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1、租赁合同,第一节 租赁合同概述,一、租赁合同的概念和特征 （一）概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。,（二）特征,1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。 取得的仅是对租赁物的使用收益权，而非所有权，这是与买卖合同的根本区别。同时，承租人不享有对租赁物的处分权，这是与消费借贷合同的关键区别。,2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。 诺成合同 在租赁合同中，双方意思表示一致，合同即告成。 双务合同 出租人负有交付租赁物于他方使用、收益 的义务，承租人有支付租

2、金的义务，彼此义务互 为对价关系。 有偿合同 承租人享有租赁物使用权时必须支付租金。,3、租赁合同关系属于债权关系，但同时具有某些物权特征。,承租人的租赁权可以对抗他人：例如：在租赁合同有效期内，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效；又如，在租赁关系存续期间，出粗人出卖租赁物于第三人，租赁合同不受影响，对买受人继续有效，此为所谓的“买卖不破租赁”。,即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。所有权的转让不以买卖为限。,合同法229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，

3、不影响租赁合同的效力”。该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。,二、租赁合同的标的物,租赁合同的标的物简称租赁物，是租赁合同的重要构成要素，是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。 1、赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物，应当是耐用消费品而不是易耗消费品。 2、应当时独立物而不是附着物。 3、应当是特定物，而不是种类物。 4、租赁合同的标的物一般为现存的物，应当是有形财产。 5、租租赁合同的标的物应具有合法性。,三、租赁合同的分类,（一）不动产租赁合同和动产租赁合同 动产租赁是指以动产为租赁物的租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。 （二）特殊租赁合

4、同和一般租赁合同 特殊租赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特别要求的租赁，例如，房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。,（三）定期租赁合同和不定期租赁合同 当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。,四、租赁合同的特别效力,（一）承租人获取租赁物收益的权利 根据合同法第225条的规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外

5、。 （二）租赁权的物权化 在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租赁”原则。它使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况被称为“租赁权的物权化”或“债权的物权化”。,（三）房屋承租人的优先购买权,所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。 合同法第230条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内（3个月）通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 注意： 在房屋租赁合同中，承租人在租赁期间死亡

6、的，其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，并享有此项优先购买权。,五、租赁合同的主要条款,“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”（合同法第213条）。 （一）租赁财产 （二）租赁财产的用途 （三）租赁期限 （四）租金及其支付期限和方式 （五）租赁物维修 （六）违约责任,房屋租赁合同格式,出租人（以下简称甲方）： 承租人（以下简称乙方）： 甲、乙双方当事人经充分协商，达成房屋租赁合同如下： 一、 该房屋位于 ，卧室1间，独立厨房及卫生间，使用面积：约 平方米，房屋质量良好。甲方提供室内设施有： 。二、租赁期共 个月，从 年 月

7、 日起至 年 月 日止。 三、该房屋月租金为人民币 圆整（￥ ），交纳期限为每 交纳一次，每次交纳人民币 圆整（￥ ），首期租金在 年 月 日付清，以后每期租金需提前一个月续交。,四、乙方向甲方交付保证金人民币 圆整，与首次房租一起交付甲方。该保证金应在该合同终止时全额退还乙方。 五、租赁期间的水、电、煤气费用，由乙方自付。有线电视费用由乙方直接交给甲方，物业管理费由甲方承担。 六、乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。 1、 乙方未经甲方许可擅自将房屋转租、转让或转借的； 2、 乙方利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益，产生噪音，影响办公及楼上居民生活的； 3、 乙方拖欠租

8、金的。 七、租赁期满前，如甲方或乙方其中任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方。,八、乙方在租赁期间不得对其房屋结构进行任何改动。 九、 租赁期间如房屋出现质量问题，应由甲方负责修缮。 十、房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。 十一、如遇争议的问题，双方协商解决，协商不成，依法处理。 本合同经双方签字后生效，本合同一式贰份，甲方、乙方各执一份。 甲方：（签字） 乙方：（签字） 身份证号： 身份证号： 联系方式： 联系方式： 年 月 日,六、租赁合同的期限,合同法第214条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合

9、同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 合同法第215条：租赁合同订立可以采用书面形式，也可以采用口头形式，但是如果租赁期限6个月以上的，要采用书面形式，否则视为不定期租赁，双方均可以随时通知解除合同。,课堂演练,例1：张某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出国，租期届满，何某未做任何表示。次年三月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的？ A. 双方没有续订合同，租赁关系消灭 B. 次年1至3月，双方存在无偿合同关系 C. 次年1月起，原合同应视为续订一年 D. 次年1月起，该合同转变为不定期租赁 答案：D,例2：甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5

10、万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答以下13题。,1.对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？A.由乙无条件拆除，费用由乙自理B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用D.若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有 答案：D 民通意见86：“非产权人在使用他人的财产

11、上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”,2.对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？A.由甲承担维修费用B.由乙承担维修费用C.由甲乙分担维修费用D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用 答案：A 合同法210：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”,3.若本案中双方未约定租

12、赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？A.甲无权随时解除合同B.甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙C.乙可以随时解除租赁合同D.若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金 答案：BCD 合同法232：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”,第二节 租赁合同当事人的义务和权利,一、出租人的主要义务和权利 （一）主要义务 1、租赁物交付及保持义务。 “出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符

13、合约定的用途”（合同法第216条）否则构成根本违约，承租人可解除合同。 例：甲租赁给乙汽车一辆，交给乙后，汽车发动不起来。经查汽车发动机已经报废。 答：甲构成根本违约，乙可以解除合同,2、出租人的维修义务。 合同法第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。” 第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”,3、权利瑕疵担保义务。 权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁

14、物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。 合同法第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”第三人主张的权利可以是所有权、担保物权和用益物权。 （二）出租人的权利 收取租金及在租赁合同终止时要求返还租赁物,二、承租人的主要义务和权利,（一）承租人的主要义务 1、按约定使用与按性质使用。 合同法第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。” 合同法第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁

15、物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”,2、妥善保管的义务。 合同法第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。 3、不任意改善、增设的义务。 合同法第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”,4、租金支付义务 租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。 合同法第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本

16、法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。” 合同法第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”按照该条规定，出租人应当先催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合同。,5、返还租赁物义务。 “租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”（合同法第235条）。 租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等

17、同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后状态。,（二）承租人的主要权利 1、要求出租人在合理期限内维修 2、经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物 3、经出租人同意，转租 4、收益权在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 5、买卖不破租赁租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 6、优先购买权 7、解除权 8、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继

18、续有效，但租期为不定期。,冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D.冯某有权要求翁某承担违约责任 答案：AC,A对，合同法第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 C对，合同法第224条

19、规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”BD错，冯某与翁某之间不存在合同关系。,某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是：A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意B.某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售C.某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋D.如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行 答案：BC,合同法第230条规定：“

20、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”民通意见第118条亦规定：“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”A排除，BC当选。合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”是所谓“买卖不破租赁”。D不选。,（二）租赁合同内容的变更,租赁合同内容的变更一般是由出租人和承租人协商确定，也可以依据法律规定，直接请求法院、仲裁机关予以变更。 第231条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭

21、失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。,第三节 租赁合同的主体变更与终止,一、租赁合同的主体变更 （一）出租人的变更 租赁关系存续期间，出租人死亡的，由其继承人取得出租人资格 租赁合同因期限届满而终止 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。,（二）承租人的变更 1. 租赁权的法定转让 第234条：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 2. 租赁权的约定转让 需符合合同债权债务转让的一般要求。 与转租不同，租赁权转让后，原承租人即退出租赁关系。,二、租赁合同的终止 （一）

22、因期限届满而终止 第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 在期限届满未续签合同，又无上述情形时，租赁合同自然终止。,（二）因当事人解除合同而终止 除合同法总则规定的情形外，还包括： 第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 第232条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理

23、期限之前通知承租人。,三、租赁合同被解除,租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，出租人主张解除合同的，主要有这几种情形： (1)承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用、收益租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。 (2)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 (3)承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。,(4)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 (5)租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解

24、除合同。 (6)不定期租赁合同，当事人可以随时解除。但出租人解除合同应当在合理期间之前通知承租人。,第四节 租赁合同中的风险负担,一、租赁物的风险负担 租赁物的风险负担，是指由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担。除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，一般由租赁物的所有权人。 租赁合同中的风险负担采用物主主义。,二、租金的风险负担 租金的风险负担，是指因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，从而导致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。租金风险一般由出租人负担。,例题1

25、： 甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？ （多选，2009年卷三第60题） A甲有权要求解除与乙的租赁合同 B甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C甲有权要求丙搬出房屋 D甲有权要求丙支付租金 答案：ABC,例2： 2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，

26、并办理了所有权移转登记。请回答1-3题。,1.如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是： A.王某无权请求丁某返还房屋 B.王某有权请求丁某返还房屋 C.小王无权请求丁某返还房屋 D.小王有权请求丁某返还房屋 答案：AC 解析：合同法135：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。” 王某应承担将房屋交付给丁某以及将房屋所有权转移给丁某的义务，因此王某无权请求丁某返还房屋，A正确，小王作为王某的继承人，应承受王某的权利及义务，小王同样无权请求丁某返还房屋，故C项正确，,2.如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列

27、选项正确的是： A.杜某无权请求丁某返还房屋 B.杜某有权请求丁某返还房屋 C.杜某无权请求叶某返还房屋 D.杜某有权请求叶某返还房屋 答案：BC,小王与杜某之间不存在恶意串通，二者之间的房屋买卖合同应为有效，双方已办理房屋所有权移转登记，杜某 已合法有效取得房屋的所有权。杜某可以基于所有物返还请求权要求丁某返还房屋。A错误，B正确。 王某依据买卖合同将房屋交付给丁某后，丁某将其出租给叶某，丁某与叶某之间的房屋租赁合同有效。合同法229：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”尽管小王通过继承取得房屋的所有权，继而杜某通过买卖取得房屋的所有权，均不影响叶某的租赁权，杜某无权

28、请求 叶某返还房屋。C正确，D错误。,3.关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是： A.交付标的物是房屋买卖合同的有效要件 B.小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某 C.房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力 D.该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料 答案：BCD,物权法29：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”可见，小王于2007年5月29日成为房屋的所有权人。但物权法31：“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”B项。物权法14：“不动产

29、物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记 载于不动产登记簿时发生效力。”C正确。物权法18：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”D正确。,案例分析： 李某与刘某签订一房屋租赁合同。根据所学的合同法的知识和相关法律规定，回答下列问题： （1）假如房屋租赁合同的期限为30年，合同是否有效？为什么？ （2）假如租赁期间房屋需要维修，承租人也要求维修，但由于没有维修，致使房屋侧墙倒塌，造成承租人财产损失，责任应当由谁承担？为什么？ （3）为了美观舒适，承租人自己对房屋进行了装修，要求出租人按照装修费用的一半支付是否合理？为什么？ （4）承租人经出租人同

30、意将房屋转租，承租人和出租人之间的关系是否解除？为什么？ （5）在承租期间，出租人将房屋出售，是否需要承租人的同意？为什么？,答题要点： （1）合同部分有效，部分无效。合同法第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。 （2）责任应当由出租人承担。合同法第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同法第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 （3）不合理。合同法第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人

31、可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。该承租人没有得到出租人的同意自己进行装修，违反法律的规定，因此要求出租人支付一半的费用是不合理的。 （4）没有解除。合同法第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效。 （5）不需要承租人的同意。但应当提前通知承租人。合同法第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。,：案例2： 2005年1月1日，甲乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。 入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装