万科无锡高端商品住宅市场分析与定价建议.ppt

1、无锡高端商品住宅市场分析与定价建议,无锡万科,精品资料网（） 专业提供企管培训资料,06年前3季高端商品住宅成交份额为7%，以06年全年290万成交量预测，全年高端商品住宅成交量约为20万。,一、高端商品住宅市场容量分析,1、06年前3季各价格段商品住宅市场份额,二、高端商品住宅市场构成分析,1、别墅产品：城市别墅、城郊别墅、沿湖景观别墅,二、高端商品住宅市场构成分析,2、热点板块的高档公寓产品,精品资料网（） 专业提供企管培训资料,精品资料网（） 专业提供企管培训资料,别墅项目10月底存量约20万，占到三季度末23万可统计高端产品存量的很大部分。,二、高端商品住宅市场构成分析,3、别墅项目市

2、场存量,精品资料网（） 专业提供企管培训资料,高端公寓产品存量约10万，其中部分项目未被计入统计量。所以高端商品住宅的实际存量约30万。,4、热点板块的高档公寓产品存量,二、高端商品住宅市场构成分析,到年底预计总销售约12万，不计未推盘量的销供比0.61。与整体高端市场前3季0.36的销供比相比，城市别墅和高档公寓产品的市场表现要好得多。,二、高端商品住宅市场构成分析,5、城市别墅与高档公寓项目供求情况,精品资料网（） 专业提供企管培训资料,05年以来中心区因没有供应导致需求无法释放。以02-04三年平均销售量计，中心区有年均7.8万的潜在需求量。,销售面积,三、高端商品住宅市场潜在容量分析,

3、1、历年中心区商品住宅市场供求情况,副中心区需求同样受到抑制。以02-05年均销售量计，副中心区约有年均38万的需求量。目前年市场成交量约18万，还有约20万需求空间。,销售面积,三、高端商品住宅市场潜在容量分析,2、历年副中心区商品住宅市场供求情况,综述： 1、05、06年高端产品市场年成交量约20万。 2、中心区因为没有供应而被压抑的需求量有7.8万，预计其中2/3为高端产品需求，则中心区有约5万高端产品需求未被满足。 3、副中心区有20万未满足需求，预计其中1/2为高端产品需求，则有10万高端产品需求未被满足。 结论： 1、高端产品市场的潜在年容量约在35万左右。 2、考虑中心区已无住宅

4、用地可供，同时副中心区趋于“中心化”，副中心区潜在的的高端产品年需求量在15万左右。,对于市场的准确预判，我们需要加入客户情况分析予以验证,四、高端商品住宅市场潜在容量分析结论,1、副中心区及附近未开发商品住宅用地分布,五、副中心区及附近区域未来市场供应量分析,精品资料网（） 专业提供企管培训资料,2、07、08年副中心区及附近高档公寓市场供应预测,预计以上供应量的1/2在7000元/以上计，则07、08年的高端商品住宅供应量分别约为10万，18万。,五、副中心区及附近区域未来市场供应量分析,六、高端产品客户分析（1）,无锡平均住宅成交面积120以上，则高端产品总价应在84万元以上。,务实家庭

5、8%,望子成龙家庭 36%,富贵之家、投资客 14%,老龄化家庭 19%,社会新锐 23%,时间,财富,6-20万,6万以下,20万以上,80万以上,40-80万,30-40万,30万以下,六、高端产品客户分析（2）,高端产品对应的客户,家庭年收入,购房总价,无锡市客户细分图,精品资料网（） 专业提供企管培训资料,六、高端产品客户分析（3）,无锡市场的富贵之家和投资客的比重占到市场客户总量的13%。,六、高端产品客户分析（5）,富贵之家的购房动机以享受型为主，对价格不敏感，有多次购房的财力。 投资客更看重房屋的保值增值，多次购房是他们的潜在特征。,（来自无锡客户细分结论）,六、高端产品客户分析（6）,从魅力的情况来看，52%的富贵客户有投资保值目的。84%的富贵客户有2次以上的购房行为。 出于增值保值目的富贵客户和投资客一般都有多次购房行为。所以总量13%的高端客户的高端产品消费潜力可能不止35万（总市场容量的13%）。,精品资料网（） 专业提供企管培训资料,周边项目定价,七、新项目定价建议（1）,根据周边竞品情况，未来周边竞品价格预计将达到7000-7300元/ 左右，且未来缺乏同质性楼盘竞争 根据二手房情况来看，区域内价格支撑力较强 综上，可将本项目总体均价设定在