2010-2015年上海房地产市场投资分析及前景预测报告-简版报告

1、2010-2015年上海房地产市场投资分析及前景预测报告报告摘要改革开放的30年，对于上海房地产而言，是规模快速扩大、水平大幅提升的30年。市场体制的建立、发展和市场化进程的持续推进，上海房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步，在投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展。2007年国务院24号文明确了政府在住房保障方面的职责，这不仅标志着住房改革明确了“兼顾效率与公平”的新方向，同时也标志着“市场机制和政府保障相结合”的住房建设新模式开始得到确立。上海提出每年400万平方米、五年2000万平方米的经济适用房建设计划，房地产市场开始进入市场和保障相结

2、合的第三阶段。在这一阶段，以市场为主导，多渠道、多层次的住房供应体系开始建立，上海房地产也将迎来新的发展阶段。2008年上海房地产投资、开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降，2008年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。2009年上半年上海房地产业实现增加值411.77亿元，比2008年同期增长22.6，增幅同比提高29.6个百分点。商品房销售面积1572.21万平方米，比2008年同期增长27.9。其中，商品住宅销售面积1443.12万平方米，增长3

3、4.8。但房地产开发投资623.63亿元，下降3.1。今后，在全上海全身心地筹办世博盛会的背景下，国务院给予上海金融中心、航运中心的获批回复，将会大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展，同时亦将会获得各社会、各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。体现到房地产方面，“两个中心”的建设，将直接导致上海几大热门商务中心（CBD）板块、房地产市场的利好与散发。对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，那么这对

4、于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。事实上，后世博时期的发展已在筹划中。根据“浦东新区世博周边区域后世博时期（2010-2020）发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第五个城市副中心。世博园区未来二次开发时的这些土地供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高。正点国际发布的2010-2015年上海房地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了房地产的定义、类型、特点及价值影响因素等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、上海房地产业的发展环境以及上海房地产市场的运行情况，然后具体介绍了上海土

5、地市场、住宅市场、公寓市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、商铺地产市场和二手房市场的发展情况。随后，报告对上海房地产市场做了重点企业运营状况分析、营销分析、投融资分析和未来发展趋势分析，最后详细列明并解析了与上海房地产业密切相关的政策和法规。您若想对上海房地产市场有个系统了解或者想投资上海房地产，本报告是您不可或缺的重要工具。您若欲了解本报告之全部内容请致电免费热线：400-668-2622报告目录第一章房地产相关概述1.1房地产概述1.1.1房地产的定义1.1.2房地产的类型1.1.3房地产业的主要涵盖领域1.2房地产业的形态和特点1.2.1房地产的自然形态1.2.2房地产业的特点1.

6、3影响房地产价值的因素1.3.1影响房地产价格的一般因素1.3.2影响房地产价格的个别因素第二章中国房地产业发展状况2.1中国房地产行业发展的历程2.1.11978-1991年：初步形成时期2.1.21992-1993年：房地产过热时期2.1.31994-1997年：市场调整时期2.1.41998-2002年：培育新的经济增长点时期2.1.52003-2007年：宏观调控时期2.2中国房地产业发展概述2.2.1中国房地产与经济发展的关系2.2.2影响房地产行业发展的相关因素分析2.2.3中国房地产周期分析2.2.4中国房地产行业发展的主要特点2.2.5中国房地产行业的宏观经济环境分析2.2.6

7、从四个角度分析中国房地产业2.32007-2009年6月中国房地产市场状况2.3.12007年房地产市场运行数据分析2.3.22007年房地产市场的运行特点分析2.3.32008年房地产市场运行数据分析2.3.42008年房地产市场的运行特点分析2.3.52009年1-6月房地产市场运行数据分析2.3.62009上半年房地产市场盘点2.4中国房地产行业面临的挑战2.4.1中国房地产行业三大弊端2.4.2中国房地产市场发展中存在的问题以及负面影响2.4.3中国房地产市场的新矛盾2.4.4我国房地产业亟需关注的八大问题2.5中国房地产行业发展策略分析2.5.1中国房地产行业主要对策分析2.5.2我

8、国房地产市场发展的调控措施2.5.3克服房地产困难的对策分析第三章上海市房地产的发展环境3.1上海市宏观环境概况3.1.1上海市政区概况3.1.2上海世博会的经济社会效应3.1.3上海市城乡规划建设加快步伐3.22009上半年上海市国民经济发展概况3.2.1综合经济情况3.2.2产业经济情况3.2.3对外贸易情况3.2.4居民消费及收入情况3.3上海市产业结构分析3.3.1上海产业结构升级发展概况3.3.2两个中心建设将推进上海产业结构调整升级3.3.3上海推动高新技术发展提升产业结构第四章上海房地产市场分析4.1上海房地产市场发展概况4.1.1上海房地产开始迈入第三个阶段4.1.2上海房地产

9、业对城市建设的主要贡献4.1.3上海房地产业的调整与转型4.1.4影响上海房地产发展的主要因素4.1.5上海房地产开发企业的发展4.1.6温州炒房团再次追逐上海房地产4.22007-2009年上海房地产市场分析4.2.12007年上海房地产开发投资增速明显下滑4.2.22008年上海房地产市场状况分析4.2.32009上半年上海房地产市场状况分析4.2.42009下半年上海加大房地产市场调控力度4.3上海房地产市场的购买力分析4.3.1上海房地产市场的购买力及需求分析4.3.2上海市中心区大户型楼盘购买力较高4.3.3上海房地产市场的购买力结构改变4.4促进上海房地产市场发展的策略4.4.1完

10、善政策环境促进上海房地产市场的发展4.4.2促进上海房地产发展的宏观与微观策略4.4.3提升上海房地产业综合实力的途径4.5上海房地产企业的经营管理策略分析4.5.1资产重组和企业的兼并与合作4.5.2调整经营方式和资产结构4.5.3根据自身的情况选择合适的融资渠道4.5.4建立房地产企业品牌4.5.5以精致、创新获取更高的利润4.5.6走出上海，异地开发第五章上海市土地市场5.1土地市场的相关概念5.1.1城市土地市场供应的概念与特点5.1.2土地市场的特殊性5.1.3房价与土地成本5.1.4房价与地价5.1.5地价与土地供应5.2中国土地市场状况5.2.1中国土地市场的特点5.2.2200

11、7年中国土地市场的特点5.2.32008年中国土地市场状况分析5.2.42008年我国土地出让收入情况5.2.52009上半年我国土地市场状况分析5.2.62009下半年土地市场展望5.3上海土地市场状况5.3.12007年上海市纯住宅用地供应情况5.3.22008年上海土地出让情况5.3.32009上半年上海土地市场状况分析5.4上海土地市场的管理状况5.4.1上海计划加大土地供应以平抑房价5.4.2上海计划进行土地出让制度改革5.4.32009年上海农村土地流转新政分析5.5中国土地政策及其对房地产市场的影响5.5.1我国土地政策对房地产业的调控机理及手段5.5.2我国出台有关土地调控的新

12、政策5.5.3中国土地调控新政策对房地产市场的六大影响解析5.5.4中国土地供应政策对房地产市场的影响剖析5.5.52009年土地政策对房地产市场的主要影响第六章上海住宅市场6.12007-2009年6月上海住宅市场状况6.1.12007年上海住宅的供应与销售情况6.1.22007年上海商品住宅市场成交价格分析6.1.32008年上海商品住宅市场分析6.1.42009上半年上海一手商品住宅市场分析6.2上海高端住宅市场分析6.2.12007年上海高端住宅市场旺盛6.2.22008年底上海高端住宅租赁市场下滑6.2.32009上半年上海高端住宅市场升温6.2.42009上半年上海豪宅市场热销6.

13、3上海住宅市场发展趋势分析6.3.12009下半年上海住宅市场展望6.3.2上海住宅的总体发展趋势分析6.3.3上海住宅建设的发展趋向6.3.4上海住宅建设的发展对策第七章上海公寓市场7.12007-2009年一季度上海公寓市场状况分析7.1.12007年上海公寓市场状况分析7.1.22008年上海公寓市场状况分析7.1.32009年一季度上海高端公寓市场分析7.2上海服务式酒店公寓市场分析7.2.12009年上半年金融危机下上海服务式公寓市场现状7.2.22009年上海服务式酒店公寓出现散卖套现风7.2.3浅析上海高档楼盘与酒店式公寓的竞争趋向7.2.4上海服务式公寓前景依旧被看好7.2.5

14、世博会将提升上海服务式酒店公寓入住率7.3上海公寓市场的新动态7.3.1上海浦东推出廉租公寓促进毕业生就业7.3.2上海求职公寓走俏市场7.3.3上海陆家嘴规划建造万套金融人才公寓7.3.42009年上海黄埔区推出人才公寓7.3.52009年上海首现“定制公寓”第八章上海别墅市场8.1别墅概述8.1.1别墅的定义8.1.2别墅的分类8.1.3别墅的特点8.1.4影响别墅品质的因素分析8.2中国别墅市场概况8.2.1中国别墅的发展沿革和南北差异8.2.2中国“第五代别墅”的六大基本定律8.2.3我国主要城市别墅的发展8.2.4中国别墅功能定位更趋细分8.32007-2008年上海别墅市场分析8.

15、3.12007年上海别墅市场状况分析8.3.22007年上海七成以上别墅项目售价涨幅超10%8.3.32007年上海别墅市场发展特点分析8.3.42008年上海别墅市场状况分析8.42009年上海别墅市场现状分析8.4.12009年1-5月上海别墅市场分析8.4.22009年1-5月上海别墅市场交易主要区域8.4.32009上半年上海千万级别墅销售火热8.5上海别墅市场发展趋势8.5.1未来上海别墅需求呈上涨趋势8.5.2上海别墅市场总体趋势及投资分析第九章上海商业地产市场9.1中国商业地产概况9.1.1商业房地产概述9.1.22008年中国商业地产市场状况9.1.32008年中国商业地产市场

16、的主要特点9.1.42009年商业地产存在的机遇9.1.52009年中国商业地产的资金问题分析9.1.6金融危机下中国商业地产发展策略探析9.2上海商业地产发展概况9.2.1上海商业地产发展历程9.2.2上海商业地产的经营模式分析9.2.3上海商业地产的发展需注意的几个方面9.32008-2009年上海商业地产市场分析9.3.12008年上海商业物业供求情况分析9.3.22008年上海商圈发展的新特点9.3.32009年商业地产逐步回暖9.3.42009年上海商业地产市场发展特点9.4上海地铁商业地产发展分析9.4.1“十一五”期间上海大力发展地铁商业9.4.2上海地铁商业经营现状分析9.4.

17、32009年上海地铁商业地产正迅速发展9.4.4上海地铁商业地产具有广阔发展前景9.5上海商业地产面临的问题及发展对策9.5.1上海商业地产再次遭遇“售后包租”隐患9.5.2上海商业地产发展面临的危机9.5.3浅析商业地产开发与经营过程中的品牌策略9.5.4商业地产开发商走向成功运营商策略分析9.6上海商业地产投资与趋势分析9.6.1未来商业地产将成投资热点9.6.2未来我国商业地产的主要特征9.6.3上海商业地产的走势预测9.6.4上海商业地产开发的投资取向第十章上海写字楼市场10.1写字楼投资10.1.1写字楼投资的原则10.1.2写字楼投资要素分析10.1.3写字楼投资的不利因素10.2

18、2007-2009年上海写字楼市场分析10.2.12007年上海写字楼市场成交情况10.2.22007年上海写字楼市场运行特点10.2.32008年上海写字楼市场分析10.2.42009上半年上海写字楼市场出现回暖10.2.52009年6月上海写字楼市场交易情况10.3上海甲级写字楼市场分析10.3.12008年上海甲级写字楼市场分析10.3.22009上半年上海市甲级写字楼市场租金下滑10.3.32009年上海甲级写字楼租赁市场的变化及策略分析10.3.4上海甲级写字楼格局分化日渐明显10.4上海写字楼市场趋势分析10.4.1未来上海甲级写字楼供应展望10.4.2上海新兴写字楼分布的多极化发

19、展趋势第十一章上海商铺市场11.1商铺概述11.1.1商铺的定义11.1.2市场类商铺的概念11.1.3商业街商铺的概念11.2商铺投资11.2.1商铺投资的概述11.2.2商铺投资的种类11.2.3商铺投资与其他投资的区别11.2.4商铺投资的特点11.2.5投资商铺评估很重要11.3上海商铺市场分析11.3.12007年上海商铺市场分析11.3.22007年上海成功建立商铺租赁价格指数11.3.32008年上海商铺市场分析11.3.42009上半年上海商铺市场交易情况11.3.52009年二季度上海商铺租赁市场分析11.3.62009上半年上海市中心和南汇商铺受市场青睐11.4上海地铁商铺

20、市场分析11.4.1上海地铁商铺发展概述11.4.2上海地铁商铺发展潜力大11.4.3上海地铁商铺市场尚待培育11.4.4上海地铁商铺投资机会分析11.4.5投资地铁商铺的五大要素第十二章上海市二手房市场12.1二手房概述12.1.1二手房的概念及种类12.1.2二手房专有名词的概念12.1.3二手房升值的因素12.22007-2008年上海二手房市场分析12.2.12007年上海二手房市场总体状况分析12.2.22007年上海房地产市场特征分析12.2.32007年上海二手房市场的政策影响分析12.2.42008年上海二手房市场分析12.32009年上海二手房市场现状分析12.3.12009

21、上半年上海二手房市场交易情况12.3.2上海中高档二手房成交比重日渐增大12.3.3上海部分区域二手房转让个税开始严征12.3.42009下半年上海二手房交易环节或将收紧12.4上海走向二手房时代发展分析12.4.1上海及世界二大金融中心城市背景对比12.4.2三城市住宅市场对比12.4.3未来上海二手房将占据主要地位12.4.4应对市场结构变化的发展建议第十三章上海房地产行业上市公司13.1上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司13.1.1公司简介13.1.22008年陆家嘴经营状况分析13.1.32009年第一季度陆家嘴经营状况分析13.2上海金桥出口加工区开发股份有限公司13.2.1公司简

22、介13.2.22008年浦东金桥经营状况分析13.2.32009年第一季度浦东金桥经营状况分析13.3上海外高桥保税区开发股份有限公司13.3.1公司简介13.3.22008年外高桥经营状况分析13.3.32009年第一季度外高桥经营状况分析13.4上海新黄浦置业股份有限公司13.4.1公司简介13.4.22008年新黄浦经营状况分析13.4.32009年第一季度新黄浦经营状况分析13.5上海世茂股份有限公司13.5.1公司简介13.5.22008年世茂股份经营状况分析13.5.32009年第一季度世茂股份经营状况分析13.6中华企业股份有限公司13.6.1公司简介13.6.22008年中华企

23、业经营状况分析13.6.32009年第一季度中华企业经营状况分析13.7上海海鸟企业发展股份有限公司13.7.1公司简介13.7.22008年海鸟发展经营状况分析13.7.32009年第一季度海鸟发展经营状况分析13.8运盛（上海）实业股份有限公司13.8.1公司简介13.8.22008年运盛实业经营状况分析13.8.32009年第一季度运盛实业经营状况分析第十四章房地产营销分析14.1房地产市场销售渠道14.1.1传统销售渠道14.1.2新型销售模式14.1.3渠道选择的要素考虑14.2房地产行业营销概况14.2.1房地产行业营销步入新时代14.2.2我国房地产营销存在的问题及对策14.2.

24、3房地产行业“三次界面”营销分析14.2.4房地产行业营销终端突围策略分析14.3房地产网络营销分析14.3.1房地产网络营销综述14.3.2我国房地产网络营销发展状况14.3.3“网上售楼处”打开房地产网络营销的新局面14.3.4房地产网络营销模式的主要创新14.3.5房地产网络营销的发展方向14.3.6浅析房地产营销网站的设计理念与开发思路14.4房地产行业整合营销分析14.4.1整合营销概述14.4.2房地产整合营销的内涵14.4.3中国房地产业所面临的市场营销问题14.4.4整合营销战略在房地产开发中的实施步骤第十五章上海房地产行业投资分析15.1中国房地产市场投资概况15.1.1中国

25、房地产行业的投资特性15.1.2房地产行业的投资环境分析15.1.3二三线城市是中国房地产未来投资热点15.1.4外资投资中国房地产领域的主要特点15.1.5投资中国房地产业面临的主要挑战15.2上海房地产投资前景及机会分析15.2.1上海房地产投资前景依旧看好15.2.22009年上海房地产投资机会分析15.2.3上海郊区房地产发展空间不断放大15.2.4南汇并入浦东掀起房地产市场新热潮15.32010年世博会带给上海房地产行业的商机15.3.1世博会对上海房地产业意义重大15.3.2世博会对上海房地产市场的影响解析15.3.3未来三林规划建成“世博新城”及其影响分析15.4房地产投资的风险

26、15.4.1中国房地产投资风险概况15.4.2房地产开发的法律风险及其防范15.4.3房地产投资风险的防范策略15.4.4房地产投资风险的识别方法及其控制措施第十六章房地产融资分析16.1中国房地产融资渠道的多元化16.1.1银行贷款16.1.2上市融资16.1.3房地产债券融资16.1.4夹层融资16.1.5房地产信托16.1.6海外地产基金16.1.7房地产信托投资基金（REITS）16.1.8其他方式16.2中国房地产融资现状16.2.1我国房地产融资市场发展概况16.2.2我国房地产融资市场的主要特点16.2.3房地产融资渠道日渐拓宽16.2.4并购贷款成大型房地产企业融资新兴渠道16

27、.2.5我国房地产融资市场发展趋势分析16.3房地产信托投资基金拓宽融资渠道16.3.1房地产投资信托基金的基本概念与特点16.3.2发展房地产投资信托基金的重要意义16.3.3中国房地产信托投资基金发展概况16.3.4我国房地产信托融资渠道发展解析16.3.5中国发展房地产投资信托基金面临的问题及政策建议16.4上海房地产融资状况分析16.4.12008年上海房地产开发商自筹资金创新高16.4.22009年1-6月上海房地产开发贷款增长情况16.4.32009年上海发行首个房地产REITS16.5房地产企业融资能力研究16.5.1影响房地产企业融资能力的因素分析16.5.2融资能力影响因素的

28、体系构建16.5.3提升房地产企业融资能力的对策建议16.6房地产融资存在的问题及发展策略建议16.6.1我国房地产企业融资存在的主要问题16.6.2房地产企业的融资对策16.6.3房地产融资方式创新的思路分析16.6.4房地产融资方式的选择第十七章上海房地产发展趋势分析17.1中国房地产的发展趋势17.1.12009下半年房地产市场发展预测17.1.2中国房地产市场发展前景展望17.1.3后奥运时代房地产业发展走势17.1.4未来房地产行业的八大趋势17.1.5网络时代房地产的发展趋势17.1.6中国房地产市场营销的发展趋势17.2上海房地产业发展趋势17.2.12009下半年上海房地产市场

29、趋势分析17.2.2未来上海房地产发展机遇与趋势17.2.3未来上海房地产市场发展趋向稳健17.2.4上海房地产行业未来发展展望17.2.5上海房地产市场的几大趋势第十八章房地产政策分析18.1中国房地产业的国家调控分析18.1.12007年中国房地产行业政策回顾18.1.22008年中国房地产行业的政策调控18.1.3我国房地产“三新政”解读18.1.4新31号文给房地产开发企业带来的利好18.1.52009年中国房地产信贷政策分析及展望18.1.62009下半年我国房地产市场步入政策博弈期18.1.72009下半年我国房地产行业政策预期18.2上海房地产业政策分析18.2.1上海房地产交易

30、税发展变迁的三个阶段18.2.2上海市经济适用住房管理试行办法政策解读18.2.3新版上海市房地产登记条例政策解读18.2.42009年上海确保房地产市场稳健发展的政策措施18.3中国房地产政策法规介绍18.3.1中华人民共和国土地管理法18.3.2中华人民共和国城市房地产管理法18.3.3招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定18.3.4房地产开发经营业务企业所得税处理办法18.4上海房地产政策法规介绍18.4.1上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定18.4.2上海市房地产开发项目信息申报管理办法（试行）18.4.3闲置出让土地处置试行规定18.4.4上海市经济适用住房管理试行

31、办法18.4.5上海市房地产登记条例图表目录图表1987-2006年商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长的比较图表全国房地产开发企业（单位）经营情况图表全国房地产投资及住房建设情况图表全国房地产投资及住房建设情况图表全国商品房新开工、施工、竣工面积情况图表四大国有商业银行个人住房信贷增长情况图表全国商品房销售情况图表2000-2007年房地产开发投资及其增长情况图表2000-2007年商品房价格及其上涨情况图表1999-2008年中国GDP及CPI指数图表2007-2008年全国房地产开发景气指数趋势图图表2008年2月-2009年6月全国房地产开发景气指数趋势图图表2009年5-7月我

32、国批准的区域发展规划图表2009-2011年廉租住房保障规划年度工作任务图表2009年中国十城“地王”图表1995-2007年主要省市房地产企业个数图表上海房地产（按集团）市场集中度图表2007年上海房地产企业性质结构（按数量）图表1995-2008年上海房地产开发投资占GDP的比例图表2008年上海各区县商品房成交情况图表2008年上海市房地产供求面积图表2006年-2008年上海各环线间新建商品房价格指数图表2008年-2009上半年各季度三类用地供应比例变动情况图表2008年2008年-2009上半年保障性住房用地供应比例变动情况图表2008年1-11月上海商品住宅成交量情况图表2008

33、年1-11月上海商品住宅成交均价走势图表2007年9月-2008年上海二手房价格指数环比趋势图表2006-2007年上海公寓供求及价格走势图表2007年上海公寓月度供求及价格走势图表2007年上海90平方米以下户型环线供给比例图表2006-2007年上海公寓户型需求结构图表2007年上海90平方米户型环线成交比例图表2006-2007年上海公寓户型供应结构图表2008年1-11月上海市四环五区公寓市场供求比图表2008年1-11月上海市四环五区公寓市场成交价格走势图表2008-2009年3月上海高端公寓成交量情况图表2008-2009年一季度上海高端公寓价格下降情况图表2008-2009年一季度上海高端公寓港澳台与外籍（合计）客户在不同价位的占比图表2008年上海长宁区二手高端公寓外籍与港澳台客户买卖比重图表2007年11月-2008年11月上海别墅市场供求价格走势图表2009年1季度上海甲级写字楼租户策略对比图表2006-2007年商铺市场量价对比图表三城市基本情况对比图表英国住房竣工情况图表1980-2008年美国一二手房成交对比图表1995-2008年上海一二手住宅成交对比图表2005-2008年上海一二手住宅比走势图表2005-2009年上海一二手住宅总成交量走势图表2008年陆家嘴主要会计数据图表2008年陆家嘴非经常性损益项目及