3 主题公园规划.ppt

1、第三章 主题公园开发规划,主题公园经营管理,Tanya,主要内容,主题公园区位、主题的选择 主题公园开发项目的可行性研究 主题公园开发规划的基本程序,第一节 主题公园区位、主题和项目的选择,区位、主题和项目的选择是主题公园开发规划的核心任务 是主题公园经营管理的基本前提,一、区位选择的影响因素,（一）规划目标体系（4E） 经济获取投资收益 环境保护与改善自然人文环境 促进提高当地人口素质，促进地方文化与风格的发展 交流各地区经济文化交流、人际沟通,（二）影响因素系统,1地区经济发展水平；2区域发展战略；3产业结构；4文化环境； 5消费方式；6交通条件；7旅游吸引物与活动；8竞争状况； 9运作成

2、本；10地理特征；11旅游业形象；12客源市场群体； 13旅游接待设施和服务；14配套基础设施；15社区居民态度；16当地政府态度；,区位 选择,区位选择的影响要素系统图,市场,T业 基础,经济,地理,文化,社会,8 9 12,7 11 13 14,1 2 3 6 10,4 5 15 16,影响中美主题公园区位选择的主要因素,（三）区位导向模式,1、市场导向 一级客源市场（支撑市场，200万人口，车程50英里或1小时以内） 二级客源市场（基本市场，200万人口以上，150英里或车程3小时） 三级客源市场（弹性市场，二级市场以外以及流动人口）,2、交通导向,两小时车程范围内，有1200万以上的居

3、民或离大的旅游度假区不到1小时的车程 为了促销需要，主题公园必须临近2个商业广告密集区 最好与其他主题公园相比邻 距离主干道15分钟车程范围内,3、环境导向,一是自然环境因素 中国人内心深处的理想景观模式表,3、环境导向,二是经营环境因素 譬如佛罗里达州迪斯尼世界的经营环境：适合全年开放的气候；充足的扩张土地空间；自主的经营策略；政策约束性比较小；临近主要客源市场和交通便利。,案例一：迪斯尼乐园落户香港的五大理由,背景 1999年11月2日，香港商报特别报道了迪斯尼乐园选择落户香港的五大理由。报道说，迪斯尼要兴建新的旅游主题公园，在世界各地，香港即使不是唯一的选择，也应是最佳选择了。这不仅因为

4、香港是个高生活水准的现代化城市，而且位置适中，是亚太地区的一个重要交汇点，旅游业蓬勃发展，在这里兴建旅游主题公园，不但供本地与内地人士游玩，而且还可吸引到东南亚和澳洲各国的人，使其潜在市场较东京迪斯尼乐园更大。香港相对其他城市而言拥有优越的条件，除非迪斯尼不在这一地区兴建旅游主题公园，否则很难有其他选择。,案例思考,请运用所学“主题公园区位选择”的相关知识分析，迪斯尼落户香港的主要原因,案例分析,理由之一：迪斯尼圆中国梦。 理由之二：经营环境优越。 （一是香港具备更佳的旅游资源；二是港元在国际自由兑换；三是香港的地理环境；四是整体消费能力问题） 理由之三：土地廉价稳赚不赔。（迪斯尼通过与香港特

5、区政府合作，廉价得到了180公顷的土地 ） 理由之四：交通设施方便旅客。 理由之五：兼容并蓄的开放文化。,二、主题选择的基本线索,主题是主题公园个性和特色的象征 统领着主题公园环境氛围的营造和活动项目的编排 构筑了旅游者游园的线索和形象链 是形成主题公园商业感召力的核心支点,（一）主题选择的原则,人文关怀原则（反映游客喜好、决策标准） 把握文脉原则（同一性、突破性） 突出形象原则 体现意境原则（非日常的舞台化世界） 注重弹性原则（兼容、创新、延展） 构建体系原则（主与次、现代与传统）,（二）主题选择的框架,文明,时间,空间,1、时间轴,时间轴是一个由时间单位决定的时间系统 由超短期（瞬间）、短

6、期（一个时间段）、中期（年代表示）、长期（纪元表示）、超长期（可以遥想的过去或未来）构成的系统 主题公园在时间轴线上选择主题，要处理好时间尺度与游客的关系，缩短与游客认知的距离（如欢乐谷的“走出侏罗纪”）,2、空间轴,空间轴是由空间尺度决定的 空间轴是由微系统、小系统、中系统、大系统、巨系统等不同空间尺度决定的空间维度体系 所选主题要通过特定的空间转换拉近与游客认知的距离（如比例尺）,3、文明轴,主题选择的三维文化图,现代文化,传统文化,生态文化,（三）主题选择的趋势,1、迪斯尼乐园的主题选择 利用动画片中成功塑造出的卡通人物形象为基点 主题选择忠实地张扬了“美国式文化” 主打“神奇王国”牌

7、经典主题区：幻想乐园；未来乐园（明日世界）；卡通城；美国大街；冒险乐园；新生物区。,2、中国主题公园的主题选择,以民族文化为主题（民俗村） 以地方文化为主题（苏州吴越春秋公园） 以异国文化为主题（世界之窗） 以童话幻想为主题（西游记宫） 以历史人物为主题（山西貂蝉公园）,2、中国主题公园的主题选择,以文学名著为主题（无锡三国城） 以高新技术为理念的器物文化为主题（欢乐谷） 以宇宙或未知世界为主题（杭州未来世界） 以自然景观为主题（海洋世界） 以动植物为主题（世博园、野生动物园）,3、主题选择的形象化取向,迪斯尼的米老鼠、唐老鸭 欧美的人猿泰山、芭比娃娃 德国的棕熊比尔 日本的凯蒂猫、花仙子、一

8、休哥 中国：民族传统文化现代工艺和技术形象化主题表现力家庭亲情的“桥”效应主题形象的生活化,第二节 主题公园开发项目的可行性研究,一、可行性研究的工作流程,项目创意,项目评价 总结,项目策划,项目实施 监督,项目评估 决策,项目初选,项目导入经营,二、开发项目的投资前期研究,机会研究（对投资机会的选定，1-3个月） 初步可行性研究（项目的初步选择和确定，4-6个月） 详细可行性研究（项目规划的制定，8-12个月或更长） 项目评估决策,三、开发项目的可行性研究,（一）开发项目的投资规模分析 一是产业发展政策 二是市场需求结构 三是公园环境容量与市场规模下限 四是融资能力 五是投资收益 六是主题公

9、园的产品组合特点,（二）开发项目的财务评价,投资利润率 投资回收期 预期收益率（项目内部报酬率）,（三）开发项目的国民经济评价,国民收入 社会收益 社会效果（就业、分配、国际竞争力） 辅助指标（基础服务设施、环境保护）,（四）开发项目的不确定性分析,政治社会变化 经济形势 市场格局 技术更新 汇率变更 国内外政策和规定的变化 意外事件（自然灾害）,不确定性分析方法,盈亏平衡分析 敏感性分析 概率分析 风险决策分析,四、开发项目的可行性研究提纲,第一章 基本情况 第二章 兴建*主题公园的意义 第三章 *主题公园选址的主要依据 第四章 *主题公园的投资环境 第五章 *主题公园市场分析 第六章 *主

10、题公园总体规划方案 第七章 *主题公园环境保护方案 第八章 *主题公园经营组织结构 第九章 *主题公园投资测算分析 第十章 *主题公园经营与财务收益分析 第十一章 *主题公园工程技术评价 第十二章 *主题公园项目可行性研究结论,第三节 主题公园开发规划的基本程序,一、开发规划的导向模式,主题,技术,形象,功能,市场,二、开发规划的流程框架,任务确定（投资决策） 任务委托 可行性分析 创意提出 主题策划 方案形成 方案优化,三、开发规划的层次类型,（一）以目标性质为指标要素,开发性 规划,发展性 规划,战略性 规划,产品层次 启动性,企业层次 提升性,产业层次 扩张性,（二）以空间尺度为指标要素,景点尺度,目的地尺度,区域尺度,（三）以任务内容为指标要素,总体规划（项目策划与可行性研究、规划图纸） 详细规划（控制性详规、建设性详规） 专题规划（营销规划、人力资源规划、服务要素规划）,（四）以布局模式为指标要素,点模式（主题公园是一个独