远洋地产可行性研究报告案例.pptx

1、,深圳盛平村 项目详细可行性研究报告,目录,1.1 区位条件 1.2 规划条件 1.3 项目现状 1.4 项目背景,项目概况,第一部分,1.1 区位条件项目位置,深圳为组团式结构，龙岗中心城定位为深圳五个副中心之一，深圳特区扩容给整个龙岗区带来机遇。 该项目位于龙岗区的盛平社区第二工业区，龙岗区龙岗中心城，龙城街道盛龙路以南、碧新路以西、龙岗河以北。,项目距离规划的地铁12号线龙园站不足500米，距离远洋新干线项目约800米。,地铁12号线,龙平西路,碧新路,龙岗河,盛龙路,本案,龙园路站,1.1 区位条件周边交通,本项目紧邻地铁12号线，距离3号线南联站约800米； 在2011年5月修改通过

2、的深圳市城市轨道交通近期建设规划（2010-2016）中，12号线调整为四期线路，预计于2017年后动工。龙岗区常务副区长钟新明表示，地铁12号线将提前到2015年前建设。,地块北侧的盛龙路为龙翔大道的延伸段，本案实施阶段将会进行扩建； 本案临龙岗“四横三纵”中龙翔大道、龙平西路、龙城大道，沿碧新路可迅速进入北通道、深惠路。 龙平西路：龙岗主干道，连接中心城到坪地；,地铁3号线,地铁12号线,地铁16号线,回龙埔,远洋新干线,本案,北通道,龙平西路,龙翔大道,深惠路,碧新路,龙城大道,盛龙路,1.1 区位条件周边配套,项目周边居住便利、配套齐全，1公里范围内，包括了多家银行、商场、学校、医院门

3、诊等，可以满足日常生活工作的需要。,酒店：皇冠假日酒店、新全盛酒店、喜之星商务酒店 学校：兴泰实验学校、深圳丰丽学校、平冈中学 银行：农业银行、工商银行、农商银行、东亚银行 商业：乐购、新一佳、美宜佳,皇冠假日酒店,兴泰实验学校,新全盛酒店,喜之星商务酒店,工商银行,东亚银行,农商银行,工商银行,龙岗中心医院,新一佳,美宜佳,乐购,深圳丰丽学校,平冈中学,1.2 规划条件,项目总占地为10万平米，其中非农指标5.9万平米，公共利益用地3.5万平米； 后续开发过程中我司需根据开发策略以及方案申报的难易程度进行权衡，选择合适的方案进行申报（可研以主推方案为主）；,1.3 项目现状,地块北侧为盛龙路

4、，规划为龙翔大道的延伸路，西侧为政府规划的绿化用地，南侧为龙岗河，东侧为碧新路 地块内现为工业厂房，厂房建设年代久远属于老工业区，工业产业主要为三来一补产业，包括板材、造纸、陶瓷制造等。厂房大部分在80-90年代建造，主要为砖混及框架结构，局部为扩建的简易铁皮房；,碧新路,盛龙路,龙岗河,绿地,本案,龙岗河对岸,地块内部,河边道路,1.4 项目背景项目历史,历史规划 2008年由龙城街道办申请进行改造， 根据当时规划改造后容积率3.2，业态包括了住宅、商业以及配套设施； 拆迁补偿方案包括异地安置(每拆除1平米厂房异地补偿两平米厂房)、货币补偿(根据建筑类型，不超过2500元/平米)、原地回迁安

5、置(每平米厂房补偿0.5平米住宅)三种方式； 根据当时的统计结果：项目地块上砖混及砼结构厂房106310.39平米，简易铁皮房厂房 16272平米。,2011年国土局对该地块重新进行了规划，在2011年7月18日将其纳入2011年深圳市城市更新规划制订计划第二批计划，计划拆除重建用地面积100243平方米，根据规定须在2012年7月14日之前完成项目更新单元规划的编制，且规划需由市更新半核准，纳入深圳市城市更新年度实施计划后方可实施。 2012年3月21日，龙岗区政府在盛平村举行拆迁启动仪式，拆迁进度有望大幅加快,1.4 项目背景交易流程,目标公司乐安房地产有限公司，为当前盛平村旧改项目的申报

6、主体： 目标公司当前由地业公司100%控股，我司在签署协议15个工作日内获得目标公司51%的股权； 在获得实施主体资格后获得目标公司其余49%的股权。,1.4 项目背景交易对价,项目获取对价：项目获取对价由拆迁补偿款、权益转让溢价、补缴地价和回迁物业4部分构成; 项目2013年2季度之前的前期费用、土地款需股东支持，后续开发资金可以通过银行借款及销售回款覆盖； 当前有合作意向的投资者包括：DLJ基金、远津基金、大信置业。,风险一：目标公司尚未取得目标项目改造开发主体资格 应对措施：目标公司向政府部门申请目标项目改造实施主体确认的前提是目标项目更新单元规划获得批准，且目标公司与项目范围内所有权利

7、人均签订拆迁补偿安置协议。（1）在后续协议中约定对方确保目标公司为目标项目唯一的改造开发主体，若有其他方主张权利所引起的责任全部由对方承担；（2）协调盛平公司尽快提供经公证的同意盛平公司签订重建合同及拆迁补偿协议的股东大会决议文件；（3）股权转让后加快推动以目标公司为签约主体的拆迁工作，早日完成拆迁；尽快完成规划编制，在2012年7月14日之前完成规划编制的申报；（4）第二期款项支付与目标公司取得改造开发主体资格挂钩，并设定完成限期及对应的违约责任。 风险二：对方履约能力 应对措施：（1）要求其提供有担保能力的第三方担保，首次股权转让完成后要求其所持49%股权质押给我方；（2）从尽调结果来看，

8、对方及其担保方总资产超过24亿元、净资产近17亿元，实力较强，具备责任承担能力；（3）过程中关注对方及担保方的财务状况、担保方承担保证责任的能力，以及对方承担赔偿责任的能力。,1.4 项目背景风险提示,风险三：规划方案能否通过审批 应对措施：（1）利用新干线项目与政府方面建立起来的良好关系，加强与政府方面的沟通；（2）规划方案通过为确认实施主体资格前置要求，而实施主体资格的确认与末期款项支付挂钩，故可发挥合作方在本土与政府方面的良好关系，合同已明确合作方有协助完成方案审批之义务。 风险四：对方不能按时完成拆迁 应对措施：（1）在首次股转后，我方即可介入拆迁，可监控进度；（2）拆迁与末期款项支付

9、挂钩，并设定不能按时完成的违约罚则（一般违约（5万元/日）及根本违约（1500万元）。 风险五：拆迁成本突破预算 应对措施：（1）合同约定包干价，突破包干价对方负责承担，我方可在未付对价款中扣除； （2）合同设定奖励措施，节余奖励给对方，提高其控制积极性；（3）在首次股转后我方介入，可监控付款情况，适时预警。,1.4 项目背景风险提示,2.1 城市发展规划 2.2 城市经济研究 2.3 区域发展规划 2.4 区域经济研究 2.5 龙岗的机遇,宏观环境分析,第二部分,2.1 城市发展规划,前海 中心,福田罗湖中心,光明,龙华,龙岗,盐田,坪山,规划确定2个城市主中心，5个城市副中心（龙岗、龙华、

10、坪山、光明、盐田），各中心之间用高速路与快速路相连。 2010年5月31日，中央批准了深圳扩大特区版图的申请。深圳特区范围延伸至全市，特区总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里，接近香港面积的两倍（香港总面积为1103平方公里）。并于2010年7月1日起执行。宝安、龙坂、龙岗进入快速发展时期。,2.2 城市经济研究人口与收入,2011年末，深圳市常住人口1046.74万，其中户籍人口267.90万人，根据规划2015年底在册户籍人口将达400万，预计将会极大推动当地房地产市场的发展。,根据深圳出租屋综管办统计，2011年10月底，登记在册的非户籍人口为1280万，户籍人口274.

11、7万，总人口超过1500万 深圳市城镇人均可支配收入位列北上广深等一线城市首位，2011年人均可支配收入超过36000元，人均储蓄余额、GDP和可支配收入均保持较快增长，具有较强的消费能力。,2.3 区域发展规划龙岗中心城,龙岗中心城定位于深圳市次中心，深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心，本项目位于“深圳11个功能组团之一” 龙岗中心组团。 龙岗中心组团发展的关键点： 区域中心: 具备大量市政配套和巨大发展空间的龙岗中心城毋庸置疑地成为区域中心。 核心功能: 区域的核心城市功能可以归结为“行政、居住、会展、商贸”。 发展规模：人口到2020年控制规模为74万人（实际已突破100

12、万）。用地规模为2020年规划83.98平方公里。 辐射通道: 与市中心、惠州、东莞南部、山海组团的更便捷的、多层次的联系通道。地铁三号线的开通，更使龙岗中心城与深圳其他中心进入30分钟生活圈。 地铁3号线的开通、龙岗深圳次中心地位的确定、大运会的召开使得龙岗在深圳、珠三角的地位逐步提升。,深圳的龙岗,珠三角的龙岗,国际的龙岗,2.3 区域发展规划龙岗中心城,大运商圈,老镇 商圈,龙岗中心 商圈,主中心： 重点发展行政、商务中心,副中心： 重点发展商业文化中心、高尚住区和直销市场区,副中心： 重点发展生活配套、商业服务,龙岗中心组团包括一个主中心：龙岗中心商圈，两个副中心：老镇商圈、大运商圈；

13、 项目位于老镇商圈，根据政府2009年编制的法定图则，地块为二类住宅用地。,2.4 区域经济研究总体特征,2011年龙岗GDP达2157亿元（含坪山新区、大鹏新区），连续多年保持10%以上的增速，在深圳各区中已经远高于罗湖，并在2011年超过福田。 通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电气机械及器材制造业和电力、热力的生产和供应业是龙岗区三大支柱产业。 2011年龙岗第二产业占67%，第三产业占33%，根据规划至2015年龙岗第二产业比重将降至60%，第三产业比重提升至40%。,2.4 区域经济研究龙岗人口与收入,龙岗人口、人均GDP和可支配收入增长态势良好，居民消费力逐步增强，预示着龙岗人

14、民生活已经赶上深圳市先进水平。,龙岗区2010年11月（第六次人口普查）常住人口204万人；占全市比例为20%，常住人口中非户籍人口居多，占81%。 龙岗区人均GDP和人均可支配收入呈稳定快速增长趋势；与全市的人均水平差距不断缩小。 2011年深圳市人均可支配收入达3.65万元，龙岗区人均可支配收入为3.17万元，同比增长13.3%。,2.5 龙岗的机遇,内外一体化：特区扩容，关内外一体化，大运会的成功举办，龙岗作为城市次中心，城市面貌大幅改善；深莞惠经济圈逐渐成型，交通一体化规划落地，龙岗战略中心地位凸显。 轨道交通升级：地铁3号线的开通引领龙岗进入深圳城市中心30分钟生活圈，多条地铁线路规

15、划建设中，深莞惠交通一体化规划打造三地1小时通勤圈。 城市配套完善：香港中文大学、深圳中学等名校落户龙岗促进教育品质提升，大运会顶级设施及“三城一馆”的规划建设有力完善文化休闲的配套，主推当地产业升级。 产业辐射优势：龙岗优越的地理位置辐射整个粤东，战略性高兴技术产业的发展，带动莞惠地区协同发展。,22,3.1 城市房地产市场分析 3.2 区域房地产市场分析 3.3 项目周边竞争分析 3.4 深圳近期开盘热销项目 3.5 市场分析小结,房地产市场分析,第三部分,3.1 城市房地产市场分析土地市场（一）,深圳市土地供应极度稀缺，成交量波动大，呈下降趋势； 土地价格振荡上涨，楼面地价预期将突破50

16、00元/平米；,数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 ,旧城改造项目成为深圳未来房地产开发的主要土地来源； 2012年1-4月份深圳已经完成两批城市更新规划的草案，总占地面积138万平米，根据计划12年总拆除重建用地面积111.7万平米。 深圳城市更新用地规模已经远超公开市场的招拍挂。,2012年1-5月，深圳仅成交三幅商服用地，楼面价均超过9000元/平米。,备注：在万科宣布签署南园新村合作开发协议之后，佳兆业在5月31日也声称5年前即在跟进南园新村旧改，并已经与片区内216户业主签订拆迁补偿协议，经过调查佳兆业与万科所指地块为南园片区的相邻地块。,2012年5月25日国土资源部、广东省政府

17、在深圳全部启动深圳土地管理制度改革综合试点，改革的核心是在制度上做出可操作的配套措施，例如用税收手段来对土地收益分配链条进行调整，缩短土地供给到商品房供给的周期，加大城市土地产权的确权力度，缩短非住宅用地改变利用性质的审批流程和周期。 公开市场土地资源稀缺，各大开发商都积极参与城市旧改项目以获取土地：,3.1 城市房地产市场分析土地市场（二）,3.1 城市房地产市场分析商品房市场（一）,深圳市商品房成交量波动较大，2011年量、价双回落； 深圳商品房批售面积逐年降低, 2011年比2006年下降51%，创下新低；,历年深圳市商品房成交情况,3.1 城市房地产市场分析商品房市场（二）,各类物业成

18、交量： 商品住宅近两个月的成交量已经逐步回升至11年上半年的水平； 写字楼的成交在10年井喷后迅速回落，11年下半年以来多次单月零成交，进入12年后成交量回升； 各类物业成交价格： 商品住宅成交价格趋于稳定，维持在17000-18000元/平米；,3.1 城市房地产市场分析房地产政策,限购令:深圳限购令于2010年9月30日晚启动,原定2011年年底取消,日前,政府部门表示未收到取消通知,将继续严格执行该政策 本市户籍居民家庭，限购2套住房； 能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房； 暂停在本市拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非本

19、市户籍居民家庭、在本市购房； 限价令:由“价格增幅不超过GDP增幅（即10%的增长率）”升级为”月度零增长” 在目前限价的条件下，将市场上的住宅产品按面积大小统一分为90平米以下, 90-144平米,144平米以上，来限定均价，即要求三种面积段户型成交均价每月环比零增长,新入市项目参考周边项目,现售楼盘和商务公寓暂不受限制。 限贷令:针对首套和改善置业实施差别化的信贷政策,首套最低首付三成,二套房最低首付六成,针对限购政策的影响，深圳客户应对方法： 1、父母为子女购房； 2、使用亲戚名额买房； 3、使用公司名义购买； 4、购买不限购的商务公寓。,3.2 区域房地产市场分析龙岗土地市场（一）,土

20、地供应：出让面积有逐年下降的趋势，2011年不足5万平米； 土地价格：2010年部分地区住宅用地楼面地价突破6000元/平米； 市场走势： 2011年受调控政策影响及土地放量制约，土地成交不活跃，随着住宅市场交易放量，2012年后半段土地成交可能出现回暖,2011年深圳各区土地出让面积（万）,政府出让土地,3.2 区域房地产市场分析龙岗土地市场（二）,数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 ,本案,政府出让土地,数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 ,从2011年深圳实行城市更新 工作计划常态化申报至今，深圳共公告城市更新计划7批，其中13个项目位于龙岗，拆除重建用地面积达233万平米，远高于公

21、开市场土地供应。,3.2 区域房地产市场分析龙岗土地市场（三）,旧改项目土地,3.2 区域房地产市场分析龙岗土地市场（四）,龙岗中心城旧改项目成交情况 周边项目多为2006年之前成交，楼面地价2000-3800元/平米； 尚模地块为09年获取的旧改项目，实际获取楼面价约3164元/平米； 珠江广场项目为06年获取，距离本案较近，楼面价为2037元./平米。,本案,4,2,3,1,5,周边项目土地情况,深圳中心区域如罗湖、福田等地已基本无新建商品房供应。需求外溢与价格优势推动龙岗、宝安等地区成交量上涨。 相对罗湖、福田，龙岗目前处于高量低价的态势，潜力巨大。,数据来源：深圳市房地产信息系统 ,2

22、006-2011年，龙岗市场商品房年均成交面积达到172万平方米，受益于中心城区需求外溢因素，占全市总量比例逐级提高； 2006-2011年，成交均价持续上涨，复合增长率超20%，11年达到14700元/平米。,3.2 区域房地产市场分析龙岗商品房市场（一）,整体情况,2011年深圳市各区商品房成交情况,2006-2011年龙岗商品房成交走势,近年为迎合关内白领置业龙岗的需求，龙岗市场供应主力由大户型改善型产品转变为中小户型刚需产品且普遍赠送率高； 供应：2011年10月-2012年5月，龙岗中心城商品住宅供应7115套，以100平米以下二、三居刚需产品为主，占比57%，其次为130-150平

23、米的首改产品占18%； 需求：2011年10月-2012年5月， 龙岗中心城商品住宅销售1991套，均价约13000元/平米，70-100平米产品最受欢迎，共销售1110套，占55%，月均去化138套，85-100平米小三居与160平米以上户型去化率较高。,3.2 区域房地产市场分析龙岗商品房市场（二）,供应/需求分析,龙岗中心城板块房产价格在1.3-1.8万元之间，临近地铁的项目价格更高； 消化速度基本在30-80套/月，中小户型、合理定价项目月消化速度可达70-100套/月；,3.3 项目周边竞争分析住宅（一）,本案,典型案例万科天誉,3.3 项目周边竞争分析住宅（二）,项目定位：城市中心

24、豪宅 地铁口综合体,销售情况: 项目2011年12月24日首期开盘， 开盘3个月去化60%，截至5月底共销售194套住宅，月均去化38套，成交均价17156元/平米。,项目核心价值：地铁上盖、龙岗核心区位、商业配套、万科首个城市综合体项目； 项目住宅产品面向关内刚需及龙岗中心城首改客户；,项目定位：城市中心地铁口豪宅样本,3.3 项目周边竞争分析住宅（三）,典型案例保利上城,销售情况: 项目2011年11月19日首期开盘， 2011年12月至2012年5月共销售133套住宅，月均去化22套，成交均价14294元/平米。,项目核心价值：地铁上盖物业、龙岗城市核心区位； 项目住宅产品面向龙岗中心城

25、改善型客户，一期以120-210平米大户型为主，二期以拼合产品为主；,项目定位：繁华上 名校里 臻品复式,销售情况: 2011年12月3日首期开盘，2012年5月新推资源当月销售83套，截至2012年5月,项目共计销售约300套,销售均价13236元/平。,典型案例熙和园,3.3 项目周边竞争分析住宅（四）,项目核心价值为学区房、高赠送率； 主要面向龙岗本地刚需及首改客户，90平米以下小户型占84%；,市场供求：2012年中心城新增供应约145万,面积以中小户型为主,相对于06-11年年均172万的去化量，市场供应量有所下降，市场预期向好。 客群特征：核心客群为龙岗中心城置业人群；另有部分坪山

26、、坪地、横岗自住兼投资客户；关内比例逐步增加，部分地铁沿线项目及规模大盘关内客户比例高达30%-40%。 产品特点：深圳次中心核心区,各项配套逐步完善、产品创新较多（面积赠送电梯直接入户 复式产品）。 主流户型：70-78二房，85-89三房，135-144四房，85-100平的三房去化率达70%。 均价区间：均价11000-18000元/; 销售速度：小户型项目消化速度较快，月均50-100套。,3.3 项目周边竞争分析住宅（总结）,总体来看商务公寓供应较少，主要位于3号线地铁沿线，售价高于周边住宅； 公寓产品相较住宅具有不限购、不限贷，租金回报率的特点，在调控背景下优势明显 本地允许将办公

27、转为公寓出售（例如下页所示珠江广场的房屋用途为办公，实际户型为公寓）； 目前市场上销售最好的是小户型的产品（例如珑瑜户型为33-57平米，开盘一年去化500套。,本案,3.3 项目周边竞争分析公寓（一）,保利上城， 16套/月 1.4万元，剩30万平,本案,销售情况： 2009年12月办公式公寓推出248套，已成交245套，成交均价20164元/平米； 2010年12月酒店式公寓推出123套，已成交100套，成交均价16393元/平米； 2011年8月以后项目无销售记录，仅剩26套待售，报价18000元/平米。,3.3 项目周边竞争分析公寓（二）,典型案例珠江广场,项目定位：综合体商务、办公物

28、业,珠江广场项目由一座超五星酒店、四栋商务公寓、一条国际风情商业街和一栋5A级写字楼组成。四栋公寓，在户型设计上为办公用途和住宅用途，分别对外销售；写字楼对外租赁。,3.3 项目周边竞争分析公寓（三）,销售情况： 酒店式公寓部分2011年5月13日开盘，供应675套，3.4万平米，截止目前销售494套，2.4万平米，均价17040元/平米，去化速度41套/月，去化率73%。,珑瑜位于龙岗区龙翔大道与晨光路交汇处，主要为酒店式公寓，全部对外销售。项目分A、B两栋，共31层，2层商业，29层酒店式公寓，主力户型为33-55平的小户，带精装修，临近地铁3号线爱联站。,典型案例珑瑜,项目定位：精装酒店

29、式公寓、居住投资两相宜,龙岗项目大都自带部分底商，开发商大多为本地民营企业，更多愿意持有经营，因此市场供应量较少，竞争较小。 面市销售的商铺，价格高于住宅很多，销售情况也非常火爆，基本都在3月内清盘，甚至在开盘当日售罄。,本案,锦绣东方，5万/平 开盘3小时售罄,3.3 项目周边竞争分析商铺（一）,本案,万科天誉，3.5万/平 开盘4个月去化80%,保利上城， 3-4万/平 剩6000平米,中心城区域已经形成老街商圈、中心城商圈、大运商圈等三大商圈，伴随着城市更新项目的推进，老街商圈、中心城商圈处于升级状态，本项目位于老街商圈的边缘。 龙岗项目大都自带部分底商，2010年至今累计新增供应31万

30、平米，开发商大多愿意持有经营，因此市场供应量较少，面向市场销售的项目总资源不足13万平米（有成交的项目即算全部面向市场，因此13万平米中部分资源为开发商自己持有），去化7万平米（为国土局备案数据，实际应高于7万平米）； 开发商为了获取商铺的溢价，多数等小区稍微成熟之后才推售商铺，大部分项目商铺推出之后市场反应良好，去化速度快； 龙岗中心城区域近期成交的商铺均价均在35000元/平米以上，超过南山区近年来商铺成交价格，其中保利上城项目成交均价3.73万/平米，万科天誉项目成交均价3.55万/平米； 市场对大型城市综合体项目的商铺认可度高，万科天誉商铺供应78套，7897平米，截至4月30日完成成

31、交75套，7697平米，成交均价35451元/平米，去化超过80%；八意府项目在11年销售的半地下商铺成交均价达2.5万/平米。,3.3项目周边竞争分析商铺（二）,整体情况,龙岗中心区域写字楼项目较少，目前在售仅天安数码城、正中时代广场，其余为出租经营。 区域内商务办公需求将不断攀升，据预测未来四年龙岗地区写字楼新增需求量约20万平米； 目前区域内在建有万科大厦、美地亚大厦等多栋写字楼，潜在供应量较大，未来两年供应量约30万平米,本案,3.3 项目周边竞争分析写字楼（一）,本案,正中时代B座， 2.5万/平 剩3万平米,天安数码城， 1. 3万/平 三期下半年开盘,维百盛，租金 60-80/月

32、.平，出租率40%,新城市大厦，租金60/月.平 出租率87%,正中时代A座，租金70-120/月.平 出租率75%,出租类,销售类,本 案,项目定位：超甲级写字楼，弥补龙岗市场空白,1.1公里,正中时代广场,销售情况： B座2011年10月开盘，供应面积32600平米，至今销售约3000平米，均价2.58万/平米，平均赠送率在25-30%之间，实际价格20000元/平米。）,3.3 项目周边竞争分析写字楼（二）,典型案例正中时代广场,龙岗目前最高级的写字楼，A座纯租赁，B座销售，距离本案车行1.1公里； 租赁情况：A座租户主要以金融、地产、科技类为主，知名企业包括国信证券、康泰人寿、江苏银行

33、等； B座标准层约2000平米，有9-10个单元，面积段在125-306平米之间。无柱空间，可打通自由组合，110米超大面宽，使用率高。,下表为龙岗中心城区域已获批的旧改项目规划指标，但是面世尚未确定，多数项目尚未开工； 另外还有有莱蒙南联（约90万平米建面），中信龙腾工业区（约500万平米建面），龙城街道鸿基工业区改造项目等尚未确定规划方案； 根据已经确定的规划，预计未来写字楼总供应量约54万平米，公寓133万平米，商业90万平米，住宅335万平米。,3.3 项目周边竞争分析潜在供应,万科天誉,本案,海航南联,远洋新干线,爱联社区,满京华喜悦里,民生东都德丰大厦,美地亚大厦,荣超英隆大厦,保

34、利上城,人民医院旧改,圳埔岭片区,黄阁新村,区域内潜在供应,绿景香颂：4月30日，绿景香颂推出110套房源，两小时售罄，成交均价15400元/平米 星河盛世：4月30日，星河盛世开盘，推出695套房源，当日去化612套，成交均价22000元/平米，成交金额13亿； 中洲中央公园：5月6日，中洲中央公园开盘，当天推出532套，主力户型87-140平米，实现100%销售，均价21000元/平米，实现销售额13亿； 莱蒙水榭春天：6月10日，莱蒙水榭春天5期开盘，推出1045套房源，主力户型88-140平米，当日去化80%，均价21000元/平米，6小时内销售16亿元。,3.4 深圳近期开盘热销项目

35、,6月10日莱蒙水榭春天开盘,4月30日星河盛世开盘,住宅：销售速度相对稳定，为当前商品房市场上抗风险能力最好的产品，去化较好的为70-78二房，85-89三房，成交价格区间为13000-18000元/平米，龙岗本地客户为主，关内客户比例逐步提升（30%-40%）； 公寓：供应较为稀缺，销售价格16000-18000元/平米，但潜在供应巨大，销售速度波动较大； 商铺：销售速度较快，开盘短期内可以实现较高的去化率，当前售价超过35000元/平米，以关内投资客为主； 写字楼：前景看好，产品溢价能力较强，但目前销售速度慢，与公司现时快速周转的战略方向不符； 结合本案所处地理位置以及对周边市场各物业的

36、分析，对于未来物业类型选配有以下判断：,3.5 市场分析小结,4.1 开发策略 4.2 产品业态配比 4.3 各业态市场定位 4.4 产品配置标准,项目初步定位,第四部分,4.1 开发策略,龙岗CBD东核高端都市生活全案 500米半径无遮挡新宜居大社区,4.2 产品业态配比,回迁物业：作为交易对价的一部分，项目需建设3.8万平米乙级写字楼、0.6万平米商业，返还原业主； 写字楼：鉴于3.8万平米的回迁写字楼需我方包租，因此不再另外建设写字楼，将部分投资购买需求引导至商务公寓； 商业：根据调研，龙岗中心城市场一二层临街商铺可以快速去化并实现较高的售价，三层商铺以及小区内街销售困难，根据地块特征计

37、划排布2.5-3.5万平米商铺（以小面积单位为主），同时为了促进商业的销售，计划设置一个4000-6000平米的小型集中商业由我方带租约销售； 商务公寓：参考当前在售公寓项目，预计单个项目年均销售2-3万平米，同时根据项目快速回现的开发思路，整体销售周期计划控制在2.5年之内，因此公寓面积控制在2-5万平米； 住宅：考虑到当前地块容积率有较大浮动空间，因此可以在满足楼间距、日照等要求的情况下尽可能多得排布住宅； 综合考虑以上条件，项目业态包括：公寓2.1万平米，商铺2.1万平米，住宅16.7万平米，保障房2.3万平米，集中商业0.5万平米，回迁商业0.6万平米，回迁写字楼3.8万平米,。,4.

38、3 各业态市场定位住宅,项目面临的机遇 本项目位于中心城及老镇板块之前的边缘地带，片区内基本无新房供应，无直接竞争项目，因此可以充分立足本地客户，以差异化优势挖掘、分流龙岗区域内竞争项目的部分客户； 项目两侧临路，一侧临河，剩余一侧为政府绿地，离项目最近的高层为500米外的万象天成，视野极为开阔，无遮挡； 受关内高房价的挤压，地铁3号线开通之后关内客户置业龙岗成为新的趋势，项目位于3号线地铁一线覆盖区，兼具12号线地铁口的优势，具备吸引外部客户至本片区置业的引力。,市区客户,本案,中心城客户,老镇及其他,客群特征 以中心城、老镇及周边区域等本地有改善型需求的客户为主，兼有少量被关内高房价挤压外

39、溢的关内白领； 本地客户主要为企业中高管、企事业单位职员、公务员、私营业主等中上收入阶层，此类客户大部分在28-35岁，工作5年以上，家庭至少有一个孩子，注重孩子性格品质的培养，重亲情，要面子，希望小区有一定的档次，能够匹配自己的身份及所在圈层； 主力需求产品集中在90平米以下首改，部分为110-140平再改产品。,老镇及龙岗其他，50%； 龙岗中心城，30%； 关内客户，20%。 。,根据龙岗市场住宅项目成交情况，预计本案客户比例：,中心城自住客户最关注价值点：性价比、小区环境、综合配套、学位； 关内客户自住最关注价值点：性价比、交通、户型实用性、综合配套； 龙岗老镇及周边坪山、平湖等客户最

40、关注价值点：性价比、综合配套、小区环境、学位。,关外自住客户（中心城本地及周边）,关内自 住客户,投资客,性价比 单价、总价 实用户型 赠送率,板块区位 地铁 规划 品牌、大盘 升值潜力,配套 教育 商业 居住氛围,交通 地铁 快速路,4.3 各业态市场定位住宅,4.3 各业态市场定位住宅,结合客群定位以及90/70的限制，项目户型配比建议如下：,4.3 各业态市场定位住宅,通过市场比较法进行住宅定价，预估本案当前畅销价格为13500元/平米。,备注：万科当前成交价中已经扣除了2000元/平米精装修。,4.3 各业态市场定位公寓,面临机遇 本案离龙岗CBD核心区不足500米，周边有多个在建或建

41、成的写字楼项目：珠江广场、维百盛、正中时代广场等，同时本项目配建有38000平米写字楼，片区内聚集了大量的商务办公人群； 限购政策的延续使得具有不限购、限贷属性的公寓产品有更加广阔的客户基础。 客户定位：主要客群为在龙岗中心城工作的年轻白领以及关内外投资客； 产品定位：面积范围建议在33-60平米之间，且含有精装修，以方便使用，总价控制为50-90万以内； 价格定位：参考当前在售珑瑜及保利项目，预估当前畅销价为15000元/平米 当前在售珑瑜及保利上城项目均为精装修产品； 珑瑜项目当前售价16000-17000元/平米； 保利上城为14000-15000元/平米。,4.3 各业态市场定位商业,

42、面临机遇 回迁物业中含6000平米商业（后期由我方包租），考虑设为高端餐饮，我方自行持有的小型集中商业计划引入大中型超市，促进商铺的销售； 项目两面临龙岗主干道，沿街面长，昭示性好； 深圳人民对投资商铺比较热情； 客户定位：主要客群为龙岗本地及关内的投资客； 产品定位 参考市场上畅销产品，建议多做一层，把层高做高，同时进深不宜超过12米，临街位置可以设置二层街铺； 产品建议在60平米以内，总价控制在200万以内，同时在总价不突破500万的前提下配建少部分大面积商铺（100-130平米）； 价格定位：参考距离项目400米的万象天成项目，预估当前畅销价为35000元/平米 万象天成二手商铺平均售价

43、40000元/平米以上，部分靠近超市的铺位售价达60000-80000元/平米。,4.4 产品配置标准,60,5.1 地块价值分析 5.2 总体规划及经济技术指标 5.3 产品设计,项目初步规划方案,第五部分,5.1 地块价值分析,沿河的，IV区有较好的自然景观资源，居住价值高，设置大户型的首改、再改产品； I区和V区靠近主干道，商业价值最高，布置部分商铺； 区昭示性极强，鉴于回迁物业需我方包租20年，因此排布在此区； III区面向绿地，景观好，但无法排布南北朝向的住宅，因此考虑建设商务公寓。,5.2 总体规划总平面,为了增加项目的临街面，实现价值最大化，特意在地块东侧打通一条南北向的道路，道

44、路两侧布置商铺； 为了充分利用龙岗河景观资源，沿河布置一排住宅； 项目中间地块方正，可以形成比较好的住宅小区； 项目西侧在布置完幼儿园之后仅能布置两排住宅，因此增加一栋公寓提升土地开发强度，且公寓对朝向并不敏感； 项目东北侧为回迁物业，主要是考虑到我司需对回迁物业进行包租，而地块东北侧是项目昭示性最好的区域，可以保障后期我方的收益水平，同时可以与小区独立开来。,5.2 总体规划经济技术指标,5.2 总体规划剖面图,5.2 总体规划销售展示区,销售展示区域位于规划地块的西南角； 展示区的主入口和机动车出入口在盛龙路处设置； 项目前期在龙岗河边设置样板间展示区，实体样板房开发之后可以客户沿着龙岗河

45、进入小区内参观。,5.2 总体规划产品布置,户型均满足土地出让的90/70要求； 将大户型单位设置与噪音干扰较少、景观条件较好的龙岗河沿线。,5.2 总体规划空间意向,南,5.2 总体规划景观意向,5.2 总体规划交通分析,5.2 总体规划地下室,地下车库总面积为95000； 总停车位为2326辆：住宅停车位1902辆，商业停车位224辆，办公停车位190辆，幼儿园停车位10辆。,5.3 产品设计（1）拟选户型（1）,低梯户比：楼型以两梯四户为主，居住户数少品质较高。 优采光通风：每户都有至少一个主要卧室南向并有充足采光条件。主要户型都可实现南北通透，舒适性高。 高赠送率：各户型通过赠送阳台和

46、两层高阳台（后补板）的方式提高户型的实用率。 方正格局：户型平面方正，分区合理，符合传统上的居住理念。,5.3 产品设计（1）拟选户型（2）,5.3 产品设计（1）拟选户型（3）,5.3 产品设计（2）建筑立面意向,新古典风格立面,新古典主义 迎合主要的本地目标客户，体现了典雅与尊贵，营造出小区尊贵的居住氛围。 着重突出建筑的基座装饰和顶部造型，简化中间楼层的造型和装饰，保证户型的使用功能不受影响并优化成本。 立面近人尺度的基座采用石材，上部采用涂料和瓷砖。,6.1 项目开发分期 6.2 开发节点计划 6.3 项目成本计划 6.4 项目销售计划 6.5 管理资源配置,项目开发计划,第六部分,6

47、.1 项目开发分期,项目拟分为三期开发； 1期开发东侧地块住宅及商铺，保证项目现金流； 2期开发西侧地块公寓、住宅、幼儿园； 3期开发东侧地块保障房、回迁物业。 销售资源安排 项目销售资源以住宅为主，考虑到在14年初地块800米外的远洋新干线仅剩约4万平米住宅尚未推出，本案1期在14年初开盘，可以作为很好的资源补充； 考虑到一期销售资源充足（约27亿）项目二三期计划在14年动工，15年开始销售，此举同时可以降低前期的资金占用。,6.2 开发节点计划,6.3 项目成本计划总体目标,备注：深圳车位不可销售，车位建设成本折合可售单方1385元/平米； 公寓部分考虑了精装修成本1500元/平米。,单方成本：（参考新干线，且建安工程费在经过集团审核通过的新干线成本目标基础上上浮5%）,6.3