特征价格.ppt

1、基于特征价格的房地产评估新方法,随着住房制度的改革和完善, 我国房地产市场将更加活跃, 房地产评估活动在房地产市场上发挥着越来越重要的作用。 目前, 我国在房地产评估实践中采用的方法主要包括市场比较法、收益还原法和重置成本法。,三大传统房地产评估方法的局限性,成本法 市场法 收益法,从实践来看, 即使是同一房地产, 采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。 一般而言： 成本法市场比较法收益法,现实生活中房地产的价格取决于其效用, 而不是所花费的成本; 房地产成本的增加并不一定能增加其价值, 投入成本不多也不一定说明其价值不高。 成本法进行估价比较费时费力, 难度最大的就是折旧的计算, 往往

2、是以估价人员的主观判断为依据。,在一些房地产市场尚不够成熟的地区很难采用市场比较法估价。即使是在房地产市场比较发达的地区, 比较法也可能不大适用于某些情况。 其次, 比较法需要在交易情况、交易日期、房地产特征等方面对比较对象进行修正, 有的很难采用量化的计算公式。,对于没有收益的房地产或者收益无法测算的房地产, 无法采用收益法实施评估, 而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。 在实际操作中, 还原利率的确定随意性大, 往往对评估结果产生较大影响。,由于传统方法中存在着缺陷，其他评估方法应运而生（新出现的方法往往由这三种方法派生而来） 比较法 路线价法 成本法 假设开发法 收益法 投资

3、法,NEW,特征价格法,特征价值法又称Hedonic模型法和效用估价法。该方法认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。,国内外文献综述 国外研究： 1961年，Griliches就开始利用特征价格的方法编制了汽车产业的价格指数。在应用较多的住宅价格指数方面，Chowhan 二是政府或市政公共服务设施, 如商店、学校、医院等; 三是外在性影响, 如自然环境、犯罪率、交通噪声等。,区位特征,住宅的区位特征一般从整个城市范围的角度进行考虑, 往往是对可达性进行量化 。无论何种形式的可达性测量, 都对住宅价

4、格有一定的影响。,仙林、江宁、鼓楼31个楼盘基本情况表,用最小二乘法拟合出7个影响因素与价格的线性关系,用最小二乘法拟合出7个影响因素与价格的线性关系 Estimation Command: = LS V C CA FS HA LH NC PR TC Estimation Equation: = = V = C(1) + C(2)*CA + C(3)*FS + C(4)*HA + C(5)*LH + C(6)*NC + C(7)*PR + C(8)*TC Substituted Coefficients: = V = -6164.79538808 - 0.0107532437225*CA +

5、0.0058618874735*FS + 401.075385939*HA + 33251.3622243*LH + 960.975027602*NC + 3073.029023*PR + 611.609860177*TC,通过计算得出如下结果： C(2)*CA=-2824.26 C(3)*FS=1131.062 C(4)*HA=-1888.936 C(5)*LH=12255.5 C(6)*NC=3626.906 C(7)*PR=7055.08 C(8)*TC=1676.995 由此可知建筑面积与房价呈一定的反向关系即小户型的房价可能会更高一些，这与现实交易情况是相符的。 其他因素如占地面积、

6、容积率、绿化率、交通情况、邻里关系与房价成正相关。尤其是邻里特征和绿化率具有更强的正相关性。,通过上述线性函数代人7个影响因素的值所得到的房价与实际交易价格的的关系如下表所示。,特征价值理论的意义,1. 特征价格理论对判断我国城市商品住宅市场是否过热或需求不足带来了新的启示。 2. 特征价格理论对判断我国城市商品住宅价格是否合理带来了新的启示。 3. 特征价格理论对研究我国城市商品住宅市场现状带来了新的启示。,研究视角的创新：本文选择了城市特征对住宅价格作用的研究视角，认为住宅作为一种异质性商品，首先体现在坐落于某一个特定的城市，城市特征的差异是导致城市之间住宅价格差异的主要原因。从住宅的建筑

7、特征、区位特征和邻里特征角度出发，更多地关注了住宅商品自身的建筑特征。 政策的创新：稳定住宅价格，繁荣住宅市场，政府应从影响住宅价格的城市特征入手，针对每类城市特征给出一系列积极的措施，以城市特征的建设来支撑城市住宅价格的稳定。,展望和不足之处： 不足： 目前国内外研究更多关注了住宅商品自身的建筑特征，而对区位特征和邻里环境特征的研究，则只局限在一个城市的内部，就城市内部小区之间的特征差异展开分析。因此，现有研究文献只局限在影响住宅的微观特征方面，忽略了对城市之间住宅价格差异产生原因的研究。 展望： 传统的简单加权平均方法已经不能适应市场的复杂多变，质量调整型方法成为全球房地产价格指数编制的主流方法； 尽管Hedonic 模型本身存在一定不足且应用条件还不完善，但这并不表明Hedonic 方法在我国不可行。随