北京典型项目户型户型分析大全.ppt

1、北京典型项目 户型 解读,2011/12/27,2,客户目标 Objectives ,多层类住宅产品,3,LOFT产品竞争特征分析,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,竞争价值轴,产品轴,户型紧凑,干湿分区,动静分区,客厅、主卧朝南,明厨明卫,南北阳台,生活阳台,普通凸窗,挑空露台,落地凸窗,2700观景窗,双卫生间,局部空间赠送,4,鸿坤理想城两室两厅两卫 43平米,户型方正，明厨明卫 上下层双观景阳台 楼上卫生间干湿分离，使用率高,超大双观景阳台,房型端正，客厅与卧室均采光良好，上下层双观景阳台,基本舒适度提升,5,方恒偶寓三室两厅两卫67平米,7.8米大开间，东南双向开窗，采光极佳 二层

2、北侧大面积赠送空间 主卧双向采光，内带衣帽间，舒适明媚 二层采光书房，安静舒适,楼下电梯厅位置，免费赠送,二层北侧，利用电梯厅上方空间进行大面积赠送,性价比提升,6,首邑溪谷两室两厅一卫45平米（实得90平米）,楼下电梯厅位置，免费赠送,大露台赠送,客厅局部跳空，奢华舒适 南向大露台全赠送 二层北侧大面积赠送空间 二层露台内带小阳台，生活储物更便捷,二层北侧，利用电梯厅上方空间进行大面积赠送南侧大露台全赠送,性价比提升,7,UP生活 3室2厅1卫1厨 52,二层东侧，利用电梯厅上方空间进行大面积赠送南侧双飘窗全赠送,性价比提升,8,一房产品竞争特征分析,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,竞争

3、价值轴,产品轴,户型紧凑,干湿分区,动静分区,客厅、主卧朝南,明厨明卫,生活阳台,普通凸窗,挑空入户花园,挑空露台,落地凸窗,2700观景窗,半地下室空间,跃层,9,丽都壹号 1室1厅1卫1厨 60,房型端正，卧室双向采光良好，明厨明卫设计、干湿分离，是北京小高层紧凑户型的代表。,基本舒适度提升,10,易居国际 1室2厅1卫66,11,珠光御景 1室2厅1卫49,12,润枫领尚 1室1厅56,13,红木林 1室1厅1卫55,14,两房产品竞争特征分析,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,竞争价值轴,产品轴,户型紧凑,干湿分区,动静分区,客厅、主卧朝南,明厨明卫,南北通透,南北阳台,生活阳台,普

4、通凸窗,挑空入户花园,挑空露台,落地凸窗,2700观景窗,双卫生间,半地下室空间,跃层,15,房型端正，南北通透，客厅与卧室均采光良好，每间卧室都有观景外飘窗，是北京小高层紧凑户型的代表。,180度外飘窗，景观主卧,南阳台宽阔舒适，采光良好,北向生活阳台生活阳台，舒适观景俱佳,孔雀大卫城两室两厅一卫90平米,基本舒适度提升,厨房与餐厅紧邻，餐厨一体，生活更加便捷,16,通过弧形窗来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳。,基本舒适度提升,客厅、主卧均有弧形观景窗，享受生活，享受美景,新华联运河湾两室两厅一卫86平米,17,2房户型设计金地作品，最大亮点就是通过观景阳台、生活阳台等空

5、间的大面积赠送沿展室内空间,上海金地系列作品,超大阳台,生活阳台,92平,大阳台设计,基本舒适度提升,18,左右错的露台、落地凸窗使得户型成为性价比杀手,A: 两房两厅一卫 建筑面积63.41-65.02 套内面积57.24-57.6,B: 两房两厅一卫 建筑面积65.05-66.41 套内面积55.68-55.83,亮点： 左右错的露台设计，空间全赠送（地域限制） 落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值,A,B,基本舒适度提升,19,2房户型设计发展趋势2房+地下室，赠送入户花园和地下室，不仅提升了2房的舒适度，也提升了整体的性价比,复式2房2厅1卫， 建筑面积155， 地下室60 花园入户

6、景观阳台 下沉庭院 多功能地下室,首开常青藤 两室两厅卫155平米,性价比提升,20,红木林：户型区间104109，赠送面积高达30平米以上，舒适性达到极致。,奇数层赠送，2房变3房,性价比提升,主卧明卫设计，舒适奢华,主卧赠送L型超大飘窗，双向采光,偶数层赠送，2房变3房,奇数层赠送超大南向观景露台,21,三房产品竞争特征分析,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,竞争价值轴,产品轴,户型紧凑,干湿分区,动静分区,客厅、主卧朝南,明厨明卫,南北通透,南北阳台,生活阳台,普通凸窗,挑空入户花园,挑空露台,落地凸窗,2700观景窗,双卫生间,半地下室空间,跃层,功能空间弹性,空间细化,空间预留 空

7、间可分可合 可变空间：内庭院等,宽厅设计,衣帽间 中西厨 储藏室 功能间 工人房,22,房型方正实用，南北通透，采光面大。各卧室均赠送超大飘窗，既美观又实用,性价比提升,超大飘窗，景观客厅,玄关处的收纳、储物系统,中粮万科长阳半岛三室两厅一卫96平米,23,南向采光面大，4个超大飘窗赠送，独立的佣人专区设计,性价比提升,富力盛悦居 三室两厅三卫160平米,南向双主卧设计，过道式衣帽间与卫生间连同，生活舒适便捷,南向贯穿11.3m大飘窗，赠送空间达到极致,佣人专区，独立出入口连通佣人房,24,预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。,空间功能弹性,内庭院可改成一书

8、房,25,“魔术盒”分隔客厅与餐厅，是一个相对独立而灵活使用的空间。,空间功能弹性,智能识别卡电梯，单独入户可直达寓所玄关， 尊贵、舒适、以人为本。,简约的玄关设计，可收纳鞋柜以及零碎物品，甚至可当日常出入衣帽间使用。,“魔术盒”分隔客厅与餐厅，可当书房、收藏 展示间，也可当工作室或私人会客厅；是一个相对独立而灵活使用的空间。,简约的中岛式厨房吧台，双向采光，明厨空间，户外更有独特景致，令整个空间光洁生动。,和多数住宅不一样，MOMA把最好位置留给餐厅。把美好的阳光和最好的景观献给家人共聚的时光。,内庭院可改成一书房,26,功能空间弹性,3房+阳光下沉庭院,首开常青藤 三室两厅两卫220平米,

9、楼梯位于边缘，户型规划合理,书房与餐厅可分可合，满足不同采光及办公需求,27,潮白河孔雀英国宫三室二厅二卫159平米,空间功能细化,主卧包括采光明卫+步入式衣帽间+南向观景阳台，霸气十足,双入户体统，入户花园更添情趣,超大入户花园赠送,超大面宽横厅设计，采光观景皆佳,U型厨房，符合人体工程学设计,超大入户花园设计，保证户型在舒适度的基础上性价比进一步提升,28,28,借鉴点： 功能布局合理； 独立玄关、左右预留收纳空间； T轴空间设计、大面宽、短进深； U型厨房、观景大窗； 特色家政间、采光家政阳台； 大尺度观景阳台； 主卫独立、次卫明卫；,155平方米三室两厅两卫,家政空间,万科优8户型,空

10、间功能细化,29,四房产品竞争特征分析,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,竞争价值轴,产品轴,户型紧凑,干湿分区,动静分区,客厅、主卧朝南,明厨明卫,南北通透,南北阳台,生活阳台,普通凸窗,挑空入户花园,挑空露台,落地凸窗,2700观景窗,双卫生间,半地下室空间,跃层,功能空间弹性,空间细化,空间预留 空间可分可合 可变空间：内庭院等,宽厅设计,衣帽间 中西厨 储藏室 功能间 玄关处理 工人房 主仆分道,30,翠林漫步 4室2厅2卫149平米,2700观景圆形窗， 园林景观尽收眼底,6米高空中露台， 庭院生活尽情展现， 性价比进一步提升,拐角飘窗， 双向观景， 超高增送,性价比提升,利用飘窗

11、、高空露台等超高赠送手法提高产品性价比,31,最大亮点：最大限度挖掘性价比 通过凹阳台和外部阳台的连通设计，使得凹阳台可以通过玻璃封闭成可以房间使用。,住户可根据自己喜好，组合客厅、书房和卧室，赠送南北双阳台和一步花池，为物业增加价值点。,功能空间弹性,中粮万科长阳半岛 4室2厅2卫135平米,改为奢华3居室，如中间墙拆除，书房可改为采光餐厅使用,32,新里西斯莱公馆 4室2厅3卫186平米,空间功能细化,双主卧设计，佣人房空间相对独立，U型厨房设计大气明快,佣人房带北向阳台，并设计独立出入口，充分展现主人关怀并使其活动空间更为独立,KING SIZE主卧，奢华气质显现,33,独立收纳系统,舒

12、适的阳台,空间开阔,U型厨房,独立的工作阳台,收纳系统多,空间功能细化,15.3m的面宽设计，采光面超大，所有卧室均南向设计，主卧南北通透，得房率高达90%,34,中信红树湾4房2厅2卫 174175m2,奇数层,空能空间细化，主仆分道，尽显尊贵,空能空间细化，主卧衣帽间设置,空能空间弹性，空中内庭院，庭院生活与封闭成室内空间，任意选择,空能空间弹性，书房和主卧可分可合,引入别墅元素,35,市场多层及小高层、高层产品畅销户型特征总结,36,客户目标 Objectives ,住宅产品创新形式,37,户型优化,减少纯过道等交通面积，增加户型内的使用率； 人流动向流畅，尽量减少与其他空间关系的干扰；

13、 干湿分区，增加各个空间的利用率及空间联动性； 增加各个空间的储物功能。,38,传统户型,户 型： 三房两厅两卫 建筑面积： 134.99 套内面积： 115.44 得房率： 85.51,传统户型,39,优化户型,户 型： 三房两厅两卫 建筑面积： 137.84 套内面积： 122.05 得房率： 88.54,40,对比分析,面积对比,对比分析,41,对比分析,1.玄关系统,42,对比分析,2.客餐厅,43,对比分析,3.次卫系统,3.55m2 坐便器+淋浴,3.4m2 坐便器+淋浴+洗手盆,干身区功能单一 次卫空间利用率低 与其他空间关系干扰多,2.75m2 洗衣机+洗手盆,4.4+3.4m

14、2 洗衣池+洗衣机+烫衣板+衣柜+工作阳台,空间关系复杂，多重干扰,洗衣,晾衣,空间零距离 与其他空间相对独立,洗衣,晾衣,44,对比分析,4.其他,阳台实际可用率低 次卧走道面积大，空间狭小 北卧面宽窄，空间狭小 走入式衣帽间功能单一,阳台更加舒适宽敞 次卧空间更加宽敞，不可利用空间少 北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台 走入式衣帽间增加梳妆台功能,6m,6m,1.7m,1.7m,3.3m,3.8m,2.9m,3.25m 设有观景阳台,设置梳妆台，行为更加便捷，生活分类清晰,45,组合创新,联排、平层、叠拼等不同产品类型在一栋建筑中体现，满足不同类型客群的需求； 产品类型多样，且有超大面积的赠

15、送空间，提升性价比的同时，增加居住乐趣,46,一、二层联排，三层平层，四、五层叠拼的组合产品,案例：格林小镇6 基于某些条件把几个户型的不同的特点、不同功能组合在一起以满足客户需求的创新,47,案例：格林小镇6 1-2层四户联排别墅，均赠送入户花园,48,三层平面图（一梯2户）-平层,案例：格林小镇6 3层两户平层户型，每户均赠送3个大露台,49,案例：格林小镇6 4-5层三户叠拼别墅，每户均赠送2-3个大露台,50,立面创新,与传统中式住宅的结合 与民间艺术元素的结合 大量色彩的运用 新材料的运用,51,吸取了诸多中国传统民居的建筑特色，融中国传统建筑特色和意境为一体,万科第五园,52,案例

16、：北京大成国际中心,吸取了江南镂空的格子窗造型元素,把地域中某个特征引入到立面中，或是一个物品，一个符号，甚至相同建筑产品加以提炼和改良,53,巧用建筑色彩，满足居住享受,基本色为白色,辅助色为黑灰色,点缀色为红、黄、蓝、绿色,建筑产品采用了相间的黑灰色和紫铜的红，镶嵌红铜的外立面使当代成为北京第一个会变颜色的建筑 ；特种玻璃和纯铜板构成的外墙呈现黑、白、金三重色彩，在简洁的重叠中营造建筑的独特个性，将立面变化发挥到淋漓尽致。,案例：北京当代MOMA,54,案例：北京红玺台,从紫禁城的肃穆红墙中汲取灵感，辅以元代瓷器釉里红的澄净，萃取出现在所使用的“中国红”，其色调古朴、厚重、沉稳而雅致。 在

17、制作工艺上，彩釉玻璃是将无机釉料，印刷到玻璃表面，经烘干，钢化加工，将釉料永久烧结于玻璃表面而得到一种耐磨，耐酸碱的装饰性玻璃。 色彩艳丽，不褪色，不剥落，无吸收，无渗透，易于清洁，能吸收并反射部分太阳热能，同时具有节能功效。,红玺台贴上“中国红”国内首用彩釉玻璃外立面,55,客户目标 Objectives ,类低密度住宅产品,56,TownHouse产品常见的八种溢价方式,57,方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率。,南向下沉式庭院，和南向花园形成立体庭院；,亚运新新家园,中庭花园下沉；,亚运新新家园,半地下室，顶部高出水平面60cm以上；,

18、美林香槟小镇,58,方式二：TownHouse入户口和平台设计自然、大气，无论南向还是北向，不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观使用；,万科城,美林香槟小镇,万科蓝山,帕莎迪纳,中间套户型：南向入口避免直接入户，南向采光面尽可能大；主入户口平台要略大；,端头套户型：入户形式多样，结合花园布局统一考虑；入户平台放大可成为休憩区；,59,方式三：入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使TownHouse更具有独立别墅特征；,侧进，形成入户玄关；,凹进，形成入户玄关，并挑高，具有独立别墅特征，气派；,选择侧面为主入口，保证南面的完整性，设

19、进户门厅和玄关，体面气派；,将入口凸出，形成玄关，有鞋柜和换衣柜；,万科蓝山,万科蓝山,金地格林春晓,美林香槟小镇,60,方式四：客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适；,客厅二层挑空（6m）,利用客厅喝餐厅间的错层设计（33.9m）,利用二层的错层将一楼客厅层高拉高（33.6m）,利用双跑楼梯增加层高（3.6m）,利用夹层和客厅间的夹层增加（4.8m）,61,方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法,设置中庭花园,万科蓝山,帕萨迪纳,帕萨迪纳,万科第五园,62,方式六：在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少；,63,方式

20、七：端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等；,转角落地窗、转角阳台；,客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰,北有阳台、南有转角窗；,北有阳台、南有转角窗并且主卧南北通风；,64,方式八：主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是TownHouse有别于高档公寓重要点,主卧专用层，南北双阳台，还带大露台,主卧室都配有阳光浴室,三层为主人专用层、主卧室4米层高，3.6米高落地玻璃窗，带阳台和大面积露台。,万科第五园,北京新新家园,各区域

21、划分清楚，露台大而方正；,金地格林春晓,帕萨迪纳,功能区隔明显，南北露台，空间灵活；,65,经济性小独栋产品分析,66,小独栋别墅界定,地上面积区间：200-320平米之间,容积率：0.35-0.4,左右间距：3-5米,庭院面积：300-500平米,技术指标,地下面积： 100平米,所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置业客户群体的独栋别墅产品,产品界定,产生背景,小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物业市场产品细分的结果即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的独栋别墅之间空缺的一种产品类型,67

22、,小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通过一些技术性的手段解决,独栋的产品形式 较低的总价范围,较高的建筑密度 紧凑的生活空间,产品策略： 在保持较低的总价范围的前提之下，产品全面在公共空间处理和私人空间的营造上发力,可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。,可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题。,较高的建筑密度,紧凑的生活空间,客户敏感点,产品缺陷,68,较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避,较高的建筑密度,围合组团,建筑单体,联院处理,公

23、共绿地,在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷）,短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排布摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅）,山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的空间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾）,大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问题（典型案例：龙湾别墅、温哥华森林）,69,围合组团式排布,小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有； 解决方案之一

24、是采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带来的负面影响 案例：纳帕溪谷小户型布局,70,建筑单体的朝向与体型,在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正南、正北约40度的夹角，增加了朝阳面。 项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视问题留出了窗子设置的空间 案例：龙湾别墅,71,联院处理院落空间集约化,联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，

25、保证了庭院的私密性 在短面宽/大进深的基地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果 三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感,典型案例：香江别墅,72,下沉式庭院院落空间立体化,下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力，已经成为小别墅必备点： 增加地下室自然采光面 平添院落的层次感 半室内空间感，用途广 通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关

26、系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配备水泵,水印长滩2N户型,纳帕溪谷SA户型16m2,73,公共绿地,集中公共绿地可以散落分布在小区内，以解决小独栋别墅庭院空间小而产生的活动空间不足，同时为邻里之间的交流提供了良好的场所 零散分布的集中绿地可以缓解较高的建筑密度带来的视觉压抑和疲劳感 多处集中绿地的开放性对于实现均衡物业价值有良好的效果 典型案例：温哥华森林,74,紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。,室内处理应该抓住凸现别墅特质的空间，同时通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实

27、现“小面积、大感受”的效果,别墅特质空间的处理,彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/入口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。 充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间,功能空间布局处理,75,玄关和吹拔,小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。,顺驰林溪a户型 入口玄关9平米,别墅特质空间的处理,76,大面积会客厅,客厅是待客会客的主要空间。 别墅客户非常注重公共空间的尊贵

28、感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰 在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右；在地上面积在200平米左右，家庭厅、客厅以及餐厅可以结合布置，总面积在70-80左右,别墅特质空间的处理,77,客厅挑空,小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，,别墅特质空间的处理,78,独立主卧区,主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域；独立主卧区有两种处理手法： 方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室； 方法二：二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要；,案例1：水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA户型，局部二层，作为主卧区，另配合一层设有一间次卧室。,案例2：纳帕溪谷SA户型，二层设有2