业主管理团体法律地位浅论

1、业主管理团体法律地位浅论内容摘要:本文依照业主大会和业主委员会“是否独立”、“是否属于法人资格”,可将其划分为四种类型:一元法人、二元法人、一元非法人组织和二元非法人组织。本文认为应将两者定位为一元法人组织即独立的社团法人,承担实体或程序的权利义务。关键词:业主 业主大会 业主委员会 法律地位业主管理团体及其性质在物业管理中,关于业主管理团体的法律地位众说纷纭。本文旨在以业主大会与业主委员会的关系为视角,以厘清业主管理团体的法律地位。(一)业主管理团体的内涵笔者使用业主管理团体一词,乃指包括业主大会和业主委员会的组织。为了了解业主管理团体的构成,必须区别业主、业主大会和业主委员会三个概念。业主

2、即物业所有权人,按其拥有的物业所有权状况,又可分为专有所有权人和共有所有权人;业主大会是指生活在同一建筑物内之全体区分所有权人基于共同关系所构成的团体,通过大会形式进行决策;业主委员会是指由业主通过业主大会选举出来,对区分建筑物之共用部分进行管理的机构,根据国务院物业管理条例规定,业主委员会是业主大会的执行机构。(二)业主行使物业管理权的法理基础要了解业主、业主大会和业主委员会三者的关系,必须了解业主行使物业管理权的理论基础。业主物业管理的理论基础来源于建筑物区分所有权。建筑物区分所有权一般分为专有部分所有权和共有部分所有权。在此基础上,有学者认为还存在一个“成员权”,业主团体的成立正是基于共

3、有所有权和成员权而成立的。依照民法原理,该共有所有权属于共有的范畴,共有分为共同共有和按份共有;按照业主依份额占有共有所有权,并依此行使投票权来看,该共有所有权应属于按份共有。因此,业主行使物业管理权的基础正是按份共有,即建筑物的共有所有权。(三)业主管理团体的法律性质业主管理团体的法律性质是“社团”。业主管理团体的活动范围有限,对外代表业主与物业管理企业签订合同,对内则管理专项维修及业主公共事务,可以说业主管理团体是一个社区内的自治团体,它不以盈利为目的。由此可见,业主管理团体的法律性质属于非营利的社团。“社团“指具有某些共同特征的人相聚而成的互益组织。无论从组织结构还是从运作模式来看,业主

4、管理团体完全符合社团的构成条件。总之,从共有原则出发,业主、业主大会和业主委员会三者关系如图1所示。业主为管理物业之便,由业主大会选举业主委员会。其中,业主大会是决策机构,只能定期或临时召开会议,故为非常设机构;为了执行业主大会的决策或履行其管理职能,遂产生常设机构的业主委员会。业主大会与业主委员会的关系在探讨业主管理团体的法律地位之前,必须厘清业主大会与业主委员会两者是属于一个整体,还是分属两个独立的个体;其次,它们是否具有法人资格。依照以上两个标准,可将大会和常设的委员会分为四种类型:一元法人、二元法人、一元非法人组织和二元非法人组织(见图2)。一元法人型指大会与委员会统属在一个法人组织内

5、,如我国的股份有限公司属于一元法人型,内部的股东大会(决策机构)和董事会(常设委员会)无独立资格,隶属于公司法人;二元法人型则大会与委员会各自独立成为法人,如我国的人民代表大会及其常务委员会属于二元法人型,人民代表大会及其常务委员会分别是两个独立的机关法人;一元非法人组织型则指大会和委员会隶属于一个非法人的组织,以该组织为独立主体;二元非法人组织则指大会和委员会分属两个独立的非法人组织。我国法律规定,业主委员会是业主大会的代表。那么,业主委员会是独立于业主大会还是与业主大会融为一体,依照上述四种类型为标准,两者要么属于一元组织,即以一个法律主体出现;要么属于二元组织,即分别属于独立的法律主体。

6、(一)业主委员会与业主大会的关系要确定业主委员会与业主大会是否为“一元”还是“二元”组织,焦点问题在于确定两者之间的关系。业主大会是决策机构,其独立性是比较明确的;至于业主委员会是否独立及其与业主大会关系,各国和地区的立法实践和学说中主要存在法人实体说、执行机构说和代理说三种模式。第一,法人实体说。该说认为业主委员会是具有独立法人资格的实体,它能以自己的名义实施民事法律行为、参加民事诉讼活动;也有学者认为业主委员会是事业法人,它独立于业主大会。第二,执行机构说。执行机构说来自于我国立法。国务院2003年9月1日施行的物业管理条例第15条第1款规定:“业主委员会是业主大会的执行机构”;即使200

7、7年8月26日国务院修订的物业管理条例第15条第1款删去该规定,改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”,其实只是换了个说法。基于此,业主委员会“执行机构说”成为我国司法实务中的通说,但也有学者认为,此说并不能说明业主委员会的真正法律地位。第三,代理说。意大利民法典第1129条和1130条规定,管理人是共有人大会聘任的从事共有物管理的第三人,他与共有人大会之间的关系是委托代理关系;又如台湾地区公寓大厦管理条例第35条规定:“管理委员会有当事人能力,管理委员会为原告或被告时,应将诉讼事件要旨速告区分所有权人”。从法理角度观之,第二、三种观点的实质是“委托代理”关系。即业主大会是委托方,业主委员会

8、是代理方。虽然我国物权法和物业管理条例规定了业主委员会具有某些独立于业主大会的职权,但既然业主大会与业主委员会是“委托代理”的共生关系,那么业主委员会必然依赖业主大会的授权存在。由此笔者认为,应该将业主大会和业主委员会归入一元组织类型,也就是说将业主大会和业主委员会统属于一个法律主体,将业主管理团体或业主委员会作为其代表机构出现。如果将业主大会和业主委员会隶属于一个独立的业主管理团体;那么,依照图2的划分标准,第二步应确定此业主管理团体是否具有法人资格。(二)业主管理团体的法律主体地位世界各地对业主管理团体法律主体地位的规定,大概可以归纳为以下四种模式:第一,具有法人人格的团体模式 (法国、新

9、加坡模式)。此模式不分情形,一律承认业主(即区分所有权人)管理团体享有法人人格。此外,我国香港地区也属此模式。第二,不具有法人人格的团体模式(德国模式)。该模式认为业主管理团体没有权利能力,因而不具有法人人格,权利义务的主体不是业主管理团体自身,而是作为业主管理团体成员的单个业主。第三,附条件之法人的人格模式(折衷模式、日本模式)。此种模式究其实质,是一种附条件的承认业主管理团体为法人的模式,就其与法国法、新加坡法及德国法之比较而言,又是一种折衷主义模式。该模式认为,业主在一定人数以下(日本现行法规定 30 人以下)所构成的管理团体为无权利能力的团体,不具有法人人格;但同时该模式认为,业主人数在达到一定数额并具备一定要件和手续后(日本现行法规定业主须有30人以上,且由业主及表决权各以 3/4 以