2011年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案

1、再见，是为了全新的开始！宁兴大厦营销及租赁招商方案合润地产。正高地产2011.6这是一个向东的世界这是一座向东的城市这是城市重心从三江口转向东部新城的时代如果说，20世纪是宁波的“三江口时代”那么，21世纪就是宁波的“东部时间”在宁波的东部时间， 有一座建筑，正散发着独有的魅力这就是宁兴大厦我们的原则：本次提报，解决问题是不二法则实用、实效是我们的思考源点让我们一一道来市场篇第一章市场宏观分析宁波写字楼只租不售将越来越成为趋势市场趋势写字楼只租不售的发展模式在欧港、上海等发达地区已广泛运用，随着宁波写字楼市场的快速发展，只租不售的模式将成为必然趋势： 更具灵活性，节省资金流，可随时根据需要搬迁

2、或增加减少租赁面积； 三省心，三管理，更有档次（省心省力省钱，统一管理、经营、招商） 受政策限制，外企不能在国内购买房产，只能选择租赁办公； 宁波日益扩张和成熟的城市脚步，催生出更宽广的租赁需求。存款准备金率高频率上调，银根紧缩致企业资金面巨压，租赁写字楼对企业将更有吸引力宏观政策国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年5月份CPI同比上涨5.5%，涨幅环比上升0.2%；6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，也是年内6次上调，可冻结资金3800亿，存款准备金率21.5%，达历史最高位。有利于吸引本区域及其他区域企业入驻本项目区域优惠政策1、生产性企业所得税减免按15%征收，其中经营期在

3、十年以上的，从获利年度起，所得税享受“二免三减半”的优惠政策；2、产品出口企业，按规定减免所得税期满后，按10%征收企业所得税；先进技术企业按规定减免所得税期满后，可延长3年减半期；3、高新技术项目地方给予一定的财政补助；4、新创办的软件企业经认定以后，自获利年度起，企业所得税享受“二免三减半”的优惠政策，2010年前增值税，实际税负超过3%的部分即征即退；5、符合外商投资产业指导目录鼓励类和限制乙类项目，在投资总额内进口的自用设备、随设备进口的技术及配套件、备件免征关税和进口环节增值税，新园区的招商优惠政策扶持；小结大势所趋，企业需求，城市成熟及扩张，区域优惠政策，为本项目奠定了良好的市场基

4、础。第二章宁波各板块写字楼及代表项目分析发展十分迅速，由三江口单核到多中心全面铺开板块划分区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦租金：2.0-3.5元/.天依托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心 宁波研发园、绿园大厦租金：1.01.5元/.天区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦租金：2-3元/.天高新区三江口商务区江东区海曙西区域较为成熟、性价比较高典型项目： 丽园尚都、科创大厦租金：1.5-2.0元/.天东部新城区域区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心租金：2.5元/.天快速发展

5、区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦租金：1.3-1.7元/.天鄞州南部商务区三江口商务圈代表项目楼盘面积范围（）物业费(元/.月)物业公司租金（元/.天）入住企业（性质）入住率时代广场90-7005银亿物业22.2培训，外贸，投资、物流90%汇金大厦150-5502.5银亿物业2.73外贸，房地产、培训，投资、政府95%中农信150-4503.6之信物业1.1-1.5设备安装，房产，外贸，物流等小公司95%万豪中心整层140010.8CBRE顾问2.8-3.2外资、物流、保险、律师95%中心整层12008.8高力国际顾问33.5交付中0银泰国际整层20007.5银

6、泰物业2.8-3物流公司，投资公司，贸易公司98%都市仁和200-7503亚太酒店物业2-2.2物流、贸易、货运、服装、图文设计、管理咨询、进出口90%天一豪景150-5503.9亚太酒店物业2-2.5物流，投资，外贸95%恒隆中心100-11008亚太酒店物业1.82.2世界五百强企业有五家，中国五百强企业有7家，银行、证券等95%小结： 三江口是宁波的门面，外来企业入驻的第一站，地段商务环境最成熟, 入驻率基本都在90%以上。 租金集中在2-3元/.天之间，物业费集中在2.5-8元/.月，其中万豪中心物业费达到了10.8元/.月，入驻率依然达到95%，可见只要品质高，市场仍追捧。 以中农信

7、为代表的低端写字楼由于出售导致管理混乱，小企业众多，租金和售价始终低价徘徊。 入驻企业以百强企业、物流、贸易、咨询和金融类企业为主； 大部分写字楼已过时，软硬件配套落后，从整体来看，停车难是该区域目前面临最大的问题。江东商务圈代表项目楼盘面积范围（）物业费(元/月)物业公司租金（元/天）入住企业（性质）入住率恒富大厦100-1005.5天宁物业2物流、货代、贸易90%泰富广场500-190010.8永成物业3-3.5全球500强企业，国内知名企业80%华宏第五大道80-14005.5华宏物业1.8-2金融、物流、外贸50%滨江国际广场200-10005.0永成物业1.9网络、外贸25%嘉汇国贸

8、135-4504永成物业1.4-2证券、投资、外贸、物流、期货90%利时商务大厦600-12003.5新上海1.5-2.5证券、投资、外贸、物流、期货90%东航大厦100-2856银亿物业2金融，装修公司，物流85%上东国际120-9305银亿物业1.5房产、投资、贸易90%波特曼大厦91-2908.8波特曼物业3贸易、投资、船务、物流、外资95% 泰富广场占地面积:39500平方米总建筑面积:138600平方米容积率:0.98绿化率:25%开发商：宁波信富置业有限公司开盘时间：2009年11月5日交付时间：2009年12月31日物业管理:永成物业物 业 费：8.80元/平方米月 泰富广场汇聚

9、最强商务力量，对接全球500强&国内大型企业世界500强企业：中石化（9层）法国最大进出口公司：法国JJA中国代表处（8层）世界500强企业：敦豪全球货运（DHL）（7层）地产500强企业：宁波嘉里置业有限公司（6层）世界500强企业：韩进海运宁波分公司（5层）世界500强企业：美国强生西安杨森宁波公司（6层）全球百年知名企业：汉宏物流宁波有限公司（6层）电器行业500强企业：美的制售有限公司（10层）中国进出口银行宁波分行（18层）中央直属机关：宁波保监局（1617层）中国500强企业：远大物产集团（1215层）中国500强企业：中海油宁波分公司（11层）A座写字楼已入驻企业介绍 泰富广场项

10、目配套 A座写字楼配置7部3.5米/秒 大型中央空调系统； A座4楼设置二个多媒体会议室，节省入驻企业使用面积，提升企业形象；迅达进口高速客梯以及2部迅达消防客梯； A座4楼设有1000平方的员工配套餐厅，并且聘请上海锦江集团全面管理，全面提升入驻企业员工用餐环境； 充裕的停车位，地上104个、地下785个，为商务出行提供最大的便捷； 4000平方米市民广场； 综合性商业广场集高端写字楼、特色精品商场以及大型购物中心于一体，为客户提供各种商业服务。 政府楼宇服务中心，为企业与广大客户提供各项服务。 10米挑高大堂，并引进知名咖啡品牌进行服务。 泰富广场 电梯厅：配置7部3.5米/秒迅达进口高速

11、客梯以及2部迅达消防客梯 A座大堂：挑高10 米, 建筑面积约1200 平方米并配备大堂咖啡吧A座大堂及电梯 泰富广场 四层独立为企业配套大型会议室及大型员工餐厅，并由锦江集团全权经营管理，提供简餐及高档自助餐服务。大型会议室及员工餐厅 泰富广场配套车位 地下室将近800个停车位以包月租赁的形式提供。 地面将近100个停车位小结： 江东区是连接东部新城和三江商务区圈的枢纽，潜力巨大。 江东区写字楼租金集中在2-3.5元/.天；物业管理费集中在3-8元/.月，其中泰富广场物业费达到了10.8元/.月，品牌和品质、成功的招商是其成功的主要因素； 入驻企业以物流、外贸和金融类企业为主； 新一代商务区

12、，软硬件配套设施与国际接轨，仍有较大的价值提升空间东部新城代表项目楼盘面积范围（）物业费(元/月)物业公司租金（元/天）入住企业（性质）入驻率会展中心大厦270-3504.6新上海1.2外贸、物流、货代、培训学校95%国际金融中心200-19009.2仲量行联行2.5金融企业，如银行、会计事务所、投资、律师楼15%城投大厦200-15006.0银亿物业未定未交付未交付八骏湾整层10002.4安甬物业1.8外贸，咨询，投资， 物流10%小结： 东部新城是政府重点打造的行政商务区，优惠政策力度大，未来发展潜力巨大。 租金在1.2-2.5元/.天之间；物业管理费集中在2.4-9.2元/.月，其中国际

13、金融中心物业费最高为9.2元/.月； 入驻企业以物流、投资和金融相关企业为主；高新区代表项目楼盘面积范围（）物业费(元/月)物业公司租金元/天入住企业（性质）入驻率九五国际商务大厦120-4003.5东方米罗1.1物流，快递，小型外贸公司90%宁波研发园1000-18003绿城物业1.0现已引入5大院士工作室、10大政府公共科技平台、15家大院大所科研中心，1期已有海天、方太、天安等80余家龙头企业入驻50%科贸中心110-24004.5宁波市城市广场物业管理有限公司1.0设计，创意，物流70%绿城绿园大厦200-6703绿城物业1.5外贸，物流，咨询90%小结： 租金在1-1.5元/.天之间

14、，物业管理费集中在3-4.5元/.月 物业管理费较低；是租金的价格洼地，未来升值空间大； 入驻企业以物流、创意和科研相关企业为主； 依托高新产业基础政策优惠，写字楼发展迅速，未来具备较大的发展前景 研发园，科贸中心会分流本案部分客群。可通过价格杠杆截留较优质的客群。海曙西代表项目楼盘面积范围（）物业费(元/月)物业公司租金（元/天）入住企业（性质）入驻率金都国际60-7503.5金都物业1.5保险、进出口、咨询、办事处90%丽园尚都100-29004联合物业1.8大型外贸公司、货代公司，快递95%科创大厦150-6508.8亚太物业1.7-2金融保险、现代物流、中介咨询85%BOBO国际160

15、-14005常青藤物业1.5大中型宁波本地企业75%柳汀星座150-7503广厦物业1.5旅游，快递，物流80%香溢泛亚国际150-20003亚太物业1.2外贸，物流，设备安装85%小结： 写字楼租金在1.2-2元/.天之间，租金价格相对较低； 物业管理费集中在3-5元/.月；科创大厦达到8.8元，属于政府招商项目，有进入门槛。 入驻企业以物流、外贸和金融保险相关企业为主； 海曙西商务环境较成熟，但写字楼分布不集中，与本项目竞争较少。南部商务区代表项目楼盘面积范围（）物业费(元/月)物业公司租金（元/天）入住企业（性质）入住率红巨大厦200-18006世邦魏理仕1.7-2银行、证卷35%博纳国

16、际200-14004亚太酒店物业1.5-1.8机电，设备安装30%中基第一国际200-4005中基物业1.4-1.6外贸、律师事务所25%总部1号230-4604.5中奥物业1.4-1.7外贸、进出口公司30%商会大厦200-18005银亿物业1.4-1.8外贸、会计及律师事务所25%小结： 写字楼租金集中在1.4-1.8元/.天之间，物业管理费集中在4-6元/.月；随着商务氛围的快速成熟，租金价格有较大的提升空间； 入驻企业以外贸、会计及律师事务所和原在鄞州办公的企业，为了提升企业形象搬至南部商务区； 南部商务区一期写字楼面积体量中的50%为发展商持有，持有面积约45，持有中预计约有30%（

17、13.5）将投放租赁市场，区域集群化效应优于本案，且与本案基本在同一时段面市，是本案的主要竞争对手。鄞州中心区代表项目楼盘面积范围（）物业费(元/月)物业公司租金（元/天）入住企业（性质）入住率麒麟大厦整层12003.5中建物业2银行，保险，期货，证券95%和邦大厦300-1000含在租金和邦物业1.6物流、投资、软件90%宁兴汇亚国际200-13003宁兴中基1.7汽配，建设，外贸85%奥丽赛大厦200-12002.5君悦物业1-1.1房产，物业，进出口95%小结： 鄞州中心区写字楼的租金集中在1-2元/.天之间； 物业管理费在2.5-5元/.月之间； 入驻企业以物流、外贸和金融类型企业为主

18、； 鄞州中心区写字楼紧依万达广场，商务配套较成熟，未来发展空间较大 非纯租赁项目，且大都已租赁完，非本案主要竞争对手第三章宁波现有纯租赁写字楼分析宁波现有纯租赁模式写字楼情况楼盘名称交付时间区域租金物业费物业公司装修情况出租率泰富广场2010-03-01江东区3.03.510.8永成精装修80%点评：优势：配套员工餐厅、大型停车场、开发商优质的品牌，以国内外500强企业为主。宁波书城2010-06-01江东区2.02.38.5衡信柏迪精装修100%点评：优势：地段、江景、租金，以金融、物流、旅游为主要行业。科创大厦2008-10-01海曙区1.72.08.8亚太酒店精装修85%点评：城西板块唯

19、一一座区政府开发的写字楼项目，对科创企业政策扶持，以科技、保险为主要行业。和邦大厦2006-05-01鄞州区1.31.5租金包含物业费自行管理精装修98%点评：宁波市首座纯租赁项目，开发商自行管理、自行招商，租金包含物业费、停车费。提供 优质的服务、优惠的价格。以鄞州区域企业或分支公司为主要行业。 宁波书城 项目位置: 江东北路221号占地面积：43999平方米地上建筑面积：10万平方米开发商：宁报集团交付时间：2010年6月份交付宁波书城是纯租赁写字楼，面积685起，租金约为22.3元/.天。现在正在全面招租中。小结： 宁波书城地段优势明显，紧依甬江江景资源丰富，租金2-2.3元/.天； 和

20、邦大厦是宁波较早的纯租赁写字楼，实现了拎包办公的需求，市场热捧不断； 尽管以上也是纯租赁写字楼，但因为已租满，或物业费过高或租赁面积要求过大（如书城，泰富）或有进入门槛，必然导致客群的不同。 所以，总的来看，现有纯租赁写字楼对本项目影响不大。新交付纯租赁写字楼楼盘名称交付时间区域建筑面积（）租金物业费装修情况物业公司和丰创意广场2011-10-1江东区1200002.09.0白坯绿城点评：优势：市政府投资项目，创意类企业享受特殊政策，江景、地段，以创意、文化为主要 行业。滨江国际广场2011-4-1江东区350001.95.0精装修永成物业点评：优势：租金适中、地段、项目商业配套齐全，已签约4

21、层，以贸易为主要行业。金融中心2011-6-1东部新城370002.59.2精装修仲量联行点评：优点：市政府开发项目，金融企业享受优惠政策，以政策性导向的金融类企业为主。迪趣大厦2011-7-1鄞州区110001.3未定白坯未定点评：优势：租金、迪斯尼与甲方合作的品牌优势，以动漫、创意类企业为主。 和丰创意广场项目位置：江东民安路与江东北路交叉口占地面积:8.54万平方米总建筑面积:33.86万平方米开盘时间: 预计2011年10月入住时间:预计2011年10月物业公司: 亚太物业物业费用: 9.0元/平方米月绿化率: 20%容积率: 2.70停车位：地上50个，地下2291个鼓励政策：（一）

22、对地方贡献的奖励政策1、对特别鼓励类企业，五年内按其当年地方财政实际贡献的85%给予奖励，行业内龙头企业给予前三年100%、后两年85%的奖励；2、对鼓励类创意企业，五年内按其当年地方财政实际贡献的75%给予补助，行业内龙头企业给予前三年90%、后两年75%的奖励；3、对一般创意企业，五年内按其当年地方财政实际贡献的45%给予补助，行业内龙头企业给予前三年60%、后两年45%的奖励；（二）房租优惠政策4、对特别鼓励类企业，第一年减免房租的100%，第二年减免房租的80%，第三年减免房租的60%；5、对鼓励类创意企业，第一年减免房租的80%，第二年减免房租的60%，第三年减免房租的40%；6、对

23、一般创意企业，第一年减免房租的60%，第二年减免房租的40%，第三年减免房租的20%； 宁波国际金融中心项目位置: 江东 世纪大道北段1228号建筑面积: 55万平方米开盘时间: 2010-01-25入住时间: 2010-12-30容 积 率: 6.50绿 化 率: 60%物业公司: 仲量联行物业管理有限公司物 业 费: 10.8元/平方米月开 发 商: 宁波东部新城开发投资有限公司鼓励政策：（一）对市外入驻的金融机构法人总部按其注册资本4%比例给予一次性奖励；原在市内入驻并增加注册资本的，对增资部分按4%比例给予一次性奖励。单家机构奖励总额不超过1000万元人民币。（二）入驻的金融机构总部或

24、地区总部按房产开发决算成本价向东司购买，并可享受契税税款50%的地方贴费；租赁自用办公用房的，3年内按其房屋租金的30%给予补贴。（三）对创业投资、风险投资、保险经纪等提供金融服务的金融配套服务机构购买自用办公用房，经批准可享受每平方米1000元的补贴；租赁自用办公用房的，可按上款标准的50%享受3年租金补贴。（四）入驻的金融机构和金融配套服务机构，自开业之日起，2年内对其所缴营业税、企业所得税地方留成部分给予50%补贴，第3年至第5年按30%比例给予补贴。（五）入驻的金融机构总部、地区总部副职以上的高管人员，按其缴纳的个人所得税地方留成部分的50%予以奖励，用于购房补贴，期限不超过5年。（六

25、）入驻的金融服务中心的金融机构总部副职待遇以上、地区总部正职待遇的高管人员，5年内按每人每月1000元的标准给予住房补贴。小结： 和丰创意广场和宁波国际金融中心是政府投资开发的项目，对特定行业有较大的优惠，但同时又具有较高的门槛，对本项目不形成竞争； 滨江国际广场和迪趣大厦都处在交付阶段，有一定体量的写字楼将投放租赁市场，将对本项目形成一定的竞争关系。总结2011年交付的6座纯租赁写字楼从区位分析，分别坐落在宁波各个主要的区域。江东区的写字楼有3座，可租赁面积约192000平方；海曙区1座，可租赁面积约15000平方；其次是 高新区和鄞州区分别有1座纯租赁写字楼，可租赁面积分别为20000和1

26、1000平方。从租金分析，目前市场上写字楼的租金区间在1.33.0元之间，鄞州区、高新区的租金因为区位原因明显低于其它区域1.2.总结从竞争分析看，南部商务区在集群效应上要优于本案，面市时间、租金和物业费等与本案类似，是本案的主要竞争对手打造产品独特的差异性的品牌形象能为本案加分不少。科技园区如研发园、95国际、万特商务中心等会分流本案一些客户，价格杠杠与优秀的物业是重要的取胜之道。三江口、江东区的写字楼尽管区位优于本案，但少有纯租赁项目，且出租率较高，或者档次、管理不够，让本案有更多的让客户重选办公楼的机会。1.2.3.第四章项目价值分析运营优势纯租赁写字楼 对接世界商务本案所采取的纯租赁模

27、式是世界高端商务的主流，世界上高端的写字楼基本上都是以纯租赁模式存在。本案只租不售的发展模式优势非常明显。大东城门户 高新区核心区位优势本案位于江南路与杨木碶路交叉处本案属高新区核心区域，与东部新城相高新区邻、汇聚众多世界级资源、多元化立体交通网络、区域内以研发园、科贸中心、微软大楼为代表的写字东部新城楼群集群效应已经显现。景观优势绿色生态 告别黑白办公时代本案设置奇偶层，每层设计挑高空中露台、阳台之外，南向空间还能观赏到江南一品小区内部的优美景观。挑高空中露台、阳台，营造优美休闲空间产品优势本案奇偶层，每层设计挑高空中露台、阳台，产品设计优势明显，入驻的企业职员在忙碌的工作期间充分享受到自然

28、的惬意。装修优势高标准精装 匹配国际商务室内矿棉板吊顶，配置隔栅灯，铺设网络架空地板，网络电源预埋到户，中央空调分户计量， 无框不锈钢玻璃门，精装修标准交付让客户真正体会到省时、省力又省心；宁兴品牌，中国开发500强品牌优势宁兴控股的宁盛置业有限公司，具有国家二级房产开发企业资质，拥有4家控股房产公司，总开发面积已逾100万平方米，中国开发企业500强，已树立良好的品牌优势。本案SWOT分析S劣势(weakness)优势(strength)1、项目位于高新区核心区，地段优越；2、项目只租不售，运营模式优势明显；3、生态环境佳，办公环境优美；4、项目带有挑高空中露台、阳台，产品优势明显；5、中国

29、开发500强，品牌价值高；6、项目高标准精装修，企业可直接入驻。1、项目得房率较低，写字楼通常得房率约70%，本项目得房率66%；W威胁(threat)SWOT1、交付写字楼对外招租及纯租赁写字楼体量较大，竞争较激烈。机会(opportunity)T1、高新区首座纯租赁写字楼，填补区域内的空白；2、优惠的税收政策吸引区外企业争相入驻。0第五章项目客群定位客群定位宁波作为一个港口城市，金融、物流、船务、贸易已成为宁波市主导产业，高新区内进驻的企业主要以贸易和高科技类型为主、以金融、物流业为辅。东部新城将集聚全球金融、物流行业巨头。因此，本案的客群定位主要为：贸易、金融、高科技类型的企业客户群分类

30、：对于纯租赁的写字楼，我们的客群可谓足够广泛，但是就其出发点分类，一共可以分为以下几种：1、资金流较紧张型，无须太多投入，直接入驻。2、业务分布较广型，根据业务侧重点可随时更换办公区域3、外来企业，国外企业无法拥有国内物业4、其他与高新区其他核心企业配套企业资金流较紧张型不希望将几百万、上千万元资金投入固定资产，而将其运转起来，用以制造更多财富。但是，由于企业发展需要，也渴望入驻一个档次感强、相关行业齐聚的写字楼。业务广泛型由于业务区域较广，在不同时期，各项业务的侧重点不同，因此随时可 能更换办公环境以达到最佳的办公效率。此类企业，流动性较大，所以对纯租赁写字楼需求较强。外来需求型随着宁波的快

31、速发展，越来越多的跨国企业在宁波设置办事处、分公司。由于受限于国外总部支配，未必需要在中国境内购买物业，而且相关的物权法也限制了这部分国际企业的购买权力。租赁，便成为他们的第一选择。相关追随型企业各行各业都具备极强的关联性。随着高新区、东部新城大量写字楼的交付使用、 集群效应显现。必然吸引大量与这些即将入驻企业相关行业的企业。这类企业， 资金实力相对较弱，但与大牌企业的业务发展息息相关，因此，他们也有着很强的入驻需求。租赁，也就成为他们不二的选择。第六章项目租金定价及物业管理费建议各板块租金图区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦租金：2.0-3.5元/.天依

32、托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心 宁波研发园、绿园大厦租金：1.01.5元/.天区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦租金：2-3元/.天高新区三江口商务区江东区海曙西区域较为成熟、性价比较高典型项目： 丽园尚都、科创大厦租金：1.5-2.0元/.天东部新城区域区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心租金：2.5元/.天快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦租金：1.3-1.7元/.天鄞州南部商务区各板块租金梳理宁波各区块字楼整体平均租金约为：三 江 口 商 务区：2.5元/.天区

33、：1.3元/.天城：1.8元/.天区：2.0元/.天高新东江部新东南部商务区一期：1.5元/.天价格构成分析各区写字楼租金价格的依据同类区域、同等品质权重对比参照项目九五国际广场万特商务中心绿园大厦滨江国际广场和丰创意广场本案评分标准权重评分（X1）评分（X2）评分（X3）评分（X4）评分（X5）评分（X6）社区规划（25）社区规模5%555555园林景观7%666677建筑外观4%334444户型设计9%779886社区配套（35）地段20%191820202019交通7%667676内部配套5%444444周边配套3%322223产品类型（5）花园办公10%889989其他（10）产品品质

34、5%445445物业管理5%345444开发商品牌10%88108910企划包装10%7998810总评分100%838495889092各项目租金（元）P1（a）1P2（a）1P3（a）1.5P4（a）1.8P5（a）2参照权重（%）Y115%Y215%Y335%Y420%Y515%加权后价格（元）P1（b）0.15P2（b）0.15P3（b）0.53P4（b）0.36P5（b）0.3本项目加权后平均价格1.485本项目产品价格1.50本案定价原则：结合市场价格以及本案配置、所处地理位置、以及本案运营模式制定价格。建议本案定价：1.50元/平方/天各板块物业管理费图区域成熟、商务配套齐全典型

35、项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦物业管理费：3.8-10.8元/.月依托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心宁波研发园、绿园大厦物业管理费：3-4.5元/.月区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦物业管理费：3-10.8元/.月高新区三江口商务区江东区海曙西区域较为成熟、性价比较高典型项目： 丽园尚都、科创大厦物业管理费：3-8.8元/.月东部新城区域区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心物业管理费：2.5-9元/.月快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦物业管理费：4-6

36、元/.月鄞州南部商务区各板块物业管理费梳理宁波各区块字楼整体平均物业管理费约为：三 江口 商 务区：6.0元/.月区 ：3.5元/.月城：5.5元/.月区：4.5元/.月区：6.0元/.月高新东海部新曙江东南部商务区一期：5.0元/.月结合宁波写字楼市场各板块现在的物业管理费，建议本项目物业管理费控制在4-6元/.月之间。第七章产品建议硬件建议一：在可能的情况下建议本项目的员工餐厅对写字楼业主开放，解决用餐之忧；硬件建议二： 建议在写字楼户外统一安装大型广告位，以供入住企业使用（使用广告位要求由甲方制定）；硬件建议三： 建议在奇数层的的朝南阳台设置景观绿化，休闲座椅， 放松心情，打破传统写字楼

37、的沟通障碍软件建议一 建议去掉现有13、14层数字，可用12A,12B代替； 向高新区管委会申请“一楼一策”，吸引优质企业进驻；软件建议二建议：甲方选聘全球五大行：第一太平戴维斯、仲量行、戴德梁行、高力国际及CBRE直接进驻管理或只做物业顾问，甲方自己管理。 此外也可选择本土品牌：绿城等物业公司进驻管理。CBRE（世邦魏理仕）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务公司(按2007年的营业额计算) 。CBRE物管顾问有两种形式1、费用3万一年，基本什么都不管，只是借个名义。2、薪酬制：所有人员费用由甲方承担，人员由CBRE提供，另外甲方每年另行支付CBR

38、E物管费用1030万企划篇我们的目标：打造大东城独具特色的写字楼引领一种全新的国际商务模式策略思路 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分我们项目有什么消费者需要什么我们说什么我们怎么说或做第一章我们项目有什么项目核心价值三大价值宁兴大厦品牌价值 + 区域价值 + 产品价值项目核心价值【核心优势】高新区核心区域发展前景宁兴大厦【基础优势】坐拥东城门户依托东部新城高端配套【差异优势】纯租赁+绿色生态商务小结大东城门户地位+高新区核心之上的“纯租赁生态商务平台”第二章客户需要什么客户描述：处于上升期的中小企业他们处于企业发展的上升通道，随着企业实力快速的增加，他们目前所 在的办公场所将不能满足他们

39、的需求，他们希望找到一个能匹配他们自身实力的高性价比写字楼、既有合适的租金、又有不错的商务平台。客户描述：国内、国际企业总部他们未必是宁波本土企业，但是在国内乃至国际属于知名的企业，他们 并不打算在宁波置业，他们需要的是一处符合他们身份和需求的写字楼作为区域总部，本案的纯租赁项目十分符合他们的要求。他们的共同需求在宁波未来发展的方向上寻找一个符合自我身份的与国际商业潮流接轨的商务平台。而这正是宁兴大厦宁兴大厦能给他们带来的是区域认同：东城门户，宁波未来的发展方向价值认同：在宁兴大厦，轻松享受国际品质办公需求认同：精装修，一切效率化精神认同：生态办公，缓解工作的压力第三章我们说什么有时候，说什么

40、怎么说，比做更重要，特别是对于千篇一律的写字楼项目，5A或6A或甲级写字楼占据了大多数的报纸版面，让我们看不到最有价值的闪光点，独特性，差异化，我们一直在寻找的USP，建立与众不同的品牌高度和形象，或许从以下关键词可以得到启发.关键词高新区纯租赁生态商务国际商务潮流所在国家级 高新产业富人区 东城门户绿色生态办公告别黑白商务时代形象定位国家高新区纯租赁总部级生态商务体传播语再见！黑白办公时代世界触手可及备选传播语内涵及延展再见，是为了新的开始再见，是为了对传统的告别再见，是彰显具有新思维的企业家对企业发展的思考， 是对员工的一份人文关怀再见，是青年才俊传达对快乐工作，享受工作的精神主 张再见，

41、是企业中坚对张弛有度的工作方式的追捧再见是为了和谐、进取、积极向上策略定位再见！黑白商办公代品牌诉求品牌调性生态，精致，考究项目定位东城门户纯租赁生态聚合体品牌宁兴大厦宁兴大厦VI体系备选LOGO备选LOGO第四章我们怎么说或做1. 必须首先建立起独特的项目品牌形象高度2. 我司认为，不做前期形象推广及高度的塑造，凭我司力量同样可以达到去化目的，但无法形成竞争区隔，打造市场标签，进而为项目的价格最大化奠定基础。3. 在渠道上，资源、门店、人脉是我司的三张王牌优势。4. 减少通路，直达目标群是我们考虑媒体的主要原则。5. 针对性的营销活动能产生事半功倍的效果。总体营销思考 租赁市场传统意义上的旺

42、季：3月9月淡季：11月2月 鉴于租赁市场淡旺季之分，结合本案交付的时间约为2011年11月建议：本案可在2011年9月安排租赁中心就位，人员进场，进行客户前 期积累，有效的把握一年之中最后的旺季时期。入市最佳时机三大攻击波撬动甬城写字楼租赁市场第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段人际传播内部客户积累楼体包装内部客户积累广告铺垫前期蓄水期广告强化客户筛选、确定现场营销实现出租率推广策略本项目作为纯租赁项目，推广上不太可能与一般销售项目推广一样全方位铺开，大面积撒网，全城轰炸。而是应该做到精准打击、适当利用户外、报纸等媒体对项目进行包装和推广，辅助租赁人员的工作开展。同时要善于利用江南一品之

43、前所积累的良好口碑传播。利用宁兴集团入驻节点进行新闻。第一波：渠道攻击户外+报纸为主 网络、短信等为辅户外投放系列1合润建议：选择江南路、通途路、体育馆区域两选择1-2块高炮户外，树立项目形象、截流区域客户，同时可以保持项目长时间关注度。户外示意： 通途路中兴北路路口户外投放系列2户外示意：通途路中兴北路路口阵地营销户外建议：利用项目自身十字金街优势，制作户外广告，在扩大项目知名度的同时节省营销成本，一举两得。报纸投放鉴于项目是纯租赁项目，报纸使用更多承担建立项目形象及传递租赁信息，频次不会太密集。根据以往写字楼操盘经验，我们建议适量选择宁波晚报、东南商报为主要宣传阵地，版面除前期和重大之外，

44、更多以小版面为主。辅助媒体-网络广告网络媒体选择建议：东方热线和58同城网，根据合润经验，这两个网站在写字楼租赁方面的效果好于搜房等地产网站。58同城网示意辅助媒体-相较于其他媒体，短信无疑是比较高的媒体选择，可以利用短信在租赁开始及旺季配合其他媒体进行立体式宣传。重点发送区域：以东部新城、高新区区域为核心范围，兼顾镇海、北仑区域，其他区域为补充。示例：宁兴大厦，东城门户纯租赁生态商务聚合体，以国际商务标准礼遇世界商 业豪强，现正火热招租进行中精准定位的渠道攻击1、与关系较好的银行合作，向其VIP客户发放资料；2、同时，银行的VIP通道设置资料展架；3、在目标客户所在写字楼大堂设置资料展架。4

45、、南都楼市专刊，进入指定各写字楼第二波：现场攻击眼见为实的震撼眼见为实，震撼才是硬道理。本案的国际商务气质有必要让所有目标客群所感知。让客户真正感受到国际品质的办公内涵，并形成口碑，让口碑成为我 们最佳的租赁人员。1、接待中心精心包装2、空中花园情景体现，体验营销，以景动人3、如有大客户成交，则大力宣传该单位的入驻第三波：创意营销制作精美的香水楼书、折页，衬托项目档次实用、创新、吻合目标群心态的小礼品、（以下礼品可选2-3种）车载香水车载MP3无线鼠标、垫健康烟斗烟盒开过光的汽车挂件（普陀或天童方丈开光）高档或创意类笔筒名片盒第四波：营销结合政府对高新区、东部新城政府的推广组织营销活动1、尽量抓住具有新闻价值的活动，伺机推广本项目。比如市、区领导对本项目的考察，伺机举办相应的营销活动。2、借宁兴集团入驻之际举办隆重典礼，结合广告、新闻宣传。3、邀请大型客户参观项目样板区。4、利用江南一品高端社区现有资源。活动1：宁兴集团进驻典礼活动2：宁兴大厦