房地产法律法规.ppt

1、,世 聯 地 産,世联版权所有,世联销售代表上岗专业培训系列课程 房地产销售阶段的法律风险防范 备注的内容仅作为参考资料,世联版权所有,世 聯 地 産,2,问题 关于房地产销售阶段的法律风险 你认识多少？ 假设：如果你作为一名打算购房的消费者， 你觉得在整个购房活动中可能会面临哪些风 险？,世联版权所有,世 聯 地 産,3,问题 作为消费者，如果你的权益受到了损 害，请问你会选择什么样的方式来维 权？,世联版权所有,世 聯 地 産,4,问题 开发商和消费者发生了纠纷和争议 作为代理商，将面临哪些风险？,世联版权所有,世 聯 地 産,5,前提 必须先了解,开发商,消费者,代理商,三者之间的民事法

2、律关系,世联版权所有,世 聯 地 産,6,开发商,和,购房客户,买方和卖方 之间的 买卖合同关系,开发商,和,代理公司,代理人和被代理人 之间的 代理合同关系,购房客户 和,代理公司,被代理人和第三人 之间的关系,无直接法律关系,世联版权所有,世 聯 地 産,7,在开发商和购房客户发生“激烈”纠纷 矛盾不可调和的时候 什么情况下会殃及代理人？ 导致代理公司承担责任？,世联版权所有,世 聯 地 産,8,民法通则意见第条 代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中， 可以列为共同诉讼人。 民法通则第六十三条 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施 民事法律行为。 被代理人对代理

3、人的代理行为，承担民事责任。 第六十六条 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事 责任。 第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或 者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的， 由被代理人和代 理人负连带责任。,世联版权所有,世 聯 地 産,9,举例： 委托代理合同中通常约定:”乙方不得以低于甲方认可 的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣，不 得向客户收取未经甲方同意的任何费用。乙方须根据甲方 提供的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因乙 方对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求 时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或

4、诉 讼。” 代理人承担责任的情况，通常有两种： 一、代理人有过错。（故意、过失） 案例 Hy 项目挞定 Lj 项目物管费 二、代理行为违法。 案例 未取得预售许可证 一房二卖,世 聯 地 産,世联版权所有,如何确保我们的销售行为更合法?,世联版权所有,世 聯 地 産,11,1 、向买受人出示商品房销售合法的有 关审批文件 和委托销售代理证 明； 2 、如实介绍所 代理销售 楼盘 的有 关情况 ，不得 超 出授权范围作 出虚假 承诺。 3 、不 能为了销售 业绩 ，对 客户作 一些不符合实 际 情况 的承 诺, 对项目目 前不明朗 的信息 ，不 要随意 发挥 ，应实事 求是地暂时 不予公 示。

5、口头 承诺的 潜在作用值 得重视 ，直接影响公司 品牌形象 和项 目口碑 。,世联版权所有,世 聯 地 産,12,关于认购书 的问题 1. 认购书属于 合同 吗？具 有法律 效力 吗？ 2. 认购书 一定 必须签署吗？ 3. 认购书与 买卖合同不一 致 ，以 哪个 为 准？,世联版权所有,世 聯 地 産,13,关于 定金的 问题 1. 没收客户 定 金（俗称 挞定 ）是否 合法？,2. 3.,定 金能口头约 定吗？ 定 金能随意约 定数额吗？,4. 签订 认购书 并约定了定金，但定金未交 付。一 方违 约的情况 下，还能适用定金 罚则 吗？,世联版权所有,世 聯 地 産,14,法律 规定 合同

6、法,第115116 条 也 有类似规 定,中华人民共和国担保法 第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债 务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履 行约定的债务的，无权要求返还定金；收受 定金的一方不履行约定的 债务的，应当双倍返还定金。 第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人 在 定金 合同 中应当约定交 付定金的 期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不 得超过主合同标的额 的 百 分之二十。,世联版权所有,世 聯 地 産,15,广告 与承 诺 发 出的 广告都 具有法律 效力吗？ 对 广告 发 布者而

7、言广告就 代表承 诺吗？必 须 按照广告 内容来 履行 吗？ 广告 法当中的一 些 禁止性规 定你了 解多 少 ？案例 ：广告 中仅标 示最低价,世联版权所有,世 聯 地 産,16,必 须 先 要 区 分 所发 布 的 广告 是 构 成 “要约 ” 性质还 是属于 “要约 邀请 ”性质 ？ 解释 什么 是 “要约 ”？ 什么 是 “要约 邀请 ”？ 要约 和要约 邀请 如何 进行 区分 ？,世联版权所有,世 聯 地 産,17,参考 文件 (了解即 可) 商品房 销售管理办法15 条： “房地产开发企业、房地产中介服务机构 发布的商品房销售广告 和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买 卖合

8、同中约定”。 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法 律若干问题的 解 释第三条明 确规定 “ 商品房的销售 广告和 宣传资料为要约邀请 ，但是出 卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的 说 明和允诺具体 确 定，并对 商品房买卖合同的 订立以及房屋价 格的确 定有 重大影响 的，应当 视为要约。该说 明和允诺即使未载入 商品房买卖合同， 亦 应当视 为合同 内 容，当事人违反 的，应当承 担违约责任。” 深圳的 房地产买卖合同 ：“除买卖双方另 有约定， 卖方所作的售 楼 广 告、售楼 书、样板房视 为本 合同的组成部分 ，卖方应承 担 相应的 义务”。,世联版权所

9、有,世 聯 地 産,18,无论 是要约 性质还 是要约 邀请性质都 必须符 合广告法的 规定 案例一：英达利科技园虚假广告案 英达利 售楼广告： “科技 地产投资风暴强势登陆！英达 利科技园全新现 楼，每平方米 3000 余元 ，高升 值带 租约 回报 8% 。 政府挂 牌园区 ，皇岗 口岸物 业，投资自 用 皆 宜 。 ” “政府基 地 ，零贬 值风险 ”、 “六大优 势 、成 就 巅峰 创富 ”、 “高达 8% 以上的 年投资回报 ” 思考： 请大家 共同 分析一下其中违法的 地方有哪些？,世联版权所有,世 聯 地 産,19,法律 分析 一是使用“政府基 地”等 广告 用语， 二是使用“零

10、贬值风险” 、“ 成就巅峰创富”等绝 对化用语， 三是有“高达 8% 以上的年 投资回报 ”等 投资回报 内容， 涉嫌 违反了房地产广告 发布 暂行规 定第十六条“房地产广告 中 不得出 现融资或者 变相融 资的内 容，不得 含有升值或者 投资回报 的 承诺。” 广告 不得有 下列 情形 ： ( 二) 使用 国家机 关和国家机 关 工作人 员的名义 ； ( 三) 使用 国家级 、最高 级、最 佳等 用 语；,世联版权所有,世 聯 地 産,20,参考 文件 ： 房地产广告 发布暂行规定 第四条 凡下列情况的房地产 ，不得发布广告： ( 四) 预售房地产 ，但未取得 该项目预 售许可 证的； 第九

11、条 房地产广告中对价格 有表示的，应当 清楚表 示 为 实际的销售价 格，明示 价格的有效期限。 第十条 房地产中表现项 目位置，应以 从该项 目达到某 一 具体 参照物的现 有交通干 道的实际距离 表示 ，不得以所需时间来表 示距离。 第十四条 房地产广告中不得 利用其他 项目形 象 、环境作为本 项目 效 果。 第十六条 房地产广告中不得出现融 资或者变 相 融资的内容，不得 含 有升 值或者投 资回报 的承诺 。 第十八条 房地产广告中不得 含有广告主能够 为 入住 者 办理户口、就业、 升学等事 项的承 诺。,世联版权所有,世 聯 地 産,21,参考 文件 ：广告 法当中的一 些禁止性

12、规 定 广告不得 有下列 情形： ( 一) 使用中华人民共和国国 旗、国徽 、国歌 ； ( 二) 使用国 家机关和国 家机关 工作人 员的名 义； ( 三) 使用国 家级 、最高 级、最 佳等用 语； ( 四) 妨碍社会安 定和危害人 身、财产 安全， 损害社会公 共利 益； ( 五) 妨碍社会公 共秩序 和违 背社会良好风尚 ； ( 六) 含有淫秽 、 迷信、 恐怖 、暴力、 丑恶的内容； ( 七) 含有民 族、 种族、 宗教 、性别歧 视的内容； ( 八) 妨碍环境 和 自然资 源保 护； ( 九) 法律、 行政 法规规 定禁止 的其他情形。,世联版权所有,世 聯 地 産,22,签约问题

13、1 、如何处理 购 房客户 对合同 补充协议提 出的 异议 ？ 2 、如何防止 购 房客户 对合同 补充协议提 出异议 ？,世联版权所有,世 聯 地 産,23,记载 内容 有瑕疵 楼书 、夹页 或者合同 文件 上的记载 的信 息与 实际情况 不符？ 印刷错误 。 手写错误 。 案例 ：销售人 员对认购书 计价错误,世联版权所有,世 聯 地 産,24,超范围 售房 问题 销售人 员卖出委托销售 范围 之外 的物 业 的后果 ？ （房号未被列 入 委托销售代理房 号明细表或委托 文件）,世联版权所有,世 聯 地 産,25,销 控不当 问题 销售人 员销控不当， 导致一房 多卖的 发 生？ 最高 人

14、民法 院司法解释 第 八条 具有下列情形 之一， 导致商品房买卖合同目的不 能实现的， 无法取得房 屋的买受人可以 请求解除合同、 返还已付购房款及 利息、 赔偿 损失，并可以 请求出卖人承担不 超过已付购房款一倍的赔偿 责任 ： （一）商品房买卖合同 订立后 ，出卖人未 告知买受人 又将该 房屋抵押 给第三人； （二）商品房买卖合同 订立后 ，出卖人 又将该 房屋出卖给 第三人。,世联版权所有,世 聯 地 産,26,私 自承诺购 房优惠 销售人 员私 自承诺：给予客户 折扣 或其 他优惠 条件，但发展商不 予承认。 代理合同：乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项 目，不得擅自给客户任何形式的

15、折扣，不得向客户收取未经 甲方同意的任何费用。否则将按合同约定对甲方承担违约责 任。,世联版权所有,世 聯 地 産,27,私 自收款 问题 销售人 员收取客户购 房款并出具收 据， 会造成 哪些 风险？,世联版权所有,世 聯 地 産,28,代 付款的 问题 购房业主的亲属或朋友 代为 支付购房款 是否 可以 ？ 案例：钱凯诉世联及发展商不当得利案,世 聯 地 産,世联版权所有,课程讲述完毕。谢谢大家 世联集团总经办 法务部 黄淮 广东金卓越律师事务所 律师 联系电话： 13242 009900 0755 22162596,世联版权所有,世 聯 地 産,30,世联版权所有,世 聯 地 産,31,

16、世联版权所有,世 聯 地 産,32,被 政府 处 罚的常 见违规 行为 （ 摘自国 土局网站 ） 引以为 戒,u,根据工商局行政处罚决定书，已认定深圳xxx公司开发的“南方国际广场”在,房地产广告宣传中存在以下问题：1 、“南方国际广场”的广告宣传内容与事实 不符，构成了虚假宣传；2 、广告中未载明预售证号；3 、使用建筑设计效果图而 未注明。 u深圳 xxx公司开发的东门天地大厦项目销售广告存在以下问题：销售价格表未明 示售房价格的有效期限、广告中以时间表示距离、利用规划中的政府项目作为宣 传、利用国家机关的名义为楼盘进行宣传。 u深圳 xxx公司开发的鸿祥花园项目销售广告存在以下问题：销售

17、价格表未明示售 房价格的有效期限、广告中使用建筑设计效果图未予注明、承诺按不同情况赠送 相关数额的物业管理费。 u深圳 xxx公司开发的新华苑二期项目销售广告存在以下问题：利用抽奖方式进行 有奖销售，最高奖的金额超过了五千元，违反不得进行不正当竞争的规定 u深圳 xxx公司开发的东方新地苑项目销售广告存在以下问题：广告中含有升值和 投资回报承诺，户外广告存在“买一层赚一层、20 万旺盛人气”等夸大不实的宣 传内容。 u深圳 xxx公司开发的碧海名园项目销售广告存在以下问题：广告含有升值内容和 认筹。 u深圳 xxx公司开发的德众五金商贸广场尚未取得预售证就发布房地产广告。,世联版权所有,世 聯

18、 地 産,33,房 地产法律 索引土 地 类（1 ） u法律 u中华人民共和国土地管理法 （1998修）,u,行政 法规、规章,u中华人民共和国城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例（1990） u外商投资 开发经营成片土地 暂行管理办法（1990） u划拨土地 使用 权管理暂 行办 法（1992） u城市国有土地 使用权出 让转让规划管理办法（1992） u土地利用 总体 规划编制 审批暂行办法（1993） u股份有限 公司土地使用 权管理暂行规定（1994） u基本农田保护 条例（ 1998） u中华人民共和国土地管理法 实施条例（1999） u报国务院 批准的建设用地审 查办法（1999

19、） u土地利用 年度计划管理办法 （1999） u建设用地审查 报批管理办法 （1999） u新增建设用地 土地有偿 使用 费收缴使用管理办法（1999） u关于做好 省级 和需国务 院审批的城市土地利用总体规划报批工作的通知（1999） u关于贯彻执行中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国土地管理法实施 条例若干问题的意见（1999） u关于进一 步推行招标拍 卖出让国有土地使用权的通知（1999） u关于切实 做好 耕地占补平衡 工作的通知（ 1999） u关于查处 土地 违法行为如何 适用土地管理 法有关问题的通 知（1999） u关于加强土地 违法案件 查处 工作的通知（ 1999）

20、 u规范国有土地 租赁若干 意见（1999） u关于土地开发 整理工作有关问题的通知（ 1999） u最高人民法院关于审理 破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释 （2000） u国土资源 部关于建立土 地有 形市场促进土地使用权规范交易的通知（ 2000）,u土地登记资料公开查询 办法,（2003）,世联版权所有,世 聯 地 産,34,房地产法律 索引 土地类（ 2） 广东省地方性法规、规章 广东省林地管理办法（1992） 广东省基本农田保护区管理条例（1993） 广东省实施中华人民共和国土地管理法办法（1999） 深圳经济特区法规、规章 深圳经济特区规划土地监察条例（1995） 深

21、圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定（1998） 深圳经济特区土地使用权出让条例（1998修） 深圳市土地征用与收回条例（1999） 深圳市征用土地实施办法 （2002） 深圳市土地交易市场管理规定（2001） 深圳市政府规范性文件 关于特区内农用地规划的几项规定（1982） 关于加强特区内已划红线用地管理的通知（1987） 关于深圳经济特区征地工作的若干规定（1989） 深圳经济特区土地使用费征收办法（1990） 深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法（1993） 深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告（1996） 深圳市人民政府关于调整深圳经济特区土地使用费征收标准的通知（1997）

22、中共深圳市委、深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理决定（1998） 深圳市人民政府关于转发国土资源部闲置土地处置办法的通知（1999） 深圳市人民政府办公厅关于转发国务院办公厅加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（1999） 关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定（2001）,广东世 聯 地 産售管理条例（1994）,世联版权所有,35,省商品房预 广东省拆迁城镇华侨房屋规定（1995）,房地产法律 索引 房产类 （ 1） 产权类 土地权属争议处理暂行办法（1995） 农村集体土地使用权抵押登记的若干规定（1995） 广东省城镇房地产权登记条例（1994） 深圳经济特区房地产

23、登记条例（1992） 关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定（1993） 法律 中华人民共和国城市房地产管理法（1994） 行政法规、规章 国务院城市私有房屋管理条例（1983） 中国人民解放军房地产管理条例（1990） 国务院城市房屋拆迁管理条例（1991） 城市房屋租赁管理办法（1995） 城市地下空间开发利用管理规定（1997） 城市房地产开发经营管理条例（1998） 房地产开发企业资质管理规定（2000） 广东省地方性法规、规章 广东省城镇私有房屋管理规定（1992） 广东省房地产开发经营条例（1993） 广东省经纪人管理条例（1993） 广东省城市房屋拆迁管理规定（1993） 广东省城镇房地产转让条例（1994） 广东省城镇房屋租赁条例（1994） 广东省房地产评估条例（1994）,世联版权所有,世 聯 地 産,36,房地产法律 索引 房产类 （ 2） 深圳经济特 区法 规、规 章 深圳经济 特区 房屋拆迁 管理办 法（1991 废止） 深圳经济 特区 房屋拆迁 管理办 法 (2001) 深圳经 济 特区 房屋 租赁条例 实施 细 则（1993） 深圳经济 特区 物 业 估价 暂行办 法（1994 ） 深圳经济