泰州市房地产发展情况调研报告

1、关于泰州市房地产发展情况调研报告 泰州市发展和改革委员会 房地产是国民经济中带动性较强的产业，它涉及并影响到建材、轻工、电子等多种行业的发展，关系到广大老百姓的“安居乐业”，关系到地方政府的财政收入以及社会的和谐与稳定。今年以来，一些有影响的大城市出现销量下滑，房价下跌，由此产生了“拐点”争论。泰州作为发展中的中等城市，在此大背景之下，房地产的发展趋势会是怎样？将可能出现一些什么问题？怎样进行有效防范？近期，我们对泰州市三年多以来房地产发展情况进行了调查分析，提出一些初步看法与建议，供领导与相关部门决策参考。一、我市房地产行业现状分析1、房企逐年增加，运行质态不佳。我市房地产企业步入市场较晚，

2、自1998年执行房改政策之后，企业面临着“事业改企业，国企改私企”，本土化的房地产企业经历房改和企改之后，理念和管理跟不上形势，经济实力受到很大削弱，组团联手竞拍意识不强，参与市场竞争的能力明显弱化。随着本地市场的开放，发展潜力以及利润空间的吸引，扬州、南通、盐城、浙江、福建、上海等城市的开发企业以及碧桂园、世茂、莱茵达等大集团上市公司纷纷注册泰州，占领并主导着泰州的房地产市场。2005-2007年在工商部门注册的房地产企业分别为137家、169家、208家，三年内企业数上升指数达到51.8%。统计部门反映2007年有在手工程列统的房地产企业数205家，其中：亏损企业71家，占企业数的34.6

3、%（市直4家、海陵12家、高港4家、兴化22家、靖江6家、泰兴1家、姜堰22家）。205家企业中，具备二级以上开发资质企业49个，占24%；三级资质开发企业122个，占60%；三级资质以下企业34个，占16%。205家企业总注册资本257.36亿元，最高的企业为78293万元，最低的企业为323万元，平均每个企业为1.25亿元。2007年平均每个企业仅完成投资4491万元，资本运作率为35.7%。这些情况充分说明我市房地产企业运行质态不尽理想，规模化程度不高，开发能力不强。2、土地超量供给，影响后期供求关系。土地是房地产企业赖以生存和发展的基础，土地的供应量决定了市场商品房的上市量，土地供给的

4、节奏直接关系到市场供求关系。据国土部门资料反映，我市自2005年至2008年6月底，累计出让土地11.31万亩，按用途分：工业用地为8.86万亩，占出让总数的78.34%；经营性（商业及住宅）用地2.45万亩，占21.66%。按年度分：从上图看出，2006年土地供给数量最多，达到6.94万亩，其原因主要是国家明确从2007年1月1日起，土地出让金纳入财政预算。因此，2006年出现突击超量供地。各市（区）的供地情况见下图：泰州市区出让的4.05万亩中，工业用地2.71万亩，占66.78%；经营性用地1.34万亩，占33.22%。在经营性用地出让数中：市直5708亩、海陵5121亩、高港1555亩

5、、开发区1082亩（市区分年度经营性用地上市情况详见下表）。如果将1.34万亩经营性土地按1:1.5的容积率计算，最终会形成1340万平方米的商品房，上市时间基本集中在2008-2010年。市区经营性土地分年度上市情况表单位：亩合 计2005年2006年2007年2008年1-6月市区合计13466.331717.227707.463767274.65市直5708.17533.663436.651737.860海陵5120.68461.643465.41107.186.54高港1555.23666.12497.94391.170开发区1082.2555.8307.47530.87188.11据

6、统计部门数据反映，市区同时期内累计销售商品房总面积308万平方米，按此测算，假定今后在暂不供地的前提下，即使市场需求逐年有所增长，1340万平方米的商品房需要6-8年的时间才能消化。由此看出，由于政策的变化，2006年突击超量供地，改变了市区的市场供求关系，供需比例失调，对今后房地产市场将会带来负面影响。土地资源具有不可再生的特殊性，经过这几年的出让，市区地块上市量日渐减少，并已逐渐向城市的边缘和郊区推进，市直从2007年以后尚无地块上市；海陵区前两年上市38宗，2007年以后上市10宗；高港区前两年上市23宗，2007年以后上市13宗。土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，按土地出让的同口

7、径，全市3年半时间内累计获得土地出让金293.59亿元。按地区分：市区152.18亿元（市直56.16亿元、海陵50.27亿元、高港23.23亿元、开发区22.5亿元）、兴化42.66亿元、靖江52.66亿元、泰兴30.71亿元，姜堰15.38亿元。其中姜堰同期内土地出让数比泰兴仅少2000亩，但出让金只是泰兴的50%，少收入15亿元，我们分析，除工业用地和经营性用地的占比有所区别外，主要与姜堰给予华东五金城、汽配城等一些用地量大的项目以优惠政策有关。3、投资规模扩大，近期增幅回落。近三年来，全市房地产行业伴随着土地供给的增加，企业的投入和开发量迅猛发展，规模不断扩大，各年投入见下图：近三年房

8、地产实际投入增长幅度分别是21.2%、32.48%、45.93%，占全社会固定资产投资的比重由2005年的11.81%提升到2007年13.08%。占第三产业的投资比重由2005年的26.55%，提升到2007年32.14%。值得密切关注的是，今年1-8月全市房地产开发投资的增幅仅为24%，低于全社会投资增幅6.8个百分点。各年施工面积见下图：施工面积增幅分别为3%、34.8%和40.9%。从泰州市区来看，近三年的房地产投资分别完成22亿元、26亿元、42亿元，增幅为23%、20%、60%。商品房施工面积分别是172万平米、212万平米、297万平米，增幅由4%、24%提升到40%。具体分析：

9、市直每年完成投资10亿元左右，施工面积由80万平米上升到125万平米；海陵区由2005年的5.9亿元，到2007年增加到14.9亿元，施工面积由64万平米增加到96万平米；高港区由2005年的2亿元，到2007年增加到10.2亿元，施工面积由7万平米到2007年增加到54万平米。市直和两区的施工面积增速之快为历史之最，这也是土地超供之后的直接反映。4、市场供销两旺，需求大体平衡。近三年是国家出台房产新政较为频繁的时期，也是各类需求处于买涨不买跌的追风时期。开发商根据90平米以下户型占70%的规定，调整住房供应结构，满足小户型购买者的需求，另一方面也在户型结构上想方设法推出能够规避规定的多层复式

10、、连体楼以及挑层等多种形式的新户型，受到购房者的认可，销售效果很好。近三年竣工面积和销售面积见下图：从上图看出，各年销售面积均大于竣工面积，说明除当年竣工面积全部销出之外，开发商还销出了部分在建期房。各市（区）情况如下：市 区靖江市泰兴市姜堰市兴化市竣工面积(万M2)129.08118.2274.27107.388.4销售面积(万M2)250.91121.26116.43144.5190.08销售金额(亿元)81.641.2526.2536.7223.23综合平均价格(元/ M2)32523401229725412578从表内看出，四个县级市竣工销售比大致相等，市区的竣工销售比为1：1.94，

11、比率差较大。具体分析：市直三年竣工面积63.42万平米，销售面积101.18万平米，比率为1：1.59，销售金额40.97亿元，综合均价4049元/平方米；海陵区三年竣工面积28.21万平米，销售面积68.51万平米，比率为1：2.43，销售金额21.77亿元，综合均价3177元/平米；高港区三年竣工面积24.09万平米，销售面积48.54万平米，比率为1：2.01，金额10.33亿元，综合均价2128元/平米。市开发区三年竣工面积13.36万平米，销售面积33.28万平米，比率为1：2.49，金额8.49亿元，综合均价2551元/平米。5、房价持续上涨，取向稳中有降。房价直接关系到广大老百姓

12、的切身利益，也是国家宏观调控的重点。近年来，尽管国家连续出台房产新政等一系列措施，泰州地区的市面房价仍然呈现惯性上涨的趋势。各市（区）物价部门审核批准的一般商品住宅价格资料充分说明这一点。2005-2007年全市商品房价格变动情况表单位：元/平米、%市（区）2005年均 价2006年2007年2007年比2005年%均 价比上年%均 价比上年%泰州市区2505290816.08328813.0621.25靖江市2732310013.4632835.9020.16泰兴市2000245022.50320033.3060.00姜堰市1734230733.04278320.6360.49兴化市1723

13、193212.13236422.3637.20从表内数据看出，各市的商品住宅房价同比涨幅均在10%以上，而泰兴和姜堰市的房价同比涨幅连续两年都在20-30%，房价的上涨在泰州地区仍然处于高增长的状态，与目前北京、上海、广东等大城市房价下跌的现象不太吻合。分析其原因：一是本地区的房价原基数处于低位水平，据上半年全省组织的房地产调研活动数据比较，泰州市区均价与镇江市基本相等，与南通、扬州相比，每平米低500-800元左右；二是近年来建筑行业钢材、木材、水泥价格及人工成本上涨30%；三是地价成本上涨；四是信贷与税收政策的影响；五是节能减排等强制性的建设标准提高。为了消化这些因素，开发商必然选择涨价。

14、但是，从目前碧桂园、左岸名都、金水湾、恒景国际、东方名邸等楼盘采取的宣传促销手段来看，明涨暗降现象已经出现，从长远来看，房价上涨是必然趋势，但在当前市场供需比例失调的情况下，近期市区房价的基本取向是稳中有降，并将会持续一段时间。6、二手房交易活跃，占比逐渐下降。房地产市场开放以来，市及各市的房地产交易中心交易业务一直比较活跃。近三年的二手房（含住宅和非住宅用房）交易量见下表：市区靖江泰兴姜堰兴化总计成交套数(套)10037528675404273302030156成交面积(万M2)123.966.383.253.433.7360.5成交金额(亿元)26.6614.813.3713.915.06

15、73.8四个县级市中，二手房交易量最大的是泰兴市，三年达到83.2万平方米，成交后的综合平均单价最高的是姜堰市，每平方米单价为2604元。泰州市区近三年二手房住宅销售面积占当年住宅全部销售面积情况见下表。市区近三年二手房住宅销售面积占当年住宅全部销售面积情况表2005年2006年2007年三年合计合计(万M2)71.11109.37119.29299.77新房住宅销售面积(万M2)36.1282.6198.27217二手房住宅销售面积(万M2)34.9926.7621.0282.77二手房住宅销售面积占当年住宅全部销售面积%49.224.4617.6227.61从表内可以看出，市区近三年的二手

16、住宅销售也很活跃，但是，明显特征是交易量和占当年住宅全部销售总面积的比重呈逐年下降趋势，二手房住宅销售面积2007年比2005年下降40%，占当年住宅全部销售总面积的比重2007年比2005年下降31.58个百分点。这充分说明随着国家央行和银监会出台的关于加强商业性房地产信贷管理的通知政策落实到位，投机炒房的行为得到有效遏制，加之二手房市场价格在新房价格的影响下，出现“水涨船高”现象，老百姓的购房选择随之变化，估计今后二手房销售面积占全部住宅销售面积的比例会处在相对稳定的15-20%区间。7、房贷出现高峰，风险值得重视。泰州市金融机构对房地产开发公司的房地产开发贷款资料反映，2006年贷款余额

17、64.32亿元，其中：房产开发贷款17.08亿元，地产开发贷款6.92亿元，个人住房贷款40.32亿元。2007年贷款余额110.56亿元，其中房产开发贷款38.83亿元，新增21.75亿元；地产开发贷款4.22亿元，减少2.7亿元；个人住房贷款67.51亿元，新增27.19亿元。2008年1-6月房地产贷款余额达到124.88亿元，其中：房产开发贷款39.08亿元，比2007年新增0.25亿元；地产开发贷款2.3亿元，减少1.92亿元；个人住房贷款83.51亿元，增加16亿元。从以上贷款数据看出，政府土地储备中心的地产开发贷款逐年减少，开发商的房产贷款逐年上升，个人公积金购房贷款逐年猛增。我

18、市2006年土地出让高峰过后，迎来的是金融信贷的放贷高峰，国家金融信贷收紧政策的影响在本地区并未反映出来，按照银行信贷的准入门槛，房地产开发企业项目资本金必须达到35%以上，在“四证齐全”的前提下方可向银行申请贷款。目前各开发商参与土地竞拍，缴完全部土地款后，基本都能达到35%的规定。而各商业银行对开发企业，尤其是跨地区的开发企业土地款资金来源的真实性审查存在一定的操作难度。根据房产开发贷款、定金及预收款、应付工程款“三款”与完成投资相互关系分析（见下表），年 份房地产完成投资（亿元）房产开发贷款（亿元）定金及预收款（亿元）应付工程款（亿元）三款合计（亿元）三款占当年房地产投资的%2005年4

19、7.6210.4517.022.8730.3463.72006年63.0817.0833.834.7655.6788.22007年92.0738.8352.737.5799.13107.7开发企业在交完全部土地款后，建设期间的资金基本是依靠银行贷款，拖欠施工单位的工程款以及使用购房户的预付款来运转。目前，由于股市下挫，上市公司财富市值严重缩水，进入市区较大的房地产开发企业开始放缓开发进度，暂停资金投入量大的商业项目开发，这种迹象值得引起重视。金融机构应切实把好贷款前的审查和放贷后资金使用的监管，防范金融风险，控制开发企业“空手道”行为，谨防资金链问题发生。8、房地产税收大幅增长，贡献份额不断提

20、高。地税局资料反映，我市服务业税收2007年完成23.56亿元，占地税总收入的49.92%，接近半壁江山，房地产业税收同期完成10.03亿元，占服务业税收的42.5%，占比较高，在服务业税收中起着关键性的作用。房地产行业随着投资规模的扩大，国家开征交易营业税、所得税、土地增值税等因素，所缴纳的地方税收上升很快，占服务业税收比重逐年上升，见下图：再从市区内部看，市直的比重偏低，2007年房地产税收仅有1.4亿元，占服务业税收比重28.8%。而海陵区比重很高，2007年房地产税收完成2.22亿元，比重高达62.3%，其原因主要是鹏欣、盛和等一些大的房地产开发企业注册在海陵区纳税。高港区的房地产税收

21、5042万元，比重为44.3%。开发区的房地产税收4442万元，比重为34.99%，在各市（区）为最低水平。从房地产税收占比变化来看，它在服务业税收中已经起到举足轻重的作用。从全市情况来看，今年8月份，房地产业入库税收为7450万元，同比减收1169万元，下降13.56%，对地税收入的支撑作用进一步弱化。使服务业税收增幅比上月降低29.2个百分点。因此，房地产行业能否健康发展，对服务业、对地方财政收入等方面都将产生直接的影响。9、拆迁安置房建设过度，负面影响不可避免。为了提高城市品位，提升城市形象，满足重点项目的用地需要，市及各市（区）政府加大了对主城区的旧城改造力度，加大了对开发区、重点项目

22、用地范围的拆迁力度。与此同时，也加快了拆迁安置房的建设，使老百姓得到了妥善安置。三年半来，拆迁及新建安置房情况见下表：市区靖江泰兴姜堰兴化总计拆迁面积(万M2)234.2649.4533.2974.6445.64437.28拆迁户数(户)11934160119134987709527537新建拆迁安置房(万M2)2256055.626.655.5422.7为了解决被拆迁户的安置问题，市及各市（区）人民政府以土地划拨的形式新建了一大批拆迁安置房，从实际效果看，安置房的建设有利于社会稳定，有利于土地资源的整合、节约利用和集中开发，加快了城镇化进程，改善和提高了老百姓的居住环境和生活质量。但是，由于

23、多数实行的是以房换房安置方式，被拆迁户都得到了价格较低的拆迁安置房，一户拿几套的现象比较普遍，除被动需求被大量消化外，多余房源流向市场，影响了市场化运作的商品住宅的销售。市区的拆迁安置房的建设面积已占到商品住宅销售面积的83.8%。如果把已批待建115.4万平方米包含进去，总数达到340.4万平方米，已大大超过商品住宅的销售面积，这势必给市场带来一定压力。据凤凰和京泰办事处反映，由于原有农民住宅土地属集体所有，拆迁安置后“小产权”问题没有解决，多余房源无法上市交易，形成不少群体性的社会矛盾。二、房地产未来发展趋势的基本判断1、国际形势方面。当前，全球经济增长明显放缓，美、英、法、越南等欧亚美国

24、家不同程度出现了金融和房地产市场的动荡，对我国经济运行产生直接影响。9月6日，美国财政部对房贷融资巨头房利美、房地美实施托管救市措施，对次贷危机影响起到一定缓冲作用，但是，美国经济的衰退造成我国出口大幅下降、影响到出口企业生存发展能力，影响到国内就业和消费，进而压抑住房需求。近期，由美国雷曼兄弟公司破产和美林证券被收购而引发的国际金融危机，对国际资本的流动和全球经济的影响不容低估，房地产业无疑也将受到一定程度的冲击。2、国内形势方面。国家为了控制房价过快上涨，减轻房地产下滑对宏观经济的影响程度，近年来连续上调利率和存款准备金率，严格控制信贷规模、实施“二套房”贷款新政，清理冻结土地增值税，预征

25、房地产开发企业所得税，规定新购商品住宅未满5年转让的征收营业税和所得税，严格规定出让土地开竣工时间，对闲置土地征收土地闲置费，征缴增值地价直至无偿收回，“90/70”住房结构调整，完善住房保障体系，建立健全廉租房制度，加强经济适用房建设和管理，开展房地产市场专项整治、遏制房地产领域违法违规行为等这一系列的宏观政策措施的出台，对房地产市场将起到综合整治作用。但近期央行适度下调贷款利率和存款准备金率后，对房地产市场的发展应能产生一定的正面效应。3、本地市场方面。自今年以来，本地房地产市场开始出现新的情况，新旧住宅销售双双回落。1-8月全市房地产完成投资69.61亿元，增幅比去年同期回落13个百分点

26、。商品房施工面积959.61万平方米，同比增长70.57%；竣工面积136.24万平方米，同比增长1.05倍；销售面积179.54万平方米，同比回落16.8个百分点；销售金额61.59亿元，同比回落30.7个百分点。销售与竣工面积增幅不同步，说明大量在建和竣工房源滞留在开发商手中，如果长期销不出去，必然出现资金链问题。再看市区，施工面积增长88.13%，竣工面积增长3.4倍，可销售商品房面积154.49万平方米，同比增长92.99%，而实际登记销售面积仅为51万平方米，同比下降13.56%，商品房空置面积11.35万平方米。市区商品房销售各月价格变化情况见下图：从价格变动曲线看出，市区房价处于

27、盘整阶段，近期走势稳中略降并将继续有所下行。市区二手房上半年交易情况同样不好，住宅交易面积6.65万平方米，同比下降48.3%。由于市场销售出现双双回落，市区房地产税收增幅明显下降，对服务业税收以及地方财政收入产生直接影响。4、发展趋势的基本判断。前三年我市房地产业的发展总体是健康的，产销需求大体平衡。但是，当前在国际经济衰退、国内宏观形势影响下，我市今后几年的房地产业将面临着很大的困难，形势比较严峻，将会不可避免的出现“三持续两下降”的局面，即投资总量持续增长、施工规模持续扩大，竣工面积持续增加，而销售和房价将会有所下降。判断的基本依据是前三年土地超供，开发商在合同约定期限内开发建设，时间集中，上市集中，数量偏大，按实际供应的土地所形成的1340万平方米的可供商品房，短期内市场难以消化，只能滞留在开发商手里，资金不得回笼，企业进退两难，并有可能出现以物抵贷、面临破产的窘境，银行面临着局部区域性的金融风险。土地超供行为，打乱了有节奏供地的正常秩序和市场经济条件下的基本经济规律，人为改变供求关系，造成供需比例失调。问题不仅于此，一方面施工面积还在继续扩大，另一方面政府为了增加财政收入，2008年还将有一批土地推向市场，必将进一步加剧房地产市场的压力。三、对策措施1、制定相关政策，采取“救市”措施。房地产业带动性强，关联度大，它的滞胀下滑，直接影响到固定资产投资