第六章-假设开发法

1、房地产估价理论与方法,第六章假设开发法,第六章 假设开发法,第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的思路和理论依据 1、假设开发法的基本思路 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 2、假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据是预期原理,二、假设开发法适用的对象和条件 1.假设开发法适用的对象 假设开发法适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。,2. 假设开发

2、法适用条件 （1）根据房地产估价合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 （2）根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值。 （3）要求有一个良好的社会经济环境：要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易税费清单；要有一个开放、长远及稳定的土地供给计划。,第二节 假设开发法的步骤及公式,一、建设开发法的操作步骤 （一）勘察对象房地产，掌握基本情况 （二）确定最佳开发利用方式 （三）估计对象房

3、地产开发后上市的时间 （四）估计开发总价值 （五）估计开发费用和利润 （六）具体计算得到试算价格,二、假设开发法步骤中各项参数的求取,（一）确定开发经营期 1开发经营期的起点是取得估价对象（待开发房地产）的时间即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。 2确定开发经营期可采用比较法。 （二）开发完成后的房地产价值的求取 1开发完成后的房地产价值是开发完成时的房地产状况的市场价值。 2开发完成后的房地产价值一般通过预测来求取。对于出售的房地产，可采用比较法与长期趋势法相结合；对于出租、直接经营的房地产，可采用收益法求取。,（三）开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1开发成本和

4、管理费用可采用比较法来估算； 2销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。,（四）投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。 应计息的项目：待开发房地产的价值，待开发房地产应负担的税费，开发成本和管理费。 销售税费一般不计息 正确计息需把握6个方面： 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。 （五）开发利润 开发利润估算只在传统方法中需要。通常以一定基数乘以相应的平均利润率。,（六）投资者购买待开发房地产应负担的税费 根据税法及当地和中央政府的有关规定，无规定的按当地习惯，按照待开发房地产价值的一定比率测算。 （七）折现率 在现金流

5、量折现法中需要的一个参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，体现资金的利率和开发利润两部分。 （八）计算中的其他问题 如：无形收益不可忽略。,二、假设开发法的基本公式 （一）最基本的公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费,（二）求生地价值的公式 1适用于将生地建成房屋的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费 2适用于将生地开发成熟地的公式 生地价值=开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投

6、资利息销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费,（三）求毛地价值的公式 1适用于将毛地建成房屋的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费 2适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费,（四）求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值由熟地开发成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费 （五）求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值续

7、建成本管理费用投资利息销售费用销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费 （六）求旧房价值的公式 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值装修改造成本管理费用投资利息销售费用销售税费装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费,（七）按开发后的经营方式细化的公式 适用于开发后出售的公式 V=VPC 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。 适用于开发后出租、直接经营的公式 V=VRC 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。,三、假设开发法的两种计算方式- （现金流量折现法和传统方法）,（一）传统方法和现金流量折现法的定义 1传统方

8、法-净态法 采用计息方式处理的方法，称为传统方法。 2现金流量折现法动态法 运用假设开发法估价，由于开发周期长，开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费等实际发生的时间不尽相同，必须考虑资金的时间价值，采用折现方式处理的方法，称为现金流量折现法。,（二）传统方法和现金流量折现法的区别 1对于开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中要进行现金流量预测。 2在传统方法中不考虑各项支出、收入发生时间不同，但要计利息，计息期通常到开发完成

9、时止；而在现金流量折现法中要考虑各项支出、收入发生时间不同，即要折算到同一时间。 3在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来，而在现金流量折现法中隐含在折现中。,（三）传统方法和现金流量折现法的优缺点 1从理论上讲，现金流量折现法估算的结果精确，但比较复杂；传统方法估算的结果粗略，但相对简单。 2在现实中，在现金流量折现法的运用中存在众多未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，尽管如此，估价中优选现金流量折现法，在难以采用现金流量折现法时可用传统方法 。,第三节 假设开发法运用举例,例6-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地

10、面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本，管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。,1设该成片荒地的总价为V。 2该成片荒地开发完成后的总价值 =800200000060% =9.6（亿元） 3开发成本和管理费用等的总额 =2.52=5（亿元） 4投资利息总额=（V+V4%） （1+10%）31 +5（1+10%）1.51

11、=0.344V+0.768（亿元） 5购买该成片荒地的税费总额 =V4% =0.04V（亿元）,6 开发利润总额 =（V+V4%+5）15% =0.156V+0.75（亿元） 7 转让税费总额 =9.66% =0.576（亿元） 8 V=9.65（0.344V+0.768） 0.04V -（0.156V+0.75）0.576 V=1.672（亿元） 故： 荒地总价=1.627（亿元） 荒地单价=81.35（元平方米）,例6-2：需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土

12、地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计、专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部出售，出售时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2001年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。,1设该宗土地的总价为V， 2开发完成后的总价= =1594.39（万元） 3建安工程费等的总额 =800（1+12%）50002 =801.36（万元）,4销售税费总额 =1594.