物业管理方案

1、物业管理方案前 言 作为集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。*市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体

2、现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。 第一部分 物业管理有限公司简介 公司简介. 二、 公司总经理介绍. 三、企业管理理念及服务理念根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和

3、竞争机制+先进模式和一体化管理1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前

4、有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：2000）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T28001-2001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合

5、作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。财务部：1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。2、负责日常账务工作的实施与管理。3、负责对外财务相关工作的衔接。 第二部分 *物业管理目标及策划方案通过对“”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：一、*管理处组织构架及各部门职责：部室主要工作职责：总经理：1、对董事长负责；2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施； 3、

6、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；4、主持新的经营项目的开发；5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；7、对公司组织构架进行策划；8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。办公室：1、对总经理负责；2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；3、内外进行沟通；4、内外公文的处理及档案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司库房的管理工作。 *管理处：1、对总经理负责；2、负责*的前期介入策划、实施工作；3、负责*的接管验收策划、实施工作；4、负责*的业主入主的策划、实施工作；

7、5、负责*的管理和服务的策划、实施工作；6、负责*的多种经营业务的策划、实施工作。7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。二、人员配备情况：1、总经理：1人。 2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。3、财务部：2人，其中经理1人（兼会计）、出纳1人。4、*管理处：33人。其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人，水电工（含强弱电）4人，电梯工（直梯）1人，杂工1人；保卫队队长1人，队员15人（三班24小时）；绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人；业主接待组主管1人，接待员

8、1人、收费1人。总计：38人三、管理目标 （一）、公司总目标1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率95%2、年度房屋及设施设备完好率递减3%3、年度无重大责任事故发生。（二）、目标分解1、财务部（1）、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100%（2）、财务分析覆盖率100%2、办公室公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100%人力资源科：（1）、员工培训覆盖率/合格率100%（2）、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率80%（3）、员工配置优化率比上年提高25%（4）、员工骨干/部门负责人无序年流动率2%行政公关：（5）、内外文件起草合格率90%（6）、内外部文件资料收集完整率及保存完好

9、率95%（7）、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3（8）、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率90%（9）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%（10）、合同评审率100%（11）、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率98%,校对差错率1%。后勤保障：（12）、合格供方评定率/在合格供方采购率95%,（13）、入库物品检验合格率100%（14）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%（15）、库管物品年差错率0.1%（16）、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率85% 3、*管理处业主接待组：（1）、管理处各项工作实现PDCA循环率100%（2）、业主/租

10、赁户有效投诉处理率100%（3）、限时服务承诺实现率95%（4）、内外关系沟通成功率80%（5）、内外关系信息传递准确率/及时率100%（6）、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率98%,正确传递100%（7）、物管费收取率90%（8）、收费金额差错率1（9）、小区物业管理费半年收支公告率100%（10）、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%（11）、业主/租赁户动态档案建档率100%（12）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）、特约服务用户满意率85%（13）、社区服务管理策划成功率100%（14）、小区/大厦经营性项目盈利率80

11、%（15）、业主/租赁户对社区服务工作满意率80%。（16）、物业管理年盈利率比上年增加10% 绿化保洁组： （1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%（2）、环境卫生日检查合格率95%（3）、绿化检查合格率85%（4）、小区绿化年成活率95%保卫队：（1）、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100%（2）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（3）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的1%（4）、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0（5）、机动车辆管理纠纷发生率1%（6）、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率95%,

12、隐患信息传递准确率/及时率100%（7）、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率0.2%工程维修组：（1）、各项工程管理工作实现PDCA循环率100%（2）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（4）、设施设备保持完好率95%（5）、机电设备检修及时率100%（6）、设施设备检修一次合格率95%（7）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%（8）、保障设备设施安全运行率100%（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%（10）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%四、服务内容及标准 四

13、、服务内容及标准（一）前期物业管理服务内容前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。1、项目设计方案的建议；2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；3、参与单项工程的甲乙方交接验收；4、参与整体工程的甲乙方交接验收；5、 行物业的接管验收及问题的整改、督促；6、 接受业主入住前的相关咨询；7、 供业主入住前的上门服务。（二）、业主入住管理1、 办理业主入住及接房的相关手续；2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。（三）、后续物业管理服务内容1、公共性服务公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业

14、户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：（1）、清洁卫生管理；（2）、绿化日常维护管理；（3）、治安管理；（4）、共用蓄水池的维护管理；（5）、水电管理；（6）、排污设施管理；（7）、道路维修管理；（8）、房屋共用部位的日常养护维修；（9）、物业档案资料管理；（10）、车辆停放及交通秩序管理；（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；（12）、代收代交水电气费；（13）、根据需要增设的其他服务项目。2、特约性服务特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务 （1）、家居设施维修包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的

15、维修、家电维修、冷气机月保等。（2）、家居清洁服务包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。（3）、家居杀虫服务包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。（4）、家政服务包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。（5）、租赁服务包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。（二）、物业管理服务质量标准1、房屋管理与维修（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，

16、零修合格率达98%以上。（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。（二）、物业管理服务质量标准1、房屋管理与维修（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。2、设备管理设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措

17、施，确保年无故障运行时间达到95%以上。3、供电系统（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。4、消防系统（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。5、电梯（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。6、给排水系统（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（2）、设备阀门、管道无跑

18、、冒、滴、漏现象。（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间停水事故。7、空调系统（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。8、市政公用设施管理（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。9、绿化管理定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。10、环境卫生管理（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共

19、场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。11、治安管理（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。12、业户满意率无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。 五、管理处人员素质要求及培训计划根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下岗位入职条件（见附件一）和培训计划（见附件二

20、）。第三部分 *管理项目启动所需资金情况物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：一、 人员薪金（楼宇交付日前之三个月）总经理 1名 1000 =1000物业经理 1名 1500 =1500工程主管 1名 1200 =1200保安队长 1名 1200 =1200财务经理 1名 800 =800行政部经理 1名 800 =800技术员 4名 800 =3200绿化保洁主管 1名 800 =800附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.513723.5三个月小计为 41170.5二、 员工制服（每人两套） 11*200 2200三、 区外围设施大垃圾桶（生活垃圾） 15个 50 =750不

21、锈钢垃圾筒（楼层用） 20个 80 =1600指示牌（若干） =1000大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400小计： 6250四、 管理处各办公室用品及设备办公桌椅 15套 300 =4500文件柜 7套 500 =3500对讲机（含备件） 10套 1200 =12000电脑 2套 4500 =9000打印机 1台 2000 =2000复印机 1台 10000 =10000传真机 1台 1500 =1500保险箱 1个 1500 =1500管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000饮水机 2台 100 =200装订机 1台 300 =300

22、照相机 1台 1000 =1000管理处装修 =60000会议室家具 1套 4000 =4000办公细项物品 =10000小计： 五、工程部用品1、 测试仪表 个 200 万用电表 个 500 电流流量度：300A 个 800 电流钳式800A 个 1500 电流钳式3000A 个 1500 对地阻值测试表 个 1500 绝缘值测试表（500V-1000V） 个 1500 温度计：电子数字式 个 200 手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300 手提式风量和风速计 个 1500 电源测试电笔 支 20 卷尺：1M 把 30卷尺：5M 把 300 钢尺：3M 把 50钢尺：1M 把 300水平

23、尺：600MM 把 250角尺：300MM 把 250小计：2、 安全设备高空工作安全带：降伞式 套 120050/500反光衣 件 100耳塞100DB 打 500耳筒500DB 个 500安全过滤口罩：100CDN 打 500护眼罩：眼镜式 个 200护眼罩：全式 个 500护眼罩：焊接用 个 1200护镜（焊接用1000GDA） 个 600手套：绵布 打 200手套：皮革 打 400铝梯：1M 把 1000铝梯：1、5M 把 1500铝梯：4M 把 3000高空工作台：6米全护式 个 15000高压电工全护装 套 2500连输工具：轴流板式车 部 200手推车 部 200小计：3、 工具

24、木锄 把 50扳手：活动150MM 把 50扳手：200MM 把 50扳手：300MM 把 100扳手：450MM 把 150菊花板身：3MM36MM 套 350组合式：4MM-45MM 套 500夹具：大力钳（平口） 把 50O形夹100MM 个 50O形夹：150MM 个 50O形夹：200MM 个 50O形夹：300MM 个 50虎钳150MM 个 200钢管工具连弯头 套 1500切割工具：水管用切刀 把 200铁片用剪刀 把 100界刀 把 30剪刀把50紧急爆破工具：大手锤 个 100斧头（消防队用） 个 150铁笔 支 100压力钳 把 800润滑油加油枪 把 2006角起子（0

25、、5MM-16MM） 套 100管子钳：200MM 把 50管子钳：300MM 把 50管子钳：450MM 把 100管子钳：600MM 把 300拉钉钳 把 150小计-作者：grape-发布时间：2005-10-13 21:39:28-4、 手工具螺丝起子：平咀形100MM X 4MM 支 30150MM X 6MM 支 30200MM X 8MM 支 30250MM X 8MM 支 30400MM X 10MM 支 30十字形：100MM X 3MM 支 30175MM X 4、5MM 支 30250MM X 6MM 支 30350MM X 7、5MM 支 30电子部件专用：平咀 套 4

26、0十字咀 套 40平咀钳 把 30尖咀钳 把 30斜口钳 把 30专线开口钳 把 100剪线钳 把 100鲤鱼钳 把 30水泵钳 把 60弹簧专用用尖咀钳：平咀 把 300弓咀 把 300电线护套管钳：100A以上 把 500800A以上 把 1500手锯：金属450MM 把 50手锯：150MM 把 30手锯：木工600MM 把 100手锯：250MM 把 50手锤：电工 把 50手锤：球表1KG 把 50手锤：1、5KG 把 50手锤 套 200吊重滑轮1吨 套 1500铁钻 个 200木工专用工具 套 1200泥水工专用工具套8005、 电动/机械工具手电钻电池式0-12MM 把 120

27、0油压手电钻：小 把 1500大把2500油压式手电锤：小 把 1000锯条式切割机 把 800片式切割机：小 把 1000大把1500金属磨轮式切割机：手提小 把 1000手提大 把 1500磨轮床 部 150060A电焊机 部 2000气焊枪：氧气式 套 3500乾手机：小 套 1000大 套 2500高压水枪（手提式） 套 2000高压气泵（手提式） 套 2000高压吹风扇（手提式） 部 1500高压吸尘机（手提式） 部 1500手提射灯 支 350气动打钉枪 把 600小计：工具共计：30000.006、 值班室/办公室家具值班工作桌、椅 7套 400 =2800工具2桌 2张 600

28、 =1200工具柜 2个 1000 =2000物料架 2个 1000 =2000工具箱 7个 200 =1400文件架 7个 100 =700小计：10100六、保安部用品 值班电筒（充电式） 20套 100 =2000雨具 20套 80 =1600办公桌椅 9套 500 =4500小计：8100启动预算总计：.50元第四部分 合作方式分析根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行：第一种：完全托管型。该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“*”如果采用这种方式，其需启动资金和管理

29、用房为：启动资金：如果按*市物业管理办法的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为：.5053=.3元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有；如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。管理用房：按照*市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“*”的总建筑面积为38937?，其2%的比例为778.74?，3%的比例为1168.11?。第二种：技术顾问型该种方式采取贵方建立物业管理企业，我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业发展。该种方式我方的价格是10万元，顾问期限两年（以交房前三个月开

30、始计算）。顾问内容包括：前期介入管理策划及实施指导，物业管理公司的筹建策划及实施指导，人员的招聘、培训，物业的接管验收策划及实施指导，业主入住的策划及实施指导，后续日常服务的策划及实施指导，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。第三种：半托管半技术管理型该种方式采取一年我方完全管理，一年我方技术管理的方式。其目的在于我方通过一年的管理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。该种方式我方收取费用为第一年我方派出的管理人员及相关费用由贵方支付（标准为我公司的管理人员的一般标准），收取5万元管理费；第二年我方收取管理费5万。两年的服务内容为：前期介入管理，物业

31、管理公司的筹建，人员的招聘、培训，物业的接管验收，业主入住，后续日常服务的策划及实施，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。物业管理方案目 录 一、物业概况（一）小区物业的基本数据（二）物业管理公司简介二、物业管理服务原则及思路三、开发商为物业管理创造的基本条件四、服务内容及服务质量标准五、物业管理难点分析六、人员配置架构设置七、物业管理费的成本测算八、内、外部建立的相关制度九、相关政策法规 一、物业概况（一）住宅小区物业的基本数据1、总占地面积： 2、总建筑面积：3、住宅面积： 4、商场面积： 5、绿化率： 6、机动车停车位7、总户数： （二）

32、物业管理有限公司简介 二、服务原则及思路（一）有偿服务的原则物业管理企业是一种自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体；物业管理是一种市场行为，必须遵循市场经济的一般做法，根据自己的经营能力，优质的服务和合理的收费，在物业管理市场争得位置，拓展业务。物业管理必须最终实现合理的利润，充分发挥物业的综合效益和整体功能，就必须推行社会化管理，企业化经营有偿服务的原则。（二）业主自治管理与专业管理相结合的原则按相关法规要求，当业主入住30-50%时成立业主委员会，业主自治既体现在对重大问题进行决策和对物业管理进行监督上，也体现在签订和遵守业主公约上，物业管理企业可以通过各种形式，宣传物业常识和

33、开展社区活动，达到业主和物管企业共同管好物业，使物业不断升值。（三）统一的、全方位、多层次管理服务的原则物业管理通过统一、综合的管理，才能使物业与环境相协调，充分发挥物业的功能作用，物业管理的基本业务和专项业务除日常维护保养和治安、环境、消防、绿化、日常修理及车辆交通外，还要增加一些特约服务和便民服务，诸如车辆保管、房屋代管、代购商品、家庭护理、接送小孩以及教育、卫生、娱乐、商业网点等等。物业管理实行统一的全方位、多层次的管理服务以满足业主的不同需求。（四）实行合同制聘用的原则物业管理企业通过合同或契约的签订，在明确了业主和物业管理的权利、责任和义务的同时，接受业主的委托，按照业主的意志与要求

34、对物业实施管理。业主有权选择物业管理企业；物业管理企业就必须靠自己良好的经营和服务，才能获得业主的信任，才能挤进和占有物业管理市场，这样可以从根本上促进服务态度的改变，服务质量的提高和管理水平的提高。（五）物业管理的现代化1、管理观念现代化：信息观念、系统观念、经营观念。2、管理方式现代化：主要指管理的程序化。3、管理标准现代化：主要是指实现管理标准的规范化。4、管理组织现代化：主要是指管理组织的网络化。5、管理手段现代化：主要是指在物业管理中采用以计算机为主的现代管理手段进行管理。三、开发商为物业管理创造的基本条件（一）开发商提供物业养护维修专项费1、根据：某某文件，开发商建设单位按工程造价

35、的0.4%一次性提供。2、用途：物业公司开办启动资金（固定资产权属业主委员会），作为本物业的房屋维修基金和设备维修基金；物业公司根据维修计划申请经业主委员会批准后，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修，更新改造。3、管理：由业主委员会托物业公司设专帐管理并保持一定的常数。4、业主交纳的维修资金：按购房款总额的2-3%交纳。（二）相关的管理用房及开办费（办公室、值班室、员工宿舍等）1、管理用房：办公用房总建筑面积的0.5%。员工宿舍，值班房以专业设备房为准；2、开办费：根据小区办公固定资产用品的添量由发展商提供相应的资金作为开办费，其资产产权属业主委员会。（三）提供相关的营业用房和经营

36、项目1、开发建设单位应将占物业总建筑面积5的商业网点房提供给物业公司经营。2、用途：商业网点房经营纯利润收入用于弥补日常物业管理经费的不足。3、产权：属业主委员会（全体业主共有）。四、服务内容及服务质量标准（一）物业管理服务的内容1、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用

37、设施设备使用的房屋等。3、环境卫生楼宇内公共部位的保洁。物业区域内公共场地的保洁。生活废弃物的清扫。4、保安内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。制定和完善各项治安保卫岗位责任制。建立正常的巡视制度等。责任：加强治安管理防范的对象是人为造成的事故与损失。小区管理实行24小时值班制度。明确重点保卫目标，做到门卫、守护和巡逻等点面结合的保卫工作。5、交通秩序与车辆停放内容：建立机动车通行证制度，设立清楚的通行标志。禁止乱停放车辆，限制车速，铺设减速墩。加强机动车、摩托车、自行车的管理和停车场管理。责任：在小区内尽可能做到人车分流、保证交通安全、畅通。禁止乱停放和防止车辆丢失，损坏。6、房屋

38、装饰装修管理按本物业制订的房屋装饰装修管理协议严格监督执行。（二）物业管理服务质量标准1、房屋外观房屋外观完好、整洁，楼号标志明显，无违反规划私搭乱建现象。阳台管理统一有序使用上不碍观瞻，装饰房屋不危及房屋结构与他人安全。2、设备运行设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备。每日有设备运行记录、运行人员严格遵守操作规程和保养规范。3、共用部位，共用设施设备的维护和管理配套设施完好，不得随意改变用途。配套设备设施齐全，工作正常，道路畅通、路面平坦等。4、环境卫生小区内环卫设施完备，实行标准化清扫保洁。公区部位不得随意堆放杂物和占用，商业网点管理有序等。5、绿化小区公共绿地，庭院绿地有管

39、理措施。公区绿地和庭院绿地无破坏、践踏及随意占用现象等。6、交通秩序与车辆停放保障道路畅通，建立良好的交通秩序、车辆停放秩序。7、保安小区实行封闭式24小时保安制度管理。保安人员有明显标志，危及住户安全处设有明显标志和防范措施等。8、消防做好“实行教育、队伍建设、制度制定、器材配置与管理及紧急情况下的疏散”工作。9、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小修：一般的日常维修，维修时间一般在8小时以内，如：路灯更换、灯泡、线路跳闸恢复，管道修理泄漏、设施正常检修、保养等。急修：直接影响住户生活的故障抢修，发现后及时处理。如：水管爆管、煤气泄漏、道路塌坊塌方、下水道堵塞，变压器开关烧坏等。 五、物业

40、管理难点分析 六、人员配置架构设置 说明：管理人员员工七、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）人员编制和基本工资标准：见表（01） 人员编制和基本工资标准表（01）序 号项 目人 数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员二文员、领班三保 安 员四保洁、绿化员五维修人员六合 计 (2)费用测算管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序 号项 目金额（元/月）依 据测算结果（元/月m2）一基本工资二福利费三加班费四服装费五合 计注(1)：福利费为工资总额的 49.5%，其中福利基金占工资总额的14%；工会基金占工资总

41、额的2%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的32%。2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。平均建造成本按 元/m2计算，公共设施、设备建造统一按15%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：（2）园区内照明、草坪、庭院灯及车库灯所用电为（晚间19:30分至次日清晨7: 00分为开灯时间，共计11小时30分钟，本物业估算为盏灯，每盏 瓦，共计千瓦）。则每月所用电费为：3、绿化管理费绿化管理费测算见表（3）绿化管理费测算表（3）序 号项 目测算依据金额（元）测算结果（元/月m2）1绿化工具费2绿化用水费3农药化肥费4杂草清运费5合 计 4、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04） 清洁卫生费测算表（04） 序 号项 目测 算 依 据金额（元/月）测算结果（元/月m2）1工具购置费2劳保用品费3消杀费4化粪