万科集团项目设计成果标准

1、1.01 为统一万科集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容 和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的 目的，特制定本标准。 1.02万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部 分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。 1.03本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开 发经验编制而成。 1.04本标准遵循以下原则编制： 设计与市场、成本相结合的原则； 管理和技术相结合的原则； 计划管理的原则； 检查与反馈的原则。 1.05本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责 人。 1.06 本标准与准

2、则解释权属万科集团规划设计部。 第第一一部部分分 总总 则则 本阶段工作重点本阶段工作重点 收集项目基础资料 完成规划设计草案及可行性分析 完成项目设计工作控制性计划 完成项目可行性研报告规划设 计部分 第第二二部部分分 投资分析阶段成果标准投资分析阶段成果标准 目目 录录 1.1. 项目基础资料项目基础资料 44 1.1 宗地自然条件 4 1.2 宗地社会条件 6 1.3 竞争楼盘 8 2.2. 规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析 1212 3.3. 规划设计草案规划设计草案 1414 3.1 规划设计的初步概念 14 3.2 规划设计草案 14 4 4. 项目设计工作控制性计划项目设

3、计工作控制性计划 1818 5.5. 范例范例 1919 1 1 项目基础资料项目基础资料 1.1 宗地自然条件宗地自然条件 宗地自然条件表一宗地自然条件表一 表表 1.1.11.1.1 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 图纸、图片名称图纸、图片名称内容要求内容要求完成情况完成情况 宗地城市位置图 表达宗地在城市范围内的位置，可在 城市地图基础上制作 已制作 宗 地 位 置 宗地区域位置图 表达宗地在城区范围内的位置，可在 城市地图基础上制作 已制作 宗地红线图 宗地面积、角点定位、红线尺寸、标 高 已收集 宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置 已制作 宗地地形图 宗地为复杂

4、地形时，表达现状地形、 标高（等高线） 、现状地貌 已收集 宗 地 现 状宗地绿化植被与 水面分布图 植被与水面的定位已制作 说明： 1. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成， 并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。 2 . 投资分析阶段，若政府提供的 “宗地红线图” 、 “宗地地形图” 深度不足，则应在设 计前期阶段落实并确认此二图纸。 宗地自然条件表二宗地自然条件表二 表表 1.1.21.1.2 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 最 高 最 低 城市 气温 常年绝对温度 平 均 主导风向 城市 风

5、象 风向频率玫瑰图（另附图） 已收集 空气 质量 宗地空气质量状况空气质量良好 空气质量较差，需进行检测 宗地内有无地表水池塘 水渠 宗地周边有无地表水江 河 湖 海 水渠 周边地表水常年水位(黄海 高程) M 周边地表水最高控制水位 (黄海高程) M 地下水位标高(黄海高程)M 水文 宗地内水质状况水质良好 水质较差，需进行检测 噪音宗地噪音状况周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测 冲沟有 无 暗河有 无 古墓有 无 化石有 无 地下军用设施、管线有 无 地下油罐房有 无 宗地有 无特殊 地下物 其它大型地下建筑物、有 无 说明： 1依据宗地社会条件表一（表 1.2.1）的周边公共设施图，

6、当周边存在污染源与噪声源 时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检 测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路 等级预测饱和通车时的噪音。 2当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。 1.21.2 宗地社会条件宗地社会条件 宗地社会条件表一宗地社会条件表一 表表1.2.11.2.1 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 图纸名称图纸名称 内容要求内容要求完成情况完成情况 区域现状图 表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等） 的现状特征 已收集 区域总体规划图 表达政府对宗地所处区域的规划设想和建 设计划 已收集

7、 区域交通分析图 表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站 点；表达私家车赴宗地的可选路线 已制作 周边交通分析图 表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟 建道路的拟建时间等 已制作 周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸已制作 周边公共设施图 表达宗地周边存在对项目设计存在影响的 公共建筑名称、类型、面积、基本功能、 形态及建成时间； 表达对项目设计存在有利与不利因素的设 施 ：广场、公园、城市雕塑，高压线、变 电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成 噪音和污染的设施 已制作 市政管线图 表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖 通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高 等 已收集 说明： 1. 本

8、表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制 作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计 的基础资料。 宗地社会条件表二宗地社会条件表二 表表 1.2.21.2.2 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 日照间距系数 消防间距 无特殊要求 当地政策 法规要求 其它间距 无特殊要求 总用地面积 ha 总建筑面积 m 容积率 建筑密度 绿地率 车位总数 规划设计 要点 限高要求 层 或 m 暂无要点 配套的名称 与面积要求 退红线要求 1.31.3 竞争楼盘信息竞争楼盘信息 1.3.1 竞争楼盘列表 竞争楼盘列表竞争楼盘列表 表表 1

9、.3.11.3.1 填表人： 填写日期： 年 月 日 编号楼盘名称发展商 所处地段价位/平米 1 2 3 4 其 他 说 明 确 认 栏 市场营销部门经手人： 年 月 日 市场营销部门经理： 年 月 日 设计部经理： 年 月 日 1. “竞争楼盘” ，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相 似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。 2.本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。 1.3.2 竞争楼盘设计信息 竞争楼盘设计信息表一竞争楼盘设计信息表一 表表 1.3.2.11.3.2.1 楼盘名称位置 规划规划 总用地面积 M 总建筑面积 M 容积率 绿化率 总户数户 车

10、位数地面个 地下个 建筑建筑 住宅总面积M 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 住宅产品类型 小高层 高层 其他 住宅结构形式 会所面积 M 会所个数 商业面积M 租 售 幼儿园班 小学班 景观景观 周边自然景观有 无 景观设计面积 M 游泳池室外 M 室内 M 水景/喷泉个 儿童游戏场组 硬地活动场个 网球场个 羽毛球场个 包含 项目 其它 说明： 1.针对项目竞争楼盘，竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可 酌情选择完成。 竞争楼盘设计信息表二竞争楼盘设计信息表二 表表 1.3.2.21.3.2.2 楼盘名称位置： 该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术该楼盘的

11、主要卖点、所采用的新概念新技术 设计资源设计资源 设计内容设计单位名称 规划 方案 建筑 施工图 方案 景观 施工图 室内 装修部品标准装修部品标准 室 墙面一 墙面二 窗白铝 彩铝 塑钢 外 其它 电梯品牌 电梯厅 装修标准 公共室内 其它 毛坯房 标准装修 提供 不提供 装修套餐 项目品牌或材料 入户门/内门 地板 洁具 厨柜 吊顶 住 宅 室 内 其它 说明： 1.针对项目竞争楼盘，竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌 情选择完成。 竞争楼盘设计信息表三竞争楼盘设计信息表三 表表 1.3.2.31.3.2.3 楼盘名称位置 户型户型 编号户型种类面积(M)实用

12、率(%)比例备注 1 2 3 4 5 6 主力户型编号为: 户型特色评述：（应附图表达） 说明： 1. 实用率 国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品 房销售面积（套内建筑面积按规定应分摊的公共建筑面积） 。 2. 单套内建筑面积 包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 3. 单套内使用面积 住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。 2 2 规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析 2.01 依据宗地自然条件表一（表 1.1.1）的内容，分析宗地自然环境对规划 设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依 据宗地绿化与

13、水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。 2.02 依据宗地自然条件表二（表 1.1.2）的内容，对于有特殊地下物（如冲 沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪 声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法 （该思路、办法对应的成本估算要在投资与收益分析中体现） 。 2.03 依据宗地社会条件表一（表 1.2.1）的内容，分析区域总体规划、道路 交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。 如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区 主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐 公园等休闲场所、银行医院等

14、生活设施对自身配套建设规模和面积确 定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设 计的影响等。 2.04 依据宗地社会条件表二（表 1.2.2）的内容，分析当地政府各类间距要 求对建筑排布的影响。 2.05 当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标 不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成 容积率分析方案及对应的容积率分析表（表 3.2.2.3） ，当容积率确认 后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表 （表 3.2.2.1）与产品分析表（表 3.2.2.1） （不同指标数据选择对应 的经济效益分析在投资与收益分析中体

15、现） 。 2.06 当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建 面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的 假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合 经济技术指标表（表 3.2.2.1）与产品分析表（表 3.2.2.1） （不同假 设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效 益分析，要在工程与与销售计划 、 投资与收益分析中体现） 。 （本节内容为根据集团企划部项目可行性报告相关要求调整。 ） 3 3 规划设计草案规划设计草案 3.13.1 规划设计草案的初步概念规划设计草案的初步概念 3.1.1 设计概念：表现项目预期

16、的风格和设计主题。 3.1.2 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。 3.1.3 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的 设想、对产品差异性的考虑。 3.23.2 规划设计草案图纸规划设计草案图纸 3.2.1 规划设计草案总平面图 3.2.2 综合经济技术指标 综合经济技术指标表综合经济技术指标表 表表 3.2.2.13.2.2.1 填表人： 填写日期： 年 月 日 项目名称 有无规划要点 项目规划总用地 ha 容积率 居住区用地 ha 建筑密度 总建筑面积 M 绿地率 % 住宅总建筑面积 M 住宅总户数 户 公共服务设施总面积 M 汽车位总数 个 内 容

17、 类 型 建筑面积 占住宅总建筑 面积比例(%) 拟结构形式备注 低层住宅（13层） 多层住宅（46层） 小高层住宅（711.5层） 中高层住宅（1218层） 住住 宅宅 高层住宅（19层100m） 超高层住宅（100m） 内 容 类 型 建筑面积(M)用地面积(M) 商业 会所 学校 幼儿园 市政公用 公公 共共 服服 务务 设设 施施 其他 内 容 停车方式 车位数占总停车面积比例(%) 地下、半地下 架空层 汽汽 车车 停停 车车 地面车库 地面露天 内 容 装修标准 占住宅总建筑面积比例(%) 毛坯房 仅提供厨卫装修 交交 楼楼 标标 准准 提供全套精装修 说明： 1. 根据万科项目开

18、发经验，79 层住宅与 911.5 层住宅开发成本差异不大，因此上表 将 79 层住宅并入小高层类进行统计。 2. 设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。 容积率分析表容积率分析表 表表 3.2.2.23.2.2.2 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地方全称 住宅部分配套部分 序 号 总体 指标 指标 类型 占地 面积 之和 (Ha) 容积率 建筑 面积 之和 (M2) 面积比 户数 之和 (户) 户数比 会所 (M2) 商业 (M2) 配套 (M2) 总建筑 面积 （M2） 低层住宅： 独立别墅 （13层） 低层住宅： 联排别墅 （13层） 总容积率 多层住宅 （4

19、6层） 小高层住 宅 （711.5 层） 总户数 中高层住 宅 （1218 层） 高层住宅 （19 层100m ） 方案一方案一 超高层住 宅 （100M） 总建筑 面积 （M2） 低层住宅： 独立别墅 （13层） 低层住宅： 联排别墅 （13层） 总容积率 多层住宅 （46层） 小高层住 宅 （711.5 层） 总户数 中高层住 宅 （1218 层） 高层住宅 （19 层100m ） 方案二方案二 超高层住 宅 （100M） 3.2.3 产品分析 3.2.3.1 规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营 前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究， 以及规划设

20、计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或 文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基 础。 3.2.3.2“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需 针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因 素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因 素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。 3.2.3.3关于各因素的可参考定义： (1) 良好建筑朝向：“南偏东 15至南偏西 15范围内”的朝向； (2) 不良建筑朝向：“西偏南 45至西偏北 45范围内”的朝向； (3) 景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。 4 4项目设计工作控制

21、性计划项目设计工作控制性计划 (此部分内容暂缺) 5 5 范范 例例 5.15.1 项目基础资料范例项目基础资料范例 序 号 文件名称文件名称 万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果 范例汇编范例汇编索引号索引号 1 宗地城市位置图 TZ-1-1TZ-1-1 2 宗地区域位置图 TZ-1-2TZ-1-2 3 宗地红线图 TZ-1-3TZ-1-3 4 宗地现状照片 TZ-1-4TZ-1-4 5 宗地地形图 TZ-1-5TZ-1-5 6 宗地绿化植被与水面分布图 TZ-1-6TZ-1-6 7 区域现状图 TZ-1-7TZ-1-7 8 区域总体规划图 TZ-1-8TZ-1-8 9 区域交通分析图

22、TZ-1-9TZ-1-9 10 周边交通分析图 TZ-1-10TZ-1-10 11 周边道路断面图 TZ-1-11TZ-1-11 12 周边公共设施图 TZ-1-12TZ-1-12 13 市政管线图 TZ-1-13TZ-1-13 5.25.2 规划设计草案规划设计草案 序 号 文件名称文件名称 万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果 范例汇编范例汇编索引号索引号 1 规划设计草案设计说明 TZ-1-1TZ-1-1 2 规划设计草案指标表 TZ-1-2TZ-1-2 3 规划设计草案总平面图 TZ-1-3TZ-1-3 本阶段工作重点本阶段工作重点 参与产品建议书的编制和确认 完成概念设计方案及分

23、析 完成项目设计工作总体计划 完成项目设计指导书 第三部分第三部分 设计前期阶段成果标准设计前期阶段成果标准 目目 录录 1 1项目设计指导书项目设计指导书形成的过程文件形成的过程文件 2323 1.1概念设计任务书 23 1.2重要节点的审核意见 23 2 2概念设计方案概念设计方案 2424 2.1设计说明 24 2.2综合经济技术指标及产品分析 24 2.3概念设计图纸 24 3 3项目设计指导书项目设计指导书 2727 3.1项目概况及用地分析 27 3.2开发目标、开发计划与项目设计总体计划 29 3.3市场定位和产品建议 29 3.4成本控制因素与工程管理意见 30 3.5概念设计

24、研究结论 31 3.6方案设计需要解决的问题 34 3.7项目设计各环节的综合分析 36 4 4范例范例 3737 4.1 项目设计指导书形成的过程文件范例37 4.2概念设计方案范例 37 4.3 项目设计指导书范例38 4.4其它范例 38 1 1项目设计指导书项目设计指导书形成的过程文件形成的过程文件 1.1.1.1. 概念设计任务书概念设计任务书 1.1.1 项目概况及用地分析 应附文：参照本部分 3.1 项目概况及用地分析（第 27 页） 。 1.1.2 经济技术指标及设计要求 应附表：第二部分 表 3.2.2.1 综合经济技术指标表（第 15 页） 。 1.1.3 概念设计成果及进

25、度要求 应附文：参照本部分 2.概念设计方案（第 24 页） 。 1.1.4 甲方提供的附件资料 1.11.1重要节点的审核意见重要节点的审核意见 1.2.1集团规划设计部对项目设计工作总体计划的意见 1.2.2集团规划设计部对设计前期工作结论的意见 2 2概念设计方案概念设计方案 2.12.1设计说明设计说明 2.1.1应包括对概念设计方案的介绍、分析；对概念设计任务书中提出的 各类要求，应专门阐述解决方案。 2.22.2综合经济技术指标及产品分析综合经济技术指标及产品分析 2.2.1综合经济技术指标表 详第二部分 表 3.2.2.1 （第 15 页） 2.2.2产品分析 详第二部分 3.2

26、.3 （第 17 页） 2.32.3概念设计图纸概念设计图纸 2.3.1概念设计图纸目录 概念设计图纸目录表概念设计图纸目录表 表表 2.3.1.12.3.1.1 分类 序 号 图纸名称比例 低、多 层项目 高层 项目 备注 1总平面图 1:10001：2000 2功能分区与产品分布图1:10001：2000 3交通分析图1:10001：2000 4分期开发示意图1:10001：2000 5组团基本单元分析图1:5001:1000 6配套分析图1:10001：2000 7景观分析图1:10001：2000 8视线分析图1:10001：2000 9日照分析图1:10001：2000 10坡度、坡

27、向分析图1:10001：2000 总图 11地形改造土方平衡图1:10001：2000 用地地形复 杂时需完成 住宅 单体 12住宅单体意向平面图1:200 1:300 13工作模型1:10001：2000 其它 14效果图或模型照片 说明： 本表中“”表示必须完成的图纸， “”表示可选择完成的图纸。 2.3.2 概念设计图纸深度要求 2.3.2.1 总平面图 示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。 2.3.2.2 功能分区与产品分布图 明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。 2.3.2.3 交通分析图 应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置

28、；对 用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体 现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达 路网分级。 2.3.2.4 分期开发示意图 考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施 工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的 统计；应体现首期卖场的选址。 2.3.2.5组团基本单元分析图 应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、 入口的关系。 2.3.2.6配套分析图 考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配 套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调 压站、变电站

29、、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空 调机房、通风机房、污水处理设备） ，如需设置，考虑大体的位置安 排。 2.3.2.7 景观分析图 表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外 有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。 2.3.2.8 景观视线分析图 若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应 从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况。 2.3.2.9 住宅单体平面图 高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒 数量要求； 低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单 体进深与开间尺寸。 2.3

30、.2.10 日照分析图 体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。 2.3.2.11 坡度与坡向分析图 当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布； 坡度应以 10为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。 2.3.2.12 地形改造土方平衡图 根据坡度与高程进行土地的利用分析，计算土方平衡量 3 3项目设计指导书项目设计指导书 3.13.1项目概况及用地分析项目概况及用地分析 （注：本节内容所涉及附图及数据资料，均为第二部分 表 1.1.1、表 1.1.2、表 1.2.1、表 1.2.2 中所列，以下文中不再特别标出。 ） 3.1.1用地自然条件概况及分析 3.1.

31、1.1 宗地位置 应附文：简述宗地位置 应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图 3.1.1.2 宗地现状 (1) 宗地四至范围 应附文：简述宗地四至范围 应附图：宗地红线图 (2) 宗地现状地形地貌 应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开 分析 应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置） ；宗地地形图 (3) 绿化植被与水面 应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与 水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习 性、拟保留水面的改造措施 应附图：宗地绿化植被与水面分布图 (4) 气候气象 应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。 (5) 水文地

32、质 应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况 应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等） (6) 特殊地下物 应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐 房或其它大型地下建筑物 3.1.2 宗地社会条件概况及分析 3.1.2.1 区域现状与规划 应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状 特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府 对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。 应附图：区域现状图：区域总体规划图 3.1.2.2规划要求 应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地建设用 地规划许可证的内容，对用地

33、主要设计指标的分析。 应附：规划要点；容积率分析表 3.1.2.3 交通状况 应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点； 私车赴宗地路线选择； 应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 3.1.2.4公共设施 (1) 公共建筑 应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、 面积、基本功能、形态及建成时间； (2) 对设计存在影响的设施与标志物 应附文：简述以下有利与不利因素情况 有利因素：广场、公园、城市雕塑等 不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、 其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。 应附图：周边公共设施图 3.1.2.5 市政

34、管线 应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接 口位置、 管径、埋深、标高 应附图：市政管线图 3.23.2开发目标、开发计划与项目设计总体计划开发目标、开发计划与项目设计总体计划 3.2.1 项目总体开发目标 3.2.1.1 项目总体定位 3.2.1.2 目标成本和目标利润 3.2.2 项目总体开发计划 3.2.2.1 分期开发的规模和进度 3.2.2.2 分期开发的成本和利润 应附表：分期开发规模、进度、成本和利润表 3.2.3 项目设计总体计划 应附表：项目设计总体计划表 3.33.3市场定位和产品建议市场定位和产品建议 3.3.1 项目总体定位 3.3.1.1 项目

35、市场定位 3.3.1.2 项目竞争优势（针对竞争楼盘） 3.3.2 项目目标市场 3.3.2.1 目标客户构成 3.3.2.2 目标客户行为特征 3.3.3 项目产品建议（市场营销部门与设计部共同确定） 3.3.3.1 产品类型及构成 (1)产品构成的种类 (2)各产品类型的比例 应附表：产品建议表，参见第四部分 表 2.3.3 （第 50 页） 3.3.3.2 产品的户型配比建议 应附表：户型配比表，参见第四部分 表 2.3.4 （第 52 页） 3.3.3.3 公建配套 (1)停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车， 立体车库停车，路旁停车，庭院停车。 (2)公交交通与班

36、车系统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大 型社区，是否考虑区内巴士。 (3)商业：商业的形态（集中布置、分散布置、层数） 、功能（有无特殊 要求） 、面积、停车数量 (4)学校、幼儿园：占地、规模、功能 3.3.4 首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定） 3.3.4.1 首期产品的类型及构成 应附表：首期产品建议表，参见第四部分 表 2.3.3（第 50 页） 3.3.4.2 首期产品的户型配比建议 应附表：首期户型配比表，参见第四部分表 2.3.4 （第 52 页） 3.3.4.3 首期公共配套要求 3.3.4.4 首期卖场安排 (1)销售展示的内容选择（商业、会所、样板房）

37、(2)销售展示的卖场位置 (3)样板间的搭建方式和位置的初步设想 3.3.5 销售策略与销售计划 3.3.5.1 销售推广的策略 3.3.5.2 销售计划 应附：销售计划 3.43.4成本控制因素与工程管理意见成本控制因素与工程管理意见 3.4.1 成本测算 3.4.1.1 根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础 形式的意见完成总成本测算表格 3.4.1.2 各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格 应附表：总成本测算表；项目分类成本测算表 3.4.1.3 设计各阶段的设计费用计划 3.4.2 设计阶段成本控制 3.4.2.1 方案设计阶段成本控制目标 3.4.2.2 方

38、案设计阶段成本控制措施或建议 3.4.2.3 初步设计及施工图阶段成本控制措施或建议 3.4.3 工程管理相关工作及意见 3.4.3.1 地质资料分析 3.4.3.2 基础形式的初步意见 3.4.3.3 初步设计及施工图阶段，工程管理部门结构与设备专业的设计管 理措施 3.4.3.4 工程进度计划与设计计划的关系与重要节点 应附表：工程进度计划 3.53.5概念设计研究结论概念设计研究结论 3.5.1 概念设计研究各方案简评 应附图：各方案总平面，模型照片或表现图 应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意 向方案的理由及深化调整方向。 3.5.2 设计目标 应附文：描述项

39、目楼盘设计形象目标 3.5.3经济技术指标结论 应附表：综合经济技术指标表（详第二部分 表 3.2.2.1，第 15 页） 3.5.4 规划方面的结论 3.5.4.1 用地布局 (1) 功能分区与产品类型分布 应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和 公建分区；确定产品类型、档次的分布 应附图：功能分区与产品分布图 (2) 空间序列和层次 应附文：简述主要公共空间的功能和特点 应附图：相应的参考图片 3.5.4.2 道路交通 应附图：交通分析图 (1)主入口位置 (2)人车关系 应附文：明确人车分流、局部合流或合流 (3)停车方式和数量 应附文：明确可采用的停车方式和各方式停

40、车数量 (4)公交场站 应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、 位置等 (5)班车车位 应附文：明确位置和数量 3.5.4.3 销售分期 (1) 分期状况 应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置 应附图：分期开发示意图 (2) 首期销售卖场 应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求 3.5.4.4 组团管理 (1) 物业管理模式 应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元 (2)低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元） 应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要 求 应附图：组团基本单元分析图 (3)高层项目的标准层拼接意向 应附文：

41、简述户型配置、朝向、核心体数量的要求 3.5.4.5 环境景观 (1)景观现状 应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素 (2)景观视线竖向分析 应附图：景观视线分析图 3.5.5 单体方面的结论 3.5.5.1 公建配套 应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明 确重要或有特殊要求的公建分布要求 应附图：配套分析图 3.5.4.2住宅设计 应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位， 入户方式等） ；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要 求、朝向、私家花园等） 应附图：住宅单体意向平面图 3.5.5 技术方面的意见 3.5.5.1 建筑研究中心的技术

42、意见 3.5.5.2 土方平衡方案 应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图 3.5.5.3 日照分析方案 应附图：日照分析图 3.5.5.3 技术配套的设置要求 应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、 物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要 求 3.63.6方案设计需要解决的问题方案设计需要解决的问题 3.6.1 规划方面的问题 3.6.1.1 用地布局 (1) 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计 (2) 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计 3.6.1.2 道路交通 (1)满足 5 类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私

43、车人流、 自行车人流、步行人流； (2)满足人车关系要求与停车要求 (3)满足公交车与班车停放要求 (4)满足消防要求 (5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计 3.6.1.3 销售分期 (1)首期销售卖场销售氛围的营造 (2)根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计 (3)分期设计应综合考虑以下因素： a.满足分期的期数、面积、位置要求 b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点 c.分期开发时物业管理模式的可行性 d.分期开发时施工组织的可行性 e.分期开发时道路系统的可行性 3.6.1.4 组团与管理 (1) 依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计 (

44、2) 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、 门卫数量、人车管理等 (3) 高层项目依据标准层拼接意向深化设计 3.6.1.5 环境景观 (1)景观设计具备明确的主题 (2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地 的关系，步行景观路线的组织 (3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同 时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性 (4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶 树的选用等 (5)现状景观的利用方式 (6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析 3.6.2 单体方面的问题 3.6.2.1 会所单体方案

45、设计 3.6.2.2 商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功 能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使 用 3.6.2.3 学校、幼儿园总图布置 3.6.2.4 首期住宅单体方案设计 建筑形态、风格与户型 3.6.3 技术方面的问题 3.6.3.1 日照间距设计 3.6.3.2 土方平衡设计方案（针对复杂地形时） 3.6.3.3 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、 水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理 设备等 3.6.3.4 保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术 措施的原因、区

46、域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本 3.6.3.5 新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术 和成本的参考数据等 3.6.3.6 建筑研究中心的技术意见在规划方案得到体现 3.73.7 项目设计各环节的综合分析项目设计各环节的综合分析 3.7.1 根据本部门操作能力及项目具体情况，对设计阶段的工作做全局的考虑。 确认该项目设计操作的难点。 3.7.2 设计任务的细分 3.7.2.1 根据项目具体情况、销售要求及工程进度，确定整个项目的各部分是否 需分开委托设计。如：会所设计、独立商业区设计等。 3.7.2.2 根据项目设计的不同内容的不同要求，如建筑、景观、立面、

47、销售包装 等，将设计任务拆分。 3.7.3设计单位的选择 3.7.3.1根据细分的各项设计任务，合理选择设计单位； 3.7.3.2选择设计单位时需从其设计人员数量、专业能力、配合能力（境外单 位应特别注意）等方面考虑是否能够胜任该项设计。 3.7.4 设计部人力资源的分配 3.7.4.1确认设计部在各阶段的负责人及参与的人数； 3.7.4.2确认并评估与各设计单位对接的人员，预见设计控制能力不足可能产 生的风险； 3.7.4.3若认为本部门人员在控制某一阶段时可能会有不足，应提出设想的解 决办法。 3.7.5设计费用的成本控制计划 3.7.5.1根据意向确定的设计单位，对各项设计任务的设计费做

48、初步估算； 3.7.5.2依据项目情况、市场定位及项目整体成本控制思路，确认开展方案、施 工图设计时，项目各部分的成本分配原则（仅针对设计可控因素） 。 3.7.5.3 以上成本控制计划应与成本管理部门沟通认可。 3.7.6 以上各部分内容，应统筹考虑，并体现在项目设计总体工作计划中。 4 4范例范例 4.14.1项目设计指导书项目设计指导书形成的过程文件范例形成的过程文件范例 序 号 文件名称文件名称 万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果 范例汇编范例汇编索引号索引号 1 概念设计任务书 SQ-1-1 2 重要节点的审核意见 SQ-1-2 4.24.2概念设计方案概念设计方案范例范例 序

49、 号 文件名称文件名称 万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果 范例汇编范例汇编索引号索引号 1 概念设计方案设计说明 SQ-2-1SQ-2-1 2 综合经济技术指标表 SQ-2-2SQ-2-2 3 产品分析 SQ-2-3SQ-2-3 4 概念设计方案总平面图 SQ-2-4SQ-2-4 5 功能分区与产品分布图 SQ-2-5SQ-2-5 6 交通分析图 SQ-2-6SQ-2-6 7 分期开发示意图 SQ-2-7SQ-2-7 8 组团基本单元分析图 SQ-2-8SQ-2-8 9 配套分析图 SQ-2-9SQ-2-9 10 景观分析图 SQ-2-10SQ-2-10 11 景观视线分析图（可选）

50、SQ-2-11SQ-2-11 12 日照分析图 SQ-2-12SQ-2-12 13 坡度、坡向分析图（可选） SQ-2-13SQ-2-13 14 地形改造土方平衡图 SQ-2-14SQ-2-14 15 住宅单体意向平面图 SQ-2-15SQ-2-15 16 工作模型 SQ-2-16SQ-2-16 17 效果图 SQ-2-17SQ-2-17 4.34.3项目设计指导书项目设计指导书范例范例 序 号 文件名称文件名称 万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果 范例汇编范例汇编索引号索引号 1 项目设计指导书 SQ-3SQ-3 4.44.4其它范例其它范例 序 号 文件名称文件名称 万科集团项目设计

51、成果万科集团项目设计成果 范例汇编范例汇编索引号索引号 1 设计前期阶段工作计划 SQ-4-1SQ-4-1 本阶段工作重点本阶段工作重点 编制方案设计任务书 完成规划设计方案及规划评审 完成总体规划、建筑单体及深化 方案的确认 编制景观方案设计任务书 完成景观设计方案及评审 第第四四部部分分 实施方案阶段成果标准实施方案阶段成果标准 目目 录录 1.1.实施方案形成的过程文件实施方案形成的过程文件 4141 1.1 规划方案设计任务书 41 1.2 景观方案设计任务书 43 1.3 重要节点的评审结论意见 43 1.4 （详规及方案）报建的政府批复意见 43 1.5 物业管理模式的建议与结论

52、43 1.6 销售包装的建议和要求 43 2.2.设计说明及综合技术经济指标设计说明及综合技术经济指标 4444 2.1 设计说明 44 2.2 综合技术经济指标 44 2.3 附录表格 45 3.3.实施方案图纸实施方案图纸 5656 3.1 实施方案图纸目录 56 3.2 实施方案图纸深度要求 59 4.4.相关部门在本阶段的工作成果相关部门在本阶段的工作成果 6464 4.1 工程管理部在本阶段的工作成果 64 4.2 成本管理部在本阶段的工作成果 64 4.3 建筑研究中心在本阶段的工作成果 64 5.范例范例 6565 5.1 实施方案形成的过程文件范例 65 5.2 设计说明及综合

53、技术经济指标范例 65 5.3 实施方案图纸66 5.4 相关部门在本阶段的工作成果 66 1 1实施方案形成的过程文件实施方案形成的过程文件 1.11.1 规划方案设计任务书规划方案设计任务书 1.1.1 项目概况及用地分析 详第三部分 3.1（第 27 页） 1.1.2 规划设计的基本原则 1.1.2.1 项目的定位 详第三部分 3.3.1（第 29 页） 1.1.2.2 其它基本原则 1.1.3 概念设计研究结论 详第三部分 3.5（第 31 页） 1.1.4 方案设计需要解决的主要问题 详第三部分 3.6（第 34 页） 1.1.5 设计成果要求 1.1.5.1 设计说明 1.1.5.

54、2 综合经济技术指标 (1) 规划指标表，详表 2.3.1（第 45 页） (2) 公共服务设施指标表，详表 2.3.2（第 48 页） (3) 住宅指标表一，详表 2.3.3 （第 50 页） (4) 住宅指标表二，详表 2.3.4（第 52 页） (5) 容积率指标表，详表 2.3.5（第 53 页） (6) 会所详细指标表，详表 2.3.7（第 54 页） (7) 停车详细指标表，详表 2.3.8（第 55 页） 1.1.5.3 规划设计图纸目录 规划设计图纸目录表规划设计图纸目录表 表表 1.1.5.31.1.5.3 分类 序 号 图纸名称比例 低、多 层项目 高层 项目 备注 1 总平面图 1:5001:1000 2 日照分析图1:5001:1000 3 公共服务设施布置分析图1:5001:1000 4 交通分析图 1:5001:1000 5 景观结构分析图1:5001:1000 6 分析图 小区管理模式分析图1:5001:1000 7 详图小区各道路断面图1:200 8 工作模型 1:1000 9 土方平衡图1:5001:1000 10 道路及竖向设计图1:5001:1000 11 彩色总平面图1:500 12 总体剖面图1:50