洛阳房地产投资

1、精品 料推荐一、洛阳市经济发展态势1. 区域与人口洛阳位于河南省西部，横跨黄河两岸， 是中国 7 大古都之一因地处洛河之阳而得名。现辖 1 市 8 县 6 区，总面积15208 平方公里，市区面积 544 公里，总人口 642 万，市区人口147 万。2. 宏观经济初步测算， 2010 全年完成地区生产总值2321.2 亿元，同比增长13.2%，分别高于全国、全省 2.9和 1 个百分点。地方财政一般预算收入142 亿元，增长 18.1%。全社会固定资产投资 1768.8亿元，增长 22.2%、高于全省 1.2 个百分点；其中城镇投资1548.8 亿元，增长 21%。社会消费品零售总额808.

2、8亿元，增长 19%。外贸出口 10.5亿美元， 增长 61.7%，分别高于全国、 全省 30.4 和 18.2 个百分点， 提前三个月超额完成省定目标。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17639 元和 5680 元，高于全省1709 元和 157 元。金融机构存贷款余额分别达到2096.1亿元和 1113.9亿元，比年初增加376.3 亿元和 246.8亿元，增量均居全省第二位。全市规模以上工业实现增加值1014亿元，增长 21.8%，增速分别高于全国、全省6.1和 2.8 个百分点，居全省第三位；实现利润189.4 亿元，增长 39.6%、高于全省3.7 个百分点。工业结构不

3、断优化。实施千万元以上工业项目2191 个，完成投资 844.3 亿元。装备制造、能源电力、石化、硅光电、新材料等五大优势产业增加值占规模以上工业的71.5%。高新技术产业增加值140 亿元，增长27%。服务业发展步伐加快。实施千万元以上服务业项目129 个，完成投资118 亿元。二、洛阳市城市整体规划1. 规划范围范围：包括洛阳市区、偃师市、孟津县，以及新安、宜阳、伊川与市区接壤的部分乡镇，土地总面积 2405 平方公里。重点范围 ：洛阳新区和偃师市， 1025 平方公里。省定新区范围 ：洛阳新区， 480 平方公里。重点规划区域 ：新区拓展区， 60 平方公里左右。1精品 料推荐2. 主要

4、发展战略洛阳主城区向南向东发展，偃师主城区向南向西发展，形成南部的洛偃城镇发展带，成为都市圈城镇发展主轴。 承载洛阳新兴产业建设和现状部分工业的转型、疏散。规划形成“一主四副多组团”的大洛阳格局。其中，一主：新区核心区都市核四副：洛北老区都市文化城；新区拓展区活力科技城偃师新区制造产业城；吉利区石化产业城多组团：偃师老城、孟津县城、庞村组团、高龙组团、麻屯组团、磁涧组团。2精品 料推荐观点：从城镇格局规划可以看出， 今后新区核心区作为城市主核， 核心地位将更加凸显，未来的房地产项目的发展潜力大， 拓展区和偃南新区将瀍作为卫星城区的模式发展， 而洛北老区今后会着重向东发展， 老城、河区域的地位会

5、有所提升。3. 拓展区介绍拓展区位于伊河两岸，二广高速以东，规划用地总面积约72.45 平方公里，其中，建设用地面积约 52 平方公里。 拓展区西邻新区核心区，东侧为东汉陵墓南兆域，南面为龙门山，北侧为伊河洛河生态绿廊。规划至 2020 年，拓展区人口规模达 43 万人。拓展区城市建设用地规模达 52 平方公里，人均 120 平方米。其中伊河北岸建设用地 4 平方公里， 伊河南岸建设用地 48 平方公里。3精品 料推荐观点：新区拓展区的正式启动， 将会带动新区核心区及周边县域发展， 城市框架进一步拉大， 道路交通、市政建设进一步完善， 洛阳的城镇化水平会有较大提高，但以目前的城市发展进程来看，

6、 拓展区的发展和兴盛尚需要相当长的一段时间。三、洛阳总体房地产形势分析1. 各年度房地产整体市场发展趋势数据来源：河南省住建厅&河南省统计局；注：2010 年数据为1-10 月数据观点：洛阳房地产市场除 2008 年受金融危机影响投资额较上年略微下降外， 2005 年至今房地产投资额均保持稳定增长态势。4精品 料推荐数据来源：河南省住建厅&河南省统计局；注：2010 年数据为1-10 月数据观点： 2005 年以来洛阳商品房年度竣工面积整体保持增长， 2009 年竣工面积达到顶峰，就目前掌握的数据情况来看， 2010 年竣工面积较 2009 年将会出现小幅下降。数据来源：洛阳市房管局备案数据观

7、点：数据显示， 2010 年洛阳房地产成交面积未能延续 2009 年的上升趋势，出现了 22.86%的回落，09 年度的集中爆发是由于 08 年受金融危机影响成交萎缩的原因，到了 2010 年国家宏观调控对我市有一定影响，虽价升，但量跌，部分购房者在新政出台初期选择了观望， 延缓了购房计划， 直至年末市场供应量才陡然增大，而交易的备案数据具有时间延迟性， 这都造成了年度成交总面积量的下滑。5精品 料推荐数据来源：洛阳市房管局备案数据( 注：备案数据滞后于市场)观点：2006 年以来洛阳房价一直保持上涨趋势， 2009 年至 2010 年房价以每年 20%涨幅递增，说明近两年洛阳房地产市场价格涨

8、势明显。2.2010 年商品房供应分析2009-2010 年度商品房供应情况单位（万）类型商品房住宅非住宅2009 年180.15159.2620.892010 年342.93294.4148.52同比90.36%84.86%132.26%观点： 2010 年度的商品房供应对比上年度增幅较大，但增大的供应量并没有有效缓解紧张的供求矛盾， 2010 年洛阳房价涨幅明显，主要原因归结为住房供给虽有所增加，但核心地段的项目房源紧缺，区域供需矛盾依旧紧张。数据来源：洛阳市房管局备案数据6精品 料推荐观点：数据显示， 2010 年上半年受国家频繁出台的房地产宏观调控政策影响，房源的供应量较小。 洛阳房地

9、产市场供应主要集中在下半年，其中年底投放量为全年最大，由此可以预见2011 年上半年市场竞争将会加剧。数据来源：洛阳市房管局备案数据观点： 2010 年市场各产品投放构成中，普通商品房住宅仍然占据了绝对多数，在政府加大建设保障房思想引导下， 经济适用房比例有所提高， 而商业与写字楼仍然只有较少比例供应，这与发达城市尚有较大差距。3.2010 年商品房销售分析数据来源：洛阳市房管局备案数据观点：相比 2010 年月度供应来看， 2010 年月度房销售相对平均，主要原因是 2009 年的存量房源在 2010 年上半年得到了充分消化， 有效弥补了市场供应缺口。7精品 料推荐数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点： 2010 年月度成交均价在年初达到历史新高位后开始回落，经历了年中的长期徘徊之后，年末重新冲上 4000 元/ ，并继续上升达到 4295 元 / 的历史新高，下半年市区楼盘价格涨幅明显。四、洛阳项目及房价分布1. 在售项目分布图老城区锦绣港湾3538 元/ 平8精品 料推荐居业美丽家3900 元/ 平廛河区洛龙区吉利区西工区钰泰九龙苑4000 元/ 平恒大绿洲4900 元/ 平荣森绿色家园2750 元/ 平绿都塞纳春天5000 元/ 平新天地红