XX花园物业管理方案

1、第一章 物业管理方案总体设想一、整体思路 作为一家专业从事物业管理服务的公司，我们将尽最大的努力为“XX花园”（暂名）的业主营造一个充满温馨、舒适的家园， 以合理的收费价格、规范的管理，为业主提供高效、优质的服务，树立开发商优秀的品牌。（一）服务宗旨 我们以“依法管理、住户至上、服务第一”为服务宗旨，因此我们承诺： 1、满足法律法规的要求； 2、建立方便、快捷、有效的内外沟通渠道； 3、创建安全、文明、舒适、幽雅的生活工作环境； 4、提供方便、快捷的服务； 5、持续评价和改进我们的服务和管理。（二）管理思路 1、在追求经济效益的同时，更加注重社会效益。 在“XX花园”的物业管理和服务过程中，一

2、方面狠抓管理不松懈，以提高管理效率，降低管理成本。另一方面，积极开展“创优”活动，提升XX花园物业管理的知名度，最大限度地满足业主的需求。 2、一业为主，多种经营 我们在做好物业管理工作的基础上，积极开展多种经营服务，开拓收入渠道。（三）管理目标 1、导入ISO9001：2000质量保证体系，使管理服务专业化、规范化；2、争创市优和省优物业管理小区，在条件应许的情况下获得该称号； 3、业主对物业管理服务的综合满意率80%以上。二、服务理念 “以人为本，追求完美，铸造品牌”是我们的服务理念 我们将秉承“从心出发、用心发现、用心思考、用心服务”的精神，不断提高和完善管理服务的质量，把“XX花园”的

3、业主比作我们的亲人、伙伴、邻居、好朋友，给他们真诚的关心、热忱的服务，为他们创造一个和谐、温馨的大家庭的氛围。第二章 管理模式和工作计划一、管理模式（一）内部管理模式按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标 按两项指标进行预算并逐项分解至各岗位 运行组织考核 确定业绩 质量 达 标 成本 达 标给予奖励（二）与政府主管部门、开发商（或业主委员会）之间的关系 我公司将全面负责本物业项目的日常物业管理工作。在管理业务上接受本物业所在地的行业主管、公安、消防、交通、物价、工商、税务、社区、市政、环卫等政府主管部门和开发商（或XX花园业主委员会）的监督、协调和指导。 二、工作计划根据我

4、们的经验，同时结合XX花园物业的实际情况和开发商对物业管理的要求和期望，我们将以下几个方面重点纳入我们管理工作计划。1、 制度建立、人员配置，管理细化，提高管理效率；2、 有计划地对员工进行培训，增强管理技能和服务意识，提高服务质量；3、 合理利用资源，降低管理运行成本；4、 积极开展多种形式的有偿便民服务，方便业主，拓宽收入渠道； 5、加强与开发商、业主（或业主委员会）的沟通，了解开发商和广大业主对物业管理的要求，及时纠正和弥补管理的不足；6、财务单独建帐，每半年公布物业管理收支帐目，接受开发商和业主的监督；7、适时开展多种形式的社区文化娱乐活动，增强小区的文化氛围。 第三章 岗位设置、人员

5、配备及员工培训一、岗位设置和人员配备对该物业管理活动进行实际操作，将由现场设置的“XX花园物业管理处”来组织实施。管理处岗位设置是根据管理服务的总体构想及“XX花园”的规模，管理重点、要点、精干高效的原则建立的。管理处设主任1名、管理服务员3名， 保安18名（2个主入口）、保洁工6名，维修技术人员3名，绿化养护人员2名。二、各岗位职责1、 管理处主任其主要职责是全面主持本物业现场的管理工作；协调本物业在实施物业管理服务活动过程中与相关部门的关系；定期或不定期地与业主委员会沟通；制定本物业年度管理工作计划和年度财务收支预算，并报业主委员会审核；监督、检查各项物业管理服务质量和管理制度、措施的落实

6、；根据业主和业主委员会对物业管理服务质量反馈的信息，及时提出纠正预防措施，制定改进计划，以提高业主对物业管理服务的满意度，保证物业管理服务各项指标的顺利完成。2、 内勤主要负责建立和管理本物业的档案资料；财务管理；接待业主投诉；受理业主的报修和委托服务并及时以书面形式报送相关部门；受理业主物业管理服务费的缴费工作；配合管理处做好各项宣传工作；业主意见反馈信息的收集和统计。3、 管理员服务人员 主要负责日常工作的具体实施；监督、检查小区的日常清洁卫生工作、绿化养护工作、安全防范、交通秩序等，发现问题及时提出整改；会同工程维修人员对小区的公共设备设施、给排水系统、消防设施进行日常检查；装修管理；办

7、理入住手续；走访、回访业主、主动与业主沟通；收缴物业管理费；按计划组织和筹备社区文化活动的开展；便民服务的开展；应急事件处理。4、保安协助公安部门做好安全防范，维护小区公共秩序；车辆出入管理；外来车辆管理；外来人员管理；区域定时巡查；引导车辆停放有序；消防安全管理；应急事件处理。 5、维修技术人员负责小区公用设备设施的检查、维修、保养以及客户委托的维修服务项目；协同其他人员做好对业主装修的监管。 6、卫生保洁工负责小区公共部位、公共区域的日常卫生保洁；清洁器具、公共卫生设施的消杀；业主委托的保洁服务项目。 7、绿化养护工 主要负责小区内公共绿化的日常养护管理和业主委托管理业务。三、 岗位要求

8、管理处主任：熟悉物业管理相关的法律法规， 从事物业管理行业3年以上，有丰富的物业项目管理经验，具有物业经理上岗证书，具备较强的组织协调能力，工作责任心强，工作积极主动，作风正派，具有良好的文化素质及社交沟通能力。 保安：35岁以下，身高1.70米以上，五官端正，无不良记录。有二年以上相关工作经历，责任心强。熟悉小区治安、消防、交通等服务规范，具有突发事件的处理能力。 管理员：二年以上相关工作经历，工作主动、热情，塌实、有责任心，性格外向，具一定的协调、沟通能力和现场管理经验。 内勤：较强的工作责任心，具备档案管理的经验和财务管理知识，能熟练运用电脑操作，接待业主热情、耐心，有较强的语言表达能力

9、。 维修技术工：具有相关专业技能等级资格证书和物业管理经验，责任心强。保洁工：具有二年以上相关工作经验，五官端正，工作勤奋，为人诚实。绿化养护工：具有绿化苗木种植、管理经验，工作认真、能吃苦。四、员工培训1、目的 培训的目的是使管理处全体员工掌握并不断完善管理处的各项规章制度，明确本人本岗位的职责、权力、义务，严格执行操作规程，规范言行举止、仪容仪表、树立良好的形象，为广大业主提供尽善尽美的物业服务。2、培训内容 （1）基本素质的培训 政治思想素质 职业道德素质 作风建设 （2）业务培训（外培、请专业人员来授课） 物业管理条例、ISO9001：2000标准； 物业管理服务技能3、培训计划（1）

10、管理处新员工培训计划序号培训内容时间培训方培训对象培训方式培训目标1基础培训，公司质量手册、规章制度一周公司新入职员工内部让新员工了解公司的组织、制度、各部门职能和运作方式2岗位职责及物业管理制度一天管理处新入职员工内部熟悉本职工作程序管理运作程序3物业管理方案和要求一天管理处新入职员工内部使之对物业管理有教深层次认知4各工种专业培训一周公司部门主管新入职员工内部掌握专业的工作技巧5职业道德培训二天公司新入职员工内部强化道德建设，提高服务知识2、年度员工培训计划 序号培训内容时间培训方培训对象培训方式培训目标1电脑办公自动化4天电脑专业人士管理处相关人员内培掌握办公自动化2物业技能知识培训2天

11、物业管理专业人员管理处员工分批内培提高员工与业主、客户的沟通技巧和管理水平3组织协调公共关系及公众形象培训2天相关专业人员管理处员工分批内培提高组织协调能力公共关系4保安形象、体能、应急事件处理5天协作单位保安内培提高安全防范能力、仪表仪容5维修服务人员升级培训根据实际安排劳动部门维修技术工外培确保持证上岗要求6劳动安全卫生培训1天管理处全体员工内培了解劳动安全卫生知识7消防安全技能培训3天协作单位管理处全体员工内培掌握消防技能和实际应用能力8设备及设施维护标准及作业指导程序1天 公司工程部管理、维修技术人员内培明确公共设施维护范围与标准9清洁卫生标准及作业指导程序1天管理处保洁、保安内培熟悉

12、清洁范围与标准10绿化养护标准及作业指导程序1天绿化专业单位 绿化园艺工 内培熟悉绿化范围和职责11服务礼仪用语规范1天管理处全体员工内培行为、语言、规范 第四章 管理与服务采用的规范和标准一、 物业管理规范1、公众制度 “XX花园”管理公约 “XX花园”精神文明建设合约 “XX花园”楼宇使用及维护管理规定 “XX花园”二次装修管理规定 “XX花园”物品搬迁管理规定 “XX花园”车辆交通、停车场管理规定 “XX花园”治安管理规定 “XX花园”清洁卫生管理规定 “XX花园”园林绿化管理规定 “XX花园”消防安全管理规定 “XX花园”环境保护管理规定 “XX花园”安全用水用电管理规定 “XX花园”

13、安全用气管理规定 “XX花园”暂住人员管理规定 “XX花园”出租屋管理规定 2、内部管理运作制度及服务标准 员工行为语言规范 员工职业道德规范 员工培训制度 档案资料管理规定 电脑使用管理规定财务管理及会计核算制度 管理处值班制度管理处回访制度投诉处理制度社区文化工作制度管理处公共钥匙管理制度物料管理制度公共设施维护管理规定防火安全检查制度灭火应急方案的制定规定保安服务检验标准保洁服务检验标准3、员工工作考核 “XX花园”物业管理处月考核表 管理处员工考核表4、工作流程社区文化活动实施流程业主投诉处理流程业主入住流程装修管理流程服务质量评价及不合格服务控制流程物料控制流程设备设施维修养护工作流

14、程服务分承包方的选择评价流程治安事件处理工作流程消防应急处理流程培训工作流程二、 物业管理标准按照ISO9001：2000质量体系要求，保证物业管理和服务长期稳定在较高的水平。 1、质量手册 2、程序文件 管理评审控制程序 合同评审控制程序 文件和资料控制程序 采购控制程序 分承包方评定控制程序 顾客提供产品的控制程序 产品标识和可追溯性控制程序 保安服务过程控制程序 保洁、绿化过程控制程序 3、工作规程 保安器械管理规程 保安仪表仪容要求及用语规程 保安巡视工作规程 第五章 日常管理与服务一、 概述 1、建立健全财务管理制度和编制XX花园物业管理费用年度预算，按照预算严格控制费用支出，并及时

15、向开发商（或业主委员会）报告财务收支明细情况，接受其监督； 2、对XX花园全部图纸、竣工验收、设备设施、财务、物业管理运作相关政策条例等档案资料按规定统一管理； 3、贯彻ISO9001：2000 质量体系要求，并结合创优目标，进一步改进和完善各项管理制度； 4、根据政策法规，负责与有关政府职能部门和相关企业单位的协调工作，保证小区的管理运作具有良好的外部环境； 5、制定XX花园设备设施保养计划，由专业技术人员负责小区公共设备设施的维修养护； 6、负责XX花园楼道、电梯、道路、绿化带及其他公共部位的清洁工作； 7、负责绿化养护管理工作；8、协助、配合公安机关做好安全防范工作，保证小区的正常秩序，

16、尽力使业主免遭骚扰。负责车辆和交通管理，确保道路交通畅通、车辆停放有序。消防安全的管理； 9、宣传、组织、实施社区文化活动的开展，营造良好的社区文化氛围。二、管理指标 维修及时率 90%维修质量合格率 95%客户满意率 80%保洁合格率 90%绿化完好率 90%住户投诉处理率 95%消防设施完好率 98%回访率 95% 公共设施设备完好率 95% 房屋完好率 95% 管理费收缴率 95%三、安全防范工作 （一）保安工作分析 协助和配合公安机关做好安全防范工作，维护公共区域正常秩序。保安工作是XX花园物业管理工作的重中之重。小区安全防范工作主要有以下部分构成：1、交通疏导及车辆管理2、监控管理3

17、、消防安全管理4、小区内巡逻5、门岗6、外来人员、车辆的管理与控制 （二）保安人员配备共18名保安，实行三班，每班6人。两个主出入口 各2名，监控室1名，巡逻1名（夜间2名）。其中1人兼领班。（三） 保安日常工作1、 保安领班日常工作 负责保安考勤考核，监督保安工作情况，调配保安人员岗位，突发事件处理，保安用品的申领、保管，完成保安工作各项记录，保安人员的沟通与协调。2、 门岗保安日常工作（1） 访客人员管理对来访人员进行询问、登记，确认后方可放行，对其他闲杂人员进行甄别。 （2）车辆出入管理 检查进出车辆，对临时车辆进出发放临时出入证并协同车辆协管员引导外来车辆有序停放。 （3）物品出入管理

18、 对贵重物品及大件物品应实行出门登记制度，并凭业主签发的出门证，核对物品名称、数量准确无误后，方可放行。装修材料进入管理区域，应通知管理人员对装修材料的装卸进行现场指挥，防止因装卸不当而损害公共部位。 （4）人性化住户服务业主需要帮助时（如开车门、提重物、扬招或预约出租车等）应主动及时提供服务，雨天为业主提供方便伞等便民服务，业主携带重物需要帮助时，请业主将重物暂时放在门岗室内，用对讲机通知巡逻岗保安或管理员为业主提供搬运服务。接到业主通知要求代叫出租车时为业主提供叫车服务。3、定时巡逻岗保安日常工作 维持小区公共秩序，检查小区公共设施状况，巡视小区的治安、防火、防盗等状况，遇小区突发事件及时

19、处理并报告上级。巡视时注意单元防盗门是否关好，如发现未关，即刻提醒业主并帮助关好电子防盗门。4、车辆管理 引导机动车及非机动车的停放，发现乱停乱放现象及时纠正，用标准的手势引导车辆行使，提示停车主离开车辆时不要遗忘车内的贵重物品，并锁好车门。发现车辆异常状况，记录并通知领班或车主。5、监控员的日常工作 负责监控系统的监管，发现问题及时通报领班及相关区域保安人员，负责周界报警系统的监控，录象资料的管理。（四） 应急事项处理 对于某些由于不可预测的事件（如天气、犯罪等）因造成的设备事故或其它意外情况，实施准备好应急处理方案将有助于最大限度地减少损失，迅速恢复正常工作。物业管理各级员工需根据不同案例

20、的现场情况应变处理，在政府部门（如消防、警方）到现场前保证人身安全，减少财产损失，并以遵守法规为前提，全力协助政府部门对案件处理。1、应急处理方案包括 （并培训有关人员）火警应急处理方案盗窃应急处理方案人员意外伤害应急处理方案抢劫应急处理方案殴斗应急处理方案 2、以下我们举例说明火警应急处理方案 当值班人员接到或发现有关小区内火警报告时，应立即通报、现场复核火警情况并做好救火启动准备，火警事态紧急时应马上打119火警电话，有关人员应记录火警时间，并搜寻事发现场异常情况并做好记录。如属误报 ，现场保安人员确认现场区域安全后，做好记录并消除火警报告。如现场发现火情，保安人员立即采取如下应急措施：现

21、场保安员立即将火警情况以火警电话（119）、对讲机等方式向消防部门和其它岗位保安人员通报；保安人员在报告火警同时，拿取最近位置的灭火器材并投入救火工作；保安人员在救火时，应立即通报相关区域人员，并警告、协助周围人员撤离危险区域或协助扑救；通报各岗位保安人员赴现场增援；当保安主管或保安领班在安排火场扑救同时，设置火场警戒，并在火场控制后安排现场保护工作；小区值班员在接到火警命令后，自动进行应急人力组织，并实施火警现场增援，重要部位值守工作；当值班保安员必须按方案内容做好各岗位警戒工作；当值最高级别人员负责成立临时指挥小组，协调小区火情处置应急工作；小区清洁等内勤人员根据指示进行现场灭火器械搬运、

22、现场秩序维护等工作；同时按规定通报管理处主任，部门主管、公司有关领导、业主委员会。火警受控制后，由公司领导、部门主管组成专案组会同有关部门进行事故起因调查，对火警造成的损失进行取证，并记录损失情况。部门主管完成事故处理总结情况并上报公司。3、注意事项当小区发生火情时，保安员应及时拨打119火警电话向消防部门报警，并严密注意火势，做好自身安全防范工作；当值保安员应保持稳定情绪，安抚受惊人士，减少火灾对小区正常秩序的影响；发生电器类火灾时，严禁使用水或水性灭火器进行扑救。4、处理流程 接警1、 现场检查 警报消除 火警成立2、处警措施 3、人员组织 4、通报（1）火警报告 （1）警戒 （1） 物业

23、主管（2）现场扑救 （2）救火指挥部 （2）公司人员（3）现场通报 （3）后勤配合 （3）业主委员会（4）增援 （4）消防部门（5）保护现场 5、 善后处理 （1）事故调查 （2）损失记录 （3）报告 四、保洁服务保持一个清洁优美的环境有利于树立XX花园的外部形象，同时优美的环境也会使生活于其中的人员保持一个舒畅的心情，因而清洁工作是XX花园日常工作的主要内容之一。 （一）人员配备6名保洁工 （二）日常工作 1、清洁领班日常工作 （1）清洁工的日常管理； （2）清洁工合理调配； （3）对区域范围清洁情况进行巡视，保证本区域的良好保洁状况； （4）对清洁工进行考核； （5）整理、汇编各类清洁记录

24、。 2、清洁工日常工作及频次 （1）小区公共场所、 公共绿地和主次干道 公共绿地 1次/天 清理 主次干道 2次/天 清扫 室外标识牌、宣传栏、信报箱和凳椅 1次/周 擦拭 电话亭 1次/天 擦拭、消毒 （2）房屋内公共部位（小高层） 公用楼道（门厅） 2次/周 拖扫 扶手 2次/周 擦拭 玻璃窗 1次/15天 擦拭 电子防盗门 2次/周 擦拭 公共卫生间 2次/天 清洁 电梯 2次/天 清洁 1次/天 消杀 及时清扫积水、积雪，清洁完成后清洁区域部位无垃圾、杂物并进行保洁巡查。 3、垃圾的处理与收集 （1）合理布设垃圾桶、果壳箱； （2）生活垃圾每日收集1次，做到日产日请；（3）垃圾桶、果壳

25、箱每日清理、定期清洁、消杀，保持洁净；（4）在适当地方设置有害垃圾收集点。（三）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药。水质符号卫生要求。定期巡查。（四）根据本地实际情况定期开展消杀工作，适时投放消杀药物。五、公用设备设施的日常、定期维修养护计划及实施方案 （一）电梯、机电设备等1、维护内容：电梯、机泵等设备的维护保养；日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。2、日常养护计划：每天巡视检查，发现问题，及时维修。3、定期养护计划：每月检查一次，发现问题，及时维修。电梯按规定定期进行安检。（五）消防设施1、维护内容：疏散标志的维修及维护；室内消火栓（箱）的维护及检修。2、日常养护计划：

26、每周检查一遍，发现问题，及时维修。3、定期养护计划：每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次以防发霉；每年对消防疏散进行一次维护。（六）公共楼道、门厅、楼梯间1、维护内容：公共通道、天棚维护；楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。2、日常养护计划：每周检查一遍，发现问题，及时维修。3、定期养护计划：每年对公共地面进行一次维护 ；每2年刷一次通道门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆。（七）上下水管1、维护内容：接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱。2、日常养护计划：每半年检查一遍，发现问题，及时维修。3、定期养护计划：每年检修一次，并紧固管道固定码；每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。（八）道路

27、1、维修内容：路面人行道、沥青道。2、日常养护计划：每周检查一遍，有损坏及时修复。3、定期养护计划：每年对局部破损严重的路面、人行道进行整修。 （九）公共照明1、维护内容：草坪灯、楼道灯、其他照明灯。2、日常养护计划：每周检查一遍，损坏的及时修复。1、 定期养护计划：每季度清洁灯具一次；每季检修线路一遍。（十）沟渠池井1、维修内容：雨水口、雨水井、污水井、阀门井。2、日常养护计划：每周检查一遍，发现问题及时维修。3、定期养护计划：井盖板每年刷一次漆；每季度清理井内杂物一次；每年全面维修完善一次。（十一）停车场1、维护内容：地面停车场。2、日常养护计划：每周检查一遍，发现问题，及时维修。3、定期

28、养护计划：每年对车场侧局部道牙损坏多次修补处进行更新一次。 （十二）消防设施管网1、维护内容：室外消防栓水泵接合器。2、日常养护计划：每周检查一遍，发现问题，及时维修。3、定期养护计划：室外消防栓和水泵接合器每年油漆一次；消防栓每半年排一次水，检修一次。 （十三）公用标志1、维护内容：标识牌、警示牌。2、日常养护计划：每周检查一遍，发现问题，及时维修。2、 定期养护计划：每月清洁标志一次；每半年对标志按放基础稳固情况进行检查维护；每半年对标志进行维护一次。 （十四）智能化设施1、 维护内容： 周界报警系统、闭路监控系统。2、 日常养护计划：每天检查、发现问题，及时修复。3、 定期养护计划：每周

29、清洁一次探头表面；每月检测系统线路，每半年检测主机一次。六、绿化养护管理 主要是指公共绿化的养护管理。针对绿化养护工作的特点，制订相应的管理制度和岗位职责，养护工具的操作规程和农药化肥管理办法等。（一） 绿化养护管理的要求1、 绿化养护管理技术员每月底必须制订出下个月的工作计划，并做好记录；2、 绿化植物生长良好，无大面积死亡、病虫害的发生；3、 乔灌木外形优美，草坪平整无杂草；4、 加强检查，防止病虫害的发生，适时浇水、施肥。（二） 养护管理措施1、 乔木养护管理（1） 视天气及土壤的干湿情况，适时浇灌；对名贵树种及新补种苗木要对树体进行喷雾处理；（2） 定期检查，及时预防和控制病虫害的发生

30、；（3） 经常保持树木根部周围土壤的疏松，在多雨季节做好排水，以防积水而影响树木生长；（4） 及时剪除病、死枝，徒长枝和内堂枝，保持树木生长平衡，并有选择地培养新枝，保持整个树形美观；（5） 适时施肥，生长期施肥2-3次，以促进树木新枝生长健壮，入冬前树干涂白；（6） 做好对灾害性天气的预防工作。2、 花灌木和球类植物的养护管理（1） 及时浇水、预防病虫害的发生，花灌木在花前、花后追肥、补肥；（2） 注重修剪，促其分枝，保持枝叶茂盛、外观整齐；（3） 适时补种，保持花灌木的整体观赏效果。3、 草坪的养护管理（1） 及时人工清除杂草及草坪内的垃圾；（2） 适时浇水，尤其在干旱的夏季，要保证草坪生

31、长所需的水分，多雨季节做好排水工作；（3） 及时预防病虫害的发生，在每次修剪后1-2天喷洒一次常规抗菌药；（4） 每年施肥2-3次，生长期应加大用肥量；（5） 及时修剪，保持草坪的观赏效果。七、 社区文化娱乐活动 社区文化活动的开展，能营造一个高尚的文化氛围，形成安定、和谐、温馨的社区环境，向业主推介、传播精神文明建设成果，树立起社区的良好社会形象。同时，通过开展社区文化活动这种形式，加强管理处人员与业主的沟通与交流，密切感情，争取业主和租户（物业使用人）对物业管理工作的参与、支持，丰富业主的业余文化生活，激发业主的主人翁意识和爱护小区的责任感，增强社区凝聚力。另外，通过社区文化活动的开展，大

32、大增进业主之间的感情，使小区内不会出现“熟悉的陌生人”。 （一）制度建立 为了保证XX花园社区文化工作的顺利开展，我们以ISO9001：2000质量保证体系为基础，制定相应的社区文化工作制度、活动开展程序以及活动场所的管理制度，来保证社区文化活动正常运作。（二）场地安排管理处将充分利用室内外的空间开展活动，并适时走出小区，充分利用周边优势，立足小区结合各景点作为我们开展活动的舞台，并利用宣传栏，对社区活动做宣传报道，让业主有机会积极参与。（三）活动计划 每年年初制定社区文化活动计划、活动经费预算，对每次活动精心组织、策划和宣传，并做好实施效果的总结、记录。八、物业档案资料管理物业档案资料是物业

33、管理的重要组成部分，也是物业管理的基础工作，在日常管理中起着凭证和参考的作用。物业档案资料的管理包括：（一） 工程图纸、公用设备设施技术资料 （二）住户入住档案资料 （用户资料、入住通知书、公共契约、业主委员会章程、用户进住验收表、用户进住交费单）（三）日常管理资料 1、日常管理制度 2、日常管理工作记录 3、维修记录 4、分包项目相关资料 5、用户来往信件、投诉处理资料 6、人事档案资料 7、法律法规、政府有关文件资料 8、财务帐目、工资报表等资料 物业管理档案的建立，须根据管理的内容，注重在实际工作中的连贯性和区域性，便于查阅、参考；按工作内容，对各类资料进行分类，排列建档，并按内容分别标

34、识。对有些资料实施电脑管理，便于查阅，提高效率。九、 装修管理随着XX花园业主的入住，大批量的装修阶段也就开始了，对装修的管理除了严格按照要求进行监管外，必须明确告知业主或装修人员小区的装修管理规定，尤其在装修人员的管理、装修的时间、噪音、装修材料的进出、堆放等方面必须严格监控，以保障小区业主的正常生活秩序。在装修期间，小高层住宅的电梯必须做好防护，对装修材料的搬运要限时、限量，同时有专人管理。十、有偿便民服务的开展为了进一步完善XX花园日常的物业管理服务，满足不同层次业主的需求，管理处将开展一些有偿服务来方便业主的日常生活。 十一、节支增收为了降低物业日常管理的运行成本，增加收入渠道，尽量使

35、XX花园物业管理收支能够平衡，我们将在以下几个方面予以考虑：1、 合理配置人员，提高每个人工作绩效； 2、依托公司的规模，对维修、绿化等管理服务项目实行统筹安排管理，以降低人员、设备费用； 3、对水、电的使用加强管理，加强水电设施的日常检查力度，杜绝不必要的浪费，合理节省水电的消耗；4、 充分利用XX花园的资源，开展多种经营活动，增加收入来源。第六章 前期介入物业管理公司提供前期顾问，对于发展商项目规划、楼宇设计、系统设置、设备选用、隐蔽工程设施、功能规划、人性化要求、工程监督、房屋销售等工作起着不可缺少的作用。我们将从物业管理角度出发，着眼房屋使用功能的优化处理，避免配置的不周全或重复，重视

36、业主及物业使用人实用及可靠程度，从长期利益出发，提升发展商与物业管理公司品牌效益。 前期介入提供的工作内容如下：顾问项目顾问内容1. 项目设计及设备设施的选定 我们将凭借多年管理相关类似项目的丰富经验以及根据业主对居住区住用功能需求的深入了解，提出顾问意见，以及利于项目整体布局更趋合理，设施设备的选用更符合经济原则 对物业的总体规划、环境规划、管网布置等内容阶段性提出书面或口头顾问建议； 对给排水系统、弱电系统等配套设施设备的选用提供专业咨询、供发展商参考； 交通、停车库规划； 智能化系统； 动力、照明控制分布； 给排水系统 绿化、景观建议。2.工程施工监督 我们将根据项目实际情况针对其特点，

37、从物业管理角度提出有关工程施工方面的建议 在项目建设中，我们将派员参与项目的工程管理工作； 配合发展商和监理单位，参与项目监督检查现场施工质量，熟悉了解建筑的内部结构； 参加工程例会，做好相关记录，回馈我公司意见； 加强对隐蔽工程验收，及时跟踪； 定期或不定期以书面形式递交建议书，提出我方建议； 施工图纸的收集。3.配置顾问 我方将根据多年相关物业的经验，为发展商对局部细节的处理、使用功能完善性等方面提供建议 公共部位管线的布置及设立； 外立面； 户内电器的布置及选材； 景观布置； 标识设立； 。细节材料选用。 4.销售配合 物业管理成为房产销售中的一个重要环节，为促进销售业绩，我们将配合发展

38、商的销售工作 定期或不定期派遣物业顾问现场答疑； 对销售人员进行物业管理培训； 统一对有关物业管理方面咨询的答复； 做好有关回馈意见的收集。1、接管前的准备接管前的准备工作包括：房屋及其配套设施的验收、项目有关文件的收集、政府主管部门的联络、入住文件的准备、管理处装修、人员招聘及培训等。1.1定期联络沟通 工程情况沟通 客户情况沟通 劳务介绍所的联络 辖区公安、派出所的联络 政府相关部门的联络（物价、房管、税务、工商、环卫等） 公共服务部门的联络（供水、供电、煤气、邮电、有线电视等） 分承包的联络1.2资料的收集 工程竣工图纸的收集 物业开发各项批准文件影印件的收集 物业建设甲乙方合同、协议影

39、印件的收集 物业有关资料的收集1.3文件制作 制作各种物业管理日常文本 制作服务项目清册 准备ISO9001：2000各种文件及表格 准备物业使用公约1.4标识制作 办公用房装修 管理及服务人员的制服和胸牌 交通标识、公共绿化、机电设备及其运行状态等标识准备 机动车、摩托车、助力车临时停车证制作1.5人员招聘与培训 我们将根据管理处人员的配备情况在进场前三个月进行人员招聘及培训工作，招聘符合“XX花园”管理处各岗位任职要求人员，并经严格培训合格后，方可录用上岗。1.6物业接管验收 以“前期介入工作 ”为核心，同时配备专业技术人员成立“物业验收工作组”对物业进行验收。内容包括：物业资料的移交与房

40、屋及其所属设备设施的质量验收等，我们将对产生的问题记录在案，提交各责任部门进行弥补、整改，直到符合我方要求后，方可正式接管物业钥匙，完成物业的接管验收工作。1.7入伙准备 随着大量客户的进驻，物业公司的管理工作将达到一个繁忙期，入伙阶段是物业公司与客户的第一次接触，其重要性不言而喻。在此期间主要管理内容为：入伙流程的制定、操作等。一、费用支出： （一）人员工资及按规定应缴的各项基金 元 1、基本工资 元（1）管理处主任1名 1500元/月12月=18000元（2）管理员1名 1000元/月12月=12000元（3）保安12名 800元/月12人12月=元（4）保洁3名 600元/人3人12月=21600