房地产投资分析概述[详细]

1、房地产投资分析,第一章 房地产投资分析概述,第二章 房地产投资分析基本知识,第三章 房地产投资环境及市场分析,第四章 房地产筹资与融资,第五章 房地产开发项目投资估算,第六章 房地产开发项目财务评价,第七章 不确定性分析与风险分析,第八章 房地产开发项目投资分析报告,第一章房地产投资分析概述,第一节 房地产投资,一、投资概述 （一）投资含义：投资主体 、投资目的、投资方式 、投资的行为过程 （二）投资的特性 二、房地产及其特性 （一）房地产的含义:房产+地产,（二）房地产的特性 不可移动性 价格高昂 相关性 保值与增值性 投资风险性,三、房地产投资概述 （一）房地产投资的概念 （二）房地产投资

2、的构成 投资主体的构成 投资的资金构成 （三）房地产投资的要素 时机 、地段 、质量,（四）房地产投资的类型 按投资方式划分 按房地产投资经营方式划分 按房地产投资对象划分 按房地产投资的用途划分,（五）房地产投资的特征 房地产投资对象的固定性或不可移动性 房地产投资的高投入和高成本性 房地产投资的回收期长、周期性长 房地产投资的高风险性 房地产投资的环境约束性 房地产投资的低流动性,（六）房地产投资过程 投资分析 土地开发权的获得 房地产开发建造 房地产销售经营,（七）房地产投资的作用 带动相关产业的发展 促进家庭合理消费 改善城市环境 抵御通货膨胀影响,第二节 房地产投资分析,一、房地产投

3、资分析概述 （一）房地产投资分析的概念 房地产投资环境分析 房地产投资市场分析 房地产投资成本估算 房地产投资经济评价 房地产投资不确定性分析 房地产投资风险分析 房地产投资决策分析,二、房地产投资分析的必要性 三、房地产投资分析的作用 为投资者指出投资方向 为投资者提供运作方式 为投资者估计投资收益 为投资者分析风险及提供避险策略,第二章 房地产投资分析基本知识,第一节 资金的时间价值及其计算,一、资金时间价值的含义 二、资金时间价值的计算 （一）利息与利率的概念,（二）计息形式单利与复利 1、单利计息 F =P(1+ni) 2、复利计息 FP(1+i)n,（三）名义利率与实际利率 1、名义

4、利率 2、实际利率 i = = (1+r/m) m -1,第二节 资金的等值计算,一、资金等值的相关概念 二、资金等值的计算 1.复利终值的计算 FP（1 i ）n=P（F/P，i，n） 2.复利现值的计算 PF（1 i ）-n=F（P/F，i，n）,3.年金终值的计算 4.偿债资金的计算,5. 资本回收的计算 6.年金现值的计算,三、资金等值计算注意事项 1、P是现在第一计息期开始时（即年初）发生； 2、F是在考察期期末发生； 3、各期的等额支付A，发生在各期期末； 4、当问题包括P与A时，第一个A与P隔一期。即P发生在A的前一期； 5、当问题包括A与F时，支付系列的最后一个A与F同时发生。

5、,第三节 现金流量与现金流量图,一、现金流量的相关概念 二、现金流量图及其绘制 （一）现金流量图的含义 （二）现金流量图的绘制规则,第三章 房地产投资环境及市场分析,第一节 房地产投资环境分析,一、投资环境的含义及其特征 （一）投资环境含义 （二）投资环境的特征 系统性 动态性 主导性 区域性,二、房地产投资环境要素分析 政治因素 法律因素 经济环境因素 自然环境因素 基础设施因素 社会文化因素,三、房地产投资环境分析方法 冷热对比法 等级尺度法 道氏评估法 闵氏评价法,第二节房地产投资市场分析 一、房地产投资市场分析的含义 二、房地产市场分析的作用 三、房地产市场分析的主要内容 1.市场分析

6、的三个层面 2. 房地产市场分析的内容,第三章房地产投资与融资,第一节房地产企业资金筹集的方式,一、直接融资,二、间接融资,三、权益融资,四、债务融资,第二节常见的房地产融资方式介绍,一、房地产信贷,（一）土地开发贷款,1、土地购置贷款,2、土地开发贷款,3、土地储备贷款,（二）商品房开发贷款,（三）持有经营性物业贷款,（四）房地产抵押贷款,1、个人住房抵押贷款,2、在建工程抵押贷款,二、证券融资,三、房地产信托,四、房地产抵押贷款证券化,五、 房地产基金,六、其他方式：联建、参建融资；房地产典当融资；利用外资,第三节房地产项目融资,一、房地产融资方案,（一）融资组织形式选择,（二）资金来源选

7、择,（三）资本金筹措,（四）债务资金筹措,（五）预售或预租,（六）融资方案分析,1、资金来源可靠性分析,2、融资结构分析,3、融资成本分析,4、融资风险分析,二、金融机构对项目贷款的审查,（一）企业资信等级评价,（二）贷款项目评估,（三）房地产贷款担保方式评价,1、保证,2、抵押,3、质押,4、贷款综合评价,第五章房地产开发项目投资估算,第一节房地产投资与成本构成,非生产性建设项目总投资构成：,房地产投资费用及成本费用组成：,土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建安工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用,财务费用 其他费用 开发期间税费 不可预见费,第二节房地产开发项目投

8、资与成本费用估算,一、房地产开发项目投资与成本费用估算的依据与要求,二、房地产开发项目投资与成本估算,（一）土地费用估算,1、土地征用拆迁费,（1）农村土地征用拆迁费,（2）城镇土地拆迁费,2、土地出让地价款,3、土地转让费,4、土地租用费,5、土地投资折价,（二）前期工程费估算,（三）基础设施建设费估算,1、单元估算法,2、单位指标估算法,3、工程量近似匡算法,4、概算指标法,（四）建筑安装工程费估算,（五）公共配套设施建设费估算,（六）开发间接费用估算,（七）管理费用估算,（八）财务费用估算,（九）销售费用估算,（十）开发期间税费估算,（十一）其他费用估算,（十二）不可预见费估算,第三节

9、房地产开发项目收入估算,一、租售方案,二、租售价格,三、租售收入,四、自营收入,第四节房地产开发项目税金估算,一、营业税金及附加,（一）营业税,营业税应纳税收入税率,（二）城市维护建设税,城市维护建设税营业税税额税率,（三）教育费附加,教育费附加营业税税额税率,二、土地使用税,土地使用税实际占用应税土地面积（平方米)适用税额,适用税额： 大城市（人口50万以上）1.5-30元； 中等城市（人口20万-50万）1.2-24元； 小城市（20万以下）0.9-18； 县城、建制镇、工矿区 0.6-12元,三、 房产税,1、从价计征 房产税应税房产原值（1扣除比例% ）1.2%,2、从租计征 房产税租

10、金收入12%,四、土地增值税,土地增值税增值额税率扣除项目速算扣除系数,税率：,土地增值税四级超率累进税率,扣除项目：,1、取得土地使用权所支付金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 5、其他扣除项目 6、旧房及建筑物的评估价格。,第六章房地产开发项目财务评价,第一节财务评价基本概念和评价指标的确定,一、 财务评价的基本概念,二、财务评价指标的确定,项目财务评价主要指标和方法参照表,第二节房地产开发项目财务报表的编制,一、 辅助报表的编制,（一）投资计划与资金筹措表,1、资金筹措来源,资本金（股本金）,预售收入,银行贷款,2、资金筹措计划,3、资金投资使用计划

11、,（二）借款还本付息表,1、还本付息的资金来源,2、关于利息的计算,（1）借款时的利息计算,每年应计利息（年初借款本息累计+本年借款2）利率,（2）还款时的利息计算,等额还本付息的计息,等额本金偿还,3.借款还本付息表,二、基本报表的编制,（一）现金流量表,1、全部投资现金流量表,2、资本金现金流量表,3.投资者各方现金流量表,（二）损益表,（三）资金来源与运用表,（四）资产负债表,三、报表之间的关系与编制要求,第三节房地产开发项目财务评价方法,一、静态财务评价指标分析,（一）静态投资回收期,1、含义,2、确定静态投资回收期指标的方法,公式法,不包括建设期的投资回收期（PP） =原始投资合计投

12、产后前若干年每年相等的净现金流量,包括建设期的投资回收期（PP ） =不包括建设期的投资回收期+建设期,列表法,包括建设期的投资回收期（PP） = (累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累计现金流量的绝对值当期净现金流量),3、静态投资回收期的运用,（二）累计净现金流量,（三）投资利润率（ROI）,投资利润率=年利润总额或年平均利润总额总投资100%,2、投资利润率的应用和应注意的问题,1、含义与计算公式,（四）投资利税率,1、含义与计算公式,2、投资利税率的运用,（五）资本金利润率,投资利税率=年利税总额总投资100%,1、含义与计算公式,资本金利润率=利润总额资本金总额100%,2

13、、资本金利润率的运用,（六）借款偿还期,（七）还本付息比率,借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数-开始借款年份+当年偿还借款额当年可用于还款的资金额,还本付息比率=可用于还本付息金额年还本付息总额,（八）资产负债率,1、含义与计算公式,资产负债率=负债总额资产总额100%,2、资产负债率的分析,（九）流动比率,流动比率=流动资产流动负债100%,（十）速动比率,速动比率=（流动资产-存货-待摊费用-预付账款）流动负债100%,二、动态财务评价指标分析,（一）财务净现值（FNPV）,1、含义与计算公式,2、财务净现值的作用,当净现值大于零时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率所预

14、定的收益水平，而且尚有盈余。 当净现值等于零时，表明投资项目的收益率想起恰好等于基准收益率所预定的收益水平。 当净现值小于零时，表明投资项目收益率达不到基准收益率所预定的投资，导致项目可能出现亏损。此时，项目不可行。,3、财务净现值指标的优缺点,财务净现值的优点是： 考虑了项目寿命期内各年现金流量的时间价值，并且，全面考虑了项目在整个计算期内的情况； 经济意义明确，能够直接货币额表示项目的盈利水平； 评价标准容易确定，判断直观。,不足之处有： 不适用于投资额不相等的投资项目比较； 折现率（基准收益率）不易确定； 虽然能够反映项目在整个计算期内的绝对效果，但不能反映单位投资的效果。为了克服这一缺

15、点，我们有了净现值率这一指标； 即使知道了净现值大于零，我们也无法判断项目的预期收益率真正是多少。,4、基准收益率（ic）,国家投资项目，进行经济评价时使用的基准收益率是由国家组织测定并发布的行业基准收益率；非国家投资项目，由投资者自行确定，但应考虑以下因素 ：,资金成本和机会成本（i1）,投资风险（i2）,通货膨胀率（i3）,资金限制,（二）净现值率（NPVR）,净现值率=净现值投资现值100%,（三）内部收益率（IRR）,1、含义与计算公式,用线性内插法计算IRR的近似值，公式如下：,2、内部收益率法的优缺点,3、净现值法和内部收益率法的比较,（三）动态投资回收期,1、含义与计算公式,Pt

16、 （累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值,2、动态投资回收期指标的作用,Pt Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的； Pt Pc（基准投资回收期）时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。,3、动态投资回收期的优缺点,第七章不确定性分析与风险分析,第一节 房地产项目的不确定因素,一、土地费用,二、 建安工程费用,三、租售价格,四、开发期与租售期,五、容积率及有关设计参数,六、贷款利率,第二节 盈亏平衡分析,一、线性盈亏平衡分析的数学模型,如果用B表示利润，p表示单位产品售价，Q表示销售量或生

17、产量，t表示单位产品营业税金及附加，CV表示单位产品可变成本，CF表示固定成本，则可写成如下形式： BpQCVQCFtQ,二、线性盈亏平衡分析方法,（一）线性盈亏平衡分析的前提条件,产量等于销售量； 生产量变化，单位可成本不变，从而使总生产成本成为生产量的线性函数； 生产量变化，销售单价不变，从而使销售收入成为销售量的线性函数； 只生产单一产品，或生产多种产品，但可以换算为单一产品计算。,（二）盈亏平衡点,房地产投资项目的盈亏平衡点（Break-even Point，BEP）是项目恰好不亏损也不盈利的点,1、用产销量表示的盈亏平衡点BEP（Q）,生产能力利用率BEP（%）,项目安全率fQ,项目

18、安全率与风险状况,3、用销售单价表示的盈亏平衡点BEP(p),三、线性盈亏平衡分析图,四、盈亏平衡分析的优缺点,第三节 敏感性分析,一、敏感性分析的步骤与方法,确定用于敏感性分析的经济评价指标,选择需要分析的不确定性因素,确定不确定性因素可能的变动范围，及其变动时可能对评价指标带来的相应变动值,通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析,敏感度系数,临界点,项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值,二、单因素敏感性分析图,三、三项预测值敏感性分析,“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值(估计值)，即最乐观预测值（O）、最可能预测值（M）、最悲观预测值(P)，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。,第四节 房地产风险分析,一、房地产投资风险概述,（一）投资风险的定义,（二）房地产投资风险的特点,1、多样性,2、变现差,3、补偿性,（三）风险对房地产投资的影响,二、房地产投资风险因素分析,（一）系统风险,1、通货膨胀风险,2、市场供求风险,3、变现风险,4、政策风险,5、政治风险,6、或然损失风险,（二）个别风险,1、收益现金流风险