西安益达项目方案

1、项目招商运营前期方案 2014年6月16日中国陕西西安第一部分：项目楼层分布及业态规划1. 各楼层业态品类规划：-2F 停车美容馆： 汽车美容院 ，停车场；-1F 乐购超市馆： 人人乐超市；1F 仕女精品馆：黄金珠宝， 化妆品， 男女鞋，饰品，银行；2F-4F 时尚生活馆：男女装， 运动休闲，箱包皮具，数码电器；5F 儿童文化馆：儿童乐园（孕婴用品 童装 家居 文化用品 书店 ），轻餐饮;6F 餐饮娱乐馆：(KTV ,电玩城)，(大型餐饮 美食城) ;2. 各品类目标引进品牌：-1F:超市（人人乐超市，沃尔玛，卜蜂莲花，屈臣氏，莎莎）；1F:KFC，黄金珠宝类（老凤祥，中国黄金）男女鞋（达芙妮

2、，鞋柜，依思Q，珂卡芙，意尔康，巨日，查理，皮尔卡丹等）化妆品（柏莱雅，雅芳，丹姿，美宝莲，蓝色，深蓝，玉兰油）饰品（非凡，手表眼镜），银行（西安银行，邮政银行，工商银行，招商银行，中国平安银行）；2F-4F：（梦舒雅，艾莱依,秋水伊人，歌莉娅，洛依邻，百斯盾，巴黎地铁，百圆裤业，波司登，海澜之家，爱登堡，七匹狼，美特斯邦威，以纯，班尼路，真维斯，森马，）运动休闲（李宁，安踏，361，特步，鸿星尔克，康威，花花公子，捷安特，骆驼，佛伦斯潘，牧高笛）数码家电（国美电器，数码卖场，综合营业厅）；5F：儿童乐园（奇乐儿，悠游堂）孕婴用品（乐友，小飞象，可爱可亲）童装童鞋（ABC，红黄蓝，大黄蜂，好孩

3、子）文化用品（儿童摄影馆，新华书店，晨光，真彩，步步高，小天才）家居（冬冬宝，圣诺玛，博洋家纺）轻餐饮（安旗蛋糕，水吧，小阿妹米线，袁记肉夹馍，泡芙工坊）；6F：KTV（悦豪，欢乐迪，好乐迪），电玩城，大型餐饮（粗粮王，小六汤包，麻辣香锅，小肥羊，鸭掌门，咕噜鱼，小杨烤肉，韶山冲，前门烤鸭）PS:以上为针对当前市场品牌进驻情况定位品牌列举，需系统性招商摸排后筛选规划，以可行性为前提，品牌力提升为目标。第二部分：招商工作流程项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录1招商方案编制1.1编制依据根据广场经营状况分析和市场调研对广场的定位和业态规划进行评估，并形成报告运营部部长批准后，报总经理审核市

4、场调研的信息收集与分析包括：市场调研报告；商户经营分析报告；引进的目标商户的经营情况（包括商场分布、经营数据、年龄段、价格带等）。招商方案由运营部部长审核后上报总经理审批。运营管理部部长负责组织实施，运营部部长监督实施，并实时汇报给总经理。运营管理部部长招商主管1.2方案内容经营分析；招商条件、租金物管费底线；租金递增比例、合同年限、租金及履约保证金收取方式、装修期、招商优惠条件等；效益评估及任务指标：铺位数量、面积、分铺租金及租金总目标；时间节点安排：从启动到完成整个过程的时间节点；1.3洽谈招商人员指标分解，按品类业态分工，责任到人招商资料准备：包括招商手册、商业铺位平面图、意向合同、租赁

5、合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等。培训招商人员统一招商说辞，其内容应与宣传资料和招商手册内容保持一致，不得夸大事实。根据公司的租金标准与目标商户洽谈。2商源储备2.1收集整理根据项目定位在本县城及西安市乃至外埠搜寻目标品牌。至外埠引进新的品牌。填写品牌资源储备表，报运营部部长审查、核准。每季度第一个月5日前报招商总监审核后备案。招商主管品牌资源储备表2.2跟踪更新每月至少一次对目标商户进行跟踪。每月填写品牌资源储备表，记录跟踪联络情况。2.3建立商户档案填写主力店和非主力店商户租赁台帐，内容包括：商铺数量、各商铺面积、租赁期限等。按月更新并将更新后文件于每月5日前报招商总监审核

6、后备案。主力店和非主力店商户租赁台帐3商铺招租3.1商户接洽了解需引进品牌的经营情况、连锁状况、品牌定位、客户群体。依据公司批准的租金条件进行洽谈。确认引进品牌的资质证明（商标注册证书、委托授权书、营业执照、税务登记证、组织机构代码等）。合同到期/提前终止前3个月与商户商讨续签事项，或重新选择客户。运营管理部部长负责审核合同和相关合法手续。严格按照公司下发的租赁条件进行合同签署。运营管理部部长招商主管3.2合同签订根据洽谈的商务条款填写合同条款申报单，待审批完成后按公司制式合同文本签订.签订商铺租赁合同时需签订物业运营管理服务协议。不使用制式合同文本的商户，须报公司审批合格后方可签订。签发合同

7、签订交接单。按公司要求和规定流程，上报审批。签订的租赁合同内容必须与合同审批表的租赁条件一致，物业管理服务合同内容不允许更改。合同条款申报单审批完成后，即可流转合同签订交接单，合同签订交接单审批完成后即可交铺。餐饮商户在合同签订前须完成工程条件的对接。运营管理部部长3.3合同归档与分发依据合同内容建立租赁合同台帐。租赁合同及物业运营管理服务协议复印件存档。租赁合同及统一运营管理合同分别列入各商户的档案中。非本部门的公司人员借阅需经策划运营部部长同意。非公司人员借阅须经运营管理部部长同意。招商专员总结，前期进入后，前两个月组建团队；分铺割画图纸，搭建招商办公室，准备沙盘，外立面装修方案，效果图，

8、招商宣传册，发布招商信息。前期工作完成后，开始洽谈主力店，根据主力店特殊的基建要求，对基建进行二次改造符合后，交付场地，签到租赁合同。主力店洽谈定向后，针对各楼层铺位分割大小，由大到小招商填铺。整个招商周期预计 前期准备（2月），招商主力店谈判（3个月）。其他商户谈判5个月。第三部分：运营工作流程1.运营工作指引项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1营运人员管理和培训1.1规范营运人员的仪容仪表规范参照商管总部人力资源部的规定执行。营运人员的服务规范参照营运管理工作人员行为规范见附件。的要求执行。按月上报培训计划表。运营部部长月度培训计划表培训效果评估表营运管理工作人员行为规范1

9、.2培训制定营运人员培训和业务发展计划，经总经理审核后营运部和人力资源部留档。营运人员必须参加岗前入职培训，考核通过后方可上岗。营运部每月对所有营运人员进行工作考核和业务恳谈，就工作中的情况进行及时地指导和培训。项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件2商户营业员管理和培训2.1规范着装：品牌商户的员工着装遵从品牌公司的标准；多种经营商户营业员的着装由营运部实际情况形成统一规范并执行；行为规范：具体要求参照广场营运人员行为规范执行；严禁诋毁其它同类商品和品牌；遵守其它由法律法规约束的行为规范等。运营部部长营业员工作守则2.2评估营运部每季度结合优秀营业员的评比对所有商户营业员进行评估

10、，对优秀营业员按照公司的规定予以表扬和奖励；对于不合格者，退回商户公司，要求对方重新安排符合要求的人员上岗。2.3培训所有营业人员进场前必须经营运部审核，审核的内容包括仪容、仪表、行为举止、基本商业知识、健康状况等；营运部必须统一举办为期一天的营业员进场培训，培训的内容包括：大唐中心广场简介、商户手册、服务标准和行为规范、营运标准等；培训结束后，营运部应进行考核，考核合格者方能上岗，不符合要求者，退回各商户。2.营运部工作流程营业阶段工 作 内 容营业前各营运专员到岗签到、迎接员工入场,督促夜班保安依次开启电源与照明,巡视卖场各区域，查看昨日留言及营业状况,准备召集晨会。所有员工到齐, 营运专

11、员检查员工出勤情况并督促员工整理好仪容仪表、店面卫生、柜位货品。晨会开始，内容：检查仪表仪容；心态、情绪调整；士气鼓动；昨天营业情况分析；布置任务，下达指标；公司指令下达。开门营业前的检查：1、照明是否已开启；2、卫生是否已完成；3、通道是否通畅；4、陈列是否规范，POP有否过期，标价签是否按商场要求统一摆放；5、迎宾播音是否准备好。配合总值班经理下达开门指令，准备迎宾，开门营业。营业中1. 巡视所属广场各区域，检查清洁工作（包括店面、后厨、公共区域、卫生间等），在迎宾期间，组织各商户代表出店迎宾，站立于本店门口两侧或中间区域，带领员工向顾客致意，待广播迎宾词播放完毕后统一鞠躬致意。2. 员工

12、检查程序a. 检查、督促员工的出勤情况；b. 安排员工的排班；c. 检查员工的仪容仪表，是否穿工服、带工号牌；d. 员工是否能达到工作标准；e. 检查新员工的作业情况。3. 店面检查程序a.台面清洁无杂物，桌椅保持干净，门窗玻璃要经常擦洗，四壁无尘，清净舒适。b.就餐区域周围的垃圾污水要经常清除对残骨渣要及时清理，就餐区内不要摆放杂物空酒瓶，扫帚、拖把、畚箕等清洁用具要放进保管室。c.厨房灶台、排烟罩、地面等处勤冲洗、勤打扫，做到无油垢，无灰尘，清洁明亮。d.就餐区通道，工作区要采取有效措施消灭四害。f.禁止生产腐败变质、油脂酸败，霉变、生虫、污秽不洁、混有异物的食品。g.员工应经常保持个人卫

13、生，工作前必须将手洗净，穿戴清洁的工作服、帽。4.广场设施检查程序a. 走道是否畅通无阻；b. 招牌射灯及店内灯光是否正常； C、空调、广播设备是否正常运行。5、 问题处理程序：a. 如遇员工突然请假不来上班，在人手不够的情况下，马上联系下一班人员或叫人提早上班；b. 如遇卖场线路发生故障或停电等，须马上联系工程部进行维修；c. 处理顾客的投诉，如投诉员工服务态度，应及时向顾客道歉，并严肃处理员工，如遇质量投诉，应仔细听取意见，并做记录，请顾客重新调换新的货品，直至顾客满意；d. 处理完突发事件后，需确保广场的正常工作，每日不定时到收银处察看营业状况，对照以往情况进行分析，并及时提醒，鼓励员工；e. 在销售过程中，营运专员必须时刻观察员工服务态度，工作面貌等是否符合要求并留意进出顾客；6.销售分析程序a. 每天的营业额；b. 每天到店的客人数量；c. 顾客的平均购物金额；d. 畅销品类和滞销品类；e. 哪些是竞争品类；f. 哪些品