集团资金项目房地产行业解决方案

1、中国光大银行房地产行业现金管理解决方案ISS-CEB现金管理项目咨询小组2010年2月按 房地产产业是国民经济的重要产业，受国家货币政策、财政政策和土地政策影响，产业链涉及到市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、金融、建筑施工、市场营销、销售、物业管理、法律咨询等诸多领域。对于房地产产业，实施现金管理是一项重要的工程，如何根据房地产产业的业务及管理特点，构建现金管理解决方案，对于现金管理项目实施成败至关重要。一、行业简介1、行业基本情况房地产产业是国民经济的重要产业，关系国计民生和人们的安居条件，产业链较长，对经济发展的带动力很强。房地产产业链主要围绕建筑企业、房地产开发企业，上游涉及建筑

2、、建材等行业，中游涉及房地产开发等行业，下游则涉及装修装饰、商业发展、交通运输等行业，产业链较长，对上下游拉动较大。综观2009年我国房地产行业运行态势，主要呈现以下三大特点：1）兼并重组：房地产产业链将随着市场的调整而加快整合，主要表现在上下链之间的整合与链内部的整合。上下链之间的整合将主要表现在诸如开发商对于建筑企业的并购与战略联盟，这样将有利于资源共享和节约成本；链内部整合则表现在同节点间公司股权转让或大企业对中小企业的并购上。 2）专业分工：房地产产业链的各环节分工将愈加明细，专业化程度将得到较大提高，并主要表现在产业专业化、产品专业化和人才专业化。3）产融结合：在产业链的整合过程中，

3、金融资本和产业资本的结合将加快整合的速度、加大整合的力度，而且，随着融资多元化发展，金融资本将进一步推动房地产产业链的整合与行业集中度的提升。 2、行业相关重要政策为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，2010年1月10日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，从住房供给、购房需求、风险防范、市场监管等方面加大对房地产行业的规范力度。重点发展政策主要包括： 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造； 增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率； 继续执行适度宽松的货币政策，加大差别化信贷政

4、策执行力度，严格二套住房购房贷款管理，实行差别化利率，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求； 实行差异化定价，从开发贷款来说，银行会优先保证经适房、限价房的贷款需求，对高房价地区、高价住房的风险会充分考虑；从按揭贷款来说，银行信贷投放会区分高中低档住房，将对执行利率的优惠程度、首付比例等进行区别对待； 二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待； 五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。二、资金管理需求分析一般大型房地产企业

5、都定位于中游产业，兼做上游的建筑企业，大型开发商基本包揽了房地产项目开发环节中的所有工作，从买地、立项、融资、开发到建造、卖房、物业管理；一般以国内业务为主；总体来看，资金需求以开发融资、项目融资、现金池管理为主。1、就上游建筑、建材企业而言，建筑企业建设期资金投入较高；建材企业运营期资金需求量大，受经济发展和市场供求影响较大，资金占用和闲置具有明显的季节性，资金管理的需求主要有： 进行有效融资，降低融资成本：主要包括建设融资需求等； 提高资金使用效率，避免流动性风险。2、就中游房地产开发企业而言，其属于资金密集型行业，投资大，操作过程复杂，成本控制困难；周期长、财务杠杆普遍较高；受宏观经济因

6、素和政策因素影响，资金波动较大，资金管理的需求主要有： 进行有效融资，降低融资成本：主要包括开发融资需求和项目融资需求等； 提高资金使用效率，避免流动性风险。3、就下游装饰装修企业而言，其资金收付交易频繁，业务量大；受经济发展和市场供求影响较大；票据交易较多，资金管理需求主要有： 进行有效融资，降低融资成本，及时补充现金头寸，避免流动性风险； 增强商业汇票的安全性，提高票据使用效率。三、解决方案针对房地产产业链的各个环节的资金需求，以及大型房地产企业总体资金管理需求，定制服务方案如下：1、上游建筑企业 生产线建设融资：在项目建设期间，为其提供项目贷款、中长期组合贷款等金融服务。2、中游房地产开发企业 生产线建设融资：在项目建设期间，为其提供项目贷款、中长期组合贷款等金融服务； 运营融资：为满足其日常生产运营的流动资金需求，向其提供流动资金贷款等金融服务。3、房地产企业集团本部 跨银行现金池管理：通过集中集团内部资金，调剂余缺、减少融资费用，提高资金管理水平； 理财服务：对集团本部委托资金提供日常现金流增值管理和闲置资金增值管理等金融服务，包括资产管理、负债管理、年金管理、对公理财计划等服务。四、方案特点上述房地产行业解决方案为基于对大型房地产企业的深入研究，针对其需求量身定做的全程化和个性化的综合金融服务方案，帮助大型房地产