20080420下午孙克放

1、当代中小套型住宅设计探讨主 讲：孙克放时 间：2008年4月20日下午地 点：清华科技大厦会议中心第三会议室速记提供：创世德速记（01089525068） 我想我今天不是特别针对户型去讲，因为今天做小户型设计，能够创新的户型到我们现在看到的，没有超过20%，就是我们基本上是在原路上踏步。从37号文以后，我们现在的设计师包括我们现在很多的开发公司，仍然在原地踏步。我就一直在想，如果我们一个工程把所有的户型都变成了90平米以下的占70%，同质化竞争非常严重，我们不去触及文件是怎么样的，但是我要对90平米作出解释。我们做户型设计还是要从以人为本的角度考虑，首先从人的本质上考虑住宅，你盖房子是干什么的

2、？我们今天看这个问题的时候要正面看，但是一定要分析我们在我们的工程里面是怎么做的。 37号文从2006年发布到现在差不多两年的时间了，各地执行的情况都不一样，别看都执行到地方了，尤其是南方执行得非常差。我不知道今天有没有浙江在这儿的，浙江执行得是最差的，今天浙江的房子人均面积是35平方米，一个土地最严重稀缺的省份里面，占的人均居住面积最大，这里面确实存在一些问题。 但是，因为这个已经成为规定的东西了，所以你必须面对90平米，我们是服务老百姓，让他住得舒适，这点要考虑的问题是我今天必须要讲的，我们倒过来理解90平米，反倒清楚了，你要从政治上考虑永远不清楚，反过来考虑可能清楚了。 因此我们中国的住

3、宅户型最重要的是多少呢？这回温家宝讲的话，我觉得是正确的，户均建筑面积平均90平米，这是正确的。 我们先看看世界的标准，从90平米划一道线，这个表上列的都是套型面积，没有套单面积，是关上门的面积，我们以这个面积说话的话，今天90平米应该是多少平米？100多平米，但是面对这样的现实，我们不说这样的话，我们说建筑面积是多少，其实是不准确的。但是有一个问题你必须清楚，这些国家里面差不多衡量在什么地方呢？当一个国家的人口稳定下来的情况下，日本的人口现在已经基本稳定了，不增长了，现在列的数字是日本人统计的，不是我们国家统计的，我们国家到现在数据库都不全，很多人讲话都是拍脑袋，这是日本人统计的，是经过认真

4、统计的。 所有的国家在人口稳定以后，户型面积差不多在90平米左右，是套内面积。你知道为什么吗？未来发展的趋势一定不是两室户，而是三室户，为什么是90平米的数字？因为是三个空间，就是建设部提出来的，每个人有一套住宅，每个家庭有一套配套齐全的住宅，每个人有自己独立的空间，你们家三个人就应该有三个卧室。我们家庭人口现在不就是三个人吗？你三个人给他两个空间就缺一个空间，所以从世界的范围和中国目前的发展阶段，两室户是一个过渡间，所以平均下来一定是90平米左右，这是世界规律性的东西，中国也不能背离的。所以今天的90平米，包括均摊面积，包括开发商均摊的面积，你要买一个125平米带一个电梯的房子，在北京要减掉

5、25平米，如果没有电梯的房子，你要买一个115平米的房子，要减掉15平米，这根本不用算，因此大家的室内面积没有达到90平米。没有90平米的房子在高层住宅里面出了很多的两室户，原来我们告诉技术院写的时候，写两条，就是90平米南北不分、高低不分，如果都以平均套内面积算的话，不会出问题，如果平均套内面积是90平米的话，开发商没有任何问题，我们中国是平均值每户90平米，如果用套内面积计算是没有问题的，跟国际是合拍的。 但是，这个表告诉我们什么呢？我们应对世界统一下来的户型一定是以三室为主的，中国也是这样的发展趋势，而不是两室户，这是第一个我要说的。 我们看日本的住宅，日本分两种住宅，不像中国还有什么出

6、租房、经济适用房、限价房、商品房，日本包括德国的房子，一个是出租房、一个是商品房，就两种，穷人我给你钱人你租房子，你看日本出租房的主力户型都小，1963年的时候开始只有38.8平米，到1998年的时候，用了35年的时间，只增加了5平米。这些房子很大部分是日本政府盖的，还有一大部分房子是日本的私有企业盖的，就是我们在座的房地产公司，如果你房地产公司很小的情况下，你就去做物业去，你以后拿地很困难，你干脆盖一个楼出租算了。 这个时候我们的房子不会盖得太大，今天我们经济适用房控制的面积是多少？最小50平米的廉租房，你们想想住廉租房50平米跟这个面积差一大块，因此这种房子中国如果再搞这种房子，就是出租房

7、，然后你给穷人补贴，让他有能力租房，这个问题就解决了，剩下的问题就是商品房，很容易解决中国的问题。 今天我们再看一下，我们大量盖出租房，你们知道出租房大片盖的时候，会出现社会问题，所以我们到各省市调研的时候，就是盖经济适用房的时候，拿出一两个单元做廉租房，盖商品房的时候盖一两栋经济适用房，这是合适的，你把穷人富人分得太清楚，是要出社会问题的。 我们看日本的商品房，从1963年的91平米，到1998年的时候长到了122平米，它不是没长，日本在1963年的时候，GDP是多少？我们现在是人均2300美金，日本现在也就是三、四千水平，差这么多，你想想中国以后发展到1万美金的时候，住的房子还是这样吗？韩

8、国的房子就是例子，韩国在1988年的时候，它的GDP就超过我们国家现在的水平了，当时他限制了房子，后来到了前几年的时候，今天大家知道韩国人均GDP一万美金的时候，大户型涨的飞快，把韩国的房价整个提起来了，所以韩国没办法了，你买房子可以，你上50%的税，不是不让你买，可以买，但是你要上税，这也是没有办法的办法，这个问题出在哪儿呢？就是原来盖小户型盖多了。 我为什么说这句话呢？我不是反对小户型，但是你必须面对中国的现实考虑问题，所以这里面有很多东西我们一定要变，我们不是为政治干事，我们是为了老百姓的需求干事的。 这个问题你们看到没有？不是像想象的不涨了，世界各国的房子都是涨的，没有一个国家的房子是

9、偏下走的，没有这样一个国家。你说你房子紧张，你能紧张过日本吗？你根本紧张不过日本，中国的荒地多了。我们再看日本的人口，日本住出租房的人1963年的4.2到1998年的时候就变成人均2.1了，说明出租房年轻人多，甚至很多没孩子。日本买房子不像中国，中国一结婚就买房子，在日本你买不起，你要到欧洲发达国家，比利时这个国家差不多是在41岁的时候才开始买房，德国差不多38岁左右开始买房，也就是你从你工作开始到40岁将近20年的时间里面是在租房子，中国人是一结婚就买房子，这不符合我们的要求，为什么不符合你的要求呢？是因为你的房价还不够高。在国外年轻人没有实力去买房，我们今天在北京市感到压力特别大，一万多平

10、米，你到县城去，你到河北去买房，轻而易举。因此你只是用口号来喊不买房没有用，因为现在只要有能力就可以贷款买房。但是你知道这些国家里为什么租房？因为租房下来比较便宜，他为什么要去贷款呢？中国现在逼着你去贷款，银行还怕出不良贷款，美国次贷危机就是因为给信用不好的人贷款，中国一直也怕老百姓出问题，其实到现在为止，老百姓还是比较稳定的，银行也希望放给你，还是比较稳定的。 而且他的私有住宅也在下降，从1963年的4.63已经下降到了1998年的3.24。北京市现在有多少呢？大概是2.8，你看日本人统计这个是非常详细地统计，就是什么人住在什么地方，应该有多少人在里面，我们国家没有人去做认真的调查，没有科学

11、分析就盖房子，你盖房子完全不符合政策要求，你制定政策他也不给你实行。 人均建筑面积的变化，日本的人均建筑面积还是往上走的，包括它的出租房子和私有住宅，不是越来越少，我们的经济适用房从90平米压缩到60平米，以后这60平米的房子盖完了以后出不了手，我不知道以后这个房子是怎么处理的。当然因为我们中国的人口没有稳定，因此搞房地产也不要怕，因为中国人口还在长呢，我们每年从城市里面生出1000个孩子，农村还生出1000个，我们还有1700人从农村流入到城市，中国城市人口5.9亿，13亿人口有差不多一半到城里了，今天的城市化率44.9%，相当于45%，也就是中国的人差不多45%住到城里了，他住在哪儿呢？他

12、不得要房子住嘛。所以中国的房地产不可能下来，中央也不希望把房地产搞下来，但是只要一动金融，必然要动房地产，没有办法。中央一直没有打压房地产的想法，但是只要一动金融，必然会影响房地产。如果按照今天城市化发展的速度，盖房子是必须的，在这种情况下，房子偏小是有道理的，但是长此以往，中国停留在什么水平线上，应该是一个非常科学的数字，而不是拍脑袋拍出来的。 建造小套型是个趋势，房子这个商品跟别的商品都不大一样，这个东西是一个很大的用品，大到什么程度呢？大到人可以装进去，是最大的商品。它另外有一个性质，它是一个资源，如果房子变成资源以后，它的性质发生改变了，因为它和资源发生关系了，一个东西变成资源以后，是

13、越来越少了，只要作为资源，就是越来越少的，尤其对城市而言。你看所有的城市都是一样的，中心区的城市户型小，越往外户型越大，到农村现在一家20多平米，世界各国都没有逃出这个规律，因此你去拿90平米去控制全国，你怎么去控制？它土地资源丰富，因为便宜。所以我们执行中央文件，要区别对待不同的城市，有的房价刚3000多块钱，他买房子没有价格的负担。 我这回去常州，常州的房子4000多，常州的人均GDP是一万美金，他们比北京市还厉害，北京人均GDP是6000美金，准备在“十一五”达到8000美金，常州已经达到一万美金了，他的房子怎么可能做得太小呢？所以我们房地产商要冷静，我们经常看一些专家写日本怎么样了，韩

14、国怎么样了，那些国家跟中国能比吗？没有可比性，中国的房地产是怎么回事呢？这边已经热得不行了，那边还凉着呢，说北京已经卖两万了，这边还卖两千呢，所以中国的房地产跟这些国家没有可比性。 但是，中国面对的问题确实有很多其他的问题，比如说我们土地现在越来越少了，但是中国的荒地没有用上，要把中国的荒地用上，太多了，都没去计算过，美国的拉斯维加斯完全是荒地建起来的城市。另外我们的能源紧缺，对中国威胁比较大的是能源，能源我们不讲了。还有其他资源，除了能源以外的其他资源也缺少，因为人多，环境差了，现在人口还在长。 家庭变小了，房价长高了，一个国家的房价只要长起来，户型就自然变小，连文件都不用下，到纽约房子大不

15、了，有钱人的房子也就是三室，出租房就是两室，太贵了，结果纽约人在外面做一个别墅，租一个房子，四天在市里住，三天跑到外面去了，中国的富人想出去都不行，第一没有地给你，没有那么多地给富人去住，第二你搬出去了，你还得回来，因为那边没法工作，所以所有的富人都变成这样的情况了，就是市里有房子，休息开到别墅去了，他也很痛苦，因为他也不能整天回家。 税收现在趋重，以后还要受地产税，你买房子可以，不限制你买大小，你交税就可以了。 消费趋省，老百姓生活方式变了，没有那么铺张了，因为什么都贵了，大家知道我们中国现在的膨胀率也比较高，各说不一，有说中国6%的，摩根史丹利说中国膨胀率10%了，如果把膨胀率10%拿到法

16、国去，法国人非得去闹事去，中国就这点好处，大国，没事。深圳的房价怎么能不上去呢？深圳是一比七的人口，有户口的是一，没户口的是七，深圳都围海造地去了。 另外，我们贷款趋高，现在首付是40%，以后还要加。今天炒房的人谁动用了银行的钱？今天炒房子的人动用的不是银行的钱，恰恰把想贷款的人搞到外面去了，但是银行害怕，他不知道他把钱贷给谁了。其实你们今天看浙江人，浙江人什么时候动用银行的钱去炒房？他是撑着没事干了，他那钱没地方花，赶快买房去增值去，他干吗用银行的钱增值呢？山西挖煤的跑到潘石屹那儿买好几套房子。因此有些情况跟中央分析的不太一样，我一直在讲中国的统计影响了中国的判断，你统计不全，就影响了判断。

17、 但是我说的这几条对房子变小都有影响，而且世界各国的规律都是这样，不会太大。因此你要作为趋势，你今天研究你是早研究了，你明天研究你还不如提早研究，因为你搞房地产开发，你今天碰不上，明天你也要碰上，只要你在中心城市搞开发，第一个遇到的问题就是这个问题。 一、中小套型住宅设计的基点 比如说现在批楼，批六层的，上哪儿批去啊？北京现在上来就是33层，容积率是3，这个能设计出来三室吗？这就是困扰我们的东西。所以我们今天创新的东西为什么没有创新？是因为我们脱离了两个东西： 1、中小套型设计要以引导消费模式为出发点。老百姓不想把自己的资产单纯变成消费了，可以买股票、买基金，你们说房子和股票有什么区别？股票就

18、是挥发得快，房子没有挥发倒的，所以你看最近又开始买房子了，股票跌到现在这样了，把去年挣的都跌回去了，现在北京的房价为什么一直僵持呢？就是因为房价要流回来，这个东西是影响全国的。因此消费模式不像以前一样了，你买两套房子不犯法，其实我觉得中国现在的消费模式已经改了很多了。 2、中小套型的设计要以改变生活方式为着眼点。我们现在的设计没有以改变生活方式为着眼点，所以没有创新。我们今天的生活改了多少呢？我列了一个表，你们看看对不对，我就列十项，你们大家如果要研究，你们多列两项出来： 今天你买菜是成捆回家吗？你说我买十颗大白菜回家吗？不是，生活变了，你是净菜进户了，这个时候空间洁污分流弱化了，你知道为什么

19、日本把厨房放在中间不违规呢？他的生活家里连粉碎机都有，他就拎个这瓶子、那瓶子扔到回收箱了，因此洁污分流被弱化了。 你在家请过人吃饭吗？你要在家请人吃饭，你老婆肯定不高兴，她还要洗碗，太累了，生活方式变了，这个时候就有可能把餐厅空间变小。 冰箱在厅里，我们设计人员还把冰箱放在厅里，什么年代了？我们现在的冰箱应该在厨房里，我们吃完饭是把所有的东西拿回冰箱去，结果你把冰箱放在厅里，流线出错了，生活改了，设计没改，你说你冰箱为什么放厅里？因为厨房太小了。因此厨房的功能要加强了，冰箱必须要进去。 我们设计人员现在都画一个澡盆，你在里面泡过澡吗？你没泡过，你在里面站着冲，你想过没有？你把澡盆换掉，换一个淋

20、浴箱，旁边可以放一个洗衣机，中国的淋浴箱里面有桑拿、都出国了，因此如果把它换掉以后，卫生间空间紧凑化了。 我们的电视原来80、后来60了，现在电视这么薄，我们还要那么大开间吗？因此电视变薄了、变宽了，因此卧室所有的开间都变小了，不是像大家想的，因为有了政治我们才把它变小的，因为中央让我变小的，所以我变小的，所以我们现在的设计人员停留在大变小的基础上考虑问题，我们的房子设计没法创新。 散热器重型化，我们现在都地板采暖了，现在哈尔滨很多都电采暖了，你用一个采暖器自己控制300块钱，根本就用不着这样的重型化散热器，你再找一帮人把它包上，本来空间就不够，你还包。所以各个空间都可以压缩。 洗衣机由双缸变

21、单缸了，洗衣机现在可以放在厨房了。 晒衣服，你说晒在哪儿？阳台向西入卫，晒在卫生间，有抽风机，如果更好一些的话，加新风系统的话，你就放在阳台上了，国外很多衣服都放在厕所，就是因为厕所有新风系统。如果这样的情况，阳台的功能有所变化，阳台可以压缩了。 餐厅和客厅原来是合着的，现在我们把餐厅和厨房合了，因为这两个空间都压缩了，厨房不可以压缩，但是客厅可以压缩，因为没有人来家里吃饭了。 厨房家用电器现在多了，不够用怎么办呢？就用插板，中国的插板质量都差，着火就从这着。还有吊顶，吊顶里面用的全是裸线，就是没有套管的线，只要线被击穿，肯定着火，因为没有套管。 我只说了十条，大家回去想一想，总结总结，你搞开

22、发公司、搞设计的，你不琢磨这个，你怎么搞小户型设计啊？你不要想因为他规定了90平米，所以我折回90平米，你如果这样想问题的话，户型永远创新不了。 二、中小套型住宅在规划中的空间分布 文件规定90平米的户型要占70%，但是你还有30%可以做90平米以上，当然你说你都愿意做90平米，也可以，你都再做80平米，政府更高兴。 首先要合理地控制建筑密度和容积率，合理地控制住宅套密度；为什么要三个密度同时考虑呢？这个非常有道理，如果你的容积率考虑得高了，建筑密度也高，你这个房子肯定是环境很差了，如果容积率高，套密度也高了，我们盖一个60平米的小户型，我们地下室会出一个35平米的车位，35平米的跟上面的60

23、米差一半，但是价格也差不多，你卖了吗？你把地下室卖掉还可以，你不卖你出租，你能挣多少钱？多少年才能回来？所以有好多开发公司找我，说容积率这么定了，我不这么盖就得亏。你把环境搞好了，你的房子照样升值，比盖车库强。 所以不是单单的户型问题，容积率和密度牵扯到环境问题，而套密度牵扯到造价问题，当然这都是相对而言的，你降太多会受影响。当然在同质化的形成下，你必须采取其他的措施，要么把环境搞好，提供好配套设施，你不能什么都要，你又要建筑密度高、容积率也高，套型密度也高，你这个房子没法看，所以一定要合理。 我有一个同学是搞设计的，赚了一点钱，就跑我这儿来，说你赶紧给我找一个公司，要三个月出图，我说你这个有

24、意思，三个月出图就盖房，前面盖了一大堆90平米的项目，我说这个不象话，你得想好了合理控制，你看看今天我们盖房子，你说跟同样的房子有什么区别呢？比如这条马路，这边盖70%的90平米，这边盖70%的90平米，你不跟人们同质吗？你想过在这里面出一个比人家好的房子吗？什么都不管了，设计人员也不管了，最后房子都被同质化了。 我们改变一下思路，这三大密度的控制，是我们今天拿一个任务的先决条件，我们多算一笔帐下来，在我们30%和70%之间，你用30%要卖高价，因为它是大户型，北京市现在看来对大户型的走俏是有它的原因的，为什么别墅区今天走俏了？因为它少，大户型只占30%，如果你把环境搞好了，增值快得多，因此3

25、0%90平米以上的户型靠的是位置，就是你能不能产生效应，看它的位置在什么地方，你如果把这30%房子的位置搞错地方了，你亏大了。那70%靠的是什么？靠的是户型。你看我们抓的侧重点不一样，我们在不违背政策的情况下，第一把30%做到位，剩下的70%户型一定要搞好。第一要跟别人不一样，第二把户型内部的空间分布得特别好，一点浪费都没有。 30%靠什么位置呢？可以有三种方式： 1、整片分布。我们这块土地，我刚才讲的30%靠的是位置，因此你可以整片分，这边的房子都是90平米以下，这边的房子都是在90平米以上，整片布置的情况下，这是带电梯的，这是28层或者32层的，你看密度大大降低了，我把这边做一个水景，这个

26、房子是高价房，我在不违背政策的情况下，可以这样做，这是第一种方式。 2、整栋分布。这里做一个绿地，先把30%的房子插进去，做成短板式的，拼起来不要超过两个单元，做短板。然后我们在这开始布置房子，随便布，这些房子占了多少呢？占了70%。因为什么呢？我跟你讲这70%卖的是户型，卖的不是位置，然后我们按照不同的位置选择不同的户型把它插进去。这在设计里面是非常有用的一个方式。因此，你看我们设计东西的时候，要先抓住30%，那70%很容易设计。 3、组合分布。比如这里都是楼，但是你不能随便布置，什么事都有规律，我们要把它混的规律找到，什么时候能混，什么时候不能混，是完全不一样的。 我们先分析一下不带电梯的

27、房子，分三个单元，这是楼梯间，你看分这个房子很容易，因此我们把小户型放在中间，这两套是三面凌空，我们把窗户做好了，门做好了，这个不是什么太大的问题，因此这个地方有可能出现大户型，就是因为它三面凌墙，比如我可以这里面多做两个透明的卫生间出来，别的地方都做不出来。而且我的阳台可以开在这里，也可以开在这里。因此我们可以假设一下，如果是一梯四户，肯定出现这种状况，把这个单元挪下来，这是单元门，这有一个单元门、这有一个单元门，我把大户型挪下来放在这里，这个大户型挪下来放在这里，还有顶层可以出大户型，在什么位置？顶层，这就是规律。板楼的情况下，如果你这么分布的情况下，设计就完全变了。 例如，我们找一个最笨

28、的设计师，设计这样一张图出来，东北人特别愿意做这种方案，太简单，请一个设计师好几百，一看方案都一样，为什么呢？因为它朝向严格，而且是按间距排的，排完以后他也动不了，我们现在把这个房子移过去，大户型到这里来了，在这里做绿地，因此你看到这两个户型是相对的户型，最近的距离在南方可以做到7米远，大户型相对7米还有什么意思呢？卖钱都卖不上去了，如果你把绿地放在这里情有可原，如果放在这里，一点用都没了。我们把中间涂掉，把所有的房子挪地了，这边是四栋了，可以做18层了，这个时候不一样了，所有的大户型对的全是院子，得出的效果完全不一样，大家不要以为小户型没有什么可以折腾的了。我们现在出一梯四户的放在这里了，我

29、们这也做一梯四户的，我给大家提一个问题，待会儿要演示一下，这两栋房子，如果这都是绿地，唯独这是水，这两栋房子能用一个图纸吗？我跟你说这两个房子要用两个图纸，因为一个厅向后、一个向前，这就是学问，大家不要以为小户型设计没东西的，仍然有这样的问题，如果水面在这里，我们必须让厅全部朝水面，这时候前面这两个取决于这两个户型的大小。因此从这点来讲，那70%的小户型也有位置问题，但是不严重。 这三种方式都是我们做方案要用到的方式，都有用。那么，70%的90平米以下户型的优劣在很大程度上取决于住宅类型的选择和规划空间的合理分布。 三、发展“紧凑精细型”中小套型住宅 我们现在很习惯做100多平米的房子，我们有

30、很多可以做到180平米，但是你只要超过了180、190平米的方案，我们缺少一些经验，尤其是我们做小户型跟国外的差距特别大，就是因为我们完全违背了人的生活模式了，没有按照人的生活模式考虑问题，所以我们的房子缩不下来，缩下来也是假的，让你动也动不得，使也使不好。 因此我们要向哪儿发展呢？要向“紧凑精细型”发展，就是不要浪费面积，尽可能提高使用效率，尽可能设计出更多的功能空间，尽可能提高居住的舒适程度。在同等面积下，能设计三个居室的，就不要设计两个，你要设计两个居室，这两口子有小孩以后，他还要换房去，这是在同样面积的情况下。 所谓精细，就是在各个有限的空间里面，精明地处理好居住者家具、门窗、设备等等

31、的位置关系，今天搞设计的人从来不跟家具发生关系，从来不跟设备发生关系。我们很多人做的是毛坯房，你也不管什么器具不器具，只要有三大件了，你就是好人。我们的门窗位置也是，跟家具摆放不发生关系，因此现在很多的门窗位置开错了，大家不知道你们体会过没有，就是因为我们一直没有以人为本做这个事情，看着是把家具摆在这里，其实这东西根本没法用，这就是中国住宅为什么不能做精细的最大问题，他跟居住者、家具之间不发生关系，他以为这个房子是空的，如果以这种思路考虑问题，我们的小户型设计就不用创新了。还有管网的集中暗设问题，还有空间上部和上部的重叠利用问题。所以我们有些专家提出来精细化，如果你不谈人和家具的关系，不谈人和

32、社会的关系，讲精细等于空话，什么都没有，还讲什么呢？因此这里我们特别提一个，今天在座的各位搞小户型设计，我建议大家做精装修房，如果你不做精装修房，小户型设计没有意义。 北京市的小户型精装房，卖得都比较贵，是有道理的。因此精装房的问题如果按照中央的要求，恰恰是一个做精装房的好契机。北京市现在的精装房能够达到25%以上，上海可以达到45%以上，广州可以达到50%以上。上海做得比较好，所以我劝大家最好到上海去看一看，上海综合了北方地区和南方地区的优点，比如它的户型设计比北京强，你说入户花园，你说北京能入户花园吗？现在南方把入户花园变成偷面积的概念了，特别有意思，一进门就是一个大花园，这个阳台就是准备

33、让你封的，因为阳台不算面积，白给了，结果一算下来面积一百多平米。 因此我们国家的房子，你要精细化，你就得学习这些国家，我现在讲一下日本的房子，日本的房子39层楼，户型没有超过100平米，我们国家的房子特别怪，他说残疾人吧，我们就给他做残疾人设施，他要说没有残疾人，他就不做了，今天让你做小户型，你就做了，不让你做，你就不做了，你不能这样，不能想起来什么就做什么。日本的小户型设计，大家看见这个黑色的方块了吗？这是逃生的，非常人性化；这是给老年人做的坡道；这是给盲人做的盲道。 日本用的是外廊和内廊式的房子，外廊的居多，它是39层，26层以下有车库，4分钟就可以把车从高层取下来，这个外面看上去是实心的

34、，其实不是，26层以下都是车库，有点像广州的一个房子，是这样的。 这个数都是平米数，是关门的面积，这是一个85平米的房子。 这是100平米的房子，这个在最下面，因为上面越来越窄。 我们看一个90平米的房子，进来以后是玄关，我们管它叫过渡空间，日本人管它叫玄关，玄关就是入口，进来以后你们看往里走，“廊下”就是“走道”，这个地方叫“和室”，黑色的地方是干吗的呢？和室要铺榻榻米的，因为日本的老人到屋里都是跪着的，一跪中间拿一个毯子一围，这块东西是热的，有是水热的，也有是电热的。黑色的这块是做榻榻米的，虚线的这块是采暖的范围。日本不大采暖，像东京、福冈地区根本没有采暖。这边是厨房，厨房没有窗户，为什么

35、厨房是开敞式厨房？日本的灶具跟中国不一样，日本的灶具是自吸式灶具，所以不会出现煤气泄漏，因此它的厨房可以是封闭空间。但是像我们的煤气公司给你们灶具，你们有钱最好你们全换了，那不能用。如果你要做开敞式厨房，你就全换了，要不然会出危险的。它自吸完以后它不灭，结果就出事了。这就是日本为什么可以做暗厨房，因为它的灶具跟你不一样。今天我们如果再设计，可以把它变成电磁炉，这样我们的厨房就不用开窗了，相当于我们少了一个外窗，那么外窗的面积就可以给卧室了。 我们是这样设计的厨房，我们管这个厨房叫整窗厨房，如果我们设计的窗户是这样的厨房，两边可以走，如果这边开窗户，这就是技术问题了，我可以做半窗厨房，我就不做整

36、窗厨房，把空间空出来，可以做卧室。 另外进来以后，这里有阳室，有一个很重要的东西，就是储藏空间，日本的储藏空间每个空间里面都有，我们今天女同志买衣服，还是男同志挂西服，都是挂着的，但是大衣柜有限制，那你怎么不给人家做好了这个东西呢？日本是这样规定的，两室必须有走入式的柜子，但是我们中国到现在为止还没有这样的东西，我们把中国的户型可以改变得非常漂亮。你随便拿出来我都可以给你改好了，今天听完这次课你们可以自己回家去画，不要找什么设计公司了，你自己就可以画了。 日本人作大户型设计的时候，有卧室，你去看他两层、三层的房子，不会把这个东西分解的，唯一小户型把这个东西分解了，因为小户型不能以丧失功能为代价

37、，我们今天做小户型都是以丧失功能为代价的，日本不是，他在压小空间的时候没有丧失功能。我们看我们设计的卫生间，这是浴盆、这是座便、这是洗脸盆，早晨起来一用卫生间就打仗。日本是这样分开的，这边是厕所，就是大便器，往里走是洗脸盆、再往里走是浴盆。所以我为什么要讲变化呢？日本最大的变化就是这块，把它的使用功能分离了。日本人曾经问过我们，说中国人是不是不愿意泡澡？我说不是，是因为中国没有热水源，而且中国人还有一个毛病，第一人泡过以后，第二人要换水，这个问题不一样，日本人是一家人洗一盆水。 我们从这个看，走进来以后到电梯厅了，这个电梯厅是走人的，还有一个电梯厅是给狗预备的，你要牵狗你就要走那个电梯厅，走到

38、这里以后，有一个给盲人指向的作用。我们国家给老人住宅的时候，这边有镜子，有人说电梯里为什么搁镜子？因为你必须搁镜子，你才知道后面有没有跟人进来，否则的话，一按关门的按纽，非常容易把后面的人夹到，设计得非常到位、非常人性化。 日本的设计是非常严格的，是有法律规定的，中国是规范，规范不属于法，日本在你电梯安装过程中，必须依照法律进行，他有老人护理保障法，而且所有的公共设施政府都负责投资。 这个楼叫“和谐之塔”，这是里面投包裹的地方。投包裹的的人在外面投，不能进入到里面去，这样比较安全。 这是日本分离后的卫生间，这个房子可以调温度、风向，比如我们洗澡可能开浴霸，浴霸很不舒服，但是日本的热量是从地下出

39、来的，它的地板是可以加热的，已经把电阻丝加到原料里去了，是可以调温的。在这面墙上有三块板子，你洗完了出来了，你必须把三块板码上，别让热量跑了，一家子一盆水就完了，日本人就是这么干的。这里是洗手盆，做的非常小，非常省空间。现在连盆都没有了，把洗手的管从水箱里拉出来，洗手的水再冲马桶，很节约。 这是客厅，这里是空调。这是厨房，这是过滤用的，这是粉碎机，你看我们国内的电梯是最惨的，塑料袋漏，结果弄得电梯和楼梯里特别脏。 我觉得如果有机会到日本参观的话，你们跟他们去看一次就够了，基本上就把日本的做法搞清楚了，他们就是精细，另外还有烤箱、微波炉，这个炉具是三个灶眼的，有一个专门炖汤的。 这是走入式衣柜，

40、每户都有这样的设置。 这是遇火灾逃生的地方，你把这块打开以后就可以逃走。 另外还有一个就是新风系统，510年之内，中国会普遍采用新风系统，日本最穷的房子都有新风系统，中国到目前为止推广不多，其实新风系统非常重要，因为三环、四环附近的房子噪音太大了，即便是你放三层玻璃，老百姓还是不能开窗户，只要一开窗户，噪音全进来了，但是他又不能不开窗户，现在有的开发商好了，不但加三层玻璃，还给你加新风系统，每平米没超过30块钱，北方地区冬天采暖污染很大，你干脆就封闭死了，通过新风过滤。这个技术不用10年就会普遍采用，5年之内都可能铺得特别开，有时间的时候，这种前沿技术大家要关注。 这就是救生的东西，这是铁的，

41、每次他们都要检验，说这个东西必须要能打开。还有大楼每层都有一个带红色标志的窗户，这是消防用的，因为消防员虽然要从云梯上面下来进去，如果你放一个大衣柜怎么进去呢？日本管理非常严格，是以人为本。 我们再看看香港，这个房子是十字形的，在香港是比较优秀的户型，我们拿一个72.4平米的房子，是三室两厅两卫，高层面积能做出来吗？你肯定做不出来，因为它这是套内面积，而且它做得非常小。这个房子的开间是3.37米，这个是卧室2.4米，这个卧室2.17米，主卧室2.12米，进深2.5米，6.25平米，因此这个房子不低于6平米，中国规范规定住人的房子不低于6平米，他做两个6平米，因此他可以做出来。因此如果你的房子低

42、于6平米，你就写书房，千万别写卧室，你写卧室犯法，至于你书房住人是另外的问题。 我们看看这个角的户型，是71.5平米，开间是2.4米，这个是2.17，这个是2.4，这是香港最著名的设计师贺显宜设计的。中间是景观，周边是高层。 我们中国规定的走道多宽？1.1米，这个800都到不了，它就做这么小。 这是所谓的厅，和你们家的次卧室差不多一样大。 这是精装修的卫生间，一个挨一个，一点面积也不浪费。 这看这个厨房小的，两个人基本转不过来了。但是东西很全，冰箱、洗衣机，都在厨房里。 我觉得这种房子小有它的根据，它的卧室空间够，如果在这样的一个空间里做两个卧室、三个卧室区别非常大，我们不能以丢失功能空间为代

43、价。 这个房子我去的时候这个房子每平米八万港币，同样的房子在非典的时候，卖四万港币，在经济危机的时候，就是亚洲金融风暴的时候，它卖到八万港币，据说这个房子现在已经涨到12万港币了，你说香港的房子被打击多少回了，你说中国的股票可以跌，房子不可能跌，跌也是有限的。因为它是资源，你把它看成资源的时候，你就会改变想法。 因此今天搞房地产开发，你要好好设计，你不能让人家买了东西附加值太低，附加值一定要高一点。 四、突破难点，追求创新 我们不能把现在的房子看的太简单了，我们也不是简单地压缩平面，我们必须告诉老百姓在这个房子里舒适度是提高了还是没提高，如果我们可以设计一个80平米的户型很舒适优于一套78平米

44、的户型，那么，我们宁可选取前者而不选择后者。可能这个小区里90平米就五个户型，多了都不要，就精心做这个五个就够了，我们现在碰到的开发公司基本是这样的，做了一大堆，哪个也不行，因此我觉得我们现在设计上要花一些力气。 小户型设计的难点就是在由大变小，或者由小开始做的时候，“度”要把握住了，你要真调到香港这个度上，我们还真接受不了，老百姓适应力每到那个程度，因此有几个方面给大家交换一下意见： 首先就是开间和进深的问题，我们在这里用了很多新的名词，叫“短边净距”，这个比较好理解，就是净尺寸，不要轴线尺寸，主卧室现在也可以做2.7米了，起居室可以做3.33.6米，三室可以做3.63.9米，目前这两个尺寸

45、用得比较多，主卧室现在也可以小了，因为国外的主卧室不放电视，中国人愿意躺着看电视，因此中国的尺寸是靠电视的长度定的，双人卧室可以做2.73米中间，这个没有定数，只是一个大致的区间。单人卧室可以做2.4米，但是连续布置家具的长度应该大于2.5米，比如说房的中间全是门，这道墙就废了，因此门的开启方向都非常重要。厨房不能动，因为厨房是按照空间尺寸定的，这个不能再定了，那个都是按照人体工程学定的，已经都很科学了。 单元与套型控制 这里有几个原则性的问题，我给大家说一下。 比如这户型，这是北，这个户型是在南面开口的，我们为什么在南面开口呢？是一梯两户的，没有电梯，你凭什么在南边开口呢？本来南边是非常紧俏

46、的位置，因此南面开口的房子上来就枪毙。你看南方开口，我们拼一下，按现在的进深来说，不到9米的进深太短了，既然进深短，你为什么不向后开门呢？因此这种房子，就不应该向南开口了，向后开口有很多方式。 比如像这种，这是卫生间，卫生间向后开口完全可以，这个进深是10米，小户型设计有一个特别关键的地方，今天很多小户型连11米都超过不了，就是你进深短，你的容积率就低。 这里就是出问题了，你要做一梯两户的，你又加大进深，加大进深又没有面积，只给你90平米，你加大进深无效，因此你就做短进深，但是你排房又排不进去，因此有人就开始做一梯三户了，更有人开始做一梯四户了。这是第一种情况，就是卫生间可以向后开。第二种把卫

47、生间做暗了，它的进深在11米左右的时候，如果我们这么做，我们把墙移回来，你会发现这房子马上就变了，同样的户型你这样设计可以吗？可以，但是房子不值钱了，你把它闪开就值钱了，做一个豁口通风就值钱了，大家想过这个问题没有？因此如果这是厅的情况下，你可以向后开口。还有厨房可以向后开口，大家都习惯厨房搁在这里，我们把厨房放在这里，半个窗户就够了。 还有一种情况可以向后开口，就是这个地方出来一个书房，因此我们必须要研究什么时候向北、向南开口。 在调进深的时候，如果两室都调不出来，你就想三室、四室怎么办？我们就要犯这样的错误，基本的设计都是这样的。 这个方案是完全做平了的，这个方案跟这个方案最大的区别是一个

48、通风、一个不通风。这个房子一般在90平米以下出现得特别多，但是没有这个房子好，你别看差那么一点，可是通风就不一样了，但是这个方案就不通风，没有可打开的窗户，要是南方地区就不要设计这样的窗户，要设计南面开的窗户。 另外我们看这个房子，这个房子这面出来一个三室一厅的房子，两室一厅的房子做80平米，这个房子如果拿到我们这里来肯定不合格，因为我给你90平米，你做80平米的两室户，就是错误的。就是你给我80平米，我就给你做出两室一卫一厨再一个通风阳台。如果我给你90平米，你还做两室的，肯定让你重做去。这边70平米两室就做出来了。 我们看这个，这个是87平米，做的也是两室。这边是小三室，将近90平米。我们

49、回过来看，这是87平米的做两室，这个是78平米的做的两室，因此没有带电梯的房子里面，给你90平米，你应该做出三室出来才对呢，而不是两室，因为两室80平米就可以做出来了。我们现在很多人盖楼，都是90平米盖两室的，你不是浪费面积嘛。 我们看前面这个户型是61平米，是在正面做的一室的房子，其实这个也有富裕。 这个房子是90平米，这个户型做得太差劲了，我们把这个房子改一改，而且这个房子在端头还没有做出三室了，太荒唐了。我们把这个房子都一个房子出来，做卧室也可以，做书房也可以，两个卧室加一个书房，什么都没有多的情况下，我们多一个房间出来。所以像原来的这种设计做得太差了，如果一看它的流线更有问题。 我们再

50、看这个房子，这是93平米，这边房子做了89平米，居然都是两室，这个做了4.2米的厅，卧室做了3.8米的，比一般的户型还大，我感觉是做反了，这肯定是不讲理。93平米还做两室，更不象话。93平米在没有电梯的房子里都可以多一个卫生间出来。这个都不合格，按照我们的观点说这种房子都不能要。 我们看这个方案，就是全做平了的方案，这个方案的效率比较高，这是做得不错的方案，尺寸比较合适，3.9米、3.3米，这都没有问题。 这个方案可以做三室，当然窗户就多了，但是这个平米做的特别合理，进深11米的时候，做出三个卧室，空间一点没有被浪费，这个平面很经典。 这边做的三室是88平米，显然90平米够三室是不成问题的。

51、这个是方案我觉得也合适，这是第一个卧室、第二个卧室、第三个卧室，加一个卫生间、一个厨房、两个厅，相当不错，进深11.8米，也属于经典的户型。 然后大家看这个户型，我们现在转向带一部电梯的，这是一个卧室、两个卧室、一个卫生间加一个厨房、两个厅，这是北京的户型。我们做两个卫生间其实做多了，可以把这个卫生间换成书房，也就是说我们可以做两个卧室、加一个书房、加一个卫生间、两个厅、一个厨房完全可以做到。 这个是121平米的，做了三个卧室，这边做了一个86.2平米的，做了一个书房、一个主卧，少了一个卧室，你先把空间定了，看看够不够空间，然后再定下面的尺寸。 这个三室做的94.8平米，这是带一部电梯的，这是

52、74.8平米，这是两个卧室，这边三个卧室，三个卧室就是94.8平米的，这说明一个问题，我跟大家讲，如果在一个不带电梯的房子里面，你不能做出三个卧室加一个卫生间、两个厅、一个厨房的，你就是一个失败的设计。 现在证明一个问题，为什么它做84.81平米就做了三室呢？就是我们刚才讲90平米不合理的地方，我们看这个图，90平米的房子，我们现在看一部电梯的情况下，我们可以做出这种结构来，你可以做两个卧室+一个书房+两个厅+一个厨房+一个卫生间。如果是两部电梯，书房就没有了，你就剩两个卧室+两个厅+一个卫生间+一个厨房。但是这个面积加起来多少平米呢？86平米就够了，也就是说，我用90平米的房子在两室两厅做了

53、这么多东西来，我浪费了4平米，因为86平米就把这些东西全做出来了，不用做90平米。现在你用90平米做这样的东西出来，你不是浪费了4平米吗？如果反过来讲，你给我一个尺寸，给我一个94.8平米的时候，你再给我4平米，我做的是这套户型，而不是这套户型。现在所有的设计人员都是拿90平米做这套东西，如果你再加4平米做出这套户型，那当然是最好的。 这个例子说明什么呢？这是带一部电梯的，左侧是别人做的，右侧是我做的，左侧89平米做两室不合格，我们现在把它挪过来，割一个豁口，这个地方多一个卧室出来，这个卧室6平米，现在我右手改的图是三室，原来的设计只有两室，这是在一个电梯间里面做的户型。如果要变成两个电梯，我

54、根本做不出来，这个面积就不够了，正好差94平米到95平米之间的。 这个房子更有意思了，把走道拉得更长，这个房子把它按扁了也是一梯四户，结果一张图纸里面出两个户型，一个户型拉这么长，这个户型更糟糕的是阴阳脸，这种方案根本就不能出，结果这是一个设计院在这一个图上出来的方案。 这是97.5平米做两室的，这个可以做很好的三室出来，如果压到90平米就困难了，不是做不出来，只是比较困难了。 这个房子的主要问题出在这里，不要把卧室贴在电梯，只要一贴在电梯，方案就通不过，就必须把卧室改成书房。 我们看一梯三户的户型，关键是中间一户的脖子伸多长的问题，这个方案就比较好，这个方案是平头的，我们看有平头的，有非平头

55、的，有拉出来的，这种方案就不能要，这种方案是最次的，主要看拉出来的距离，如果拉出过长，就会影响这个房子的品质，就不值钱了。三室的房子最主要看你拉出的长度的问题。这边做一个复式住宅做了82.3平米，这边是92.4平米的房子，做的是三室。 这种就差了，这个房子拉出来这么长，会产生自身遮挡的问题。白天这边是黑的，所以能缩回去的一定要缩回去。 这个方案也可以，一梯三户的。因为这里可以往后错一点，这个方案可以往后错一错。 另一方面能通风的，我们尽量通风，不要做死了，哪怕在这里做一个辅助阳台，也比做全封闭的强。这种户型是比较标准的户型。 这个做得也不够，也是通风的问题。 这个一梯三户，做得有意思，做平了，

56、前面没有凸起，一梯三户主要看前面对后面的影响有多大，这个几乎平头了，中间对旁边几乎没有影响了。 这是一梯三户偏的，因为它是端头。 纯朝北的房子不要出现，最好有东西向的开口，否则不符合规划的要求，有的房子纯朝北就不合适。 这也是一梯三户的，这是一户，这也是一户，这个房子做得也可以。 一梯四户的房子关键取决于中间这两户，这个拉得比较长，因此我们建议把这个脖子缩短一点，一梯四户的房子里面，这个做得是不错的，整个往回收了，我们要分析一些情况，就是厅什么时候朝南、什么时候朝北很重要。比如像两室的这个，厅可以朝北。 这个同样是起居室，这个起居室就等于是明厅室，明卧了，三厅朝北、三厅朝南，这个房子就应该减少

57、户型，只要这个户型变小，自然就够了，如果户型变大，厅就翻到后面去了，所以什么时候往前翻，什么时候往后翻，取决于户型的大小。 另外像这些，这是一室的，这做得很不错。 这是两室的，厅在后面，这没有办法，如果再小的话，厅又回到这了。我建议大家尽量把厅朝南，朝北的厅在北方地区除了后面有水以外，都不要朝北，因为南方和北方地区区别特别大。 另外朝北有两种方式：一种开口在这个地方开；还有一种方式是在中间开口。我觉得朝中部开的豁子太大的，最好采用这种方式，这个户型设计得好，不浪费东西，非常精细，开了一个短的口子放在这儿，这边割了一个很大的口子，在北方地区是很经济的，同样的楼，这个设计得好一点，这个设计得就差一点。如果两边都开的话，这个方案就差一点。 另外可以把户型摆开一些，主要是朝向的问题。现在已经转到两个电梯了，两个电梯里面，你会发现做出来三室已经很困难了，没有做三室的空间了，有些方案做得好一点的，加一个小间过来的已经很不错了，像这种是属于小三室的，但是因为这个房子不到6平米，是5.19，所以只能叫厨房，如果这个够6平米，就是三卧了，现在只能加两室两厅一卫的。所以90平米不合理的地方就在这儿，本来86平米就可以做两室，用