位，2005 年获南京 市民“满意房地产开发企业” 、 “迎接十运会，建设新南京”有功单位、市级青年文明号、 重合同守信用企业等称号。公司建设项目奥体新城得到会各界的普遍好评，2004 年 8 月 份被省建设厅评为“江苏优秀住宅

24、金奖” ，2008 年 8 月份通过建设部 2A 级住宅性能认定， 2008 年 11 月份获“广厦奖” ，2012 年 4 月，清竹园小区荣获“全国物业管理示范住宅小 区”荣誉称号。 第三章第三章 资源开发和综合利用分析资源开发和综合利用分析 3.13.1 项目建设地点项目建设地点 中和村地块三期经济适用房项目规划地块位于江苏省南京市建邺区绕城公路与渭河 路之间，新河路以北，占地面积约 3.15 万平方米。 3.23.2 项目建设条件分析项目建设条件分析 3.2.13.2.1 区位条件区位条件 南京市建邺区是南京市六个主城区之一，位于南京市区西南部，东、南紧邻秦淮河 和秦淮新河，西临长江，北

25、止汉中门大街。总面积 80.87 平方千米。 经中生代三迭纪晚期地壳大动荡后，于新生代第三纪形成境域内发达的水系，江、 河、湖、均给建邺发展提供便利。因地质、地貌构成的状况，秦淮河以东地区经二千多 年的发展，逐渐形成以居民生活区为主的老城区。而因长江冲击形成的河西洲地，则利 于农耕，曾长期以农业生产为主。随着南京市 2002 年行政区划调整，正逐渐成为人居环 境舒适的新城区。 新区沿江展开，东西进深 3-5 公里，水路运输便利。直线距离市中心新街口约 3 公 里，距禄口国际机场 40 公里。新区目前已建设道路 36 条总长 100 多公里，4 条城市快速 通道、5 条地铁线横贯全区，其中地铁一

26、、二号线已开始运营，3、4、5 号线正在建设。 长江三桥和过江隧道已经建成通车。 3.2.23.2.2 自然环境自然环境 南京市建邺区属北亚热带湿润气候。处于西风环流控制之下，季风显著，四季分明。 冬季受欧亚大陆气团的影响较深，为西伯利亚高压（或蒙古高压）控制，多偏北风，天 气晴朗、寒冷、干燥。夏季欧亚大陆气温急剧升高，成为低压区，西伯利亚高压中心衰 退到贝加尔湖以西，高空西风带北移，太平洋副热带高压增强，暖湿空气由海洋吹向大 陆，在它的控制之下，境内多东南风，天气炎热，雨水充沛。春、秋两季是冬、夏交替 过程中的季节。春季因大陆由冷变暖，而使西伯利亚冷高衰减分裂，一部分中心移到黄 海一带，造成

27、地区多东北东风。秋季大陆空气冷却下沉，太平洋副热带高压向东南 退缩，西伯利亚高压开始增强，境内又渐受北方冷气团控制，形成干燥凉爽天气。 3.2.33.2.3 公共设施条件公共设施条件 项目选址在南京市建邺区，建设场地周边公共设施条件基础较好，给水、排水、供 电、燃气等基础设施完备。 3.33.3 选址结论选址结论 该项目位于南京市建邺区，从城市总体规划考虑，项目选址符合南京市总体规划要 求。 从项目实施条件考虑，项目地块水、电、气、通信、道路、防洪等基础设施配套完 善，对外交通条件好，能满足项目施工过程和运营过程中各投标人的交通要求，不会给 城市交通带来压力。项目现场用地条件较好，周边道路和景

28、观建设较好，配套设施和施 工条件具备，近期开工建设条件满足。 综上所述，项目地块符合项目建设以及城市规划的要求，选址适当。 第四章第四章 建设规模与建设内容建设规模与建设内容 4.14.1 建设规模建设规模 4.1.14.1.1 建设地点建设地点 中和村地块三期经济适用房项目规划地块位于江苏省南京市建邺区绕城公路与渭河 路之间，新河路以北，占地面积约 3.15 万平方米。 该项目总占地面积约 28673 平方米，总建筑面积约 15 万平方米，项目的建设期计划 24 个月。本报告主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、资金筹措等制约项目实施 的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是项目选

29、址符合有关城市规划法规 要求。 4.2.24.2.2 主要建设内容与规模主要建设内容与规模 该项目土地为政府划拨取得，项目建设场地地质条件较好，由委托方提供项目周边 地质资料判断，项目场地无不良地质条件，项目实施资金筹措拟由南京奥体建设开发有 限责任公司自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施。主要技术经济指 标如下： 主要技术经济指标 指 标单位A 地块 用地面积(净地面积)28673 总建筑面积 地上建筑面积 住宅97019 商业用房1150 物业管理用房700 配电室616 其 中 门厅机房720 地下建筑面积49843 容积率3.5 绿化率35% 总户数1283 机动车（应配

30、）900 用地内地面停车360 其 中 地下停车540 第五章第五章 建设方案建设方案 5.15.1 设计说明设计说明 1.规划设计依据： 中华人民共和国城市规划法 城市民住区规划设计规范 民用建筑设计通则 南京市城市规划条例实施细则 南京市住宅设计规范 2.设计理念 该项目将采用“新城新生活”的理念，用社区型的开发模式打造整个居住区，将公 益设施与环境绿化同步配套到位，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人们居 住的生活空间，最大限度地满足人们的各种需求。 该方案将充分考虑项目所处地段特征、地块周边的环境特点及项目自身定位，合理 布局，结合环境景观，注重各栋建筑的均好性，与周边环境相协调

31、，创造一个宁静、舒 适、优美的生活空间。按照城市规划和居住区规划的要求，将住宅设计与地方文化较好 的结合，力求打造南京地区经济适用房的典范。 3.总体规划 规划布局主要的特点有：功能明确的总平面设计、人车分流，以人为本的交通流线 组织、公共绿地与立体化多层次的景观环境设计等。 规划设计要求 （1）住宅均为高层，住宅应着重处理好小区空间关系，以及住宅建筑之间的距离、 角度关系。 （2）由于该项目周边均为城市道路，因此，该项目的规划布局应着重处理好内区外 路网结构及其与小区建筑、空间的关系。 （3）注重小区环境和住宅单元的“均好性”设计，着重处理好组团与中心绿地、院 落绿地的关系。 （4）项目住宅

32、区的人流车流不相互影响。 规划指导思想 （1）因地制宜 配合地块地形特点合理布局，尽力提高土地利用率，巧妙而充分利用空间，发挥临 街商业价值，善用地块现有资源。 （2）化弊为利、营造特色 把地块周边配套弱、外围欠景观等缺点通过设计强化为楼盘特点，把难题变为卖点。 强调以人为本的设计原则营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然的亲和关 系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感，使居住区环境给人“回家的感觉” 。 （3）注重项目可操作可行性 从总体布局单体类型的选择与排布注重考虑地区气候、居住习惯与市场操作性。力 求提供具有优良品质的优秀中低价楼盘。 规划结构 规划中河道把该项目分为南北两个

33、区域，北侧地块布置住宅及商铺等配套公建，南 侧地块布置了住宅与办公设施。 交通流线 强调人车分流：以东西向为主线，以南北向为辅助，形成简洁明晰的感到网络。 充分考虑经济性：外围车道巧妙利用规范要求的建筑退让用地边界的距离稍作拓宽 而成，在照顾周全性与均好性的同时，最大限度减少小区内永久性车道占地面积。 兼顾日常与应急的机动性、以及分期使用的机动性：区内步行主干道日常用作休闲 步道，但其路宽与构造及外围车道的连接考虑了可在特殊情况下通行车辆，为消防、急 救、搬运等特殊交通要求提供便利，同事利于分期开发时形成歌曲完整的路网。 最大限度园林化：在保证消防车无障碍通行条件下，除永久性车道外，区内所有路

34、 网均设计为园林步道。 停车模式 区内停车场地主要设置地下车库，直接连通外围车道；同事沿外围车道路边设置少 量港湾式停车。 （1）人性化：停车场地充分利用地下空间，在不占用单体与景观用地的条件下提供 大量停车位，满足使用要求。 （2）均好性：停车场地通过车道直接联系各居住组团，充分考虑便利性。 （3）休闲化：停车场入口设于小区外围。以绿化为洁面屏蔽区内视线，大量的地下 停车不构成对区内景观环境的影响，且少量停车场地也可以植草砖加以园林化。 住宅布局 住宅均为高层，以南北向为基本朝向，适应当地气候与居住习惯。以高低和平面错 落的单体组合打破南北朝向的规整和单调感，避免直线组合和兵营布局。形成自由

35、式布 局，各组团排列与空间无固定模式与规模，以弧线和直线的组合“变”出特色。 绿化布局 （1）与建筑相融合的绿化体系：强调连绵不断的绿化系统和流动的景观空间，打破 以建筑为界面围合庭院的刻板模式，以花园围绕建筑，使建筑坐落在花园中。 （2）实用而亲切的组团绿化体系：强调组团绿化的均好性与亲切感，底层架空并设 花园，使住户拥有和享受房前屋后、上下左右的自然环境。 （3）丰富多姿的绿地空间系统：有条件的组团内形成相对集中的“块状”半公共组 团绿地。各单体住宅旁形成分散的“点式”近宅绿地空间。 小区景观 （1）自我天地 用地外围缺乏天然生态环境，小区立足于营造内部景观，强化内向型休闲天地。 （2）经

36、济高效 在地形不规整、层数受限制，同时要保证容积率的条件下，充分利用区内道路和建 筑间距等有限空间，以具有复合效能的空间设计，解决用地紧张条件下营造内部景观的 矛盾。 绿地有限的条件下因遭内部景观不能单靠园林造景，设计考虑把建筑物作为区内环 境的硬质景观，构成高效而丰富的景观层次。 （3）人景互动 曲线型的步道和带状景观为进入小区的人们带来一种动态的观赏体验，步移景迁是 小区景观的最大特点。 以休闲为特色的社区风格 规划从各方面体现休闲轻松的风格品格，营造都市人梦寐以求的生活环境。 （1）建筑布局：自然式的建筑布局顺应地形、不拘一格，打破南北向排列兵营式的 呆板布局，给人自由洒脱的感觉。 （2

37、）道路形态：区内步行路网玩去蜿蜒，融入园林之中，令人徜徉于花园境界，体 会步移景迁的享受和从容舒展的感觉。 （3）建筑风格：建筑以清雅的格调、质朴的材质、柔和的色彩、亲切的尺寸及丰富 的细部错落掩映于园林之中，使小区洋溢亲和与休闲的生活气息。 （4）环境氛围：以灵活的建筑排布，流动的景观交间以及自然的园林风格营造随意 轻松的居住氛围。 5.25.2 建筑方案建筑方案 1.建筑设计 平面设计 户型组合方式：灵活多变，以两梯二户、四户高层建筑为主，房型以大、中、小套 及单室套为主。 公共空间设计：公共走廊、楼、电梯空间进行开敞、通透及景观式设计，突破了传 统封闭式公共走廊的压抑与不安全感，丰富了人

38、类的起居生活文化；而且满足了消防的 防排烟要求，减少了设备费用以及日后维护保养的繁琐。 景观及朝向：在本设计中，景观与朝向起到同等重要的作用。户户朝南，而且每户 都有很好的景观视野，所有住宅均考虑其市场的均好性。 生活服务空间分区：由于生活、服务空间的明确分区，使每栋单体所有厨卫用房， 管井和空调室外机均靠建筑物内侧隐蔽处布置，既可直接获得自然通风、采光，使用方 便，又保障了单体外向立面的没关与洁净，给人以请息怒的印象。 建筑物内房间方正，动静分明，内部可灵活分割。 主要房间均考虑其景观和朝向，如起居室朝北以观赏中央景观。 立面设计 考虑到小区位于城市重要地段，从城市设计出发，强调每个建筑物有

39、相对丰富的建 筑轮廓线，从整体环境厨房，体现亲切、清新的现代居住文化造型。 整体立面追求简洁现代、色彩淡雅，建筑的造型设计追求体现高尚的住宅建筑的高 贵和现代感。 根据家庭私密性空间和起居室空间的组织，结合建筑造型及材料的时代特点，建筑 物顶部体量上的处理变化和阳台的设计处理以及属相的线条处理，体现出建筑的挺拔和 高层建筑的特征：盐田的横向跳板使整个建筑显得轻盈；凸窗增加了立面的凹凸变化和 光影效果，并为用户增加了实用面积，开阔了视野，更创造了特有的居住建筑风格。 所有建筑单体的形式及色彩均考虑作为一个整体进行设计，使小区有统一的风格。 而不同的地块又富有变化和个性。 剖面设计 考虑到高层结构

40、设计的特点、层高定为 3M，以保证室内有足够的净空，确保居住的 舒适性。 树立“以人为本”的指导思想，从行为科学出发，按照现代家庭生活行为规律和市 场需求进行住宅设计。小区住宅设计适应不同家庭构成需要，套型多样。注重采用新材 料、新技术改善居住功能，提高建筑的节能水平，达到国家节能建筑要求。采用环保、 智能化等方面的住宅建设成熟技术及材料设备，以达到智能、生态、安全的需求。 建筑设计应着重应用好标准化设计、新型维护体系、新型防水体系、太阳能应用、 垃圾分类、智能化等新技术。 2.结构设计 该项目按七度抗震设防，小区地势较平坦，地层稳定，工程地质条件好。 主要结构形式：高层住宅为钢筋混凝土框架剪

41、力墙结构；公共配套为钢筋混凝土框 架结构。 5.35.3 节能环保设计节能环保设计 保证住宅功能和舒适度的前提下，在规划、设计、开发、建造、使用、维护过程中， 坚持开发与节约并举，把节约放到位，尽量减少能源、土地、水和材料等资源的消耗， 并尽可能对资源进行循环利用，充分做到资源节约和循环利用的住宅。即“四节一环保” ：节能、节地、节水、节材和环保。在建筑生命周期中，以最节约能源、最有效利用资 源的方式，建造在最低环境负荷之情况下提供最安全、健康、效率及舒适的居住空间。 5.45.4 公共配套设施公共配套设施 中国的经济体制改革使人们的社会生活，思想观念发生了深刻变化，社区作为组成 城市社会的基

42、本细胞正经历着多元化发展的过程，早期的规划与管理模式已不能适应时 代的发展和市场的需要； 应对发展的巨变，我国商业区规划建设从根本理念到规划方法必将发生历史性的变 革，即从计划性封闭式，物质空间层次的商业楼规划向市场化、多元化、综合以人为本， 社会多种文化理念及满足业主多种需求为根本目标的社区发展。 以市场为主导的思想引发了综合规划设计理念的转变。私人汽车的发展是停车库成 为配套中心不可少的内容。 该项目公共设施的规划建设提出如下建议： 与城市设施同构从区域整体角度规划建设社区设施。 从市场需求出发，公共服务设施放在更大范围内考虑，整体优化组合扩大服务范围。 5.55.5 公共设施工程公共设施

43、工程 1.1.给水系统给水系统 小区给水管网：生活给水与室外消防给水为同一系统，采用环状与枝状相结合，保 证小区生活用水及消防用水安全。小区总进水管为 2 个 DN150。 小区供水方式：生活用水采用分压供水，6 层及 6 层以下为低压供水，设计压力为 0.35Mpa。7 层以上为中高压供水。加压装置均采用新型节能供水装置，该供水装置可直 接从管网抽水，并且不影响市政给水管网压力。 该项目给水系统将采用下列节能环保措施： 生活水池设旁流水处理器，对生活储水持续紫外线消毒；建议采用变频调速装置供 水，不设屋顶生活水箱，防止二次污染；生活水池材质建议采用不锈钢，水池通气管、 溢流管口加防虫网罩；给

44、水管材拟用 PPR 管，室外给水管采取保温措施；所有洁具设备 建议采用节水型卫生器具。 2.2.排水系统：排水系统： 1）污水系统 室外排水采用雨、污分流制，污水量按生活给水量的 90%计算，最高日污水量为 3900 吨。由于小区所处的河西地区邻近江心洲污水处理厂，一次，该项目污水直接接入 小区污水管网，排入周边城市道路下的市政污水干管，送江心洲污水处理厂处理。 2）雨水系统 小区地形有利于地面自然排水，采用管道与地面排水相结合，总的排水方向，建议 结合地形排向附近城市道路下的市政雨水管。 3.3.消防系统消防系统 主要建筑物区域道路形成环形通道，能保证消防车道通行至每栋建筑物。室外每隔 12

45、0M设一个消防栓，室内配备一定数量的手持式泡沫灭火器。对小区内需要设置室内消 防给水的公建等建筑物，采用区域消防供水方式。 4 4、电气设计说明、电气设计说明 1.负荷等级：该项目规划的负荷计算采用综合用地按指标法，该小区主要布置住宅 及公共建筑，住宅每户用电负荷按8kw计算，公共建筑用电负荷按60w/m2考虑，总用地按 负荷计算中考虑需用系数。 2.电源：该小区供电电源拟由两路10kv高压线路引入。根据我国现行电压标准，该 小区供电电压采用10kv，使用电压采用380/220v。 3.配电室设置：该项目工程拟在地块设两个开闭所，高压出线连接室外环网柜和室 外干式箱变，共需设32台1000KV

46、A箱变和若干台环网柜。环网柜将住宅部分的电源环网。 双回路电源进行单母线分段运行。计量采用高压高计。 4.功率补偿：采用低压分散补偿，在干式箱变内设补偿柜，使功率因数达到0.9以上。 5.配电线路：低压配电系统采用放射式配点方式。区内采用电力电缆埋地敷设，电 缆在跨路处或与其他管线交叉处夹套钢管加以保护。 6.接地保护：该项目低压配电系统的接地型式采用TN-C-S系统，在每个低压配电出 需做重复接地，每栋建筑物均采用联合接地，接地电阻小雨4欧姆。 7.建筑防雷：该项目按一级防雷建筑考虑，在住宅顶部设置避雷带作为闪接器，引 下线利用柱内主钢筋，接地体利用桩基基础。对一些较为重要的电子设备机房考虑

47、设置 防雷击电磁感应脉冲保护装置（SPD）。 8.道路照明：全部采用电缆穿PVC管埋地敷设，并由专门路灯回路供电，路灯采用集 中控制，道路双侧布置庭院灯，灯距15米，灯功率为2*20W。 5.5.弱电设计弱电设计 （1）电信用量预测：住宅按每户两个信息点，公共建筑按 1 点/100m2,网络配线设置 在小区管理用房内。 （2）电信线路：规划在小区管理用房内设网络机房，在网络机房内设置足够的网络 配线架。通信线路由区话网引入，由城市电信光缆干线引至本小区。由于本小区占地广， 主干电缆和配线电缆均采用光纤作为通讯电缆，用户线路采用超五类非屏蔽双绞线，穿 PVC 管保护。小区主干线和支线均采用电缆穿

48、管沿人行道下敷设。管道电缆每 100 米左右 设置一手空井，管道采用无增塑刚性 PVC 塑料管。 （3）有线电视：有线电视由区有线电视网接入，沿路的南侧敷设，本小区有线电视 线路进线引至管理用房，再用射频电缆穿管埋地敷设到每幢住户，每户两个点。 6.6.天然气天然气 小区内拟设置天然气调压站 1 座，覆盖全小区。 7.7.无障碍设施设计无障碍设施设计 小区均按无障碍设计，小区道路设置安全步行道，地面辐射导向步行防滑砖，满足视 残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残 人需要。 8.8.人防人防 该项目主要建筑地下一层为人防设施，平时为停车库及设备用房，战时为二等人员掩 蔽部，人防工程内部按照规范要求设置防火分区，每个分区都有配有自动喷淋消火栓系 统，并设自动报警。 人防区域平时采用机械进排风（烟） ，战时采用清洁通风