厦门港务邮轮母港一期项目用地公司东渡分公司资产征收补偿评估报告书_W

1、邮轮母港一期项目用地厦门港务发展股份有限公司东渡分公司资产征收补偿评估报告书编号： CPV 福建联合中和泉资评字2012第 032 号福建联合中和资产评估有限公司 地址： 福建省泉州市丰泽街煌星大厦 C 座 610 室泉州 电话： 28031603 传真： 22287015 晋江 电话： 85627767 传真： 85627038 邮轮母港一期项目用地资产征收补偿评估报告书注册资产评估师声明摘要 评估报告书正文一、绪言 资产评估报告书目录 福建联合中和资产评估有限公司电话：28031603传真：2228701516二、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况三、评估目的 四、

2、评估对象和评估范围 五、评估价值（格）类型及其定义六、评估基准日 七、评估依据八、评估方法 估程序实施过程和情况十、评估假设 十一、评估结论 十二、特别事项说明 十三、评估报告限制使用说明十四、评估报告日 十五、评估机构和注册资产评估师签章资产评估报告书备查文件 资产评估师声明1、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集 的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 2、评估对象涉及的资产 由被评估单位（或产权持有单位、被征收单位）申报并经委托方、被评估单位（或产权持有单位、被征 收单位）、拆

3、迁实施单位、评估机构共同签章确认；所提供资料的真实性、 、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 3、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利 系； 与相关当事方没有现存或预期的利 系，对相关当事方不存在偏见。 4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已 经发现的问题进行了如实披露，且已提交委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 5、我们及其他业务助理人员已对评估对象进行现场抽样查看， 因限制于技术装备条件，相关设备没有进行质量

4、技术检测。 6、我们根据评估目的对评估对象价值进行估算并发表专业意见， 我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是评估对象在市场上可实现价格的保证。 7、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告者应当充分考虑评估中载明的假设、限制条件、特殊事项说明及对其评估结论的影响。 邮轮母港一期项目用地厦门港务发展股份有限公司东渡分公司资产征收补偿评估报告书摘要一、委托方：厦门市土地发展中心、厦门港务发展股份有限公司被评估单位：厦门港务发展股份有限公司东渡分公司 二、评估目的：本次评估为厦门市土地发展中心对“邮轮母港一 期项目用地

5、”范围内厦门港务发展股份有限公司东渡分公司的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、土地使用权价值、苗木、设备等资 产征收补偿提供参考依据。 三、评估对象和范围：本次资产评估的对象为“邮轮母港一期项目 用地”范围内厦门港务发展股份有限公司东渡分公司的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、土地使用权价值、苗木、设备类资产的征收补 偿价值。评估范围主要为仓库、综合楼、办公楼、转栈 控楼、培训中心、消防楼、变电站等房屋建筑物，码头及直立式护岸、前沿作业场、 堆场、污水处理站、锚锭块、挡土墙、道路、围墙等构筑物及其他辅助 设施，土地使用权价值，芒果树、菠萝蜜等苗木，集装箱装卸桥、龙门式起重机、门机、轮胎式起重机

6、、散粮接运中转项目等设备。四、评估基准日：2012 年 08 月 30 日。 五、评估价值类型：此次评估采用市场价值作为选定的评估价值类型。 六、主要评估方法：主要采用成本法、市场法。 七、评估工作时间：2012 年 05 月 30 日2012 年 09 月 07 日。八、评估结论： 经评估，厦门市土地发展中心、厦门港务发展股份有限公司委估的“邮轮母港一期项目用地”范围内厦门港务发展股份有限公司东渡分公司所属的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、土地使用权价值、苗木、 设备类资产于评估基准日 2012 年 08 月 30 日的建议征收补偿 价值取整为人民币玖亿贰仟伍佰柒拾叁万柒仟捌佰陆拾玖元整（

7、RMB925,737,869.00 元）。其中：房屋建筑物的建议征收补偿价值为人民币 肆仟捌佰壹拾肆万叁仟陆佰壹拾玖元整（RMB48,143,619.00元），构筑物及其他辅助设施的建议征收补偿费为人民币 贰亿零捌佰 肆拾肆万柒仟伍佰贰拾捌元整（RMB208,447,528.00 元），土地使用权价值建议征收补偿价值为人民币伍亿贰仟柒佰零壹万零伍佰玖拾贰元整（RMB527,010,592.00 元），苗木建议征收补偿价值为人民币壹拾叁万伍仟元整（RMB135,000.00 元），设备建议征收补偿价值为 人民币 壹亿肆仟贰佰万零壹仟壹佰叁拾元整（RMB142,001,130.00元），具体详见评

8、估明细表。 本内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全部情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 本摘要供委托方用作了解评估有关情况和送交财产评估主管机关及有关部门审查使用，与资产评估报告书正文具有同等法律效力。 福建联合中和资产评估有限公司法定代表人： 中国注册资产评估师： 2012 年 09 月 07 日 邮轮母港一期项目用地厦门港务发展股份有限公司东渡分公司资产征收补偿评估报告书编号： CPV 福建联合中和泉资评字2012第 032 号 一、绪言福建联合中和资产评估有限公司接受厦门市土地发展中心、厦门港务发展股份有限公司的共同委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的

9、原则，按照公认的资产评估方法， 对“邮轮母港一期项目用地”范围内厦门港务发展股份有限公司东渡分公司所属的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、土地使用权价值、苗木、 设备类资产进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在 2012 年08 月 30 日所表现的征收补偿价值作出了公允反映。现将本次资产评估情况及评估结果报告如下： 二、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者本次评估委托方为：厦门市土地发展中心、厦门港务发展股份有 限公司 被评估单位为：厦门港务发展股份有限公司东渡分公司 其他评估报告使用者：本报告其他使用者为

10、与本次征收补偿经济行为相关各方。 1. 企业名称：厦门港务发展股份有限公司 2. 住所：厦门市湖里区长岸路海天港区联检大楼 13 楼 3. 法定代表人：柯东 4. 企业类型： 股份有限公司（上市） 5. 注册资本：伍亿叁仟壹佰万元整 6. 实收资本：伍亿叁仟壹佰万元整7注册号：350200100000541 8经营范围：1、为船舶提供码头设施，在港区内提供货物装卸、仓储、物流服务；集装箱装卸、堆放、拆装箱；车辆滚装服务； 对货物及其包装进行简单加工处理（有效期至 2014 年 2 月 27 日）；2、物流供应链管理、整体物流方案策划与咨询、中转、多式联运服务（不含运输）、物流信息管理；3、经营

11、各类商品和技术的进出口（不另附进出口商品目录），但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；4、批发、零售建筑材料、化工原料及产品（不含维修化学品及监控化学品）、矿产品（国家专控除外）、机械设备、五金交电及电子产品、纺织品、服装及日用品、农畜产品、文具、体育用品及器材、工艺美术品；5、房屋租赁。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得 有关部门的许可后方可经营。） 三、评估目的因“邮轮母港一期项目用地”建设需要，厦门市土地发展中心拟对用地范围内进行征收补偿。本次评估为厦门市土地发展中心征收 补偿提供价值参考依据 四、评估对象和评估范围本次资产评估的对象为“邮轮母港一期项目用地”范围内厦门

12、 港务发展股份有限公司东渡分公司所属的房屋建筑物、构筑物及其他 辅助设施、土地使用权价值、苗木、设备类资产的征收补偿价值。评估 范围主要为仓库、综合楼、办公楼、转栈 控楼、培训中心、消防楼、变电站等房屋建筑物，码头及直立式护岸、前沿作业场、堆场、污 水处理站、锚锭块、挡土墙、道路、围墙等构筑物及其他辅助设施，土 地使用权价值，芒果树、菠萝蜜等苗木，集装箱装卸桥、龙门式起重机、门机、轮胎式起重机、散粮接运中转项目等设备。现场勘察时以上资产 位于湖里区东渡路 123 号东渡泊位码头内，该资产至 今持续经营中。具体评估范围与对象请见本报告书所附的资产清查 评估明细表。 五、评估价值（格）类型和及其定

13、义根据评估项目的特点及评估目的，此次评估采用市场价值作为选定的评估价值类型。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。 六、评估基准日本次评估基准日是 2012 年 08 月 30 日。 根据委托方的具体情况，为更好地反映委估对象的当前价值， 有利于本项目评估目的顺利实现，委托方与评估机构商定本项目资产评估基准日为 2012 年 08 月 30 日。 本次评估取价标准均为评估基准日有效的取价标准。七、评估依据（一）法规、准则依据 1、国有资产评估管理办法（ 1991 年第 91 ）； 2、 人民 公司法； 3、资

14、产评估准则基本准则； 4、资产评估职业道德准则基本准则； 5、中国注册会计师协会200318 号注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 6、资产评估准则评估报告、资产评估准则业务约定书; 7、资产评估准则工作底稿、资产评估准则评估程序; 8、资产评估准则机器设备、资产评估准则不动产; 9、房地产评估规范； 10、资产评估价值类型指导意见。(二)行为依据 1、本公司与委托方订立的资产评估业务约定书; (三)产权依据 1. 房地产所有权证； 2. 项目购销合同、验收报告等； 3. 厦门市土地发展中心、厦门港务发展股份有限公司东渡分公 司、厦门禾丰拆迁工程有限公司与我司共同确认的资料 。 (四

15、)取价依据 1. 全一安装工程预算定额福建省综合单价表（2005 年）； 2. 厦门市建筑安装工程费用标准 ； 3. 海迈 计价软件； 4. 厦府201057 号厦门市人民政府调整我市征地拆迁有关政策的意见 ； 5. 资产评估常用数据与参数手册； 6. 估价人员实地勘察调查所获取的资料； 本公司收集的有关工程造价的市场信息及相关询价资料。八、评估方法据本次评估目的和评估对象的具体特点，分别对房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、土地使用权价值、苗木、设备等资产采用不 同的评估方法。 1、建筑物、构筑物及其他辅助设施：采用成本法进行评估。成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，结合估价对

16、 象的成新率，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 基本公式：评估值=重置价值成新率。 重置价格的确定：根据委估资产的实际状况，测算按照现行设计、施工标准和材料市场价格，建造全新的同样建筑物、构筑物及其他辅助设施所需花费全部费用，包括：开发成本、管理费用、投资利息、开发利润等，并以此作为委估资产的重置价格。计算表达式如下： 重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+开发利润 2、土地使用权价值：采用市场法进行评估，市场法：依据替代原则，将待估宗地与近期市场上发生交易的类似土地案例(指用途、面积、权属来源、所处区域等具有相同性质)对比，参照土地案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等和已知

17、的价格，经过修正后得 出待估土地价格的方法。 3、苗木：根据市物价局、市财 、市监察局厦价1998费字 274 号关于公布行政事业性收费的有关规定进行评估。 4、设备：对不可搬迁的设备采用成本法进行评估；对可搬迁的设备按搬迁过程可能产生的相关费用确定评估值。 估程序实施过程和情况本公司自明确评估业务基本事项起至工作底稿归档的工作过程中，分八个过程进行资产评估，这八个过程依次是明确评估业务基本事项、签订评估业务约定书、编制评估计划、现场调查收集评估资料、评定 估算、编制和提交评估报告、工作底稿归档。 1. 明确评估业务基本事项 资产评估机构和人员在接受资产评估业务委托之前，采取与委托人等相关当事

18、人讨论、阅读基础资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确委托方和相关当事方基本情况、资产评 估目的、资产评估基准日、价值类型定义、评估对象基本状况及资产 评估限制条件和重要假设等基本事项。 2. 接受资产评估业务委托。 3. 编制资产评估计划 资产评估机构和人员根据所承受的具体资产评估项目情况，编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中具体情况，及 时修改、补充资产评估计划。 4. 现场调查 依据资产评估明细表，全面、客观了解评估对象，核实委托方和被 评估单位提供资料的可靠性，通过在资产勘查过程中发现的问题、 线索，有针对性地开展资料收集、分析工作。根据评估项目具体

19、情况， 确定合理的资产勘查或现场调查方式，并与被评估单位进行沟通，确保资产勘查或现场调查工作的顺利进行。 5. 收集资产评估资料。 资产评估机构和人员根据资产评估项目具体情况收集资产评估相关资料。资产评估机构和注册资产评估师通过与委托人、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象或被评估单位单位资料进行了解，同时也主动收集与资产评估业务相关的评估对 象资料及其他资产评估资料。 6. 评定估算 资产评估机构人员对收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摒弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行必要分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法； 资产评估人员在选择

20、恰当的资产评估方法后，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估，形成初步评估结论； 资产评估人员在形成初步资产评估结论的基础上，对信息资料、参数的数量、质量和选取的合理性等进行综合分析，以形成资产 评估结论。 7. 编制和提交资产评估报告 资产评估机构和注册资产评估师在执行必要的资产评估程序、形 成资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范，编制资产评估报告书。公司组织有关人员对评估报告进行会审和公司领导进行审核，经公司领导审核后的评估报告初稿征求委托方意见，对疏漏处进行改正。 8. 资产评估工作 归档 资产评估机构和注册资产评估师在向委托人提交资产评估报告书后，将资产评估工作 归档。

21、 十、评估假设本评估报告结论是反映评估对象在本次评估目的下，依据国有土地上房屋征收与补偿条例、厦门市城市房屋拆迁管理规定、 厦门市人民政府 厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见 、厦门市地价征收管理若干规定等相关文件对被征收单位征收补偿价值进行评定估算，没有考虑其将来可能承担的抵 押、担保事项以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响，也没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可 抗力对资产价值的影响。当前述条件以及评估中遵循的有关原则等其他情况发生变化时，本评估结论一般会失效。 本报告结果是在以上假设条件 出的，评估人员将不承担由于假设条件的改变而推导出不同评估结果

22、的责任。 十一、评估结论经评估，厦门市土地发展中心、厦门港务发展股份有限公司委估的“邮轮母港一期项目用地”范围内厦门港务发展股份有限公司东渡分公司所属的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、土地使用权价值、 苗木、设备类资产于评估基准日 2012 年 08 月 30 日的建议征收补偿价值取整为人民币玖亿贰仟伍佰柒拾叁万柒仟捌佰陆拾玖元整（RMB925,737,869.00 元）。其中：房屋建筑物的建议征收补偿价值 为人民币 肆仟捌佰壹拾肆万叁仟陆佰壹拾玖元整（RMB48,143,619.00 元），构筑物及其他辅助设施的建议征收补偿费为人民币 贰亿零捌佰肆 拾肆万柒仟伍佰贰拾捌元整（RMB208,

23、447,528.00 元），土地使用 权价值建议征收补偿价值为人民币伍亿贰仟柒佰零壹万零伍佰玖拾 贰 元整（RMB527,010,592.00 元），苗木建议征收补偿价值为人民币 壹拾叁万伍仟 元整（RMB135,000.00 元），设备建议征收补偿价值为 人民币 壹亿肆仟贰佰万零壹仟壹佰叁拾元整（RMB142,001,130.00元），具体详见评估明细表。十二、特别事项说明以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执 业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)： (一) 评估结论受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。 (二) 由公司提供的与评估相关的营业执照、产权证明文件、资产评估明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及被评估单 位应对提供资料的真实性、 和完整性承担责任。 (三)影响评估结论的瑕疵事项 对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委