平凉社区02c1-12地块项目-日清125页_W

1、上海杨浦区平凉社区 02C1-12 地块概念方案设计目录01 项目解读与规划原则site analysis and planning prinCiples02 规划策略ConCeptual planning03 产品设计house type design04 形象策略iMage strategy方案一小高层图方案一小高层图方案一叠拼图方案一叠拼图方案二高层图方案二多层图.01项目解读与规划原则site analysis and planning prinCiples1项目解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples任务解读：项目物业用途：高端住宅

2、+ 配套设施项目建设工程规模：住宅用地面积为 15276.9 平米，容积率 2.3;项目面积段为 100 平米、130 平米、150 平米。终极任务：单价 8w-10W 的精品住宅！案例研究1项目解读与规划原则 site案例分析Case analysisanalysisandplanningprinCiples什么样的社区是上海最具有价值的豪华社区？外部内部便利完善的城市精彩宁静悠闲的精品住居1项目解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples案例分析Case analysis看看国外的豪宅特征和分布 .1项目解读与规划原则 site analysi

3、s and planning prinCiples案例分析Case analysis英国海德公园一号高贵文化位于英国伦敦奈茨布里奇公寓，也是前王妃戴安娜生前最喜欢的散布之地。共 86 套房间，均价为 2000 万英镑，每平米均价高达 6.45 万英镑。卓尔不群的地理位置坐落于伦敦骑士桥区最著名的海德公园南面，对面为肯辛顿商业区的中心地带，相邻不远是英国的白金汉宫、大不列颠自然史博物馆、士河。哈洛德百货公司和瑟蓬泰撒奇画廊近在咫尺。迎合住户心理解除有钱人缺乏安全感的顾虑，安保下足了功夫，开发商特请英国特别空勤团专家打造一套固若金汤的高科技保安系统。1项目解读与规划原则 site案例分析Case

4、analysisanalysisandplanningprinCiples的待遇极致的享受配套奢华一座电影院，一个可容纳 100 位宾客的接待大厅，一条模仿世界顶级高尔夫球场的虚拟球道，一座健身房，一个长达 120 米的臭氧游泳池，一座温泉，一个浴场，一个壁球馆和一个酒窖。1项目解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples案例分析Case analysis曼哈顿Battery park City 社会 型住宅包含办公与居住建筑的开发，以及一大片城市广场，同时包括公园与一些休闲娱乐的空间区域。延续城市传统注重实效，将曼哈顿传统的方格网街道和长方形街区

5、延伸到公园城，强调是城市生长出来的一部分。1项目解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples案例分析Case analysis曼哈顿Battery park City舒适开放的环境有组织的聚落1项目解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples案例分析Case analysis再看看上海的豪宅特征和分布 .1项目解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples案例分析Case analysis上海华侨城苏河湾（均价 15 万/ 平米）项目内部通过人文景观轴线和滨水

6、景观轴线、连接动态艺术时尚商业与静态的城市公共空间；通过地下、地面和空中连廊三个界面打开商业恐空间，拥有苏州河、黄浦江及陆家嘴等景观资源。地标级滨水城市综合体1项目解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples案例分析Case analysis上海翠湖天地掀起 art deco 新风潮（均价 13 万/ 平米）上海法租界内，唯一成片的住宅区，为上海新天地附近的住宅部分，翠湖天地一直是上海豪宅的开风领先者，也是上海所有 10 万以上单价豪宅中唯一全部售罄的真材实料的豪宅。1项目解读与规划原则 site analysis and planning pri

7、nCiples案例分析Case analysis上海鸿丰香缇花园（均价 11 万 / 平米） 鸿丰香缇花园 位于湖南路 555 号，紧邻徐家汇商圈，上海滩豪宅之一, 在湖南路上是三大之一 , 无论从外型还是小区内部的配套都是参照五星级以上的豪宅洋房的代表之作标准去建造，周边的该区域集中了兰庭、汤臣怡园、翡翠苑、丹枫苑等一些高档豪宅，模式也都是以多层建筑为主，较有规模的形成了富人聚集区出行的话， 驱车分钟内可到临近的徐家汇和中山公园商圈1项目解读与规划原则 site案例分析Case analysisanalysisandplanning prinCiples从世界到中国 .结论一：豪宅五大要素历

8、史文化、自然景观、区位地段、 产品素质、操盘品牌结论二：即使具备资源要素，如果户型稍差，也会影响销售，难以获得去化速度和溢价空间1项目解读与规划原则 site案例分析Case analysisanalysisandplanningprinCiples综上所述，豪宅之所以叫豪宅，是因为他有独一无二的资源，无论是自然景观资源还是历史文化资源，都可以作为其筹码那我们的基地有没有这样的资源呢？1项目解读与规划原则 site本案基地the case BaceanalysisandplanningprinCiples？1项目解读与规划原则 site区位分析loCation analysisanalysis

9、andplanningprinCiples南京300 公里 高铁 2h苏州90 公里 高铁 0.5h上海SITE杭州中国一线城市上海上海是一座国家历史文化名城，拥有深厚的近代城市文化底蕴和众多历史古迹。江南的吴越传统文化与各地移民带入的多样文化相融合，形成了特有的海派文化，是一座机遇与挑战并存的现代化大都市。1项目解读与规划原则 site区位分析loCation analysisanalysisandplanningprinCiples基地东外滩陆家嘴本案位于上海市杨浦区，在内环之内，靠近杨浦区南部滨江区域东外滩（上海中心城区最具潜力的地段之一），与陆家嘴隔江相望。1项目解读与规划原则 sit

10、e analysis and planning prinCiples区位分析loCation analysis1项目解读与规划原则 site交通分析traFFiC analysisanalysisandplanningprinCiples本案出行便利，驱车 20 分钟可到达上海站，30 分钟可到达虹桥机场。1项目解读与规划原则 site交通分析traFFiC analysisanalysisandplanningprinCiples本案周边交通便利，步行 10 分钟内即可到达 12 号线宁国路站。1项目解读与规划原则 site交通分析traFFiC analysisanalysis and p

11、lanningprinCiples五角场五角场大宁国际人民广场陆家嘴人民广场陆家嘴大宁国际本案距上海各大商圈距离较近，驱车 15 分钟之内即可到达五角场、人民广场、陆家嘴。基地1项目解读与规划原则 site景观分析landsCape analysisanalysisandplanningprinCiples本案周边绿化资源有限，虽最近的江浦公园和平凉公园仅需 0.7km 的步行距离，到黄浦江也仅需 1.2km，但视线不可及。1项目解读与规划原则 site视线分析sight analysisanalysisandplanningprinCiples黄浦江无遮挡本案高区可遥望陆家嘴金融中心，视野范

12、围内多为旧时多层小区，对视线影响不大。陆家嘴基地1现状解读与规划原则 site配套分析Mating analysisanalysisandplanningprinCiples本案周边配套完善，社区环境比较成熟，1.5km 之内教育、医疗、休闲均可步行到达。1现状解读与规划原则 site用地现状land Current situationanalysisandplanningprinCiples北侧为人民界面较差及旧式多层小区江浦公园新建办公现状住宅文化广场现状住宅现状学校杨浦人民南侧为旧式高层及多层小区面较好界现状住宅基地现状住宅现状住宅东侧为中学 界面较好现状住宅现状住宅西侧为旧式多层小区

13、界面较差1现状解读与规划原则 site周边竞品CoMpeting estateanalysisandplanning prinCiples星城 4.5荣丰花4.1基地滨江晶典百花兴4.6园3.1保利香槟花园 6.0本案周边楼盘多数均价在 3-5 万/ 平方米之间，离基地不远存在两大竞争对手，翡丽云邸和保利香槟花园，其均价都在 6 万/ 平方米左右。圣骊名苑4.2广杭苑3.7翡丽云邸6.3浦第苑 4.21现状解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples周边竞品CoMpeting estate总面积：6 万平米容积率 :2.00最大竞争对手 1翡丽云邸

14、！案例分析：高层：125-200 平米单价：6.3 万 / 平米位于本案西北面的翡丽云邸位居上海市中心、内环内，邻近陆家嘴、北外滩 CBd，距离 4、12 号线大连路站 324 米。翡丽云邸项目总建筑，是集高层住宅、商业和办公于一体的综合性项目。翡丽云邸建筑风格采用新亚洲主义，在景观设计上，选用面积约 32风雨连廊、底层架空会所、八大景观主题设计等风格。翡丽云邸是绿色三星认证项目，项目是集太阳能热水入户、透水路面、自然采光的车库等为一体的智能化综合体的社区。酒店式入风雨连廊公建化立面商办公综合体1现状解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples周边

15、竞品CoMpeting estate最大竞争对手 2保利香槟花案例分析：保利香槟花园为上海保利地产的香槟系法式住宅产品，项目地处杨浦区东外滩滨江区域，距离乐购约 2 公里，距离欧尚约 3 公里，教育配套有齐齐哈尔小学、桂林中学等。总面积：9.7 万平米高层：90-120 平米容积率 :2.80单价：6 万/ 平米交通便利齐全品牌打造1现状解读与规划原则 site规划原则planning prinCiplesanalysis and planningprinCiples我资源在？滨no（距离黄浦1.2km，不可及）公no（距离公0.7km，步行即可通往，不可及）地段？oK（内环之内，楼价 3-5

16、 万，环境成熟）oK（高看到陆家嘴金融中心）文化？no（周边除学校外，缺乏人文价值）以有！产品？这视1现状解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples规划原则planning prinCiples所以，我什么？建立整盘高端气质的调性： 五星级酒店的气质和服务自我形成稀缺资源：然资源） 文化植入）打造历史街创新的现代豪宅产品：酒店化、智能化、情景化的生活空间经典与时尚交织的审美风格园围1现状解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples规划原则planning prinCiples建立整盘高端气质的调性：传

17、统的居住体验（基本功能性 + 景高端酒店气验）（功能性 + 服务性 + 体验性 + 情景感）1现状解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples规划原则planning prinCiples建立整盘高端气质的调性：+酒店式的入户落车及交通体系开阔的空间序列 充满尊贵感、安全感1现状解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples规划原则planning prinCiples自我形成稀缺资源：1现状解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples规划原则planning

18、 prinCiples文化怎么打造？看看代海的特色民居石库门建筑文化石库门建筑融合了西方文化和汉族传统民居的特点，是最具上海特色的居民建筑；上海的石库门主要集中在黄浦区、卢湾区和静安区，至今为止，仍有 200 万左右的上海人居住在石库门建筑中。采取石库门建筑形式的成功情景商业卢湾天地首次改变了石库门的居住功能，创立了新的商业经营模式！植入带来成熟的境兼顾内化的传承富有情怀的产品设计元素老上海记忆1现状解读与规划原则 site analysis and planning prinCiples规划原则planning prinCiples社区如何经营？02. 规划策略site analysis a

19、nd planning prinCiples2规划策略 ConCeptual planning规划要点分析Key points planning analysis地块优势：地块劣势：1. 交通便利2. 配套齐全3. 城市传统居住区域4. 社区规模较为适中带来一定的用户黏度1. 周边楼盘参差不齐2. 竞品较多3. 开发规模较小，边际成本较高4. 传统居住城区，缺乏一线资源和噱头带来单价和利润方面一定的压力2规划策略 ConCeptual planning规划设计目标Key points oF planninginterpretation1. 进一步强化小，精品意识，强化领域感，提高用户黏度2.

20、进一步挖掘化产品竞争力，提高附，增润空间2.0规划方案planning sCheMe规划方案 1planning sCheMe 12规划策略 ConCeptual方案 1 一 特点描述design 1 Characteristicplanning产品面积段较为舒适，较多面积小化部组系顺畅舒适，较好的感受。2规方划案策1略总Co平n面C图ep1tu：al 小pla高nn层in+g大面宽叠拼site plan2规方划案策1略总Co平n面C图ep2tu：al 小pla高nn层in+g小面宽叠拼site plan2规划策略 ConCeptual planning方案 1经济技术指标teChniCal

21、indeX方案一 总图 1 指标方案一 总图 2 指标2规划策略 ConCeptual planning方案 1效果图design sKetCh2规划策略 ConCeptual planning方案 1效果图design sKetCh2规划策略 ConCeptual planning方案 1效果图design sKetCh2规划策略 ConCeptual planning方案 1效果图design sKetCh2规划策略 ConCeptual planning方案 1效果图design sKetCh2规划策略 ConCeptual planning方案 1总图 1 功能分析planning F

22、raMWorK2规划策略 ConCeptual planning方案 1交通分析traFFiC analysislandsCape analysis2规划策略 ConCeptual planning方案 1景观分析2规划策略 ConCeptual planning方案 1绿化分析green area analysis2规划策略 ConCeptual方案 1日照分析sunshine analysisplanning经过日照计算，满足上海规范要求。2规划策略 ConCeptual planning方案 1地库分析underground garage analysis规划方案 2planning s

23、CheMe 12规划策略 ConCeptual方案 2 一 特点描述design 1 Characteristicplanning产品面积段压缩，产品具有总价优势以较年轻的城市菁英为销售对象，户型功能配套更为温馨，打造都市的心灵港湾。2规划策略 ConCeptual planning方案 2总平面图 1site plan2规划策略 ConCeptual planning方案 2总平面图 2site plan2规划策略 ConCeptual planning方案 2经济技术指标teChniCal indeX方案二 总图 1 指标方案二 总图 2 指标2规划策略 ConCeptual planni

24、ng方案 2经济技术指标teChniCal indeX2规划策略 ConCeptual planning方案 2效果图design sKetCh2规划策略 ConCeptual planning方案 2效果图design sKetCh2规划策略 ConCeptual planning方案 2功能分析planning FraMWorK2规划策略 ConCeptual planning方案 2交通分析traFFiC analysislandsCape analysis2规划策略 ConCeptual planning方案 2景观分析2规划策略 ConCeptual planning方案 2绿化分析

25、green area analysis2规划策略 ConCeptual方案 2日照分析sunshine analysisplanning经过日照计算，满足上海规范要求。3.0产品设计house type design3产品设计 house type design 130 叠拼户型3产品设计 house type design 130 叠拼户型3产品设计 house type design 130 叠拼户型3产品设计 house type design 130 叠拼户型3产品设计 house type design 130 叠拼户型3产品设计 house type design 130 叠拼户型3产品设计 house type design 130 叠拼户型3产品设计 house type design 130 叠拼户型3产品设计 house type design 130 叠拼户型3产品设计 house type design 130 叠拼户型3产品设计 house type design 150 叠拼户型3产品设计 house type design 150 叠拼户型3产品设计 house type design 150 叠拼户型3产品设计 house type design 150 叠拼户型3产品设计 house type design 150 叠拼户