旭日府邸下阶段营销推广方案

1、旭日府邸下阶段营销推广方案2011年10月22日1、上饶县楼盘分布图第一部分：市场研究分析“两心一带”布局上城时代城市8号东方家园水木清华阳光福邸友邦华城茂林天润格林雅郡五洲国际筑城家园晶华美郡蔚蓝香廷天一尊邸帝景湾江岸首府海博蓝庭锦绣华城凤凰首府美地印象翡翠城2、上饶县楼盘近期动态简介 楼盘名称属性天一尊邸凤凰首府东方家园蔚蓝香廷帝景湾锦绣年华凯旋江岸首府总建筑面积38万7.5万11万23万18万方9.6万12万地理位置吉阳西路与武夷山大道交界处凤凰西路，凤凰光学斜对面三清山大道与旭日大道交汇处武夷山大道与七六路交界处行政中心凤凰大桥桥头凤凰西路与武夷山大道交界处楮溪路南端青江公园旁产品类型

2、多层、小高层、高层多层、小高层洋房、多层多层、小高层、高层多层、小高层、高层小高层小高层、高层户型80-151主力户型：10473-139114-127主力户型：11497-135，主力户型：97-11688-141，主力户型：129116-140，主力户型：116-135105-125，主力户型105、125价格3500-4700元/均价：3800元/成交价格3100-3700元/4100-4900元/成交均价：3900元/新盘未定5300-5400元/均价：4900-5000元/均价：3850元/均价：5000元/近期销售情况65-165-264-2，10月1日重新开盘，一次性96折，按揭

3、98折。7万定金97折，5万定金98折，买卡1万抵2万，现在内部认购中，6#-9#房源保留。尾盘，目前剩余约40套左右。一次性95折，按揭98折。10月1日开始售卡，约35张，一期推1#、2#、3#、9#、10#，预计11月底开盘。9月8日-10月8日最高可享2万元特惠，只限20席。两房减8千，小三房减1.6万，大三房减2万。三期在售5#、6#、12#，8月份去化7套，9月份去化7套。目前剩余约30套未去化。9月份去化12套。前期剩余40套左右，预计11月底或12月初推出8#、10#，目前交1万定金参加日进百金计划。 楼盘名称属性格林雅郡友邦华城美地印象阳光福邸水木清华海博蓝庭饶城世家总建筑面

4、积5万4.2万50万23万3.2万6万3.6万地理位置三清山大道与旭日大道交汇七六路99号鑫邦大厦旁武夷山大道与76路交界处七六路36号七六大道，县一中北大门对面滨江路6号上饶县七六路产品类型多层高层多层、小高层、高层、花园洋房、写字楼别墅、多层、小高层多层、小高层超高层多层、小高层户型90-123，主力户型121-123128-160，主力户型133、140140-168，主力户型139平米（目前在售）90-126，主力户型120-126116-125，主力户型116平米118-171，主力户型140平米87-143，主力户型130平米。价格均价：4100元/成交均价：4000元/3500-

5、4380元/，成交均价：3900元/4500-4800元/，均价：4200元/成交均价：4300元/新盘未定价4200-4500元/平米，均价：4300元/平米近期销售情况8月份去化2套，9月份去化2套。项目目前已经全部推出剩余约有100多套房源在售。国庆节大促销，7#、8#尾房，无论楼层，面积一律3600元/（现房），团购500元优惠去化约有10套。年底将推39#、40#、46#、47#、48#、49#共156套，目前售卡约有60张，交5千抵1.5万。国庆节购房立减2万元/套，成交约6套。国庆节促销，总价减15000元/ 套，目前36#、40#、43#在售剩余约20套不到。尾盘，目前在售的是

6、第三期6#，剩余48套，后期将推出店面，一次性94折，按揭98折。9月17日售卡，交5万抵7万，目前售出约有50张卡，后续将推出1#。国庆节老带新，老客户返现金1500，新客户减房款1万元，目前在售4#5#剩余9层以上的房源，面积都较大。 楼盘名称属性五洲国际都会阳光花城悦府翡翠城筑城家园城市8号晶华美郡茂林天润总建筑面积6.8万3.4万14万22万7万16万方5.4万地理位置上饶县凤凰大道（凤凰名都左侧）吉阳西路凤凰西路与武夷山大道交界处上饶县月亮湾汽车城对面三清山西大道8号上饶县武夷山大道7号三清山大道与武夷山大道交汇处。产品类型多层、高层高层多层、小高层多层、小高层多层、小高层多层、高层

7、高层户型123-149，主力户型12390-124主力户型12489-127主力户型8956-140，主力户型12093-127，主力户型118-12790-125，主力户型90110平米未知价格4500-4900元/成交均价：4200元/均价：4500元/新盘未定价成交价：3000-3700元/5468-6758元/，成交价：4900-5000元/4500-5400元/，成交郡价：4500元/新盘未开盘近期销售情况前期剩余房源不多，国庆总价减3000元/套。老带新送1年物业费。十一售卡，约有十几组1万抵2万，预计10月底推出9#。10月1日开盘，开盘当天去化约30套不到，一次性优惠85折，按

8、揭88折，现一次性88折，按揭92折。售卡1万抵2万，目前累计销售20张左右，预计11月开盘，推1-4#。9月去化16套，1#、3#、18#、28#、39#、50#剩余房源在售，按揭99折，一次性95折，总价减免1万/套。9月去化14套，4#8#13#在售，剩余60套左右，国庆节开12#，约40套，去化40%。9月去化1套，一期第三批次在售，10月1日推出14#，共计35套，去化10套，一次性97折，按揭99折。售楼处前期装修中。从上饶县楼盘分布图可知，目前整个上饶县房地产市场发展呈现出“两心一带”的格局，其中以三清山大道与武夷山大道交叉的老城区版块，武夷山大道与凤凰大道交叉的工业园区版块，以

9、及占据信江、槠溪、湿地公园等自然资源的沿江河版块。本项目所处的工业园区版块，除了自身版块内的竞争关系之外，还受到老城区版块中高端楼盘的部分分流，由于沿江河版块内的产品的高端性，基本上与本项目没有太多交集。近期市场小结：1、金九银十密集放量、市场竞争异常活跃。上饶作为一个人力输出县，由国家法定节假日，中秋节、国庆节所引发返乡高峰，当然是各大楼盘眼中冲击年度销售目标的大好时间，再加上传统销售旺季“金九银十”，上饶县本土市场竞争异常激烈。各大楼盘各种名目的促销让利、房款减免活动，蓄势已久的新房加推，无不让购房者眼花缭乱。无论是友邦华城的一口价与团购优惠200-500元/,还是阳光花城开盘一次性85折

10、，这都折射出一种令人不安的市场信号，假如市场持续低迷，价格战也许一触即发。2、市场深陷观望迷雾，去化速度大幅下滑。与开发商无比热情形成鲜明对比的是购房群体还在观望迷雾中摸索、徘徊。绝大部分楼盘都处于滞销的状态，加推新房源的，卖卡认筹的都在这个时间点变得异常困难。从各售楼处走访明/暗市调发现，售楼处门厅冷清，销售员都表现出对市场一定的担忧，目前市面上在售的房源基本以大户型为主，总价过高、首付压力过大是目前造成去化困难的最主要原因，少数的几个老盘（锦绣华城、友邦华城等）由于在售户型偏大的关系，从期房卖到现房都还未去化，甚至还未推出。这也说明部分开发商在前期产品规划并没有依据市场而定，在产品规划没有

11、表现出一定的远见性，对市场走向没有合理的去预测。3、银根持续收紧， 房企资金压力升级。2011年已至年末，各大银行信贷指标已经从上半年的无节制，过渡到第三季度的部分控制，到目前的严格控制，近日，部分国有银行自行上调首套房基准利率，纷纷看低市场。银根持续收紧，这对开发商资金链提出挑战，如何快速回笼资金“过冬”是各家开发商需要思考的问题。我们从市场调查中也能察觉出些蛛丝马迹，迫于回款压力，开发商在付款方式上做足文章，对于一次性付款、按揭付款、按揭首付不同比例付款，分期付款都给出不同程度的折扣优惠，不断刺激客户购买神经，现阶段加速回笼现金才是王道。近期市场研判：从目前上饶县的市场现状，近期整体市场将

12、趋于平稳，价格上调的可能性已不太可能，走量、加速资金流是目前开发商的一致目标，伴随这一目标是开发商不断翻新花样促销，但市场回暖与否还要看本土刚需入市的积极性。市场后续两波房供应暗潮涌动，在11月份前后，上饶县将会迎来一批新盘集中亮相，新房源户型面积更适中，有理由相信这批房源的出仓价格将会更具市场化、合理性，这也直接加剧目前市场的竞争关系，而年关之前传统的供应期将再掀波澜，各楼盘为争夺有限的客户资源场面将会异常激烈。第二部分：项目现状表一：项目总体销售情况以上表格数据截止于2011年10月23日表二：项目各户型销售情况旭日府邸各户型去化总表户型种类面积总量占总比例已推量待推量市面在售去化去化率剩

13、余总量总去化率A户型121.97-135.93平米6615.83%3432112367.65%4334.85%B户型104.27-109.34平米15436.93%10252346866.67%8644.16%C户型126.7-135.06平米7918.94%5128163568.63%4444.30%C 户型复式205-224平米184.32%1351300.00%180.00%D户型136.26-139.8225.28%11116545.45%1722.73%E户型80.98-89.47平米7217.27%611195285.25%2072.22%E户型复式145.95-165.1平米61

14、.44%60600.00%60.00%总计417100.00%2781399518323443.88% 以上表格数据截止于2011年10月23日表三：多层、小高层各楼层销售情况小高层产品各楼层去化统计类别总量去化剩余去化率1F2617965.38%2F26141253.85%3F2617965.38%4F26151157.69%5F26151157.69%6F26141253.85%7F26141253.85%8F26121446.15%9F26101638.46%10F2652119.23%11F261253.85%总计28613415246.85%多层产品各楼层去化统计类别总量去化剩余去化

15、率1F116554.55%2F24141058.33%3F2416866.67%4F2481633.33%5F2451920.83%6F240240.00%总计131498237.40%以上表格数据截止于2011年10月23日项目销售情况小结：旭日府邸于2011年7月16日首次开盘，8月20日、10月1日快速加推2批房源，项目4幢小高层、4幢多层共计417套房源全部推出，截止目前，项目共去化住宅183套（多层：49套，小高层134套），剩余234套未去化（多层84套，小高层152套），项目总去化率为：43.88%（多层去化率37.4%，小高层去化率46.85%）。各批次去化率也因加推时间变化呈

16、递减走势，第一批次去化率已达66.86%。户型方面：从目前的销售情况可以看出，户型面积越大，去化速度越慢，复式房型滞销情况最为严重，出现0成交现象；A户型、C户型未去化量共计87套，这两种户型后续去化形势是整个项目的关键所在；而B户型虽然目前剩余高达86套，但B户型是目前去化量最多、销售最好的房源，适中的面积后续去化不会有太大的问题。 楼层方面： 小高层：楼层越高去化越慢，从目前看1-7层去化比较平均，都已达到50%以上的去化率，8-11层则去化比例稍逊。多层：与小高层的销售结症相似，1-3层去化比例正常，4-6层，尤其是6层由于复式房源的关系，目前没有成交。从楼层的去化情况，我们可以看出上饶

17、的购房群体还是相对比较传统的，无论是小高层还是多层产品，首选的都是低楼层，这也说明我们的购房群体对不同产品的认知上还是不够，比较保守，对小高层还存在一定心理抗性，这需要我们的置业顾问耐心引导，在销售说辞上如何体现高楼层的优势。第三部分：项目问题点从目前的整体销售情况以及对项目各方面的观察，可以清楚看到目前项目病症所在：1、多层、小高层的高楼层房源去化缓慢，小高层相对于多层产品房源剩余较多。户型ACD复式，存在滞销。2、国庆节后，来客来电量稍显下降，需进一步提升。3、目前项目形象面与中高端客户没有形成良好的对接，需要进一步提升，才能吸引中高端客户。第四部分：解决问题1、销售上：销控策略+销讲培训

18、销控层面：在销控上，对项目所剩房源进行合理销控，减少项目可销售的套数，引导客户选择，去化难去化的户型；目前旭日府邸可销售的（除去销控掉的房源）高达95套之多，客户的可选择面太多太大，一般的三四线城市购房群体都喜欢“跟风”，剩余房源过多，一方面会让客户感觉到本项目销售情况不佳，其次客户在购买、决策过程也就没有时间的紧迫感，这对我们的销售去化速度都会有一定的影响，所以建议在保持房源均衡的基础上，小幅度缩小客户的选择面，营造更好的销售氛围和缩短购房客户的决策时间。进一步销控目的：在不影响现有销售速率的前提下，提升项目整体销售业绩。巩固当前的销售成果，改善部分销售业绩不理想楼栋、楼层、户型的状况； 从

19、表一、表二中我们统计出户型种类面积总量待推量市面可售量已去化量户型剩余总量在售房源分布情况A户型121.97-135.936632112343(1层1套)(6层1套)(10层3套)(11层6套)B户型104.27-109.3415452346886(1层3套)(6层1套)(7层1套)(8层2套)(9层3套)（10层10套）（11层13套）C户型126.7-135.067928163544(2层1套)(4层7套)(5层9套)(6层13套)C户型复式205-22418513018顶楼D户型136.26-139.822116517集中在5#内E户型80.98-89.47721195220(1层1套)

20、(4层1套)(5层2套)(6层4套)(10层1套)（11层2套）E户型复式145.95-165.160606顶楼各楼栋户型的初步销控建议：（市面可销售房源总量最好控制在50-60套左右，根据阶段性去化情况，增加新房源的入市）1、最难销售的复式房型、以及位置较好的5#（D户型）全部销控，用红点销控，考虑到复式房型面积过大，必须是特殊的高端人群才有能力去购买，建议在后续项目工程进度加快，形象不断拉伸之后在入市销售；5#小高层（D户型）房源集中，观景、视野都较比其他楼号较好，是容易产生溢价的楼王，且与A户型较相似，所以D户型全部销控对项目基本没有影响。2、A户型销控：目前可销售的房源绝大部分集中在1

21、0层、11层，1-9层基本无房可售，出现房源断层。可增加3层、4层、8层各一套房源，11层销控3套房源。具体操作：销控（1#4单元1102、2#1单元1102、3#4单元1101）；释放（1#4单元402、801；3#4单元302）3、B户型销控：虽然B户型是目前最好销售的户型，但房源也是所有户型中最多的。现场可售的集中在9-11层，10层销控4套、11层销控6套，而2-5层可适量增加各1套。具体操作：释放（1#1单元202、502；3#2单元402）、销控（1#3单元1001、1002；3#1单元1002、3单元1001；1#1单元1102、2单元1101、3单元1102；3#1单元1102

22、、2单元1101、3单元1102）4、C户型销控：1-3层基本无房源可售，7#保持不变，可适当增加4#、6#、8#，1、3层房源的供应量。具体操作：释放（8#3单元101、302）5、E户型销控：考虑到该户型所剩总量只剩余20套，销控情况可保持不变。通过上诉的房源的进一步销控，案场内可供销售的房源控制在60套左右，使得项目的各种产品、楼层、户型配比将更加合理化。销讲培训方面：在说辞上，根据客户的需求和关心点，诉求项目的优势，解开传统客户的心理结症；本项目现剩余房源中小高层占据64.95%的份额，所以小高层产品销售的好，将大大减弱项目的风险性。从销售一线反馈的信息，购房客户对于小高层还是存在一定

23、的抗性。建议销售部在结合旭日府邸自身产品的独有优势，对小高层优势方面进行一个专题培训。旭日府邸七大独有优势：1、纯住宅小区 2、60米超宽楼间距 3、中房集团实力品牌4、可变实用户型 5、稀缺的板式建筑 6、前期近200位业主的一致肯定。 7、并肩开发区管委会地标建筑，地处西城黄金交叉点 高层住宅的十大优势1、 居高临下，尊贵感受“会当凌绝顶，一览众山小”高层建筑可以居高临下，感受被众人注视的尊贵感，居住高层也是一种身份的象征。2、 登高望远，视野宽阔“欲穷千里目，更上一层楼”，高层住宅可以俯瞰整个小区甚至周边更远区域的美景，让心情更开朗，心胸更宽阔。3、 日照较长，采光充足高层住宅与建筑间没

24、有遮挡，七层以上楼层的日照时间都比较长，充分满足采光需求。4、 南北通透，通风良好高层建筑与建筑之间的间距较大，空气的流通速度快，房间内自然形成穿堂风，居住更舒适。5、 高空无尘，空气新鲜高层建筑在一定的高度上，空气中灰尘少，可以24小时保持新鲜、湿润。创造更为宜人的居住空间。6、 电梯服务，居住舒适高层住宅享受优质电梯服务，减轻上下爬楼梯的烦恼，特别是对老人和小孩非常方便，搬运货物时也更轻松。7、 框架结构，安全性高高层全框架结构、地基深、墙体厚、安全性和抗震性好，使用寿命长，同时高层住宅配套要求也较高。8、 布局全理，户型优越高层住宅大多数面积在100平米以上，宽阔舒适，平面布局合理，居住

25、动线明确，符合现代要求。9、 节能住宅，降低成本高层住宅，蚊虫少，纱窗可以减免，日照时间长、通风良好，减少日常电灯、空调等电器使用频率，节约生活成本，生活多一分惬意。10、 主流趋势，升值无限限着县城经济的发展和人口的增加，在土地供应量有限的条件下，高层住宅节约土地资源，将逐步成为住宅主流产品，拥有无限升值空间。2、推广上：卖点剖析+体验营销+节点活动配合项目国庆阶段，以新品名“宽邸”形象出街，初步形象正在建立。后续剩余房源的推广销售建议按两块走，在项目宽邸的初步印象逐步建立之后，在11月下旬至2012年2月，配合几个节点活动，项目将主推ABC户型（共173套），此阶段将全面向客户群剖析产品，

26、深化产品“宽”的卖点，同时应针对目前客户关心点、以及成交客户数据库中反馈的问题进行组合诉求。2012年2月上旬后，在项目工程进度不断加快，外立面逐渐完工后，以“楼墅公馆景观楼王”高端形象，顺势推出以前销控（D户型和复式房源），全面带动剩余户型的去化。2011年10月-2012年2月具体执行时间表：“老带新”活动贯穿全场主推：ABC户型加推：复式户型D户型 “宽邸”形象提升期“宽邸”卖点深入期“宽邸”形象建立期10月 11月 12月 2012年1月 2月 3月春节元旦元宵一纸万金百万派送百团风暴上饶首个3D艺术清水房施工春节促销下乡巡展旭日府邸为西城加油圣诞节第一阶段：2011年10月-11月中

27、旬（宽邸形象建立期）阶段主题：人往宽处享主推房源：ABC户型阶段任务：此阶段完成项目新组团“宽邸”的形象建立，销售部结合“宽邸”形成具有针对性的销售说辞。清水样板间施工启动、完工。广告渠道：在各楼盘销售员“杀客”能力相差无几的情况下，对于成交量来说，楼盘的来访来电量是至关重要的，从目前销售一线反馈的广告效果(下图)：项目来访客户获知信息途径基本以朋友介绍、短信、路过为主，而来电客户则是以短信为主，以电视字幕、网络为辅。所以建议在广告宣传渠道上，线上以短信、电视字幕为主；线下则更应该重视老带新的战术，并在凤凰大道与武夷山大道交叉口加强引导性，建议在凤凰明珠一期沿街店铺树立楼顶广告牌。以上表格数据

28、截止于2011年10月4日阶段活动：活动主题：中房的无数次上饶的第一次旭日府邸打造上饶首个3D艺术清水房考虑到看楼动线的安排，尽量缩短看房路线，建议在7#一单元201室做为此次艺术清水样板房，看楼通道建议在7#1单元北侧，直接从1单元楼梯上楼，楼梯两侧用钢管或木板围挡，楼梯面用红地毯铺设，清水样板房先行施工，在墙壁粉刷完毕后，邀请上饶师院美术专业学生现场创作，建议在11月20日之前全面展示。第二阶段：2011年11月下旬-2012年2月上旬（宽邸卖点深入期） 凤凰西路3300元/起为80候60米恢弘栋距超大观景露台魔幻百变户型阶段主题： 主推房源：ABC户型阶段任务：在“宽邸”形象逐渐树立之后

29、，适时将产品的“宽”卖点不断深化，以项目的栋距、露台、户型、入户花园、独立衣帽间整合向客户诉求。在诉求的同时针对目前客户的关心点、问题点进而调整，从下表可以看出，来访客户中80后占据很大比例，来电来访客户重点询问的是我们的价格、楼盘位置、面积，这也说明我们的价格对客户具有一定的冲击力，而客户对项目的区域还需要广告的引导。在清水样板房完工之后，迅速启动“旭日府邸为西城加油”吸引高端客户上门，利用清水样板房的看点，促动客户的购买神经。以上表格数据截止于2011年10月4日阶段活动：活动主题：旭日府邸为西城加油！介于目前市场的不断转冷的行情，在非传统节假日上门量日益减少的情况下，有必要采取一些非常规

30、的手段增加客户的上门量，以及通过口碑宣传塑造项目的知名度和美誉度。活动时间：预计11月21日-30日（清水房完工后）活动对象：上饶私家车主（出租车、皮卡、昌河等运输车除外）活动地点：旭日府邸售楼处活动目的：通过活动延续案场部良好的销售氛围，以小恩小惠吸引中端客户的上门，在塑造良好的项目口碑的同时，来达到去化大户型的最终目的。活动内容: 11月21日-11月30日中午12点前打进售楼部电话预约的车主（每日选取50名），可在活动期间凭本人行驶证在项目接待中心领取号码牌，按顺序至项目案场及样板房参观，并通过简易的项目知识问答后获取价值50元/张加油卡。印有旭日府邸标志的加油卡同时设置为中房贵宾卡，凭

31、此卡介绍一个客户成功购买旭日府邸指定的房源将再获赠500元等值油卡。旭日府邸有奖知识问答：1、 我们旭日府邸的售楼地址和售楼热线是多少？答：凤凰西大道开发区大楼对面，、2、旭日府邸的户型有多少种，面积范围是多少？答：5种户型，84-139。3、旭日府邸的最底价是多少？答：3300元/活动主题：旭日府邸百万让利，购房惠民暖心行动活动时间：2012年1月13日-2月6日（截止元宵节）活动对象：活动期间内购房的新客户活动地点：旭日府邸售楼处活动目的：紧抓年关阶段的返乡潮，祭出最大促销王牌，抢夺有限客源，完成项目的最大去化。活动内容: 结束维持半年之久的置业补贴优惠。在活动月期间展开之前，建议全面调整

32、老带新活动的优惠力度，老客户介绍新客户成交后可获得1000元物业费和500元现金奖励（利用现金的诱惑挖掘老客户的带客能力），而新客户可获得2000元房款减免。此次活动期间内，只要成功购买房源的新客户，并在规定的时间内签订正式买卖合同，无论大小房型，客户一次性付款房款总额95折优惠，按揭付款房款总额96折扣优惠。 第三阶段：2012年2月-之后（宽邸形象提升期） 再掀品质浪潮旭日府邸照亮80后的生活荣耀阶段主题： 加推房源：5#、复式户型阶段任务：在A/B/C户型进一步去化之后，在该阶段重新推出我们的最好的房源5#（D户型）以及最难去化的复式户型，在项目形象在再一次拉伸，利用这两种房源特点及高总

33、价塑造的高端形象推动ABC户型的去化。阶段活动活动主题：一纸万金旭日府邸百万倾情赠送活动时间：2012年2月10日-3月10日活动对象：活动期间所有的上门新客户 活动地点：旭日府邸售楼处活动目的：通过活动延续案场部良好的销售氛围，锁定上门的新客户，给予额外的优惠，促动客户的购买神经，以达到去化的最终目的。活动内容:在活动期间内，凡是上门的新客户，在确定客户购房的基本意向后，可赠送一张价值10000元的购房代金券（可抵房款10000元），购房券的使用截止日期（2012年2月10日-3月10日），不可折现，不可累计使用，逾期作废。按揭、一次性付款优惠待定。附件一：第一阶段（10月下半月-11月中旬

34、）媒体投放计划及文案“宽邸”形象建立期主推：ABC户型电视字幕广告房产网络广告车体广告 短信短信短信短信10月17日 10月21日 10月28日 11月4日 11月11日 11月18日 20日拱门（每周六、天）1、拱门条幅（10月22日-11月18日阶段内双休日）文案内容：凤凰西大道3300元/为80候2、电视字幕广告（10月22日-11月18日）旭日府邸逆势飘红，火爆销售赚足人气口碑。3300元/起，稀缺多层、高层84-139新品“宽邸”载誉而来。中房集团2011亲民之举，多重购房优惠圆您置业梦想。旭日之声：、，销售中心：凤凰西路经济开发区大楼对面。3、短信广告10月28日内容：旭日府邸逆势

35、飘红，赚足人气口碑。3300元/起，稀缺多层奢华高层84-139“宽邸”载誉而来，多重购房优惠圆您置业梦想，询11月4日、11日内容：中房集团的第N次，上饶的第一次。旭日府邸打造上饶首个3D艺术清水房。新品“宽邸”载誉面市，3300元/起圆您置业梦想，询11月18日内容：旭日府邸巨资打造上饶首个3D艺术清水房璀璨问世。凤凰西大道3300元/为80候，多重置业优惠现已全面启动，询4、网络广告（地产信息网中的旭日府邸广告信息已经滞后，建议作出如下调整） 凤凰大道西3300元/起为80侯文案内容：3300元/起为捌零候凤凰大道西 5、车体广告（旭日府邸看房车流动性强，但广告包装稍显不足，建议调整）文

36、案内容：车头： 旭日府邸LOGO+上饶最具性价比的房子车身： 旭日府邸LOGO+凤凰西路3300元/为80候 旭日之声：0793-/车尾： 旭日府邸LOGO+ 旭日之声：0793-/广告续租&第一阶段广告预算与户外广告公司的合约到期为2011年12月31日，考虑项目剩余房源体量不小，后期推广的延续性和对户外资源的占有，建议与户外广告公司继续签约半年。房地产网络广告于元旦到期，建议改投上饶房产网6个月，此网站加入百度推广中，现排名第一，在上饶房地产网中有着极高的人气。第一阶段营销推广计划费用（预计）序号推广渠道刊登/发布时间数量/版面内容费用（元）1清水房/看房通道 11月下旬装修包装80002

37、加油卡派送11月下旬500张促销250003户外11月下旬3块画面更换60004看房车车体广告10月下旬形象广告5005电视飞字10月18日11月18日一个月形象广告及促销信息150007短信10月28日 5万条相关促销信息2500811月4日 5万条相关促销信息2500911月11日5万条相关促销信息25001011月18日5万条相关促销信息250011下乡巡展11月上旬9天促销663512不可预见费用5000合计76135附件二：旭日府邸乡镇巡展方案一、上饶县各乡镇情况介绍全县辖2个街道、11个镇、10个乡：旭日街道、罗桥街道、田墩镇、上泸镇、华坛山镇、茶亭镇、皂头镇、四十八镇、枫岭头镇、

38、煌固镇、花厅镇、五府山镇、郑坊镇、应家乡、望仙乡、石人乡、清水乡、石狮乡、湖村乡、董团乡、尊桥乡、黄沙岭乡、铁山乡；茶亭工业园区。共有29个居委会、195个行政村。上饶县各乡镇介绍及该区域内成交表乡镇名乡镇面积（k）乡镇人口（人）该区域成交量（组）田墩镇89560317上泸镇65264773华坛山镇209.7224681茶亭镇92388022皂头镇42.8325886四十八镇60219373枫岭头镇78356990煌固镇115.5493930花厅镇81310260五府山镇426213584郑坊镇67.6263643望仙乡93172316石人乡61307523清水乡101.6257407石狮乡3

39、8198932湖村乡174.5476445董团乡128.7409298尊桥乡70291108应家乡58294467黄沙岭乡54233116铁山乡48133811二、乡镇巡展的目的 为了配合项目的营销推广工作，有利销售的展开，提高项目知名度，扩大项目的影响力和名气，深入的挖掘各乡镇和农村潜在市场，吸引乡镇有实力和意向购买者。乡镇市场的占领，对项目前期销售后期有着不可替代的作用。三、乡镇巡展活动经过对各乡镇的反复调查验证分析，特制定出以下活动方案。1、巡展乡镇筛选根据项目区域成交情况统计以及营销费用方面的限制，建议锁定客户成交量较为集中的9个乡镇进行宣传，分别是：田墩镇、皂头镇、望仙乡、清水乡、湖

40、村乡、董团乡、尊桥乡、应家乡、黄沙岭乡。2、巡展线路、人员及时间安排 考虑到晚稻即将进入收割期，建议巡展活动尽快准备。初步计划建议如下下乡时间下乡人员乡镇名11月1日沈祥鹏/兼职人员田墩镇11月2日苏婵娟/兼职人员皂头镇11月3日陈静/兼职人员望仙乡11月4日郑玉萍/兼职人员清水乡11月5日占达东/兼职人员湖村乡11月6日沈祥鹏/兼职人员董团乡11月7日苏婵娟/兼职人员尊桥乡11月8日陈静/兼职人员应家乡11月9日郑玉萍/兼职人员黄沙岭乡3、巡展点现场布置巡展地点定为乡镇的文化广场或大型超市旁、商业中心区域。物料：一个大蓬行架或大太阳伞，X展架、洽谈桌椅各两张、项目楼书（100份）、宣传单页（

41、500份）、小礼品（目前案场剩余的广告杯、广告扇、广告伞）、笔记本电脑（播放项目宣传片）、客户登记本、名片。4、巡展具体工作内容 巡展时间：每天的早8：30出发，16：30拆场 巡展具体内容：下乡巡展人员将由看房车司机送往相应的乡镇，达到目的地后，销售员寻找好巡展地点，布置好巡展现场后，与兼职人员开始对乡镇所有的沿街店面进行单页投递。在上午10点、下午3点左右兼职人员再进行一次沿街派发行人。对于有兴趣的意向购房者，可进行意向登记，发放小礼品，统一邀请来售楼处进行参观（后续可考虑用看房车对乡镇看房客户统一接送）。 5、巡展费用预算（按9天计算）类目单价（元）时间/数量总价（元）巡展租位1509（

42、天）1350兼职人员609（天）540中午吃饭（2人）259（天）225X展架602个120大太阳伞4001400DM单页0.650003000总计加上其他不可预计费用（1000元）共计6635元巡展活动其他建议：建议销售员能够选一些在镇上关系、口碑比较好一点的人，年龄大点都不是问题，通过他/她的关系、口碑影响能够带来一些客群，毕竟对于乡镇的老实农民来说，一个信任的人是非常重要的。（如乡镇府机关人员、乡镇集贸中心肥料店、乡镇移动、联通手机费充值店、超市店老板、私人诊所医生等）只要能够成交，给予一定的现金奖励（建议500元/套）。附件二：旭日府邸团购方案一、团购活动目的l 在目前客源匮乏的情况下

43、，以团购大幅度的优惠政策有效促进去化；l 针对目标客户，联系上饶县各行政单位、上饶县工业园区企业（凤凰光学等），挖掘并聚集客户，通过团购形式，推广项目，达到最终销售目的；l 主动出击，拓展新的销售渠道，避免传统推广方式所需的高额费用投入；l 同时增加企业亲和力，树立优良企业形象，形成良好的口碑效应。二、团购活动时间：2011年12月1日至12月31日三、团购活动主题：“百团风暴.见证省钱奇迹时刻”四、团购活动对象：上饶县各行政单位、上饶县工业园区工厂企业（凤凰光学等）五、团购房源：对外针对团购特定栋号（1号、6号楼）实行团购，原因如下:一是从目前销售状况看这两栋楼去化较慢，需要以团购的形式进行促销；二是可售房源相对较多、较整，便