住宅规划分析及产品建议[详细]

1、住宅规划分析,占地、建面,容积率,建筑密集、绿地率,日照,通风,节约用地,朝向,间距,住宅群体组合,产品组成/摆位,自然资源利用,空间构图法,高层/低层建筑,噪声,总规分析框架,具体影响因素,基本指标,特殊性规划,分析目的：项目整体规划好不好？有那些有点有那些缺点？从规划的角度看，项目整体素质怎么样？那些产品（组团、楼栋）好，那些产品不好？ 分析层次：整个项目、项目中的某一组团或楼栋,【前言一】,通过对分析内容的分析，推导出项目规划的价值点,【前言二】,【前言二】通过对分析内容的分析，推导出项目规划的价值点,一、项目基本经济指标,【示意】龙湖晶蓝半岛,1、【容积率】通过容积率与产品之间的关系可

2、以从一个侧面判断项目的密度和舒适性,一、项目基本经济指标,还要了解廊院别墅，合院别墅的容积率是多少？1梯5户的，1梯3户的容积率是多少,住宅建筑净密度主要取决于房屋布置对气候、防水、防震、地形条件和院落使用等要求。因此住宅建筑净密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关，同样条件下，一般住宅层数越高，住宅建筑密度越低 住宅建筑净密度=住宅建筑基底面积/住宅用地面积,住宅建筑净密度最大控制指标,2、【建筑密度】通常18-25%建筑密度可以接受，高档住宅在20%以内,一、项目基本经济指标,广州星河湾，充分注意到保持社区宁静氛围的重要性，把商业配套部分单独拉出去自成体系，与住宅区隔路相望，中

3、小学都按照这一原则，与住宅保持相对距离。,有哪几类产品，商业、市政共建、住宅（多层、高层）、写字楼、酒店 各类产品是怎么放在什么位置的，为什么这么做（相互干扰、项目均好、景观最大化利用）,二、有哪些产品？是怎么摆布在什么位？,二、有哪些产品？是怎么摆布在什么位？,三、住宅群体组合,1,2,3,4,行列式布置,住宅群体组 合方式,周边式布置,混合式布置,自由式布置,1、行列式布置建筑按一定朝向和合理间距成排布置,优点：通风采光效果好 缺点：容易造成单调呆板，交通穿越，没有院落感,（1）、基本形式,（2）、成组改变朝向,山墙前后交错式,（3）、山墙错接式,山墙左右交错式,山墙左右前后交错式,等长拼

4、接,（4）、单元错开拼接,不等长拼接,（5）、眼皮式围合 优势：把行列式略加弯曲，变成弧形，两两相扣，营造出院落感，基本户户朝东南、西南 劣势：无明显劣势,深圳蔚蓝海岸,2、周边式布置建筑沿街坊或院落周边布置,优点：形成封闭的院落，安静，减少风沙，建筑密度提高 缺点：朝向多样，结构复杂增加抗震及施工难度,（2）、双周边,（1）、单周边,（4）、自由周边,（3）、半围合 优势：比较折中的作法，通常开放的一侧有良好的景观，封闭的一侧位于小区外侧 劣势：牺牲封闭一侧的朝向,深圳鼎太风华,（1）、点群式,（2）、曲线式,（3）、曲尺式,（4）、曲直式,3、自由式布置考虑地形、日照、通风要求，成组自由灵

5、活布置。,4、混合式布置行列式与周边式的结合，常以行列式为主，少量建筑沿道路或院落布置周边布置，形成半敞开式院落。,深圳龙城国际,附件：住宅群体的组合方式一个个居住群如何组合成一定规模的居住小区,（1）组团式组合 由一定规模和数量组合成组团，作为居住区或小区的基本组合单元，有规律反复使用。Ex：万科假日风景 这种组合方式功能分区明确，组团用地有明确范围，有利于分期建设。 （2）街坊式组合 成街式住宅沿街道成组成段布置，多用于道路沿线 成坊式住宅以街坊作为整体布置，多用于旧居住区改造 （3）整体式将住宅用连廊、高架平台等连成一体,整体式,成街式,成坊式,四、朝向,广东以北民居：向北房终年无阳光

6、选择南向房是购房前提 广东民居（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究 客户购楼朝向选择： 东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向, 概论 ,讨论规划时朝向是一个很重要需要考虑的因素,五、间距,住宅正面间距，应按照日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可以采用上表折算系数 表中方位为正南向（00）偏东、偏西的方位角 L为当地正南向住宅的标准日照间距（m） 本表为指标仅用于无其他日照遮挡的平行布置式住宅之间,住宅正面间距折减系数换算表,2、住宅侧面间距标准,1

7、、一般而言住宅正面楼间距应该是楼高*1.2,六、高层建筑与低层建筑的关系,保护业主隐私性与项目景观价值最大化之间的矛盾,深圳香蜜湖某名盘,混合项目最普遍的情况就是低层建筑在社区中央，环围着中心园林景观或是水面、会所，周边则是多层、小高层、高层建筑如众星捧月一般围护四面 优点：高层、多层、别墅各类产品都能享受中心景观，项目价值最大化 缺点：Townhouse的业主们会被周边的高层业主俯视，毫无私密性可言。,景观与朝向选择,自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化 案例： 1 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售 2 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没

8、有销售压力, 概论 ,七、项目内外天然资源的发掘利用,七、项目内外天然资源的发掘利用,充分利用景观资源 项目南面是海，但小区和大海之间隔着一条路，站在小区的地面上望出去，视线被路面的汽车和植物阻隔。 开发商把整个底部（4万平）抬高3米，小区建成后站在花园里，视线可以越过马路，直接眺望美景。,深圳金海湾花园,七、项目内外天然资源的发掘利用,劣势地块变废为宝 地块内如有开发障碍的劣质地貌，一般思路是花大价钱消除，但如果运作巧妙，可以化腐朽为神奇。 中海怡翠山庄，地块有一条很深的冲击沟，大煞风景。开发商把它做成了一个峡谷公园，攀岩、钓鱼、野炊、游乐设施，为小区业主提供了一个理想的休闲去处。,中海怡翠

9、山庄,附件：资源的应用,对项目内外资源的创造、发掘利用的分析是非常重要的。 有的项目自身具拥有很好的景观资源（比如高尔夫、海景等），有的项目没有良好的景观就自己创造好的景观如北京星河湾的森林公园 有的项目卖景观、有的卖位置、卖方便、卖交通、有的卖历史、有的自己创造景观或历史文脉来卖，有的是卖前几项的组合，例如“低价+交通的青年城” 如果什么都没有的就只能是个低档房 所以对一个项目资源创造和发掘利用很重要分析 内：自己创造 外、水、公园、交通、地铁,八、规划布局空间的丰富与呆板,深圳香榭花园,规整地块上的丰富布局 项目本身地形状况非常规整 开发商在规划布局上可以追求变化，楼房的长短、曲直、高低不

10、一，不规律可寻，营造出生动丰富的室外空间，与行列式完全不一样，与简单的围合式院落也大相径庭，似乎是随意间偶然拼造出来,八、规划布局空间的丰富与呆板,上海中远两湾城,超级大盘中远两湾城的规划布局 东部组团有一个眼皮式弧形围合，造成椭圆形的中庭院落 西部组团排列成线条硬朗的围合，造成方正的中庭 江水转折处弧形楼围合半圆的案畔空间 北部八字形楼栋，造成的空间又使另一种感受 多样化布局形式使得项目显得丰富、生动,眼皮式弧形围合,方正中庭,八字形楼栋,弧形楼围合,九、住宅群体的空间组合 对比、韵律与节奏，元素包含尺度、色彩,住宅规划产品建议,第一节、住宅群体组合与日照、通风和噪声的防治,途径： 选择良好

11、地形和环境 进行合理建筑组合 有效组织利用绿化带,目的：合理利用有效防止日照/日晒；通风/防风 噪声的防止和隔离,住宅错落布置，可以利用山墙间隙提高日照水平,一、住宅群体争取日晒和防治日晒的规划设计措施,利用绿化防治西晒,利用点状住宅以增加提高日照效果，可适当缩小间距,将建筑方位；偏东（或西）布置，等于是加大了间距，增加了底层的日照时间，但阳光入室照射面积比南向要小,北,北,一、住宅群体争取日晒和防治日晒的规划设计措施,二、住宅群体提高自然通风和防风的规划设计措施,1、规划布局：居住区的位置应选择良好的地形和环境。要避免因地形等条件造成的空气滞留或风速过大。在居住区内部，可通过道路、绿地、河湖

12、水面等空间，将风引入，并使其与夏季导风向一致,居住区划分城若干建筑群，它们之间布置绿化和低层建筑的公共建筑，以利于将风引向纵深,2、建筑组合：,建筑错列布置，以增大建筑的迎风面,二、住宅群体提高自然通风和防风的规划设计措施,高低建筑结合布置，将较低的建筑布置在迎风面,二、住宅群体提高自然通风和防风的规划设计措施,建筑长短结合布置，院落开口迎向主导风口,二、住宅群体提高自然通风和防风的规划设计措施,建筑疏密布置风道断面变小，使风速加大，可改善东西向建筑的通风,二、住宅群体提高自然通风和防风的规划设计措施,利用绿化：成片成丛的绿化布置可以阻挡或引导气流改变建筑组群气流流动的状况,树木,二、住宅群体

13、提高自然通风和防风的规划设计措施,三、住宅群体噪声防治的规划设计措施,噪声较小的工业,1、合理布局，防治噪声,噪声较大的工业,隔离绿带,2、合理建筑组合,对防噪声要求不高的建筑（如商店车库等）,直射方向 绕射方向,噪声多次反射,噪声反射减少,三、住宅群体噪声防治的规划设计措施,3、利用绿化：绿化具有良好的反射和吸收声音的作用。,直射方向 绕射方向,三、住宅群体噪声防治的规划设计措施,绿化前移减少影响,绿化阻隔噪音,三、住宅群体噪声防治的规划设计措施,3、利用地形,三、住宅群体噪声防治的规划设计措施,第二节、住宅群体组合与节约用地,途径： 底层布置公共设施 合理组织住宅间用地 利用地下空间和采用高架平台,1、底层布置公共设施,公共服务设施布置在住宅底层可减少居住区公共建筑的用地。宜于布置在住宅底层公共服务设施主要是一些对住户干扰不大、且本身对用房和用地无特殊要求的公共服务设施，如小百货店、居委会等。,2、合理利用宅间用地,（1）住宅与共建建筑组合 利用南北向住宅沿街山墙一侧的用地布置低层公共服务设施。 在住宅间距内插建低层公共建筑。 采用r型、型、E型、梳型等住宅,外接式,插入式,在住宅间距内插建低层公共建筑,2、合理利用宅间用地,（2）空间的借用，