南昌赣鹏集团项目定位策划报告_181PPT.ppt

1、,对于一个项目，我们首先应当认识清楚项目自身，即兵法上的知己。,知己知彼，百战不殆。,第一章 项目分析,一、项目用地主要经济指标,青云谱区工业基础雄厚，是我国第一架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆摩托车和第一枚海防导弹的诞生地。青云谱区是南昌市重工业制造基地。基本形成了飞机、汽车、摩托车制造和汽车及摩托车配件、纺织服装、饮料加工、机械制造、建筑材料、电子仪表、食品添加剂、精细化工，以及商贸物流、房地产开发等行业格局。,二、项目所在城市区位,未来城市的 商务中心区,在解放路与洪都大道交叉口，依托麦德龙、沃尔玛、南昌百盛等大型龙头商业项目，配套相关联的商业、餐饮、娱乐服务业等功能。 在解放路至井冈山

2、大道的路段将突现出“两个中心”，即休闲中心、商业中心 。,三、项目区域规划发展方向,项目周边的洪都大道与解放路将构成南昌未来的内环线。 为项目提升品质创造有利的交通环境。,四、项目道路交通分析,项目,项目周边酒店、休闲设施集中，已形成南昌市具规模的休闲商务中心。 为本案开发提供了整体定位的区位优势。,五、项目周边休闲配套分析,地处三大商圈之核心,六、项目商业价值分析,周边主要竞争商业经营业态类型,周边主要商业经营以中、低档日常家庭生活用品业态为主, 高端消费的商业业态基本空白, 有利于项目商业差异性的建立.,六、项目商业价值分析,项目正南正北、地形方正，地势平坦，便于项目规划布局。,七、项目地

3、形分析,项目东面与北面拥有面积达1.6万平米的广场，有利积聚人气，且景观价值潜力巨大。,市民广场,退街绿化广场,八、项目景观价值分析,1、项目位处代表城市未来的商务、休闲区； 2、项目道路交通优势明显，交通可达性强； 3、以沃尔玛与麦德龙商场为依托，配以苏宁电器、国美电器及周边其他 商业广场，项目地处未来商业圈的核心； 4、周边商业以大众型消费的商业业态为主，项目商业档次整体提升有空间， 将对完善区域商业经营链有较大贡献； 5、结合城市未来发展，项目开发方向可为写字楼、商业以及酒店式公寓。,九、项目分析小结,第二章 项目开发面临的主要问题,1、项目开发面临的问题,1、在周边公寓拼价格、拼装修的

4、竞争情况 下，本案的开发主体-公寓如何在高价格 上实现快速销售？,玉河明珠开发中的公寓共800多套，加上项目对面在售的天佑国际公寓，项目100米半径范围之内存在1000多套公寓供量，而直接对手玉河明珠项目更可能以低价进行市场份额的争夺。在同区域同类型产品总量供应大、且竞争对手极可能以低价竞争的情况下，项目如何保证利润目标同时又不影响项目整体销售进程？,？,2、项目商业价值巨大，但大型商场集中， 项目商业开发如何实现其最大价值？,项目位处南昌市三大商圈的核心，商业价值巨大，但在周边商业密集的竞争中如何做出差异性，不仅是最大化挖掘项目商业价值的需要，而且也是直接影响项目开发成败的关键成功要素。,1

5、、项目开发面临的问题,？,3、南昌房地产市场各种风情、理念层出不穷， 如何通过项目开发树立赣鹏集团独特品牌价 值，为后续开发赢得市场？,南昌房地产市场欧陆风、教育风、文化风、现代风等等各种理念近几年是你方唱罢我登场； 与此相对应的是，南昌市民对于新兴事物的快速接受能力、以及高淘汰率； 在这种观念背景下，结合赣鹏集团的未来发展，本案应当具备承载赣鹏集团企业品牌与价值传播的重要作用。,1、项目开发面临的问题,？,策略一：以差异化，创造新价值,对于本项目而言，无论是项目的概念定位、产品设计，还是营销推广，都必须建立项目的独特性，走市场差异化的竞争路线，才能真正规避风险、实现项目价值的最大化。,2、项

6、目开发主要策略,策略二：着眼城市未来，抢占市场高点,项目位处南昌市重点打造的城市商务区、商业核心区。 在南昌市政府加强政府建设与发展的政策背景下，项目在开发过程中应充分利用政府的政策导向，站在城市未来发展的高度思考、开发本项目，从而在观念高度上抢占市场，代言城市未来。,2、项目开发主要策略,策略三：引领消费潮流，创造市场,南昌市民有着极强的新鲜事物接受能力。 对于项目而言，我们在南昌如果仅仅只是顺应消费者的消费心理，那我们将会很快为消费者所拒绝甚至于遗忘。 在南昌，我们需要一种具有极强生命力、能与城市发展脉络一致、符合南昌市民未来消费潮流的理念，以此来引领市场，并创造项目独有的消费市场。,2、

7、项目开发主要策略,在项目的操作中，我们应明确所处城市及其特性，举措与之相符。,故善战者，求之于势，不责于人,第三章 南昌城市分析,1、 城市竞争力上升，位居中部地区第三,2005年12月，中国社科院推出了2005年城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告，公布了2005年全国200个城市综合竞争力排行榜，南昌市连续两年排名进入前30位，在中部地区则由第5位前移至第3位。同时，政府管理竞争力居全国第8位、文化竞争力居全国第9位，均为中部地区第1位。,（单位：亿元 资料来源：南昌统计局）,（单位：元 资料来源：南昌统计局）,2、近年经济快速发展,市民收入稳步上升,目前包括沃尔玛、麦德龙、ABB 公司、

8、中兴通讯、美国微软、深圳方大、台湾东元等在内的22家世界500强企业在昌落户。 2005年，实际利用外资9亿多美元，新批外商投资企业170家，其中合同外资在1000万美元以上的项目24个。 2005年，吸引内资270亿元，比上年增长456，投资亿元以上的项目有34个。,3、城市投资吸引力强劲,“一江两岸、南北两城，城中有湖、湖中有城，河水相连、玉带绕城”已成为南昌城市建设中的崭新格局。 在南昌市十一五规划中政府再次强调： 坚持大开放战略，建设活力城市。对接长珠闽，连接港澳台，融入全球化。,4、坚持大开放,建设活力城市,以南昌为中心的出省高速通道，形成了与周边十余个省会城市相 连的“6小时经济圈

9、”，形成辐射45亿人口、孕育着12万亿元 消费市场的巨大商机！ 南昌至厦门、至深圳海铁联运正式开通，南昌的进出口货物海关 手续，全部由南昌海关驻车站办事处负责办理。 南昌与上海、宁波等地正在筹建“无水港”。 昌九城际轨道交通、浙赣铁路电气化、南昌铁路西客站工程、白 水湖铁路货运枢纽站等项目将先后启动。 城市地铁也在着手前期准备工作。,5、对外交通网络基本形成,孕育更大商机,南昌历经五年多时间的城市改造及交通路网改造，为城市经济发展注入了强劲的活力。 中部制造业基地、商贸、物流、职教中心的城市整体定位功能框架基本形成，为南昌未来的整体发展奠定了坚实的基础。 城市定位明确，将会加快与深港两地的对接

10、，进而加快迈向国际化都市的步伐。,6、城市分析小结,对于一个项目，在知己、利势的基础上，我们更要看清对手。,知己知彼，百战不殆。,第四章 项目面临的市场环境,一、南昌写字楼市场状况,近两年来，南昌写字楼销售价格一路攀升，随着南昌整体经济实力的增强，写字楼市场价格还将有一定程度的上升空间。,1、写字楼价格稳步上升,南昌写字楼市场租金整体不高，集中在30元左右，由于高档写字楼的缺乏，租金最贵的江信国际大厦出租也最好，市场对高档写字楼的需求尚未完全满足,2、租赁市场整体出租率不高,近两年来，南昌写字楼租赁市场租金与 出租率一路下滑。 一方面是大量中低档写字楼出现产品的 结构性过剩； 另一方面是写字楼

11、功能不完备无法满足 市场发展需求。 中低档写字楼出租率下滑幅度更大。,2、租赁市场整体出租率不高,3、写字楼管理费水平不高,财富广场,江信国际大厦,华龙大厦,4、缺乏城市标志性写字楼建筑,5、目前写字楼租赁客户以小型公司为主,6、客户需求呈现多样化,1）市场需求旺盛。据工商部门统计，南昌每年新增注册企业数量上万家，这还不包括外 地企业、外资企业以及本地企业扩张的数目。 2）租户的市场意识普遍觉醒，对商务空间“细节”的考察更为理性。诸如电梯的运行效 率、停车位，特别是周边的交通状况等。 3）中低档写字楼市场供应结构性过剩，高档写字楼产品属市场空白。,7、写字楼市场小结,二、南昌商业市场状况,南昌

12、总体商业规划： 城中大商场 城外专业市场 城内特色街 城外大流通,已经形成的主要商圈： 八一广场商圈 胜利路步行商业街区 洪城大市场商圈,已经形成的专业市场： 京东家具城 昌北汽车交易城 深圳农产品交易市场,正在形成的商圈： 沃尔玛及麦德龙商圈 洪都-解放汽车交易专业市场,八一广场商圈主要经营商家： 财富沃尔玛商场 百货大楼 丽华购物广场,南昌商业市场小结： 城外专业市场以初具规模 城外大流通随着交通的改善已基本形成 城内商场缺乏亮点，中低挡商场多，高档市场空白 城内特色街目前缺乏特色,三、南昌酒店式公寓市场状况,1、公寓出租率与租金逐年提升,从户型的面积来看：一房（包括单间）2560平米之间

13、，二房70120平米之间，三房120130平米之间。产品面积跨度大，能满足不同群体的需求。 对于本案而言，公寓产品应更立足于产品设计创新。,2、公寓产品面积组成细分市场,东晖6号,天佑国际公寓,东方塞纳,3、公寓建筑形态风格多样,注：在此我们选取南昌市场中档公寓代表：东方巴黎/高档公寓代表：恒茂国际华城,4、酒店式公寓装修标准决定项目档次,1）酒店式公寓市场需求旺盛。大多为带装修出售。 2）酒店式公寓市场产品面积跨度较大，小户型产品属于市场宠儿。 3）目前南昌酒店式公寓投资开发者更多侧重关注产品的硬件配置，对酒店式公寓软环境物业服务及投资物业的出租回报则缺少必要的关注。 4）在南昌市民投资房地

14、产意识和投资风险意识日益增强的市场情况下，全面创造和提升酒店式公寓的投资价值理应在开发中得到足够关注与引导。,5、酒店式公寓市场小结,天佑国际公寓：江西房地产投资公司 总建筑面积：50000平米 产品：3590平米 价格：5000元/平米左右（带装修） 目前状况：地面五层、接受前期咨询,玉河明珠公寓：铁路天集房地产公司 总建筑面积：66000平米 产品：4060平米 总量：880套 价格：未定 目前状况：地面三层,6、酒店式公寓主要直接竞争对手分析,6、酒店式公寓主要直接竞争对手分析,竞争分析小结,1）项目公寓的难点在于实现较高价格的前提下如何与同地段相似性产品项目争夺有限的客户资源 2）从项

15、目的竞争机会点来看，本案可利用的市场机会在于充分挖掘软性服务与营销理念引导 3）竞争对手品质不高，属于中低产品，本案有后开发优势，可全面超越对手，在品质档次上拉开差距、抛开对手，确立项目领先高度 4）在产品设计中可以引入先进地区更成熟的理念，做出南昌首创产品 5）竞争对手多以居住功能为主，而对于办公、投资性关注不够，本案在项目整体定位中具备优势,6、酒店式公寓主要直接竞争对手分析,以上，我们明确了项目所具有的优劣势及所处城市背景以及所面临的竞争环境和机遇，我们来进一步分析：如何打造项目？,第五章 项目定位,一、项目定位思考,对接长珠闽 连接港澳台 融入全球化,1、项目区域分析,八一广场,火车站

16、,洪城 大市场,3分钟车程,5分钟车程,5分钟车程,沃尔玛,300米,南昌未来商务中心区之地理区位,1、项目区域分析,城市对接沿海中心城市、接轨国际的平台； 吸引国际先进理念与生活模式的前沿阵地； 展示城市魅力与形象及优势的窗口。,南昌与国际接轨的商务磁核,1、项目区域分析归纳,赣鹏集团在命名中切合南昌快速融入际化之意，而这种趋势与发展大潮在十一五的发展中将会得到进一步的加强。赣鹏集团在其中大有可为，而这种理念也将为赣鹏集团在品牌的高度上赢得市场。,赣：江西，快速发展的革命老区 鹏：深圳，中国国际化的窗口之一 赣鹏：1+11,2、整合与提升赣鹏集团品牌,项目最大的优势在于位处未来南昌市商务中心

17、之区位优势以及政府对接国际的政策引导。 项目价值的最大化实现取决于我们对项目商务品质的提升及我们对政策引导的深度挖掘。 项目开发中最关键点不能停留在“居住性”、而应立足对项目“商务性”的打造，在于挖掘与“南昌对接国际”的定位关联。,3、挖掘项目资源以实现价值最大化,二、项目定位,LIFE HUB-新南昌首席商务休闲生活中心,1、项目主题定位,什么是一个城市的LIFE HUB？,我们所处世代城市的特性：,需求-多元 Danamic 解决-便捷 Easy,超文本和流行元素Web2.0 Blog Wiki iPod,LIFE HUB一个城市de 理想生活？ 美国城市土地协会（Urban Land I

18、nstitute）提出“LIVE-WORK-SHOP”即“生活-工作-消费”三者结合到一起的综合生活模式。 如一剂强心针注入日渐单调和规则化的城市肌理，重新唤回人们对于都市的生活热情和理想。,一个城市的LIFE HUB 可以是某个商业与生活的结合区；也可以是某些街道人群社区的组合；或许让人眼花缭乱如置身十里洋场；也或许亲切一如家门口的弄堂里与邻里相处无论如何， LIFE HUB描绘的是一幅未来“完美生活环境”蓝图。,Shanghai 上海的LIFE HUB：城隍庙,Tokyo 东京的LIFE HUB：六本木,Hong Kong 香港的LIFE HUB：太古城和铜锣湾,Shenzhen 深圳的L

19、IFE HUB：万象城,Berlin 柏林的LIFE HUB：波茨坦广场,Nangchang 南昌的LIFE HUB：,Where?,本项目是南昌与先进地区及国际间进行双向互动交流的平台，这里是深港江浙先进理念与生活方式在南昌展示的窗口，同样这里也是南昌优势、魅力面向深港江浙高端商旅人群的宣传窗口。,项目将为南昌市民提供向深港江浙标准看齐的高品质、高格调工作、消费、休闲、生活环境，满足市场的强烈需求、填补市场空白，开创南昌消费新时尚，引领南昌消费新潮流，建立新世代的活力新城。,随着经济的快速发展，南昌市民的物质生活水平不断提高，市民将目光纷纷瞄向深、港、江浙等地。本项目将集结南昌市民对于国际化

20、理想的追求，体现出南昌消费者浓厚的追时髦消费的心理需求。,办公、居住、休闲购物功能综合体,2、项目属性定位,本项目是为渴望高品质、高格调、高品位生活的南昌人按照深港江浙标准量身定做的具有国际化商务、居住、购物、休闲复合功能的城市新中心，亦成为深港沪以及国际商务人士乐于生活和停留的理想聚集地,南昌新世代城市生活理想城,3、项目形象定位,4、项目命名,赣鹏商务广场,赣鹏 理想城,1、命名直接反映出项目的主题定位； 2、命名为赣鹏商务广场能充分反映出项目的区位优势； 3、命名为赣鹏商务广场直接将城市生活远景预期拉近； 4、命名为赣鹏商务广场将有利于树立明确的项目商业形象，直接与竞争对手拉开距离，建立

21、项目高度； 5、命名有利于整合赣鹏品牌及方便企业口碑传播。,赣鹏商务广场,在明确项目定位后，我们将对定位进行产品设计表述，我们接下将与大家交流项目产品组合及规划。,如何做？,第六章 项目产品定位与规划,一、项目产品规划组合原则,1、符合项目主题定位，打造南昌首席理想商务中心； 2、打造多元化的核心动力源，使项目始终成城市商务磁极； 3、复合功能产品间有机互补与整合，促进项目整体的协调发展。,二、各功能产品具体规划与组成建议,1、写字楼,核心动力源：南昌商务核心区的地理位置、城市标杆建筑 目标客户群体：包括且不限于 深港江浙以及国际驻南昌企业办事机构 南昌欲进入深港江浙及国际市场的企事业 物业档

22、次：南昌市国际化的高档写字楼地标，填补市场空白 单位面积：标准层面积1400平米； 300500平米/间，考虑用户的自由分割 动力源活力峰值时间：8：3018：00,（1）写字楼定位,1）考虑到写字楼在销售中铁路预定2万多平米后整体实际可销售面积不大，销售压力较小，布置在用地景观相对较差的西北角； 2）项目西北角为主要的人流与车流方向，有利于展示项目形象； 3）写字楼布置在西北方向，有利于形成城市地标，树立项目标识性。,1、写字楼,（2）写字楼规划,充满现代感与力度的建筑立面处理，打造南昌标志性建筑,写字楼大堂简洁、空间感强烈提升项目档次,简洁而又高档的写字楼大堂入口,电梯厅内整洁、装修用材考

23、究，突显品质,室内空间设置上通透简洁，营造良好的办公环境,1、写字楼,（3）写字楼硬件配套建议,1、写字楼,（3）写字楼硬件配套建议,写字楼幕墙示意,层数：25层（分高低两种标准层） 层高：3.6米/4.6米 每户面积：300500平米 标准层面积：1400平米 产品特性：大小根据不同客户需求可进行组合,1、写字楼,（4）写字楼产品设计建议,树立写字楼的市场高度,服务客户赢得市场口碑,企业会所（客户俱乐部）设于顶层。 写字楼市场销售部分置于上部最佳楼层区间； 项目营销之初，招商着重引入知名企业入驻，从而提升写字楼档次。,成立客户俱乐部，定期或不定期举办各种形式的深、港、江浙、赣企业高层交流会，

24、真正打造南昌与先进地区和国际间双向交流平台,1、写字楼,（5）写字楼营销策略,产品核心目标：南昌顶极酒店式商务公寓 目标客户群体：投资客、生意人、小型企业、深港江浙关联商务 人士 产品设计价值：南昌首创实用率高于120%的酒店式公寓 产品独特价值：引入国际性专业酒店管理顾问提供酒 店运营管理 产品营销重点：突出投资价值、商住灵活性、服务附加价值 动力源活力峰值时间：18：0024：00,2、酒店式公寓,（1）酒店式公寓定位,1）考虑到公寓(住宅)市场竞争激烈，写字楼已有意向需求-在布置时考虑利用项目景观优势，设置公寓于项目的东面； 2）考虑项目产品内部差异化，公寓分两栋塔楼； 3）项目公寓与写

25、字楼错位排列，最大限度的照顾各栋塔楼的景观和朝向； 4）公寓定位：北栋偏重办公，南栋偏重商住，从而体现项目产品的功能复合特性。,2、酒店式公寓,（2）酒店式公寓规划,充满现代感的公寓立面造型,简洁、大方的公寓入口,时尚、简约风格的公寓大堂,贵胄、精致的公寓大堂,公共电梯厅：灯光与材料的颜色搭配细节提升项目档次,小中见大：公寓的精致客厅,结合南昌写字楼市场情况及本案主力客户需求，建议酒店式公寓产品组合如下：,2、酒店式公寓,（3）酒店式公寓产品设计建议,公寓北栋： 功能：侧重办公、日租 层高：5.2米 层数：18层 面积：4855平米/间 价值：140%的实用率,2、酒店式公寓,（3）酒店式公寓

26、产品设计建议,面积：4855平米 使用率高达140% 标准层高5.2米 卧室均赠送大凸窗,2、酒店式公寓,（3）酒店式公寓产品设计建议,南面一栋公寓： 功能：侧重居住 层高：3.0米 层数：24层 面积：6070平米二房 85100平米三房 价值：高实用率与 户型舒适性兼顾,2、酒店式公寓,（3）酒店式公寓产品设计建议,面积：6070平米 使用率高达120% 标准层高3米,2、酒店式公寓,（3）酒店式公寓产品设计建议,客房清洁服务 干湿洗衣服务 餐饮服务 商务服务 贵宾车辆出租服务 商场购物服务 旅游观光服务 皇家保安服务 家务料理 保姆照管服务 24小时保安 礼宾服务,（4）“金钥匙”物业管

27、理服务建议,引入国际专业服务式公寓管理品牌,喜达屋酒店式公寓管理品牌,FRASER酒店式公寓管理机构,2、酒店式公寓,建议项目南面的一栋酒店式公寓36楼以酒店标准统一经营，日租与长租结合。 1、作为项目商务功能的配套； 2、在销售中可带租约销售， 提升价值，促进销售； 3、可以发挥引进行专业物业服务管理的专业优势； 4、丰富项目酒店式公寓的投资性，提升项目整体档次与品质。,（5）酒店式公寓经营建议,2、酒店式公寓,强化公寓的投资性,确定公寓的服务高度,在南昌对于酒店式公寓的投资性并没有被市场进行充分的挖掘，更多的公寓是被作为居家来使用，项目在营销中重点在于宣传公寓的投资性。例如：与深港旅行社、

28、商务旅行网络门户联系，帮助业主提供物业出租服务。,南昌第一家引入国际专业星级酒店式管理的服务式公寓，超值酒店物业管理服务，从生活细节上满足居住者先进生活品质需求。从而在软件上树立项目市场龙头地位。,（6）酒店式公寓营销策略,2、酒店式公寓,3、商业,（1）商业定位思考,切合消费者购物心理需求,据权威商业机构发布的关于中国商业零售发展白皮书显示，消费者对现有商业市场的环境满意度、便利性等评价普遍偏低。大都市中层出不穷的新事物令人兴奋的同时，也因为不合理的时间与空间布置让人无法从容而令人迷失。,清明上河图里既繁荣兴盛，又带出一派悠闲的情景，或者孩童时走在城中大街上，一路目不暇接，自得其乐的回忆，更

29、令人怀念。,3、商业,（1）商业定位思考,吻合项目主题定位,项目力求打造LIFE HUB生活体展示平台，打造南昌最高档次商务和休闲购物中心。与此相配套的商业在定位中必须吻合项目的主题，并支持到项目打造成新南昌首席商务生活休闲购物中心。,与项目周边商业业态形成互补,项目周边以沃尔玛为代表的商业经营业态以中档购物特别是居民日常生活消费为主，在本项目的商业定位中，我们应与之形成有益的互补，共同打造南昌核心商业圈。,3、商业,（1）商业定位思考,商业业态的有效互补带来共赢局面,1）与周边商业经营做出差异化； 2）符合项目主题定位； 3）有利于项目打造南昌高档商务中心； 4）充分发挥项目东面、北面广场面

30、向城市的外向性优势。,时尚购物城,3、商业,（2）商业定位,核心动力源：深港江浙时尚体验、购物区 目标客户群体：商务人士、城市小资族、高档休闲消费群体 产品独特价值：国际时尚、流行、创意商业 动力源活力峰值时间：10：0024：00,3、商业,（2）商业定位,商业系统规划原则,商业规划要为人们提供良好的购物环境及相应的休息、娱乐、餐饮、文化等附加服务性设施。 商业环境不仅仅满足人们功能、生理的需求，还要满足人们心理、精神方面的需求。 形成商业的聚集效应及丰富的内容涵构成 适宜的环境密度及紧凑连续的复合业态分布 形成多层次的商业界面及主题性的商业气氛 形成有效的交通及步行系统,3、商业,（3）商

31、业规划,1）项目四周临路的优势，商业做成开放式商业，最大限度挖掘商业价值； 2）考虑到项目商业定位，商业采用多个单体组合的形式，便于商业分区； 3）商业规划中充分考虑到人流的通路与可到达性； 4）商业单体之间进行有机的连接，强化商业的整体性。,3、商业,（3）商业规划,玻璃BOX建筑造型，提升建筑品位,商业空间创造：形成合理的点、线、面结构,点：在线路上设计一些供人停留的节点，诸如小型公园、 广场、院落或其它可供散步、坐憩、活动之处。 线：为行人或车辆流通提供条件 面：商业的分区开放式购物中心、商业街,3、商业,（3）商业规划,商业空间内的店面、公共空间、休憩区间紧密结合融为一体,商业空间创造

32、：创造具有情景化的商业空间,通过轴线、序列、节奏、节点的安排以及主要情节叙事轴线的设计，在空间的营造中讲述一个故事，创造城市生活和商业氛围。,3、商业,（3）商业规划,商业与城市生活、文化事件相结合，提升商业吸引力,亲切随意商业空间：街空间与广场及庭院空间相结合,整个LIFE HUB区间，亦动亦静，可能是为了消磨闲暇一天而来，可能是在几个日夜的埋头工作后，寻找热闹的快乐而来，也可能是在经过这里时，发现无数的惊喜，不知不觉中就被留住。在这里漫步，是自由、随意的，看儿童嬉戏、年轻人追逐也是乐趣，人与人之间，有一种不可名状的舒适亲切空间。,3、商业,（3）商业规划,整体规划布局上，打造传统商区的尺度

33、空间，10万平方米的建筑面积上，高低伫立9幢建筑物、11个大小不一的广场：室内、室外空间有机结合，商业的繁华热闹与自然悠闲氛围相融。,3、商业,（3）商业规划,适度围合的商业广场空间聚集人气，提升商业价值,内街收放结合，营造怡人的空间尺度,内街收放结合，营造怡人的空间尺度,商业区间过渡空间处理,时尚流行区,商务休闲区,品牌经营、创意精品区,3、商业,（4）商业经营规划,商务休闲区： 核心动力源：时尚休闲区、品牌商务休闲区 目标客户群体：商务人士、城市小资族 动力源活力峰值时间：12：0024：00 主要物业设置：休闲咖啡、健身会,3、商业,（4）商业经营规划,休闲区,时尚休闲区中航健身会,时尚

34、休闲区,时尚流行区： 核心动力源：流行时尚购物中心 目标客户群体：城市白领、城市小资族、城市及周边富裕户 动力源活力峰值时间：10：0021：00 主要物业设置：流行品牌服饰、精品、鞋、包类,3、商业,（4）商业经营规划,国际流行区,国际流行区,品牌经营区： 核心动力源：成熟综合品牌经营区 目标客户群体：城市中高档购物消费群体 动力源活力峰值时间：10：0021：00 主要物业设置：引入深港江浙成熟综合自创品牌经营商,3、商业,（4）商业经营规划,OLE品牌经营区,OLE,概念创意经营区： 核心动力源：概念创意产品 目标客户群体：城市休闲族、白领 动力源活力峰值时间：10：0021：00 主要

35、物业设置：引入国内成熟的创意经营商,3、商业,（4）商业经营规划,概念、创意经营,建议：将项目临街面及人流主入口面的商铺自留出租经营。 1、定期举办时尚流行趋势展，提升整体商业档次； 2、举办时尚品牌消费产品展，打造南昌真正的休闲商务圈； 3、引进知名休闲餐饮品牌，带动项目整体商业活力。,3、商业,（5）商业经营建议,引入星巴克等名店提升商业档次,名车展,国际流行服装展,策略一、强调展示商业品位与档次,在商业的营销中我们重点在于营造出商业定位的气氛，在项目营销时，引进大型品牌主力店进行经营与展示，从而确立项目整体商业在本地首屈一指的品味与档次，全面提升商业价值。,3、商业,（6）商业营销策略,国际名车节,时尚创意时装节,策略二、高姿态入市，实行商家准入制,本项目商业定位于打造南昌首席商务中心，在商家的选择上，建议重点在深港、江浙区域斟选，实行经