第八章土地增值税法

1、第八章土地增值税1第一节 土地增值税基本原理一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一 种税。对土地征税，依据征税税基的不同，可以分为两类：财产性质的土地税收益性质的的土地税2我国开征土地增值税的目的土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。土地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进入市场流通，通过市场机制来调节土地供需，实现资源的合理配置。开征土地增值税主要目的: 增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。 抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为。 规范国家参与土地增值税收益的分配方式，增加国家财政收入。3二、我

2、国土地增值税的特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、实行按次征收4第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上 的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税纳税人的规定几个特点：1. 不论法人与自然人2. 不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人3. 不论部门5二、征税范围（一）一般规定土地增值税的征税范围包括：（1） 转让国有土地使用权；【注意】土地使用权的出让不属于土地增值税的征收范围。 土地使用权出让是指土地使用者在政府垄断的土地一级市场，通过支付土地出让金从国家获得一定年限土地使用权的行为；（2）

3、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3） 存量房地产的买卖6征税范围判定标准（三个标准必须同时具备）标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生 产权转让。 转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。标准之三：转让房地产是否取得收入。 取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的， 不征土地增值税。7（二）若干具体情况

4、的判断8经济行为征免范围的确认房地产继承房地产的继承(无收入)，不征收土地增值税房地产赠与1. 公益性赠与不征收土地增值税2. 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，不征收土地增值税3. 非公益性赠与，应征收土地增值税【注意】营业税与土地增值税关于赠与的规定不同营业税规定，对于法人、组织土地和房屋的赠与，不论是何种 赠与，均属于视同销售，由捐赠方缴纳营业税房地产出租由于产权不变更，不征收土地增值税【注意】出租的租金收入按规定应缴纳营业税房地产抵押对房地产的抵押(权属未变)，在抵押期间不征收土地增值税；抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)的，应征收土地增值税【注意】抵押期间让渡房屋或土地使用权，抵押

5、期间不支付利 息的，属于出租行为，债务人应按规定缴纳营业税（二）若干具体情况的判断房地产投资土地增值税的征免规则（2006年3月起）：9征免房地产投资情形投资应征收土地增值税房地产企业房地产企业房地产企业非房地产企业非房地产企业房地产企业投资暂免土地增值税非房地产企业非房地产企业经济行为征免范围的确认房地产交换1. 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核 实，可以免征土地增值税2. 单位之间互换房地产，应征收土地增值税以房地产进行投资、联营1. 将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增 值税(投资双方都是非房地产开发企业)2. 对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收

6、土地增 值税（二）若干具体情况的判断10经济行为征免范围的确认合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分 房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地 增值税企业兼并 转让房地产企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收 土地增值税房地产的 代建房行为对房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没发生房地产权 属的转移，其收入属于劳务收入性质，不征收土地增值税房地产的重新评估不发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得 收入，不征收土地增值税例：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（）。A双方合作建房，建成后转

7、让的B对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的C对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的D房地产出租，出租人取得了收入说明:（1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的， 应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值税的范围。11第三节税率实行四级超率累进税率：12级数增值额与扣除项目金额的比率税率(%)速算扣除系(%)

8、1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035第四节 应税收入与扣除项目土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。一、应税收入的确定应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济 收益，包括货币收入、实物收入和其他收入(如无形资产收人)。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。【注意】土地增值税的视同销售行为也要确认收入。视同销售行为包括：1. 非公益性捐赠。2. 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配 给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权

9、转移时应视同销售房地产。13房地产增值额转让房地产所取得的收入扣除项目金额二、扣除项目的确定14转让项目的性质扣除项目(一)对于新建房地产转让1. 取得土地使用权所支付的金额2. 房地产开发成本3. 房地产开发费用4. 与转让房地产有关的税金5. 其他加计扣除项目(二)对于存量房地产转让1房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价成新度折扣率 2取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3转让环节缴纳的税金二、扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存 量房地产转让）：按照实际发生数计算1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款（土地出让 金或支付的土地价

10、款）2、纳税人在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的 有关费用（包括契税和登记、过户手续费）【注意】如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。15销售和视同销售产权属全体业主所有无偿移交给政府16未完工（不可扣）建造成本未售出（不可扣）建造总支出已开发已完工地价总额已售出（可扣）未开发（不可扣）某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根 据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2

11、010年3月中旬该房地产开 发公司将受让土地70（其余30尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总 面积的20转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月6月该公司取得租金收入共计 60万元，销售部分全部售完共计取得销售收入14000万元。应缴纳的契税=6000契税税率 3=180（万元） 该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本=（6000+180）70（1-20%）=3460.8（万元）17二、房地产开发成本（适用新建房转让） ：按照实际发生数计算是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程

12、费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。【注意】开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。18（三）房地产开发费用（适用新建房转让）：按标准计算指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。1、能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷 款证明的：2、不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金无借款的情况）19房地产开发费用=（土地使用权所支付金额+房地产开发成本）10%房地产开发费用=利息+（土地使用权所支付金额+房地产开发成本）5%例：某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万

13、元， 开发成本为520万元，能够按转让房地产项目计算分摊利 息支出50 万元 ，并能提供金融机构的贷款证明的则：开发费用50(280+520)590 万元仍以上例数字，如不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，则：开发费用 (280+520)1080万元203、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的， 其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。 即房地产开发企业多渠道借款，部分借款能取得金融机构借款利息证明，但是部分其他借款不能取得金融机构借款证明，只能使用上述1或2的公式计算开发费用，不能把不同借款分开来分别运用公式计算可扣除的开发

14、费用。【注意】土地增值税时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”21【案例】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金2000万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用=（4000-1000）+（10000+60000）5%=6500（万元）22（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地 产转让）:按照实际发生数

15、计算包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1） 营业税（2） 城建税和教育费附加（1） 销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2） 由于印花税（0.5）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1） 营业税（2） 印花税（3） 城建税和教育费附加（1） 销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%； 销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2） 印花税税率为0.5（产权转移书据）23可税金扣除的计算：2

16、4企业状况可扣除税金房地产开发企业应纳营业税及城建税和教育费附加=转让收入5%（1+城建税税率+教育费附加3%）非房地产开发企业应纳营业税及城建税和教育费附加（自行开发的房地）=转让收入5%（1+城建税税率+3%）应纳营业税及城建税和教育费附加（转让其购置的房地产）=（转让收入-买价）5%（1+城建税税率+3%） 印花税=转让收入0.5（五）其他扣除项目（适用房地产开发企业新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%【提示】1、此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此 项政策；2、取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加

17、计扣除。3、规定允许的最高比例 为20%25某房产开发企业转让房地产取得10000万元，取得土地使用权所支付的金额2000万元，房地产开发成本3000万元， 房地产开发税金500万元，利息不能按转让房地产项目计算分摊。答案： 扣除项目=20003000(2000+3000)*10%500(2000+3000)*20%=7000增值额=10000-7000=3000万元增值率=3000/7000=42%土地增值税=3000*30%=900万元26（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 以

18、及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增 值税。即存量房地产转让时可扣除：1、旧房及建筑物的评估价格2、取得土地使用权所支付的金额3、与转让房地产有关的税金27旧房及建筑物的评估价格的确认：是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的 房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价 格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价成新度折扣率28例：某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机 构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元。计算该单位应缴纳的土地增值

19、税额扣除项目8000.527.5427.5 增值额=500-427.5=72.5万元增值额未超过扣除项目的50%土地增值税=72.5*30%=21.75万元29【注意的问题】1、未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除2、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购 房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。3、对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予 作

20、为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。4、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发 票的，实行核定征收。302011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认。该房产计算土地增值税时可扣除的金额=300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。31某房地产公司2007年11月转让2004年2月建成自用的房屋1000 平方米，当时造价300万元。如

21、果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500 万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应纳的土地增值税额。解：（1）评估价格=60070%=420（万元）（2）允许扣除的税金27.5万元（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)（4）增值额=500-447.5=52.5(万元)（5）增值率=52.25447.5100%=11.73%（6）应纳税额=52.530%-447.50=15.75（万元）32扣除项目的归纳33转让项目的性质扣除项目对于新建房地产转让(房地产开发企业)1. 取得土地使用权所支付的金额2. 房地产开发

22、成本3. 房地产开发费用4. 与转让房地产有关的税金（不含印花税）5. 财政部规定的其他扣除项目(加计扣除20%)对于新建房地产转让(非房地产开发企业)1. 取得土地使用权所支付的金额2. 房地产开发成本3. 房地产开发费用4. 与转让房地产有关的税金（含印花税）旧房及建筑物的扣除项目的确定扣除项目金额=评估价格+取得土地使用权支付的地价款或出让金和费用+转让环节的税金评估价格重置成本价成新度折扣率第五节应纳税额的计算一、增值额（计税依据）土地增值额=转让收入-扣除项目金额【注意】在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地 产评估价格计算征收土地增值税：（1） 隐瞒、虚报房地

23、产成交价格的；（2） 提供扣除项目金额不实的；（3） 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；（4） 旧房及房地产的转让。34二、应纳税额的计算方法方法1：分步计算应纳税额= （每级距的土地增值额 适用税率方法2：速算扣除法：应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数351、增值额未超过扣除项 目金额50%：土地增值税税额 = 增值额 30%2、增值额超过扣除项目 金额50%，未超过100%： 土地增值税税额 = 增值额 40% - 扣除项目金额 5% 3、增值额超过扣除项目 金额100%，未超过200%：土地增值税税额 = 增值额 50% - 扣除项目金额 15% 4

24、、增值额超过扣除项目 金额200%：土地增值税税额 = 增值额 60% - 扣除项目金额 35%36例：收入1000万元，扣除项目金额为400万元；土地增值额为600万元。1、分段计算：1.不超过50%的部分（0200万元之间）20030%60（万元）2.50%100%的部分20040%80（万元）3.100%200%的部分20050%100(万元）土地增值税=60+80+100=240(万元) 2、速算扣除法土地增值税= 60050%40015% =240(万元)372010年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入9800万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合

25、计为3000万元，销售商品房缴纳的有关税金539万元（不含印花税），该公司不能按房地产项目计算分摊银行借款利息。（该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%）扣除项目金额合计=3000+300010%+300020%+539=4439万元土地增值额=9800-4439=5361万元增值率=5361/4439=120.77%应纳土地增值税=536150%-443915%=2014.65万元38例：某房地产开发公司出售高档住宅取得收入为4500万元。其有关支出如下：支付地价款700万元，房地产开发 成本1200万元；财务费用中的利息支出为220万元（可按项目计算分摊并

26、提供金融机构证明）；缴纳的有关税费 为140万元。试计算其应纳土地增值税的税额。允许扣除项目的金额=700+1200+220+（700+1200）5%+（700+1200）20%=2595（万元）增值额=4500-2595=1905（万元）增值率=19052595=73.41% 应纳税额=190540%-25955%=632.25（万元）39若上例中利息费用没有按房地产项目计算分摊，或没有金融机构证明，则应纳税额的计算如下：允许扣除项目的金额=700+1200+（700+1200）10%+（700+1200）20%=2470增值额=4500-2470=2030增值率=20302470=82.1

27、9%应纳税额=203040%-24705%=688.540三、房地产开发企业土地增值税单位和条件单位（1） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行，对于分期开发的项目，以分期项目为单位（2） 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增 值额条件纳税人应进行情况（1） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的（2） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3） 直接转让土地使用权的主管税务机关可要求纳税人进行的情况（1） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建 筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该 比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自 用的

28、（2） 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3） 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税手续的41非直接销售和自用房地产的收入确定：1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产 等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：(1) 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确 定；(2) 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价 值确定。2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等 商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款 时不列

29、收入，不扣除相应的成本和费用。42土地增值税的扣除项目1、房地产开发企业办理土地增值税所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项 开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。2、房地产开发企业开发建造的与项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下 原则处理：(1) 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；(2) 建成后

30、无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业 的，其成本、费用可以扣除；(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。43土地增值税的扣除项目3、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产 开发成本。4、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按项目可售建筑面5、房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。6、房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算 土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开 具发票的，按发票所载金额予以扣除。竣工后，建筑安装施工企业就 质量保证金

31、对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除7、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除44土地增值税的核定征收税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率（原则上不得低于5） 核定征收土地增值税的五种行为 ：（1） 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的（2） 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的（4）符合土地增值税税务机关责令限期条件，未按照规定的期限办理手续，经，逾期仍不的（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由

32、的45后再转让房地产的处理：在土地增值税时未转让的房地产，后销售或有偿转让的，单位建筑面积成本费用=时的扣除项目总金额的总建筑面积后应补税与滞纳金纳税人按规定预缴土地增值税后，补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金46第六节税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征对国家征用收回的房地产，因城市实施规划、国家建设 的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的的税收优惠免征土地增值税对个人转让房地产的税收优惠47税收优惠：对于以房地产进行投资联营的，如果投资、联营的一方以 房地产作价入股投资或作为联营条件，将房地产转让到所 投资、联营的企业中，暂免缴纳土地增值税。其所投资、 联营企业将上述房地产再转让的，应缴纳土地增值税对于一方出土地，另一方出资金，双方合作建房，建成后 按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；如果建成房屋 后转让的，应缴纳土地增值税。在企业兼并活动中，对被兼并企业将房地