从柔性限购的前因后果探讨凤凰小城开发策略

1、从“柔性限购” 的前因后果探讨凤凰小城开发策略,内控中心 2016.10.25,一、从数据看限购前的市场癫狂,（一）限购前消费者投机追涨的癫狂,1、市场销量：月销量从2014年最低9000套上升到2016年高峰时的26000套 2、投资者来源：一线城市溢出30%+本土刚需、改善及恐惧跟风投资30%+本省三四线城市迁移入户投资30% 3、资金来源：截至2016.9，房地产开发贷款余额7万亿，同比增长7%，按揭贷款余额18万亿，同比增长33%,房地产开发商的市场操纵与炒作,银行需要投放利差载体,老百姓需要保值增值载体,媒体需要广告收入与新闻效应,地方政府需要土地收入还债,国家为去库存而加大流动性投

2、入与杠杆系数,（二）限购前开发商市场操纵的癫狂,1、操纵地价：土地大户拉台做市与无地开发商恐慌抢地形成合力，推动武汉郊区地价涨幅300400%，地王频频更新 2、操纵信息：联合媒体炒作一次买房60套，炒作日光盘，让消费者恐慌 3、操纵供给：捂盘、排号、排队，制造紧缺抢购氛围,（三）限购前宏观经济潜在风险的变化,1、库存风险：流动性与杠杆刺激并未形成“整体增量效应”，而是形成中心一、二线城市的“流量效应”，大量三四线城市存库压力依然巨大 2、杠杆风险：出现首付贷+按揭贷+资产抵押二次贷等高杠杆投资现象 3、泡沫风险：一二线城市房价上涨过快促长不务正业的投机之风，媒体炒作上市公司卖两套房成功摘ST

3、帽子的怪诞剧 4、社会示范风险：房地产投机获得财富泡沫效应对实业投资资金的挤压,二、对目前“柔性限购”政策的解析,（一）限购政策出台前的利益博弈,1、发展与平衡背离：发展有必要综合考虑短期与中长期利益、一二线城市与三四线城市的利益、地方经济发展与总体经济风险之间的破平衡。本位主义决定：地方政府更重视短期与发展目标，中央政府需兼顾中长期与平衡目标 2、主动预防与被动调控：为平抑市场恐慌性、打压市场操纵、防范杠杆风险性，限购前暴涨城市的市领导分别被中央约谈 3、政策集中投放与柔性管控结合：10天内，20个涨幅居前的城市集中出台限购政策，但20个城市政策各不相同（北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、

4、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山）,上帝法则： 物极必反的周期波浪式发展,信心来自资源特性,风险担忧来自游戏的可持续性与周期性,对中等收入陷阱的担忧趋势国家继续加杠杆,公共资源优势虹吸效应使人口对大城市的追捧,土地资源的稀缺性与垄断性支撑地价与房价的刚性,商的法则： 唯利是图、市场操纵无度,王的法则： 刺激与平抑平衡交互式推进,民的法则： 追涨杀跌贪恐痴非理性消费,限购 限贷？,观望 弃贷？,泡沫 崩盘？,防范,（二）迎来刚性限购到柔性限购的转变,1、政策覆盖面：从过去绝大部分城市限购，变成涨幅领先城市限购 2、限购策略：从过去第二套房一刀切，

5、到一城一策，自主调控，上报备案 3、限购力度：从刚性限购为主，到柔性限贷为主（针对23套房以上的投资者的杠杆叠加风险） 4、限购引流：从过去刚性截流，到柔性引流（出台1亿人口农转城目标，引向三、四线城市去库存） 5、限购打压：从重点抓限购，到重点打击企业操纵市场（选择关键城市突击检查，100200家企业点名警告）,（三）武汉可进退的柔性限购组合拳,1、限购力度：10.3日，出台限购政策，限购力度在限购城市中处于中庸 2、限购区域：对江岸、硚口等七个主城区以及东湖新技术开发区、武汉经济开发区（不含汉南）、东湖生态旅游风景区实行限贷限购， 3、限贷对象：上述区域，首套房商业贷款首付最低为25%，较

6、之前提高5%。上述区域二套房首付50%，在本市拥有1套住房的非本市户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。在本市拥有2套及以上住房本市户籍家庭，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。 4、限购对象：在本市拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停上述区域向其出售住房。 5、土地限价：10.21日，杨泗港土地竞拍开始实施最高涨幅100%的熔断机制 6、市场规范：至10.24日，开发与销售规范性检查也在进行，102家企业上黑榜，19家信用减分，5家操纵市场被处罚,三、限购后的市场反应与影响预测,（一）柔性限购对消费结构的理论制约,1、资格限购方面：结合限购前外省、本市、本省外市的消

7、费来源结构，以及刚性、改善、投资比的消费类型结构，限购理论上影响（30%+30%）*50%=30%左右，但实际上限购政策通过假离婚是可以突破的 2、能力限贷方面：限贷会制约刚需购买力，增加投资者的持有成本，这才是政策的重点。结合首付分类提升比例推算，刚需*5%+改善*20%+3套*70%，理论影响面应该会超过30% 3、心理预期方面：由于几次历史调控都未能真正调低房价，预计此次消费者对限购已形成耐药性，短期内不会形成群体观望，但如果限贷超过2年期，导致部分开发商资金链出现问题而主动松动降价，那也可能刺激市场观望的反弹 4、综合影响预判：综合以上因素，预计自限购政策出台至2017年上半年，月均销

8、量比2016年会下降3040%，即月销量1300015000套左右，以后限贷每延长半年，预计销量下跌1020%，直至回到月销量10000套左右的正常水平,“狼来了”心理效应：市场预期=政策耐药性,（二）柔性限购在近三周的市场反应,1、政策拐点效应期：出台限购政策前一周（第40周），合同签订抢搭末班车，出现抢购潮，也间接导致限购后第一周真空期，加之部分老消费者被挤出，因而有媒体报道下跌60%的短暂断崖效应 2、政策后心理回归期：这两周销量回归平稳，与限购前基本持平，除部分限购前已订购消费者完善购房手续外，也与限购前资源短缺与财富示范的递延效应有关 3、政策后心理消耗期：政策的中长期影响，还得根据

9、后期每个季度的市场变化去观察,（三）专家学者对限购周期的多元预测,1、市场周期派：部分专家认为，由于上轮涨幅过大，对消费购买力的“提前透支”过度，应该是房地产市场化以后的“造顶阶段”高潮部分，尽管在政府控制下避免自然崩盘，但根据涨幅级别越大盘整周期越长的市场理论，预期其未来盘整周期将达到35年 2、调控周期派：部分专家认为，中国一线城市房价与发达国家还有很大差距，内地城市与沿海城市还有很大差距，上轮上涨是资源红利普遍增量效应向中心城市 “流量效应”转变，在限购制约下，市场购买需求与欲望还没有得到完美释放，限购可聚集能量效应，在下一轮政策松动时，还会爆发巨大的上涨威力，因此，未来市场盘整周期取决

10、于政府的财政压力，如果中心城市的流量虹吸效应能继续维持，预计35年政策不会调整，如果出现观望的反弹，在一城一策的自主模式下，不排除部分城市12年后进行政策微调,（三）专家学者对限购周期的多元预测,3、供给周期派：部分专家认为，未来市场变化，还得结合市场供给情况看，限购前因市场操纵与消费者非理性，造成供给短缺的抢购效应，但很多开发商都在限购前抓紧抢地与集中开发，限购后半年会出现供给的阶段性集中反弹，因此，一旦限购时间超过612个月，开发商之间的竞争压力也会反弹，1224个月，供给与需求的平衡将逐渐反转，政府的政策也会因此灵活调整 4、心理周期派：部分专家认为，政策重点是影响心理预期。过去10多年

11、，调控从来没有真正降低房价，因此，此次限贷并不会出现2008年的集体观望效应，只会让短期投资者与高杠杆投机者回归理性，这种心理周期在市场上的反应估计是个渐变过程，比如35个月、813个月，2134个月等等，应该分阶段观察与评估,四、对柔性限购后期的市场局势判断,（一）支撑行业大趋势的市场合力尚在,1、国家的流动性刺激还在：截至2016.带，央行统计贷款余额，同比增长13%，远高于GDP的增长率6.7%，而为了GDP水平，未来的货币与财政政策还会以适度、定向刺激为主 2、地方财政依赖性还在：为解困地方压力，10月又批准4.5万亿地方债的发行 3、开发商拿地热情还在：限购后武汉首度采用熔断制拍地（

12、涨幅限定100%），但由于大部分开发商资源储备不足，竞价依然非常激烈 4、消费者看多预期与信心还在：虽然限购第1周限购地区下跌较大，但第2、3周又很快恢复正常，目前总销量和限购前的非高峰期基本持平（周销量4600套）,资源红利资本化三个阶段,资源红利增量时代,资源红利流量时代,资源红利变量时代,（二）流动红利效应下武汉比较优势尚在,1、战略地位优势明显：武汉目前集中部中心城市、长江经济带、经济自贸区优势与一身，2016上半年的暴涨，使武汉的中部战略地位得到进一步的市场炒作与认同 2、配套资源优势明显：武汉十三五城市基础设施建设投资规模规划8000亿元以上，这是武汉对周线三四线城市的吸引力 3、

13、价格落差优势还在：武汉虽然以1.3万元/平米均价进入一线半城市区间，但与24万/平米的沿海一线城市相比还有很大落差，依然保持对一线城市居民跨区投资吸引力 4、政策引导优势还在：2012年限购，武汉有点过于表现自己，这一次，武汉在限购区域与力度上相对中庸，可进可退，也对外来投资形成了一定的引流优势,（三）限购对每个板块的影响有差异,1、限购带来的板块引流效应：限购后两周，非限购地区东西湖、黄陂、蔡甸、新洲销量大反弹，成销量冠军 2、辩证看待中心城区的限购影响 ：一方面，中心城区消费群体是多房产的富人，是限贷的主要对象，政策影响其投资与持有成本，另一方面，中心城区资源短缺，消费者来自全国，其抗跌性

14、很强 3、四新板块面对限购很夹生：一方面，虽然号称新区，但没有享受特殊政策，依然属于汉阳区，不幸成为限购对象；另一方面，武汉新区的供给结构很特殊：2015年上半年之前，武汉新区一直处于供给过剩、价格恶性竞争区域，2015年下半年及2016年上半年房价突然快速反弹，但受开发周期及部分开发商（华发）捂盘制约，供给一下上不来，所以也出现了一房难求的排队抢购局面，2017年，限购前捂盘或抢建的项目会陆续入市，在销项目依然会保持1013个左右，因此，相对其他限购片区来说，其市场竞争压力的反弹会相对较快,推盘个数,总供应量,推盘方式,9月,10月,120万方,前三周135万方,每周预售证10个,每周预售证

15、20个,挤牙膏，每次300套左右,部分楼盘推6001000套,五、四新板块10月新政市场动态,（一）新浪乐居对武汉市场预判,10月3日限购新政影响预判： 对市场的影响要看政策具体的范围和强度； 短期内市场量价不会出现明显下降； 加快开发商出货节奏，增加市场有效供给； 武汉外地人购房比较重大，尤其是投资型购房比重大，如果限外较严格的话，会扭转市场预期，促使楼市量价涨幅进一步下降。 10月6日进一步加强管理的影响： 从长远看，房价仍有较大的上涨空间。但是过程必然由调控引导，并伴随着市场的起伏。本轮调控，将会从市场购买信心开始影响，进而体现在量价的回落趋稳，中期市场或将步入淡市。,（二）新浪对四新市

16、场总结与预判,本月统计：四新区域住宅市场来访、成交受新政以及新广告法影响，各项目推广减弱，客户观望情绪增加，整体情况较新政前略有下滑。但目前四新区域市场供应不足，开盘项目所加推产品基本售罄。 预计未来：住宅市场受政策影响，客户购房心理预期降温，加上金九银十的旺季已过，市场会进入相对平稳的时期。,平均445,平均147,（三）四新区域住宅月成交数据,区域内各住宅项目普遍断货，开盘加推项目基本为开盘当日即售罄。钰龙旭辉半岛成交均价15500元/平，当天推售461全部售罄。国博新城成交均价11000元/平，没有认筹开盘当天到访226组客户，推售204套房源全部售罄； 卧龙推售住宅楼栋售罄，现主要推售

17、别墅，后期预计2017年上半年推售。 国博限购前认购房源比为5:1；限购后本月成交的204套房认房源购比2:1，还是开盘即清盘，因房源少，说是“没有公（明）开，而是私（暗）开”,六、凤凰小城如何把握市场局势,（一）开盘节点如何综合契合市场周期,1、综合判断市场周期：限购已经成为事实，限购力度没有过去那么坏，未来其实把握短期内关注心理影响周期，中期取决于地方政府财政压力，长期看国家是否看国家能找到新的增长点。具体来说：依据时间窗口周期黄金定律，假如我们不能在限购后35个月（消费激情缓冲阶段）抢着入市，也不能延后至2134个月的地方财政压力反弹周期之后开发，那么在消费激情弱化阶段（813个月）的入

18、市效果是一样的 2、变刻意抢工期为灵活蓄客期：鉴于即使我们抢工期，也无法赶上销售的最佳时机。因此，建议没必要抢2017年5.1日开盘，而是要抢在年底前尽快进入蓄客期，而且灵活调整蓄客周期，保证蓄客率达到500组才能开盘,（二）开盘节点如何规避区域竞争高峰,1、动态跟踪板块竞争格局：2017年，好在我们近身对手已经少了两个（博大与新农基本只剩商业），但品牌大盘依然扎堆，而且除我们准备明年五一入市外，据说华发一直现房捂盘准备明天五一入市，国博、绿地、纽宾凯等区域大盘也会还有大量前期抢建的住宅分期入市，估计，2017年5月，片区竞争压力会再次反弹，虽然不至于反弹到2013年的水平，但至少影响每个项目的总体去化周期 2、动态选择开盘入市节点：虽然目前看限购影响相对