中小规模商业形态解析.ppt

1、中小规模商业形态解析,商业体量在5万及以下地块根据地块属性、设计、功能，衍生出可借鉴的呈现形态,根据以下个案总结归纳出相关分类,一、高容积率地块内的独栋商业,解决方案： 多楼层建筑（整体10F及以上） 全地上，10F以上 地下多层 适用条件： 城市核心区，土地供应稀缺 地块占地面积小 核心价值： 在小地块内，利用向上及向下空间，发挥更大商业价值； 内部结构调整，发挥高楼层商业的长效运营价值,设计要点 多首层设计 内部结构多变 跨楼层间保障通达性 按业态类型划分区域，同类集中,在寸土寸金的地方，利用扩展空间，使小地块发挥大作用,多首层设计1.1“首层”提高,15F,1F,4F,首层提高示意,商业

2、价值与楼层关系示意图,1F,4F,朗豪坊除实际1F以外，在4F有通天广场，形成又一与写字楼及高层商场的连接平台,普通情况示意,由于传统商业价值随首层往上递减，楼层过高，对于高层商业存活的风险较大； 通过设计，形成又一“首层”平面，可使得与高层之间的距离缩短，风险一定程度减小,多首层设计1.2利用地面水平落差，不同水平面开入口,德国Europa Passage商场，地块的地面有水平落差，利用落差在两端均开口，每一端的入口都可形成相应首层，呈现“双首层”卖点,多首层设计1.3利用“下沉广场”，视觉差形成地下一层也为首层,表参道实景,实际一层,下沉广场，拓宽空间，视觉差形成地下一层也为首层,三里屯S

3、OHO示意图,均分首层商业价值：表参道和潮流广场多首层设计的极致，应该在于2侧入口存在高差的情况下，可实现B1F1F3F4四层均分首层商业价值,B1,F1,F2,F3,F4,西入口,东入口,除四首层外，有一条F1-F3的强制动线，F2的商业价值又有较大提升,内部空间多变形成商场多合一的丰富感，持续给予顾客新鲜感，延长逗留时间,以香港朗豪坊示意： L1-L8的楼层均为满铺商场形式 L8-L12的Spiral区域的楼层呈螺旋形，如果要逛完这区的所有店铺，一定要沿螺旋梯级而行,L8 L4 L3 L2 L1,通天广场,跨楼层通达性保障垂直交通功能多样化，通达&便利&滞留,厢式电梯可满足通达&便利，但客

4、户滞留性差； 通天梯的可满足三个功能，虽然便利性较直升厢式电梯更弱，但就将高楼层的商业价值扩大的效果而言，跨层手扶梯更优,垂直交通,厢式电梯,通天扶梯,朗豪坊内部设两组总长83米、室内扶手电梯，避免游人在升降机前苦候，或在各层扶手电梯中打困，以疏通人流，把游人以最快的时间，走至每一家商店。,香港朗豪坊业态示意,新加坡Iluma业态示意,按业态类型划分区域，同类集中离核心价值楼层较远的区域，需放置目的性强，强拉动力的业态,按业态类型划分区域，同类集中，形成分主题 离核心价值楼层较远的区域，不利于零售，需放置目的性强，强拉动力的业态（餐饮、娱乐等）,1,2,3,区域按业态主题划分，增加目的性到达高

5、楼层的业态以餐饮、娱乐等目的性消费为主，也可针对特定群体进行业态集中，例如潮牌、自创品牌等,内部空间多变、叠加由于楼层较高，通过内部空间的变化，易于不同主题区域的划分，同时形成商场多合一的丰富感，持续给予顾客新鲜感，延长逗留时间,多首层设计由于传统商业价值随首层往上递减，在除建筑实际首层之外，可通过内部设计（如挑高中庭、不同方向入口、下沉广场），形成其他楼层的“首层”错觉，均分首层商业价值,4,跨楼层通达性保障垂直交通功能多样化，通达&便利&滞留，综合考虑各功能的实现，同时将高楼层的商业价值扩大的效果而言，通天手扶梯最优,要点,【参考案例：朗豪坊（香港）/Iluma（新加坡）/Europa P

6、assage（德国）/三里屯SOHO（北京）/表参道（日本）/潮流EGO（成都）】,二、高容积率地块综合体内商业,解决方案： 集中独栋商业 商业分散于其他建筑体内 适用条件： 位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域 商业自持，价值提升 核心价值： 在高密度地块内，使得各个单体建筑相互配合、影响和联系更紧密，更统一 商业价值扩大，有利于后期自持运营,个体突出却又相互依存、相互裨益，复杂而统一,设计要点 各建筑体在地块内摆位确定 利用裙楼，释放公共空间 建筑体相互衔接,往B1,往展览中心,商业主入口,办公入口,办公入口,酒店主入口,地铁7号线,主入口与商业完全独立，形成酒店独立的交通体系，满

7、足酒店所需独立性、私密性的特点,正对交叉路口，人流聚集地，很好的形成商业的昭示性,办公楼设置靠近地铁出入口，使得办公区域交通体系更加便利；同时在商场开设入口，将办公内客群一定程度引流,酒店,写字楼,商业,各建筑摆位考虑建筑体功能与城市交通关系 商场位于交叉路口，最具昭示性；办公靠近地铁，提供便利性；酒店相对独立，在密集综合体内保有私密性,浦东嘉里城,裙楼说明：A部分1、2、3层为商业；B部分1、2层为酒店配套；C部分1、2层为商业；D部分1、2层为商业。,商业全部放入裙楼，释放公共空间,浦东嘉里城 商业 4.5万 办公 9.2万 酒店 7万 服务式公寓 3.4万,裙楼没有满铺，而是围合成内庭，

8、解决商业进深过大问题，同时形成内庭院，增加项目空间感； 众多玻璃幕墙的设置及户外摆位，使得商场与内庭相互可视，提升整体价值,建筑体相互衔接 利用裙楼间的连接形成“环形”动线，使得商业内部更加统一，同时与酒店、办公楼的通道衔接，使得商业对其他形态价值的支持最大化,L3,餐饮类,餐饮类,大型专门店,酒店衔接,办公衔接,在L2与酒店进行衔接，且非主要入口，在保护酒店交通体系的独立性，同时，商业配套也给予了酒店客户一定便利及支持,与办公楼的连接，将该部分人群进行了引流,1,2,3,与城市交通系统有机联系商业、办公、酒店各功能需求清晰，根据各功能与外部交通的联系进行整体布局考虑,综合体内部交通和公共空间

9、贯穿各功能交通体系相互独立，但在部分公共空间相互衔接，使得商业内部动线统一简捷，同时对其他业态的价值影响力扩大,要点,利用裙楼设计放入商业，释放更多公共空间利用裙楼、室外空间，在满足指标的同时增大高密度综合体内的舒适感，提升商业价值,【参考案例：浦东嘉里城（上海）】,三、低容积率，交通及展示条件优的地块,解决方案： 开放街区形式 适用条件： 沿街面较长的地块 核心价值： 突破集中商业中心对地理位置的局限性 突破商业中心的封闭感，营造户外购物环境的舒适感,自由的购物街区，营造自然的购物环境,设计要点 开口与周围交通关系 入口广场吸引人流，简捷动线分散人流 户外环境的营造,开口考虑周围交通关系 根

10、据车流及人流动线，多方设置入口，方便人流进入,永新坊商业步行街人流动线图,天钥桥路,辛耕路,车流主要来自西侧的天钥桥路和北侧的辛耕路； 社区人流、商圈人流、周边客户，都能通过各方向入口出入,入口广场吸引人流，简捷动线分散人流 开阔入口集中人流，简捷动线避免可见目的地而不得不绕行的尴尬,永新坊商业步行街,FORUM BARREIRO,在入口处设计广场式的公共空间，使得进入街区时空间更开阔，街区内及二层商铺的昭示性增强，价值增大； 动线设计尽量简捷，避免可见目的地而不得不绕行的尴尬,沿街加内街的商业步行街给商铺提供了最大的展示空间； 一条宽约15米的休闲步行街让市民在购物之余，尽享良好的空间； 地

11、下一层引入自然光，增加地下商业的可见度,半开放式购物区上方有木结构支撑的玻璃顶棚，营造自然的购物环境，使顾客在各种天气环境下都能舒适地购物,户外购物环境的营造 街区尽量引入自然光线，内街要给予商铺展示空间,约15米,若有顶棚，最好使用玻璃顶棚，引入自然光；,FORUM BARREIRO,永新坊商业步行街,1,2,3,入口广场吸引人流，简捷动线分散人流 入口广场使得进入街区时空间更开阔，内街及二层商铺的昭示性增强，价值增大，吸引人流；简捷动线避免可见目的地而不得不绕行的尴尬,舒适、自然的购物环境打造 商业街的理想气氛应该是使人觉得放松、使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间。开放空间更舒适，

12、引入阳光更自然,规划要点,开口考虑周围交通关系 根据车流及人流动线，多方设置入口，方便人流出入,【参考案例：永新坊（上海）/FORUM BARREIRO（葡萄牙）】,四、低容积率、临街面窄，大进深地块,解决方案： 沿地块边界进行动线规划的商业 适用条件： 临街面短，进深长的商业地块 位于城市商业发达区或次发达区域 核心价值： 解决大进深，临界展示面不足的问题,天生“不足”，扬长避短，同样可以出彩,设计要点 内嵌人流集中区,内嵌人流集中区（公共空间） 从临街面开主入口，正对主入口的项目中心区设置开敞的公共空间吸引人流,中心下沉广场,主入口,上海96广场为一个临街面短，进深长的地块，在临街面开设主

13、入口，正对主入口的内部设置中心下沉广场，利用开阔空间，减少大进深的距离感 同时该区域也可作为活动区域，人流集中区域,PS.利用其它设计（例如天幕LED等），可吸引人流入内亦可，该区域须在内部，不可临主入口,96广场,次入口,沿边界设多个人行出入口 弥补临街面短的劣势，人流从四周均可进入项目内部,96广场,大进深的地块可能会成为主街道之间的连接通道，周围多出入口，可以不影响通道功能，同时可能因为通行便利吸引人流,L1,沿地块边界进行单一动线 内部动线设置简捷，沿边界进行可增大内部商业价值,中心设计下沉广场，让建筑内部空间更加开阔； 同时利用中心广场，形成较大的公共空间，吸引人流； 在广场处再进行人流分流，形成回形动线，增加主入口两侧的内街商铺的到达性,96广场,1,2,3,在内部设置较大的公共空间，吸引人流通过开敞的公共空间，减少大进深带来的距离感,外围增设多处人行出入口四周人流均可出入，一定程度弥