情景洋房项目可行性研究报告(PPT 44页).ppt

1、保利樟木头项目情景洋房项目可行性研究判,呈：保利集团,世联地产 保利樟木头项目组 2011年2月17日,2,沟通内容,1,情景洋房的东莞市场表现,项目整体收益测算,2,本项目情景洋房的可性能结论,3,情景洋房的案例搜集,4,3,情景洋房的东莞市场表现,4,目前东莞情景洋房在售楼盘汇总,5,楼层不同，附加值不同，价格差别很多。一般一楼亲地价格较贵。无电梯越网上越便宜，有电梯顶楼复式价格较贵,6,香樟绿洲（140-200多层）：深圳客户占50%，以深圳中轴线区域客户为主，多为个体生意人，具有明显的“5+2”生活模式，属中端客户群,自然成交深圳客户占50%，以个体生意人为主，普遍有30-50万的私家

2、车，客户来源以龙板、福田、罗湖深圳中轴线区域为主，在深圳有多套房产，多次置业，多做为第二居所，看重居住舒适度，有明显的“5+2”生活模式，关注项目的园林、价格、车位，对教育配套无明显要求，希望有大型购物类生活配套,中端公务员占20%，个体生意人及中高管占30%，本地香港客户数量较少，本区域客户具有比价心理，在看重社区规模、项目品牌及园林等因素基础上，更关注产品的性价比,外区域客户：,本区域客户：,香樟绿洲,7,香樟半岛（140-200多层）：客户结构与香樟绿洲类似但重叠较少，客户层次更高，客户看重项目低密度，高舒适度,自然成交深圳客户占50%，以个体生意人及工厂中层管理人员为主，普遍有30-5

3、0万私家车，客户来源以龙板、福田、罗湖，在深圳有多套房产，多次置业，多做为第二居所，看重居住舒适度，客户购买动机主要为后期度假养老、给父母居住，关注项目的园林、产品舒适度，对教育配套无明显要求，希望有大型购物类生活配套,中端公务员占20%，个体生意人及中高管占30%，本地香港客户数量较少，本区域客户看重社区规模、项目品牌、园林、产品舒适度等因素，,外区域客户：,本区域客户：,香樟半岛,8,市场表现结论：市场能够接受该类型产品，但价格实现与双拼联排相比较低,关于销售速度： 本地与外区域客户对情景洋房均有一定的接受程度，该类型产品能够维持相对正常的销售速度（月均20套），市场实现风险较小,1,2,

4、关于销售价格： 价格介于洋房与别墅之间，价格区间在7000-9000元/平米之间，与项目所在片区的别墅产品（约1.3-1.6万元/平米）相差较大，价值实现一般,9,从经济测算维度评价可行性,10,方式1：不做情景洋房，总收益约22亿,11,方式2：做一定比例的情景洋房，总收益约21.6亿,12,情景洋房可行性结论,13,结论：从控制风险角度出发，建议项目做一定量的情景洋房，比例控制在5-10之间,14,情景洋房案例研究,15,情景洋房产品分类,31模式：1、2层加上复式（万科城） 41模式：1、2、3层加上复式（万科水晶城、理想0769） 51模式：1、2、3、4、层加上复式（金域中央）,16

5、,31宽景洋房户型：一层为平层，赠送地下室和露台；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台,A,B,C,D,六大价值点： A、12层均有地下室附送 B、独特的露台空间 C、丰富的建筑形态 D、豪华的顶层套房 E、气派的横向客厅 F、亲近的邻里关系,B,E,F,3+1价值梳理,17,优势一: 低密度产品物业，吸引客户 优势二： 解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求 优势三： 整体户型的亲地亲景均衡 劣势一： 总户数少，土地价值未能最大化 劣势二： 产品区分不明显，不够丰富，较难不同满足客户需求,附加值较高,人性化,低总价类别墅,31宽景洋房优势、劣势,综合素质均衡,优劣汇

6、总,18,31宽景洋房：深圳万科城,万科城,19,31宽景洋房：深圳万科城,万科城,20,31宽景洋房：深圳万科城,万科城,21,31宽景洋房户型小结,3+1式宽景洋房三四层复式面积最大为180-200平方米，其次为一层、最后为二层； 一、二层户型面积为130-150两种面积区间； 一、二层之间面积差距不超过20。,一、二层设计地下室，三、四层设计大露台 地下室为半地下室，采光良好，可灵活分配地下室各房间功能 一层巧妙利用半地下室开辟中庭生活； 二层尽量每间卧室都有阳台或露台； 顶层复式中西厨房、豪华客厅、空中庭院、独立套房等豪华配置。,整体空间,面积,户型小结,22,六大价值点： A、巧妙的

7、入户方式 B、独特的露台空间 C、多景式阳光房 D、丰富的建筑形态 E、气派的横向客厅 F、豪华的顶层套房,A,B,C,D,F,E,41花园洋房：一层至三层为平层，四五层为复式；每户均有露台，外立面为层层退形式；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户,4+1价值梳理,23,优势一 产品丰富，可为客户提供从舒适两房到舒适四房的多种户型选择（95-180） 优势二 花园洋房能满足对大露台有需求但受总价限制的客户需求 劣势一： 三层户型与其他层户型差距过大，价值未充分充分挖掘 劣势二： 附加值较少,大面花园,舒适性与人性化,低总价类别墅,41花园洋房优势,8米横厅,优劣汇总,24,41花园

8、洋房：万科水晶城,水晶城,25,2层,露台入户,8米横厅，公共空间开阔气派,二层退台为一层阳光房顶，退3.9米,南向主卧套主卫，方便卫生,41花园洋房：万科水晶城,水晶城,26,3层,主卧套主卫，方便卫生,三层横厅退2.7米,41花园洋房：万科水晶城,水晶城,27,45层复式,顶层主卧配有南北双露台,专属主人层，尽显私密舒适,8米横厅，公共空间开阔气派,主卧、卫生间、更衣室布局方正实用,主卧套主卫，方便卫生,四层横厅退1.7米,41花园洋房：万科水晶城,水晶城,28,理想0769,送半地下室，附加值高,41花园洋房：理想0769,私家花园连接餐厅，增添生活情趣,12m超大景观阳台，视野开阔,1

9、层,4.8m宽厅，空间阔绰,主卧、卫生间、更衣室布局方正实用,29,理想0769,41花园洋房：理想0769,送36m半地下室，附加值高,12m超大景观阳台，视野开阔,4.8m宽厅，空间阔绰,主卧、卫生间、更衣室布局方正实用,30,理想0769,12m超大景观阳台，视野开阔,超大面宽景观阳台，视野开阔,送一层40m，层高3米，实用率100%,送近30m的地下室，附加值高,三阳台设计，多面通风、采光,豪华主卧，配备观景阳台,41花园洋房：理想0769,31,理想0769,41花园洋房：理想0769,送3个超大露台，附加值高,6米挑高客厅设计，豪华气派,送地下室，且有电梯直达,豪华主卧设计，配观景

10、露台,上下功能分区合理，套内实用率110%,32,13层面积递减，45层复式面积较大； 花园洋房13层面积依层数递减分别在130至100； 4+1式花园洋房四五层复式面积最大为160-180。,户户朝南的阳台或露台； 客厅和餐厅方正； 卫生间位置居中方便各个空间使用； 采用凸窗扩大空间感； 一楼庭院入户，留有入户平台位置。,面积,整体空间,41花园洋房户型小结,户型小结,33,51宽景洋房：多层创新产品，高附加值。 12层赠送地下室；独特的露台、室内花园；丰富创新的空间；豪华的顶层套房,一层赠送地下室，前后花园、室内花园； 二层赠送地下室、露台、地下室、露台、转角凸窗； 三层3.95米挑高客厅

11、、夹层、双露台； 四层3.95米挑高客厅、三错层、双露台； 五六层为复式，6米挑高客厅、6米室内花园、复式、露台。,5+1价值梳理,34,51宽景洋房优劣势,优势一 创新户型设计等情况下，吸引客户 优势二 户型面积层次差异化，可为客户提供从舒适三房到阔绰四房的多种户型选择（130-230） 优势三 能满足对大露台有需求但受别墅总价过高的客户需求 劣势一： 整体外观层次感不强 劣势二： 亲近邻里关系较弱,大面宽户型,高附加值,舒适性与人性化,低总价类别墅,优劣汇总,35,51宽景洋房：金域中央,前后花园、地下室、室内花园,金域中央,36,51宽景洋房：金域中央,地下室、露台、转角凸窗,金域中央,

12、37,51宽景洋房：金域中央,3.95米挑高客厅、夹层、双露台,金域中央,38,51宽景洋房：金域中央,露台,3.95米挑高客厅、三错层、双露台,主卧露台,客厅3.95M,三错层,转角露台,品牌电梯,金域中央,39,51宽景洋房：金域中央,6米挑高客厅、6米室内花园、复式、露台,6M室内花园,主卧大露台,露台,五层平面图,六层平面图,品牌电梯,金域中央,40,阳光房,下沉式庭院,一层：下沉式私家院落/半地下层/阳光房,首层庭院、二三层超大露台，与自然更亲近,入户花园/前后花园,二层：阳光地下室,41,户型设计：舒适空间，家人各得其所,奢华客厅,独享书房,私密主卧,儿女房,42,户型设计：高度创新，给客户更多附加值,露台,错层；3.95米挑高,夹层2.