农业路项目提报(第一稿).ppt

1、农业路项目提报,盛世机构 郑州盛世房地产营销策划有限公司 郑州精工盛世广告有限公司,目录,郑州市场情况简析 市场背景下的小户型 小户型营销及发展趋势 本项目立地条件研析 项目整体操作思路,郑州市场情况简析 市场背景下的小户型 小户型营销及发展趋势 本项目立地条件研析 项目整体操作思路,郑州市场情况简析,一、郑州市场特征分析 、宏观调控效果明显，商品房市场供需增长放缓,郑州市场情况简析,从表中可以看到，2005年无论投放量还是销售量均延续增长趋势。自2004年以来，随着郑州市城市化进程的进一步发展和郑东新区“三年成规模”建设目标的实现，郑州市商品房市场投放量和需求量较往年有较大的增长，但受200

2、5年5、6月份国家宏观调控影响，2005年较2004年增长速度明显回落。 从市场投放量上来看，2001、2002年分别以55%、33%的比例高速增长，尤其是2004年在郑东新区的带动下，投放量同比增长幅度达到70%。2005年由于受宏观调控及土地政策紧缩影响，投放量增幅明显下降，较2004年仅增长2.7%，六年平均年度涨幅达33.6%。,郑州市场情况简析,从市场需求量上来看，2001年到2004年年需求量分别以23%、14%、42%和39%的幅度高速增长，2005年市场需求继续保持增长势头，但增幅也明显回落，较2004年仅增长7.9%，六年平均年度涨幅达25%。并且同去年相比，需求量的增长速度

3、再次超过投放量的增长速度，市场呈现需求旺盛的大好形势。 从市场供需关系来看，从2000年到2005年，市场投放量增加了3.8倍，需求量增加了3倍，各年的供需比分别为0.86：1、1.09：1、1.27：1、0.95：1、1.16：1到2005年的1.11：1，除2000年和2003年以外其他各年均呈现供大于求的情况。六年累计供需比达到1.09：1，市场存量累计为201.64万。,郑州市场情况简析,、住宅市场供需平衡，非住宅供应过剩,从上表可以看出，住宅和非住宅在市场总量上整体呈增长趋势，但非住宅的增长速度明显高于住宅，就投放量而言，从2000年同住宅相差25倍到2005年降低至不到5倍，需求量

4、同样如此。,郑州市场情况简析,伴随着中国经济连续几年的高速增长，人们的收入水平和生活水平也大幅提高，再加上郑州城市化进程的加快，全市住宅需求量长期呈现供不应求的局面。住宅供需比仅在2002年达到1.23：1，2003、2004、2005年分别为0.87：1、1.03：1、1.02：1，投放的高速增长总是伴随着需求的高速增长，六年累计供需比为1：1，市场供需平衡，市场存量累计不到10万。一方面说明市场对2000年之前存量吸纳较大；第二体现出区域市场对住宅的需求旺盛，对新盘的消化能力较强，从近两年郑州老百姓开始连夜排队购房、投资或投机者炒房炒号等现象可窥一斑；第三也反映出郑州市的住宅市场规模还不够

5、大，房价长期被压抑，需求一直未被满足，仍有较大的潜力可挖。因此，尽管住宅市场短期内存在产品结构不合理、价格涨幅过快等问题，但是面对巨大的刚性需求和潜在需求，在未来几年内市场前景总体十分乐观。 非住宅市场仅在2000年供需比达到0.7：1，其余各年均表现为供大于求，2005年供需比达到1.77：1，六年累计供需比达到1.94：1，市场存量累计达到191万，近短期内供应明显过剩。,郑州市场情况简析,3、高层供需两旺，短期内供大于求；多层投放减少，长期供不应求,郑州市场情况简析,随着城市化进程的加快，土地“招、拍、挂”政策的全面实施，导致地价飚升，开发成本迅速提高，高容积率的土地节约型开发逐渐成为市

6、场主流，带来高层物业的投放迅速增加。2005全年高层投放达到236.3万，较2004年增长30%。2000年到2005年投放增加了六倍多，六年平均年度涨幅达46%。高层需求量保持高速增长，全年高层销售量达到213.9万，较2004年增长49%，高层市场存量累计达到145.12万,整体供需比为1.24：1，高层物业短期内呈供大于求现象。 多层投放经过2004年的高增长之后，2005年投放量大幅回落，较2004年降低了10%。由于市场投放及存量不足，多层物业需求量也增长缓慢，2005年较2004年略有回落，六年平均年度涨幅仅为14%。从2000年到2005年六年的投放量和需求量仅增加了不到一倍。市

7、场存量累计短缺69.62万,整体供需比为0.86：1，多层物业将在较长时期内呈供不应求现象。,郑州市场情况简析,、北扩东移城市化进程效果显著，北区及郑东新区市场保持高速增长,从历年各区市场供求结构来看，北区呈明显的增长趋势，在各区中已处于主导地位，2005年北区投放量较2004年高出四个百分点，占全市投放量的33%，需求量同2004年持平，仍占全市成交量的30%。,郑州市场情况简析,郑东从04年开始，在政府的政策指引推动下，市场投放量和销售量高速增长，2004年投放量已占到全市的15%，超过西区和南区，直逼中区；2005年投放量继续大幅增长，成为全市第二大投放区域；需求量较04年翻了一倍还要多

8、，该区域的城市价值及投资价值被开发商和消费者普遍看好。 其他各区中，东区及中区投放量和销售量较2004年有明显降低，未来中东区更多的将以城中村改造和旧城改造为主。值得注意的是西区市场较2004年有较大回升。相对而言南区显得较为平静，市场份额一直波动不大。 在政府关于城市东移北扩的政策引导下，从近两年的市场发展来看效果十分明显，北区和郑东新区已成为人们购房、投资的热点区域。随着城市化进程的加快，这种趋势将进一步延续，北区和郑东新区也将很快同其他各区拉大差距，最终成为市场的主导发展方向。,郑州市场情况简析,、商品房整体价格继续保持高速增长,从商品房市场成交价格来看，商品房价格和住宅价格自2002年

9、开始，连续三年持续高速增长，2005商品房销售均价达2966元/，较2004年增长12.4%，扣除物价上涨等因素后，2005年商品房成交均价实际上涨6.7%。2005年全市商品住宅均价为2614元/，增长幅度达12.3%。2005年非住宅价格为5766元/，较2004年提高了近七个百分点。,郑州市场情况简析,分析其原因：一是人们收入水平提高，支付能力也随之提高，2005年全市生产总值突破1700亿元，城镇居民人均可支配收入达到10750元，较2004年增长11.2%；二是随着“招、拍、挂”土地政策的全面实施，地价提高，导致房地产开发成本和房价的直接上涨；三是郑东新区新开楼盘起点较高，带动区域市

10、场房价的整体提升；四是各区域代表性大盘如帝湖王府、亚星盛世家园、大河春天、森林半岛、长城康桥花园等销售火爆，提价速度较快，也带动区域市场价格不断提升；五是高层物业成交比例加大，也在一定程度上对价格有所抬升；六是商业地产市场需求旺盛，投资客户逐渐增加，如大上海城、百年德化、小商品城等商业项目成交价格在17000-50000元/不等，对价格也有一定的拉升。,郑州市场情况简析,、二手房市场火爆，成交量及价格增长迅速,从上图可以看出，郑州市二手房市场自2001年开始，一直保持增长势头，但经过前几年的高速增长后，成交量增长速度有所放缓，从2002年145%到2005年的23%，五年时间市场总量翻了八倍，

11、年度平均涨幅达73%。,郑州市场情况简析,、按照区域新盘情况,同去年相比，2005年的新开盘项目在各个区域相对较为分散，但仍然以北区和东区为主。其中北区12个，较去年减少11个，占26.7；其次是东区11个，较去年下降3个，占24.4；郑东新区投放8个；西区投放7个，较去年增加1个；南区较去年增加2个；中区由于土地资源稀缺，开盘量明显减少，较去年减少5个。郑东新区在政府的大力扶持下，其市场价值和升值潜力被开发商和消费者所看好，越来越吸引更多的外来企业和本土企业进驻，市场规模急速扩大，开盘量也急剧增加，直逼北区和东区，已经在房地产市场中占据重要地位。,郑州市场情况简析,、按照政域新盘情况,从行政

12、区域来看，新开楼盘仍然以金水区为最多，共计14个，占31；其次是管城区和郑东新区均为8个，各占18，中原区为6个，占13。,郑州市场情况简析,、新盘投放时机,从三年的新盘投放时机对比来看，新盘投放高峰期主要集中在4月份和10月份前后，从季度来看主要集中在第二和第四季度，第一季度主要受春节影响，开盘量最少。,郑州市场情况简析,、新盘特点分析 1）新盘大体量、规模化投放明显增加，如帝湖王府、都市领地、大河春天、中央特区等，一次投放量均超过10万； 2）新盘VIP认筹蔚然成风，开盘均销售火爆，投放价格相对较高，开盘后提价速度较快； 3）高层、小高层项目投放量明显增加； 4）小户型项目急剧增加，产品形

13、态丰富； 5）外来企业项目明显增加。,、新建商品房情况： （）、2006年13月份商品房预售、销售情况：,二、郑州市06年第一季度房地产整体市场情况,郑州市场情况简析,郑州市场情况简析,郑州市场情况简析,2006年13月份，我市共投放市场商品房103.49万平方米，较去年同期略有下降，降幅为1%，其中商品住宅投放83.04万平方米，占全市总投放量的80.2%，较去年同期下降9.0%，非住宅投放20.45万平方米，占全市总投放量的19.8%，较去年同期增长了128.7%，非住宅的投放增量较大。 本季度全市商品房销售面积146.20万平方米，较去年同期增长了26%，销售均价为2965元/平方米，较

14、去年同期上涨了12%。其中：商品住宅销售132.75万平方米，同比增长21.8%，销售均价为2660元/平方米，同比上涨10%，非住宅销量为13.44万平方米，较去年同期增长了25.6%，销售均价也稳步上升，为10.8%。,郑州市场情况简析,（2）、2006年13月份商品房各类型物业供应量对比表：,单位：万平方米,郑州市场情况简析,从上表看，商品住宅供应量小于销售量，其中多层住宅的供销比为0.61：1，市场上对多层住宅的需求量较大，而受土地等因素的影响，多层供应量逐步减少，而高层的市场份额不断扩大，同时，本季度的经济适用房集中投放市场，投放量达到14.7万平方米，占住宅投放量的17.7%，在一

15、定程度上缓解了郑州市低价位住房紧张的局面，而非住宅本季度的供销比达到1.52：1，有供大于求的迹象，其中，以商业用房更为明显一些，一批物流园区的投放使其它用房的投放量有大幅增加。,郑州市场情况简析,（3）、2006年13月份各月销售情况：,郑州市场情况简析,郑州市场情况简析,郑州市场情况简析,2006年1季度各月的销量与去年同期相比，除一月份外，二、三月份的销售均较去年有所增高，二、三月份的增量分别为9.85万平方米和4.35万平方米，今年郑州房地产市场开局喜人。 从各月销售变化来看，受春节的影响较大，二月份销售量较一月份有所下降，而进入三月份后出现了较大的反弹，销量几乎是二月份的一倍。 本季

16、度商品住宅价格继续呈现上扬之势，从2475元/平方米上涨至2787元/平方米，月涨幅为6.1%，呈现量增价涨之势，而非住宅价格则受供求关系影响有所下跌，销量虽有所增加但价格出现了下跌，月降幅为6.3%。,郑州市场情况简析,（4）、2006年13月份各区域销售情况,从分区域情况看，除郑东新区和中原区外，其它区域的销售均有不同程度的下降。今年的郑东新区已初具规模，各楼盘良好的规划与环境以及区域的发展潜力使之成为全市的购房焦点之一，而随着郑州西区老工业基地的外迁，使人们的目光重新投向这里，中原区的楼市也逐步活跃起来。,郑州市场情况简析,（5）、2006年13月份各物业类型销售情况：,从各物业销售情况

17、看，多层住宅所占市场份额呈现下降之势，占到住宅销售量的51.2%；本季度高层住宅（含小高层）销售达到了52.52万平方米，占到住宅销售量的39.6%，较上季度提高了8.9个百分点。城市化进程的发展、城市人口的增多、城市土地资源的稀缺等因素为高层住宅市场提供了广阔的发展空间,郑州市场情况简析,（6）、2006年13月份购房人群结构情况：,郑州市场情况简析,郑州市场情况简析,今年1季度，本市购买者占到44.2%，较上季度又减少近3个百分点。其中市区购买比例为34.7%，郊县为9.5%。 本季度，商品住宅仍以外地购买者居多，达到了54%，其中，来自省内地方的购房者占到46.7%,高于郑州本地人的购房

18、比例。一是反映出持外地身份证的人员在郑州择业、落户数量增多，二是反映出外地富裕阶层在郑州投资比例增大。这两类外地购房人支撑了郑州市房地产市场的半壁江山。境外购房者进入郑州市场，说明我市房地产市场的外延性不断发展。,郑州市场情况简析,（7）、2006年13月份购房买商品房人群付款情况：,从上表得知，受房贷政策的影响，2006年1季度采用一次性付款的比重继续呈现扩大的势头，占到了39.0%，较去年同期提高了10个百分点，较上季度提高了6个百分点，从一定程度上说明消费者的支付能力有所提高。,郑州市场情况简析,、二手房销售情况：,2006年13月，郑州二手房市场交易量为23.49万平方米，较去年同期下

19、降了21.1%，成交价格为2040元/平方米，较去年同期上涨了50.6%，二手房价格涨幅较大的主要原因是商品房价格上涨给二手房价格上涨提供了空间，而以前占交易量较大比例的房改房转让在今年一季度只占到了31.7%，二手房价格向商品房价格靠拢的步伐进一步加快。,郑州市场情况简析,、2006年第一季度郑州市房地产数据分析： 对于风起云涌的郑州房地产市场来说，2005年，是一个不同寻常的历史步点，政府加强宏观调控的力度，一时间，褒贬此起彼伏。2006年，房地产渐次尘埃落定，各种数据浮出水面，“数据”与“市场”发生了第一次的强烈碰撞！,郑州市场情况简析,预售缩水，销售面积稳步增加 2006年1-3月份，

20、商品房、商品住房的预售规模较去年同期略有下降，证明2005年国家宏观调控政策初见成效；而销售面积并没有像想象的那样有所降低，06年第一季度实现销售146.20万平方米，较去年同期上涨了26%，销售均价是2965元/平方米，较去年同期上涨了12%，其中商品住宅销售132.75万平方米，销售均价2660元/平方米，同比分别上涨了21.8%、10%。同时，非住宅销售、均价也稳步上升。 品牌时代空降郑州。大量外地品牌开发商涌入郑州，冲击郑州房地产市场，促进本地开发商迅速成长；消费者购房更趋理性，品牌意识逐步加强，愈加注重具有社会知名度、美誉度的品牌产品，并对其产生一定的依赖性。,郑州市场情况简析,非住

21、宅市场供大于求，各方势力诸侯争霸 2006年1-3月份新增商品房预售面积103.49万平方米，销售面积146.20万平方米，供销比0.71:1，符合市场基本状况；非住宅新增预售面积20.45万平方米，销售面积13.44万平方米，供销比达到1.52:1，从上述数据看，非住宅有供大于求的现象，其中，商业用房较为明显。 造成此现象的主要原因是2003-2005年郑州非住宅市场经历了飞速发展的时期，巨大的利润空间驱使开发商盲目投资，急功近利。郑州目前的非住宅市场呈现如下几个特征：一是商业圈的转移与扩大，出现新旧商圈并存的现象，而且新的东区商业圈也将以农业路与107国道为发源中心，逐步扩展成为与二七商圈

22、互相作用的新商业中心；二是商业消费观念改变，体验式的商业消费潮流即将来到，去年乃至今年新开的几个商业项目都在朦胧的将体验消费当成招牌打。写字楼也开始大行其道，各方诸侯各自雄据一方，摇旗呐喊。巨大的市场前景使得一些开发商“一叶蔽之，不见泰山”，忽视了愈渐饱和的市场容量，对其的趋之若骛，大肆开发，最终使经济学里供求关系的铁定律明显得到体现，供大于求理所当然！,郑州市场情况简析,第一季度楼市，“风雨”欲来“风”满楼 2006年1月，商品房销售面积50.06万平方米，销售套数4321套，销售均价2822元/平方米；2月商品房销售面积32.36万平方米，销售套数2984套，销售均价3013元/平方米；3

23、月商品房销售面积63.77万平方米，销售套数5770套，销售均价3053元/平方米。 2006年第一季度的数据对比，明显的展示出市场规律对房地产的规缚作用，也非常直观的表现出2006年房地产销量逐步增大，供需逐步趋于合理；“风雨”欲来“风”满楼，房地产市场旺季蓬勃欲出！,郑州市场情况简析,郑东新区领跑郑州 2006年1-3月份，二七区销售面积15.90万平方米，同比减少10.6；管城区17.81万平方米,同比减少0.1；惠济区5.31万平方米，同比减少20.5；金水区57.92万平方米，同比减少11.4；郑东新区26.97万平方米，同比增加106.8；中原区20.07万平方米，同比增加10.2

24、。 由于两会期间政府提出严格限制土地审批制度，地价不断上扬，土地资源的供给逐步趋于正规，影响二七区、惠济区产品成本增加，销售状况受到较大影响；郑东新区坚持“三年见形，五年成势”的大政方针，继续昂首阔步，高歌猛进！,郑州市场情况简析,“高层”绝非不胜寒，经济适用房“有女初长成” 2006年1-3月份，多层住宅销售面积67.91万平方米,销售均价2378元/平方米；高层住宅29.78万平方米,销售均价3208元/平方米；小高层销售面积22.74万平方米，销售均价2925元/平方米；别墅销售面积4.15万平方米,销售均价4063元/平方米：经济适用房8.18万平方米，销售均价1556元/平方米；办公

25、销售面积3.45万平方米，销售均价4053元/平方米；商业服务销售面积8.48万平方米，销售均价7293元/平方米；物流仓储销售面积0.35万平方米，销售均价5224元/平方米；车库销售 0.98万平方米，销售均价2009元/平方米；地下室0.18万平方米，销售均价3807元/平方米。 2006年多层住宅供应量逐渐放缓，高层供应量在市场中逐渐展露锋芒。首先，这与郑州城市发展紧密相关，2005年国民经济快速发展，工业生产较快增长，财政金融状况良好，固定资产投资规模不断扩大，消费品市场平稳增长，市场价格温和上涨，城乡居民生活水平进一步提高。经济的飞速发展使得土地资源更加稀缺，而国家对土地的宏观调控

26、让开发商的土地储备“囊中羞涩”。土地资源的稀缺，决定开发商只有选择高层开发形态，多层将不是首选，高层将成为市场的主流产品。也就是说，高层居住将引导住宅新概念，高层居住理念的形成，又对地产市场提出了新的要求，那就是高层住宅的精品化、概念化。,郑州市场情况简析,“两会”精神远见卓识，解决百姓住房难题势在必行。郑州经济适用房销售面积达到8.18万平方米。销售均价1556元/平方米，均比去年有所增加。郑州经济适用房市场很好地贯彻了“两会”精神，一切从老百姓的利益出发，办实事，办好事，2006年第一季度，成绩喜人。 郑州居民车库问题没有很好地解决。2006年第一季度，车库销售面积0.98万平方米，销售均

27、价2009元/平方米；地下室0.18万平方米，销售均价3807元/平方米。虽然供量持续增加，但是对强大的市场需求量来说，真是隔靴搔痒，杯水车薪；产品的合理规划以及车位问题的深刻考虑都将是郑州市房地产市场2006年下半年急需解决的问题。,郑州市场情况简析,购房人群外地居多 本市人群购房套数4906套，占比例44.2%；外地人群购房套数5999套，占比例54%。2006年第一季度依旧延续去年状况，外地购房人数大于本市，境外购房为一例。 外地购房的人群形成与郑州这个商贸、物流城市的定位是分不开的。其中主要包含两类群体：第一，有相当一部分的外地来郑州工作人员，他们在郑州工作、生活，他们渴望在这个深深眷

28、恋的城市安个家，这为郑州带来了强大的市场购买力；第二，外地来郑州投资房产的人越来越多，他们很看好郑州房产未来的发展趋势，并对郑州房产的价格走势充满信心。 在未来若干年，郑州将成为国际性的商贸、物流、交通中心，这就要求郑州必须有兼容并蓄的胸怀，外地人的涌入很好的补充了郑州的人才力量，使得郑州经济更快加速的向前发展。以上数据只是对郑州经济发展的一个侧面印证而已。,郑州市场情况简析,旧房旺市，理所当然 2006年1-3月份二手房交易面积23.49万平方米。同比减少21.1；交易套数2821套，同比减少18.2；交易金额4.79亿元，同比增加18.6；交易价格2040元/平方米，同比增加50.6。 2

29、006年1月份二手房销售面积6.3万平方米，销售价格2033元/平方米；2月份二手房销售面积5.57万平方米，销售价格2028元/平方米；3月份二手房销售面积11.63万平方米，销售价格2051元/平方米。 从上述数据看出，3月份成交11.63万平方米，占成交量的49.5%,成交面积大幅上升，在本月销量取得较好的业绩，二手房价格是2051元/平方米，也呈稳步上升态势；1、2月份成交量较少，成交之和与3月份基本持平。 二手房市场在政府的宏观调控下步入正轨。2005年，全国房地产市场普遍较为低迷，促使二手房市场蜂拥而起。由于市场的不规范，各种纠纷也随之出现。政府适时出击，对二手房市场实行宏观调控，

30、很好的规范了二手房市场，使二手房市场沿正确的方向顺利发展，形成2006年第一季度这个良好的开端。,郑州市场情况简析,4月份，全市批预售项目共计26个，投放面积92.63万平方米，较上月增加了43.5万平方米, 增幅为88.5%。本月销售各类商品房6649套，比上月销售增加了879套，上涨了15.2%；本月销售各类商品房面积为77.81万平方米，较上月上涨了22.02%，销售面积较去年同期分别上涨了69%；本月销售价格为2984元/平方米，较上月销售价格有所下降，降幅为2.3%。本月房地产市场销售均价略降，而销售量持续走高。 本月商品房销售6649套，销售面积77.81万平方米，较上月分别上涨了

31、15.23%、22.02%，销售面积较去年同期分别上涨了69%，住宅类商品房销售均价为2737元/平方米,较上月下降了1.79%,较去年同期上涨了11%。,三、郑州市年4月份房地产市场交易情况统计,郑州市场情况简析,非住宅物业类销售974套，销售面积7.44万平方米，较上月分别上涨了6.69%、28.94%。较去年同期销售面积上涨了157.44%。销售价格为5324元/平方米,较上月下降了7%,较去年同期下降了1.7%。商业用房、办公用房销售价格分别为6154元/平方米、4173元/平方米，较上月分别下降了11.6%、11.5%;商业用房、办公用房销售面积分别为5.02万平方米、1.54万平方

32、米。 本月二手房成交1310套，较去年同期下降29%,销售面积11.2万平方米，较去年同期下降31%,销售均价2185元/平方米。较去年同期上涨22%。,郑州市场情况简析,单位：套,、4月份郑州市商品房销售套数柱状分析图,郑州市场情况简析,、4月份郑州市商品房销售面积柱状分析图,单位：平方米,郑州市场情况简析,、4月份郑州市商品房销售价格柱状分析图,单位：元/平方米,郑州市场情况简析,盛世机构简介 郑州市场情况简析 市场背景下的小户型 小户型营销及发展趋势 本项目立地条件研析 项目整体操作思路,市场背景下的小户型,在这些年大户型当道的楼市，小户型的出现颇有些“捞偏门”的味道，以至于北京2002

33、年SOLO和“非常男女”一上市，就在业内外引发了一场铺天盖地的争论，焦点集中在小户型该不该建的问题上。一年过去了，小户型相继创造的热销童话和多方位的渗透，始终回应着这些质疑。简单的“有需求就有市场”的观念，在现今的楼市竞争中早已过时。经历了两年最初超小户型的极端展示，2004年的小户型产品已然恢复了理性，相信年会走向规范化。因为就消费者而言，无论哪种产品，如何进行包装，最终都将回复到其本质产品层面上来。面对供应此起彼伏的增长，小户型们不得不正视自身存在的问题，从人性的角度改良和创新产品，在今年新一轮的小户型热潮中，我们能清晰地看到他们成长的影子。,市场背景下的小户型,一、小户型的成长历程,小户

34、型从功能上分为居住型、度假型、投资型，在功能上， CONDO赋予了物业更多的内涵，提升了小户型的居住价值。 CONDO与传统小户型的本质区别在于：独有的CONDO精神和社区文化。在初期，它主要通过社区的资源来引导，而在后期形成一种独特的文化。 这些资源与传统的社区有严格的不同，包括：针对客户的生活习惯设定，更加人性化；使用费用低廉，更多的是开放、免费的设施；更加方便，全部集中在共享空间。,市场背景下的小户型,二、 CONDO的来源,源起于美国，英文名Condominiums，缩写为CONDO，直译为“分户式产权公寓”。作为一种独立的房屋形态，美国早于年开始立法，允许开发CONDO类型的物业。如

35、今，作为一种比Apartment（普通出租公寓）高级的公寓物业， CONDO已普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。 CONDO的特征在于它是一个集合的社区，大家共同有一个共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使生活间易轻松，方便自由。 事实上，按照原有的CONDO定义，目前我们居住的小区都是CONDO。时至今日，在美国CONDO已发展为一种高级商务公寓，主要用于投资，相当于目前国内很多大城市的酒店式公寓。 CONDO在发展变迁的过程中在物业的形式上有了很大的改变，但并没有改变它所倡导的精神参与和分享。,市场背景下的小户型,三、郑州小户型情况,郑州小户型源于年，新世纪地产公司开

36、发的“时尚.partay”是郑州第一个小户型社区，也是真正意义上的小户型社区（ CONDO）。 经过“时尚.partay”的成功开发，市场不再称其为“垃圾房”，并很快主动地接受，以至于许多开发商也不再对此物业报以观望的态度。时至今日，郑州纯粹小户型开发个案越来越多，并且功能多变、形式多变。 目前，以度假型为代表的小户型项目有龙泊圣地”；居住型项目很多，有“左岸国际”、“青年居易”、“酷特区、“新田.天地间”等等；以投资型小户型项目为代表的有“清华园广场”、“独立空间”等。（具体个案情况后有附表，敬请翻阅）,市场背景下的小户型,四、市场背景下的小户型,房地产的飞速发展，引来了国家对该行业的宏观调

37、空，防止行业泡沫，平衡国民经济。在两年前调控的基础上，国家九部委今又打出重拳细化并量化调控细则，并于今年月日起执行细则六条： 凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。 对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 对项目资本金比例达不到等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积平方米以下的仍执行首付款比例的规定。 保证中低价位、中小套型

38、普通商品住房土地供应，供应量不得低于居住用地供应总量的。 满年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费；满年未动工开发的，无偿收回土地使用权。,市场背景下的小户型,在此基础上郑州又引发了“郑四条”： 一是切实调整住房供应结构。将进一步严格房地产开发建设规模管理，切实增加中小户型、中低价位普通商品房和经济适用住房的供应比例。新建商品住房项目的中小套型住房控制比例不得低于该项目总套数的。 二是进一步发挥土地政策的调节作用。积极运用房地产宏观调控手段，配合相关部门加强土地市场一级垄断，完善土地收购储备制度；停止别墅类土地供应，增加普通住宅用地供应；同时加大对闲置土地的清理力度，坚决制止土地囤积行为。 三

39、是加快廉租住房制度和经济适用房建设。（1）实行廉租住房建设目标责任制，积极推进各县（市）区城镇廉租住房制度建设；（2）提高市区廉租住房补贴标准，使廉租住房补贴标准与经济社会发展水平和物价上涨指数相匹配；（3）扩大廉租住房覆盖面，逐步将部分住房和经济条件确实困难、但暂不符合廉租住房条件的劳动模范和高级知识分子等群体列入保障范围；（4）积极拓展廉租住房建设资金渠道，使廉租住房建设有足够的资金支持；（5）搞好限价商品房和周转住房的试点工作，解决两个“夹心层”人员的住房困难问题；（6）切实增加经济适用住房的供应量。 四是完善房地产统计和信息披露制度。,市场背景下的小户型,日前，中原区岗坡村改造正式破土

40、动工（占地113.6亩），是中原区第一个进行改造的城中村，今年，中原区首批作为改造试点的城中萃有岗坡村、北陈伍寨村、南陈伍寨村、董寨村、朱屯村和冉屯村。中原区共申报了12个重点村：岗坡村、旮旯王村、三官庙村、罗庄村、周新庄村、南陈伍寨村、北陈伍寨村、阎垌村李家门、李江沟村、柿园村白庄、冉屯村、密垌村。目前，这些城中村的拆迁改造工作正在进行中。 燕庄城中村改造规模也是很大，加上去年的积累，今年新增数十个大盘的开发，市场一定热闹非凡。 因此，受新政的影响，可以看出今后几年市场所供应的产品往小户型物业发展的项目会有一定量体。所以，市场背景下小户型应抓住先机，在功能定位上、产品设计上、配套服务上，与市

41、场现有小户型物业作以区隔；理念先行、产品先行，才能避开下一轮楼市的无理由竞争及疯狂大战。,盛世机构简介 郑州市场情况简析 市场背景下的小户型 小户型营销及发展趋势 本项目立地条件研析 项目整体操作思路,小户型营销及发展趋势,一、 小户型房屋营销的支持要素 1、 地段支持 小户型产品的地段支持因素主要有两个方面，一是小户型产品本身的绝对地理位置，二是小户型产品的心理位置。 小户型产品的绝对地理位置主要是指小户型产品的地理坐标位置，其关系要素有该地和核心商圈的绝对距离，交通条件、社区与街区功能规划、街区商业成熟度等因素。 小户型产品的心理位置，其关系要素有与核心商圈的心理距离、与时尚消费圈连接的紧

42、密程度、与前沿思想潮流圈结合的紧密程度。 小户型产品的地段因素对小户型产品的营销常常具有决定性作用。因此我们研究小户型产品的地段因素，发现和挖掘小户型产品的地段优势，常常成为小户型产品营销中的关键因素。为此我们将从我们所列举的因素中对小户型产品的地段因素进行分析。,小户型营销及发展趋势, 与核心商圈的绝对距离： 与核心商圈的绝对距离，是小户型产品地段因素中最为重要的因素。一个商业业态完全，服务设施一流，交通系统发达，时尚氛围浓厚，思潮居于前沿地位的商圈，其价值本身就无与伦比。 这些地段内，一般而言，是高知识、高技术的知识产业云集的地方。因此这里也聚集了大批的高文凭、高学历的高层知识文化精英。与

43、之相匹配的是他们的高收入与高消费。他们的消费通常成为这个城市的消费潮流的代言人，从某种程度而言，他们就是这个城市时尚消费的代言人。 因此在这些地段的小户型产品一个最为通常的表现就是高价格，而且产品创新也大多在这些地段。比如最先小户型的装修房营销，通常都发生在这些地段。 产品的创新与产品的高附加值是紧密联系在一起的，综观小户型楼市，我们可以得出这样一个结论，即装修房的价格在扣除装修成本后，仍远远高出清水房的价格。 与装修房高昂的价格相适应的是，该种产品的营销的先进性，郑州楼市中大多概念产品都是由他们贡献的，而他们的营销推广费用比例也远远高出清水房。他们通过大版面的硬性彩色广告与大篇幅的新闻推广则

44、从意识形态方面改变人们的消费观与产品价值观。而与核心商圈的绝对距离越近，这种状态也就越明显。因此可以说小户型产品营销的繁荣程度是由核心商圈为轴心，向外延展的。 从上述我们可以发现，核心商圈周围地区成为小户型产品革新，营销手段创新的温床。高附加值的产品与革新性产品多在这些地方出现。因此我们可以得出这样一个结论，即与核心商圈的绝对距离越近，也就越适宜生产高附加值与革新性产品，而产品营销成功的可能性也就越大。,小户型营销及发展趋势, 与核心商圈的心理距离 与核心商圈的心理距离是个相对概念，即随人的不同，对一个地理位置的认识也不同。但是通常而言心理距离的远近，在城市内，与公交系统的发达密切相关。公交系

45、统越繁荣的地方，人们的心理距也就越近。这种心理上的不同认知感，对小户型的营销显得尤为重要。 小户型置业者的目的有三个，一是单身或者丁克家族的终极用房，这类使用者购买小户型物业，将之使用功能作为小户型的终极用途，比较注重产品的使用功能；二是准单身与准丁克家庭将之作为过度房使用，该种使用者，更侧重对产品临时性过度性功能；三是炒房族，他们关注的是房屋的投资回报率与出租率。 前两个目的的购房者，从当前我们的城市人口结构，与社会经济与教育的发展速度来看，多数是年轻一族（在老龄社会或者经济处于成熟期的社会或许例外）。当一个城市的中产阶层尚未形成之时，城市的年轻的白领阶层就成为这个城市的主导消费潮流的代言人

46、。由于城市经济的发展阶段与我国教育改革的程度，在目前，我国的知识阶层大多集中在2535岁这个年龄阶段。 在这个阶段的年轻城市白领，如果不是家底殷实，只能靠自己创业来满足住房需求的话，大房对他们而言，无疑是奢侈品，能够享受车房同时拥有的年轻金领人士，在我们的城市应该说是一个相对小的范围。,小户型营销及发展趋势,通过上述分析，我们可以勾画出城市小户型的购买者中的前两种目的的客户的形态。即他们靠自己的知识与能力在我们这个发展的城市中，凭借自己的才识，经过几年的打拼，能够在这个生活要求日益增高的城市中站稳脚跟。迫于城市生存的压力，他们将大部分的时间用在了发展自己的事业上，因此时间对他们而言，是第一重要

47、因素。 到达工作地与成熟商业街区的时间成了他们对住房需求中的重要因素。因此在绝对距离相对较近的核心商圈因为价格的高昂而让他们无法承受之时，时间距离的远近就成了他们选择房屋的一个极其重要的因素。在城市的时间距离，通常是靠直达的公交车来计算的，因此公交系统的发达与否，即成了衡量心理距离的一个极端重要的因素。 心理距离远近的另一个重要因素就是与时尚商圈、时尚潮流联系的紧密程度。当城市核心商圈与时尚意识、时尚潮流相分离时，这种原因在消费者购房的因素分析中的重要性就显现出来了。 从以上分析，我们可以得出这样的结论：即衡量一个地方是否适宜营建小户型产品，除了与核心商圈的绝对距离的远近外，与核心商圈的心理距

48、离就成了是否建设小户型产品重要标准。,小户型营销及发展趋势, 交通条件 交通条件的重要性在上面我们论述心理距离远近的重要性时，已有所论述，但是交通条件对小户型产品的重要性，我们尚未完全找出来。因此我们将在这继续对交通条件的讨论。 在城市，交通条件的发达与否，通常决定了地块与房屋的价值。交通发达可分为两种不同的情况，一是作为公交车始发地点线路的多少，二是作为中间站过往的公交车线路的多少。 在大多情况下，小户型产品位于公交车始发线路密集的地方。但这些区域多为核心商圈所在地，在远离核心商圈的其他人口聚居地，小户型产品并不多见。这是因为，非核心商圈的人口聚居地，因为通常情况下，整个地区显得比较落后，通

49、常为传统的老街区。这些地方不仅城市生活配套设施落后，人们意识形态与观念落后，而且通常也缺乏改变这种情况的新兴的公司出现。他们充当了城市的农村的概念。 中间站过往的公交线路发达的地方，通常位于城市两个或者以上的几个压核心商圈的三角地带。它们到各个压核心商圈的距离大致相等。这些地方由于在空间距离上具有可选择性，因此也颇受小户型买家的青睐。在这些地方建设小户型产品也比较容易获得成功。但如果在这种不是城市三角地带，但公交系统相对又比较发达的地方建设小户型产品，营销就将面临比较大的挑战，因为这些地方是向城市的外延进行延伸。 从以上的论述可以得出这样的结论，在选址建设小户型产品时，我们一定不要在远离核心商

50、圈而且又不是城市三角地带的地方建设小户型产品。,小户型营销及发展趋势, 街区功能规划 城市社区模式，街区功能规划对小户型产品的影响主要体现在城市的功能规划上。城市功能规划参考因素主要有三个方面，即该区的历史功能，现在的实际功能，或者是因为城市因为扩展，或者重新规划而即将在未来体现的功能。 街区的历史功能对房产营销往往具有质的规定性与不可更改性。房产企业在处理街区的历史功能与产品规划时，应注重与街区的历史功能相结合，这种结合程度，与街区的历史功能的强度密切相关即与街区在人们心目中的印象的稳定性相关，街区历史功能越是突出的地方，项目的功能与街区功能的吻合程度就应越高。因为要改变人们心目中既定形象，

51、这种形象越是深刻，就是越难改变。 街区现实的功能对产品形态的制约性比较小，因为一个现实的街区功能，因为少了历史底蕴的传承性，在人们心目中的形象也不稳定，因此发展商在建设产品时，可以依据块地的地理特征与项目的经济指标进行规划，但项目在定位时，应密切关注地块所在街区在项目建设与销售期，可能因规划产生的功能改变与项目的功能背道而弛，从而产生市场的排斥，影响产品的销售。,小户型营销及发展趋势,街区的未来功能规划，主要是由未来的若干年时间内，依据项目所在地与周边各商业中心的地理连接而产生的机会或者因为重大交通条件的改变而产生的机遇。因此发展商在确定项目的功能时，除了应密切关注政府规划方面的动态外，还应密

52、切关注整个经济发展状况，与地块地理位置与经济发展区域的连接点之间的关系，自行预测将来在本区域可能拥有的机遇，从而预先规划产品的功能形态，避免出现产品功能规划失败的重大决策错误。在另一个方面，由于项目功能规划产生与项目建设成绩，也会影响到政府部门对该地理区域的功能规划。因此从这个角度说，开发商在选择一个尚未有功能规划地块时，应做好先期分析，充分运用街区功能对产品的相互影响关系，争取一个对项目最有利的机遇。 本节论述的街区功能规划，与小户型产品连接的紧密程度不高，但是作为小户型产品的营销，对街区功能具有更大的依赖性。这是因为小户型产品的营销对象更为单一，性格指向也更具特色，营销的风险性也更大。因此

53、更应该注意对这个原理的合理运用。龙湖的龙泊圣地就是忽视了这个原理，因此产品虽几度变化，销售仍不理想。,小户型营销及发展趋势, 核心商圈的商业成熟度 核心商圈的商业成熟度，对小户型产品的规定性主要体现在小户型产品的使用功能上。核心商圈的商业成熟度越高，小户型产品的功能就更为广泛。从居住，投资或者商用三个方面来分析，我们有以下结论： 核心商圈商业成熟度越高，小户型产品的三种功能都能得到比较完全的市场认同。 在核心商圈商业成熟度较低的次级商圈，小户型产品的商用功能就体现的不那么明显，小户型产品的投资者也大为减少，取而代之的是对小户型产品使用功能的强烈外现。而远离核心商圈，或者核心商圈的商业成熟度非常

54、低的话，小户型产品的商用功能则几乎可以忽略不计。 核心商圈对小户型产品的另一个规定性体现在产品的价格上，核心商圈商业成熟度越高，小户型需求也就越旺盛，小户型产品的价格也就越高，产品的种类也越多；核心商圈的商业成熟度越低，小户型需求也就越低，小户型产品的价格也就越低，种类也越少。,小户型营销及发展趋势,与时尚消费圈的关系 时尚消费圈主要是城市功能规划后，各功能区相互分隔后，产生的市场影响。通常而言，时尚商圈总是与零售业态与思想潮流紧密衔接的，因此消费的时尚商圈主要位于核心商圈的核心位置，或者是思想潮流活跃的各类新兴商业业态比较集中的地方。 时尚消费圈与小户型产品的关系主要体现在小户型产品的产品性

55、能与功能上。因时尚消费圈充当了一个城市消费潮流的代言人，因此越是距离时尚消费圈近的地方，产品的创新与革新程度越高，其营销推广的方式也就需要不挺的更新。因潮流天生具有暂时性，只有在有限的流行时间内，将产品售出去，才能实现项目的经济价值。 因此距离时尚消费圈越近的小户型产品营销的风险也就越大，因此小户型产品的价格也就越高，销售周期也越短，广告推广力度也就越大。,小户型营销及发展趋势,2、 经济环境支持 小户型产品的经济环境支持主要与项目所在地经济产业业态密切相关。如果项目所在地的经济支柱产业为二产业，小户型需求将非常有限。依据社会学的原理。二产业作为集体协作性组织，人的团队意识相当浓厚，人的价值观

56、也以团队价值观为取向，人的独立性意识并不浓厚，所以年轻人大多与父母同居，而很少向往追求自己独立的空间。 如果项目所在地三产业比较繁荣，市场对小户型的需求也就会表现的比较强烈。这种状况随着三产业的繁荣而愈加强烈。三产业不仅带来大量的年轻的知识精英，改变了当地的人居结构，让当地彻底变为年轻人的社区，也给当地社会的价值观与区域精神带来变革，让人们更加崇尚独立，崇尚创新。大量的年轻城市知识精英本身的产品需求，与他们激发的当地崇尚自立后的年轻人的需求共同构成了小户型产品的总需求。 三产业中知识产业的比重越高，小户型产品需求层次也就越具有多样性。对小户型产品本身、营销及居住理念要求也就越呈现出多样性。这种

57、状况对营销者来说，充满了机遇与危险，需求的个性化为产品的高利润创造了前提，但同时也更增加了营销的风险性。因此在如何有效在两者中寻求平衡，就成为我们应该谨慎思考的难题。,小户型营销及发展趋势,3、 人口环境支持 小户型产品的人口环境支撑主要是体现在当地的人口结构与人口素质方面。小户型产品客观上需要有两种人口环境，一是社区为青年社区，二是当地已经进入老龄社区，家庭结构中，空巢期家庭有相当比重。在我国因为城市化的历史并不悠久，第二种状况在当前我们的城市中，还比较少见。 小户型产品的人口环境支持不仅要求社区为青年社区，而且要求当地的青年人群拥有较高的文化修养，价值取向趋向现代化，生活观念潮流化，并且具

58、有独立的性格特征。当一个城市因城市化速度过快出现了知识性三产业的异常发达，则当地购买需求主要体现在小户型投资客中。 识别当地的人口结构对小户型营销具有重要意义，人口结构对小户型产品营销通常具有决定意义，是小户型产品立项中最为关键的因素，营销者应对此保持高度重视。,小户型营销及发展趋势,4、 小户型产品功能要素支持 通常我们指的小户型产品有两种概念，其一是功能型小户型产品，指小户型产品的功能元素只有厨测卫卧等几个要素每样只有一个，即我们通常所说的一房的概念，其面积通常不会超过50平方米，其二是面积型小户型产品，指在同样多功能情况下，产品面积显得比较小，比如60平方米的两房，80平方米的三房。 我

59、们对小户型产品的后一种分类，无疑扩大了小户型产品概念的外延。因此给予了小户型产品营销更多的变数。这种分类对小户型产品营销的影响并不十分强烈。,小户型营销及发展趋势,5、 小户型行销推广要素支持 小户型产品行销推广的要素支持是一个综合性的概念，它是项目所有特质的累积。是这个产品的精神所在。它集中了小户型产品的地理位置、产品特点、使用功能、小户型产品的居住理念以及开发商的声望与实力等所有要素。 我们在此提出小户型产品行销推广要素，是为了强调小户型产品营销的整体性，全面把握整个产品的精神，而不要单纯放大小户型产品的某一个要素进行营销推广，以至使营销陷入困境的尴尬。 6、小户型的产品要素支持 小户型的产品要素支持主要是指为使小户型产品更具个性，对小户型产品的外立面设计与颜色进行调配；为使小户型产品的使用功能更大程度的认同，而对小户型产品户型进行更为合理的设计；为了增强小户型产品更具时尚性，对各种数字化配套设施的设计与搭配，与各种公共空间的使用功能规划；小户型产品环境景观设计等。,小户型营销及发展趋势,二、小户型开发的八大发展趋势,趋势 房型的升级换代 面积狭小、各功能区一字排开、没有完整的厨房概念、一条窄长的灰色走廊贯穿居室、形式上更像当年筒子楼的小户型，显然不能满足现代人的需求了。超小户型面积过小产生的居室不合理性，在以后的小户型开发中被摒弃。吸取了前