财富规划-购房置业.ppt

1、居住規劃,鴻鈞理財規劃顧問公司 執行長 林鴻鈞 講授 2005年版,規劃講授重點,1 租屋与购屋的决策考虑 1.A 年成本法评估 1.B 净现值法评估 1.C 综合评估表 2 购屋规划与换屋规划 2.A 青年购屋规划 2.B 中年换屋规划 2.C 晚年换屋规划,3 自住型房贷规划 3.A 房贷需求分析 3.B 各类型房贷产品特色 3.C 房贷清偿计划 4 居住规划案例习作,購屋規劃流程圖,居住 需求,空間 需求,環境 需求,家庭 人口,生活 品質,購屋或 租屋決策,是否購屋,購屋規劃,是,租屋,房租成長率,房價成長率,居住年數,利率水準,負擔能力,否,總價,自備款,貸款,區位,類別,型式,用途

2、,購屋規劃的步驟,列出需要居住的面積與期望居住地區的單價,決定購屋目標目前的總價,估算房價成長率,估算購屋時所需要投入的總價,分配可配置在購屋 的資產與儲蓄%,計算該投資是否足夠支應屆時自備款,計算購屋後的每月 儲蓄是否足以支應 房貸本利攤還額,應作如何資產配 置才能達到所需 的投資報酬率,居住的空間需求與環境需求,空間需求-決定面積 室內-平均每人使用面積 格局- 房廳衛 特別需求 室外-露台透天前庭後院 社區-開放空間 建蔽率 大環境- 鄉村小鎮 都市 屋涯規劃- 隨著家庭人口數由小到大的換屋規劃 在當時預算下滿足當時的空間需求,環境需求-決定單價 居家便利性-近市場學校 通勤便利性-時間

3、與路線 無嫌惡設施如公墓電塔 社區品質-住戶水準學區 景觀-依山傍水視野開闊 設施-花園 泳池 健身房 管理-安全警衛社區活動 建材-外觀門窗地板衛浴,租屋的優缺點,優點 有能力使用更多的居住空間 比較能夠因應家庭收入的變化 資金較自由，可尋找更有利的運用管道 有較大的遷徙自由度 瑕疵或毀損風險由房東負擔 稅捐負擔較輕 不用考慮房價下跌風險,缺點 非自願搬離的風險 無法按照自己的期望裝修房屋 房租可能調高 無法運用財務槓桿追求房價差價利益 無法藉由購屋強迫自己儲蓄,購屋的優缺點,優點 對抗通貨膨脹 強迫儲蓄累積實質財富 提高居住品質 信用增強效果 滿足擁有自宅的心理效用 同時提供居住效用與資本

4、增值的機會,缺點 缺乏流動性 維持成本高 轉換交易成本高 因應生涯變化彈性低 賠本損失的風險,購屋與租屋的決策-年成本分析,租屋年成本=押金 *存款利率+年租金 押金3個月 利率2% 年租金4萬 租屋年成本= 4.02萬 若租金每年往上調整, 則租屋年成本隨之上升 因此在同一個居所住愈久時,購屋年成本下降而租屋年成本上升 購屋會比租屋划算,購屋年成本=自備款 *存款利率 +貸款餘額 *貸款利息+年維修稅捐費用 總價100萬 貸款七成 貸款利率4% 年稅費1萬 購屋年成本=30萬*2% +70萬 *4%+1萬=4.4萬 購屋後總價固定,隨每年還款,本金機會成本由貸款利率4%降為存款利率2%,購屋

5、年成本每年降低,購屋與租屋的決策-現值分析1,例-月租3000元 租期 5年 貼現率5% 租屋支出現值: 5/12 I/Y，5*12=60N，3000 PMT，0FV，BGN，CPT PV -159635，等於以159635元買租賃權 若購買同樣的房子總價70萬，住五年後原價出售，每年稅捐與維修費用為5000元 購屋現值:5 I/Y，5N，-5000PMT，700000FV，END，CPT PV -526820，526820-700000=-173180，算是為了自住額外付出的代價 租屋-159635購屋-173180，此例租屋較購屋划算,購屋與租屋的決策-現值分析2,例-月租3000元，租期

6、 5年，貼現率5%，押金1萬，房租每年調漲100元 CF0=-10000-3000=-13000，CF1=-3000，F1=11，CF2=-3100，F2=12，CF3=-3200，F3=12，CF4=-3300，F4=12，CF5=-3400，F5=12，CF6=10000。F6=1， NPV I/Y=5/12=0.4167，NPV CPT -171954 租屋支出淨現值為-171954元 注意在月租金計算時折現率必須換算成月利率,購屋與租屋的決策-現值分析3,購屋70萬，自備款20萬，貸款50萬，年利率6%，20年本利攤還，住五年後原價出售，每年稅費5000元，折現率5% 6/12=0.5

7、 I/Y，20*12N，500000PV，0FV，END，CPT PMT -3582。-5000/12=-417 AMORT P1=60，P2=60,BAL=481868 CF0=-200000，CF1=-3582-417=-3999，F1=59，CF2=700000-481868-3999=214133，F2=1， I/Y=5/12=0.4167，NPV CPT -241940，購屋淨現值=-241940 租屋淨現值-171954購屋淨現值-241940，租屋划算,租購屋決策影響因素,何時購屋划算 1. 自備款機會成本低 2. 房貸利率低 3. 房屋持有成本低 4. 房價預期漲幅高 折現率=

8、自備款比重*自備款機會成本率+房貸比重*房貸利率 注意預期房價較難掌握，購屋現值確定性低,何時租屋划算 1. 房租漲幅低 2. 租房押金低 比較租屋與購屋時最好是以購屋的折現率來計算租屋現值，比較公平 若有一份已明定房租漲幅的長期合約，租屋現值的確定性高,購換屋及房貸的現金流量模擬,購屋計畫考慮因素 擁有自用住宅的主觀效用 在同一個居所的居住年數 已有積蓄自備款負擔能力 經常性收入對貸款負擔能力,房屋貸款的考慮因素 是否具有申請優惠利率房貸條件 是否運用只付利息的3-5年寬限期 房貸繳款方式-月繳/雙週繳/彈性繳 有額外現金流量時是否提前還款,可買多少錢的房子?年收入概算法,可負擔房價=(年收

9、入x 負擔比率)/ 房貸利率 如年收入10萬其中20%可用來繳房貸假設自備款的機會本也以房貸利率計算，房貸利率4%，可負擔房價=(10萬X 20%)/( 4%)=50萬，為年收入的五倍。 這是以前幾年只繳利息來算，若本利平均攤還還要低些。從這個簡化公式可知，同樣收入下，利率愈低，可負擔房價愈高，儲蓄率愈高，可負擔房價愈高。一般人依房貸負擔計算的房價的上限，約為年收入的5-7倍。,青年購屋規劃示例1-可買總價多少房屋,FV(自備款報酬率，準備年數，年儲蓄額，投資額，0),PV(貸款利率，貸款年數，年本利攤還額，0，0),自備款,貸款,目前資產10萬，年儲蓄3萬，報酬率6%，3年後購屋 自備款:

10、6 I/Y，3N，-3PMT，-10PV，END，CPT FV 21.46 貸款利率5%，可貸20年本利攤還，以年儲蓄3萬還貸款 5 I/Y，20N，-3PMT，0FV，END，CPT PV 37.39 購屋能力=自備款+貸款=21.46+37.39=58.85 有能力買58.85萬的房子,青年購屋規劃示例2-須有多少儲蓄,PMT(自備款報酬率，準備年數，投資額，自備款額，0),PMT(貸款利率，貸款年數，0，貸款額，0),自備款 儲蓄,貸款 儲蓄,想3年後買100萬的房子，自備款30%30萬，貸款70%70萬 目前資金10萬，年儲蓄3萬，報酬率6% 自備款儲蓄: 6 I/Y，3N，-10PV

11、，30FV，END，CPT PMT -5.68 貸款利率5%，可貸20年本利攤還，以年儲蓄3萬還貸款 5 I/Y，20N，-70PV，0FV，END，CPT PMT -5.62 前3年自備款儲蓄5.68萬，後20年貸款儲蓄5.62萬,中年換屋規劃示例-可換多少錢房子?,舊屋總價50萬 貸款餘額20萬 資產10萬 年儲蓄3萬,新屋總價=售屋淨流入+目前資產+貸款能力,售屋淨流入=50萬-20萬=30萬 目前資產=10萬 貸款能力: 貸款利率5%，貸款20年 5 I/Y，20N，-3PMT，0FV，END，CPT PV 37.4 有能力購置新屋總價=30萬+10萬+37.4萬=77.4萬,售屋淨流

12、入=原屋總價-貸款餘額(售屋時剩餘年期,PV(貸款利率，貸款年數，年本利攤還額，0，0),中年換屋規劃示例-屋涯規劃應有儲蓄?,40歲換屋125平米，單價6000，總價75萬,30歲應有儲蓄: 房貸利率為5%，期限20年，貸款額=50萬-10萬 5 I/Y，20N，40PV，0FV，END，CPT PMT -3.2 儲蓄率32% 40歲新屋貸款額=75萬-(舊屋50萬-舊屋房貸餘額33.3萬)=58.3萬 舊屋房貸餘額:AMORT P1=5，P2=5，BAL=33.3 40歲應儲蓄額 5 I/Y，20N，58.3PV，0FV，END，CPT PMT -4.7 50歲新屋貸款額=105萬-(舊屋

13、75萬-舊屋房貸餘額48.6萬)=78.6萬 舊屋房貸餘額:AMORT P1=5，P2=5，BAL=48.6 40歲應儲蓄額 5 I/Y，20N，78.6PV，0FV，END，CPT PMT -6.3 10N，-3.2PV，4.7FV，CPT I/Y 3.9%: -4.7PV，6.3FV，CPT I/Y 3,30歲購屋100平米，單價5000，總價50萬,50歲換屋150平米，單價7000，總價105萬,屋涯規劃 現30歲 資產10萬 年收入10萬,老人換屋規劃:銀髮族年金屋,以一筆保證金購買專供身心健全退休者所使用的住宅,強調醫療照顧,飯店式管理,與同年齡層的社交生活,通常還是要繳管理費但可

14、一直住到終老為止 可以居住保證金及月費用(雙人),依此作為累積退休金的目標 來支應年金屋的保證金與月費需求 如保證金100萬，含餐費年管理費3萬，生活20年退休時應準備100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，146萬,遷（迁）居規劃,年輕時鄉村遷往城市 工作機會多收入高 但物價高房價也高 退休後工作收入少者考慮由城市遷回鄉村,以額外儲蓄為考量重點 鄉村月收入1000元，支出800元，儲蓄200元 都市月收入2000元，支出1600元，儲蓄400元 每月多400元儲蓄 一年4800元 報酬率5% 工作20年累積16.7萬，退休後可回鄉下過每月1000元以上較好的日子,投資房地產出租的考

15、慮因素,當房東的總成本 房價*利率=機會成本 折舊成本 修繕收房租管理成本 換房客時空置成本 房租所得稅負擔 買賣不破租賃,有租約時流動性受限制,合理的投資報酬率 機會成本=存款利率2.5% 折舊率以1%保守估計 修繕管理成本為房價0.5% 每兩年空一個月計為0.4% 以扣繳10%計約需0.4% 合計合理的房租報酬率=4.8% 可比較目前的行情與合理的投資報酬率,購屋區段選擇-住與行成本分析,市中心公司旁住宅 總價 100萬 住的成本=房價 *成本率= 100萬 *5%=5萬 可步行上班無通勤成本 住行總成本=5萬 住行總成本每年只差1萬 評估通勤的時間成本是否值得此差距,郊區住宅同樣100M

16、2 總價50萬 住的成本= 50萬*5% =2.5萬 通勤成本=油錢+停車費，每年1.5萬 住行總成本=4萬 可考慮開車以外的通勤方案另做評估,中古屋與預售屋的考慮因素,預售屋價格= 新成屋價*(1+年成本率)交屋期 年成本率= 房貸成數 *房貸利率 二手房價格=新成屋價 *(1-折舊率*使用年數) 同一區域新成屋價每平米1萬,房貸8成,利率6%，3年交屋,預售屋價上限=1萬*(1+4.8%)3=1.15萬 折舊率2%使用10年的中古屋=1萬*(1-2%*10 ) = 1萬*80%=8000元 同樣品質的住宅預售屋價可比中古屋高兩成以上, 建築公司的信譽是預售屋價重要評估因素,影響不動產價格漲

17、跌的總體因素,需求面因素 人口結構轉變-少子化 人口外移增加-移民潮 失業率高-購屋能力降低 利率走低降低房貸負擔 政策低率房貸刺激需求 年輕人較無非購屋不可的觀念,供給面因素 歷年未出清之餘屋 政府的宏觀調控措施 建商推案的速度 移民或遷居處理中古屋 房貸違約法拍屋供給,不動產估價的方法-成本法,土地 開發後土地總價=素地取得成本+開發工程費+管銷費用+資金利息+合理利潤 建坪=土地坪數*容積率 單位建坪價格=土地總價/建坪數,建築物 新屋-每建坪建築成本 中古屋=新屋成本-折舊率*使用年數 若建材人工波動大 應用重置成本觀念取代歷史成本 每建坪單價=土地單價+建築物單價,不動產估價的方法-

18、收益還原法,房地產總價=房租/市場投資收益率(yield) 不考慮未來房價漲升空間 投資收益率=存款利率+房地產的流動性貼水 常用於投資用途房地產估價, 如套房,店面與辦公大樓 , 房價隨房租而變動 房租應是扣除必要成本後之稅後淨收益 可統計出各地區各類不動產的平均投資收益率, 只要知道房租就可以算出房價 通常套房收益率最高, 依次為辦公室, 店面,不動產估價的方法-市場比較法,估價標的物房價= 同地區同類型房屋房價* 屋齡調整係數 * 地段調整係數*議價係數 比較新屋與中古屋,依折舊情況設屋齡係數 不同樓層或街頭街尾地段差異大者亦需調整 以賣方開價而非成交價比較,需作議價調整 一般估價公司多

19、用比較法,選擇3-4個案例與估價標的物作比較,再依上述係數調整說明 最後訂出調整後標的物的合理價格,貸款規劃流程圖,貸款 用途,投資 貸款,消費 貸款,貸款 利率,投資報酬率,金融投資,實質投資,理財 房貸,證券 質押,融資 融券,創業 貸款,購買自 用資產,彌補短期 收支差益,房屋 貸款,汽車 貸款,自備款,信用卡,標會,小額 信貸,房貸的種類,依時間 彈性,固定期限型 堤早還清型 隨借隨還型 繳息還本型,依還款 頻率,每月還款型 雙週繳 隨時繳 一次繳,依計息 方式,固定利率 變動利率 指數型 階梯式利率（第一年较低，第二年较高）,本利配 置方式,本利平均攤還 本金平均攤還 最低還款總額

20、還息寬限期,房貸的組合,傳統房貸長擔,理財型房貸短擔,運用總額度,傳統房貸帳戶,可抵利存款帳戶,抵利型房貸,第一順位房貸 低利率,第二順位房貸 高利率,運用總額度,房屋抵押貸款 購屋用,信用貸款 裝潢用,運用總額度,本利平均攤還法,在固定利率下，每期本利攤還額固定，為年金PMT=(I/Y，N，PV，FV，0) 房貸期末還用期末年金，做好算到月來符合實況 利率5%，貸款20年，貸款額30萬，期末還清 5/12 I/Y，20*12N，-30P0000V，0，END，CPT PMT -1980 每期本利攤還額1980元 第一期利息=期初借款額300000元*借款利率5%/12=1250元 當期本金還

21、款額=1980元-1250元=730元 第一年期末本金餘額=300000元-730元=299270元。 AMORT P1=1，P2=1，BAL=-299270，PRN=730，INT=1250,本金平均攤還法,利率5%，貸款20年，本金平均攤還法 每期本金償還額=期初借款額300000元/240(月)=1250元 第一期利息額=期初借款額300000元*借款利率5%/12=1250元 第一年期末本金餘額=300000元-1250元=298750元。 第一期本利攤還額=1250元+1250元=2500元。,自備款籌備年數,前提與公式 以累積淨值支應自備款 累積淨值=年數*年儲蓄 運用寬限期只付利

22、息 付息額以儲蓄額為上限 自備款籌措年數=自備款成數/(貸款成數*利率) 自備款3成 貸款7成 利率7% 自備款籌措年數= 0.3/0.7*7%=6.12,自備款籌措年數表 自備成數 利率 5% 6% 7% 兩成 5年 4.2年 3.6年 三成8.6年 7.1年 6.1年 四成13.3年11.1年 9.5年 約工作6-9年後可購屋 自備成數愈高年數愈多 高儲蓄額才能支應高利率 儲蓄愈高自備款年數愈少,房貸寬限期年數與儲蓄成長率,前提與公式 寬限期利息=當時儲蓄 本利攤還額=寬限後儲蓄 儲蓄成長率以算術平均計 20年-寬限期=本利攤還期 s=(1/ai -1)/n s=年儲蓄成長率 a=本利攤還

23、年金現值係數 i= 房貸利率 n=寬限期年數,應有儲蓄年成長率表 寬限期 房貸利率 5% 6% 7% 2年 36% 27% 21% 3年 26% 20% 15% 4年 21% 16% 13% 5年 19% 14% 11% 寬限期愈長儲蓄成長愈低 利率愈高只付利息與本利攤還額的差異愈小 所需的儲蓄成長率愈低,是否轉貸的決策考量,利率差距:轉貸利率差距要能彌補費用差距不能只考慮第一年而是貸款期平均利率 負擔費用:鑑價/代償/代書/設定/違約金 轉貸額度:平轉（各银行之间转）/增額轉/減額轉 還款彈性:新貸銀行提早還款是否收取違約金 一般說來年利率優惠至少要低1% 若降轉額度利率差距要更高才划算,房

24、貸轉貸評估案例,原房貸30萬固定利率6.5%，貸款期限15年新房貸固定利率5%，貸款期限15年 新銀行轉貸律師費用3% 9000元，原銀行違約金3%要9000元，轉貸成本18000元 原貸款共繳170398元利息 PMT=-2613 AMORT P1=1，P2=180，INT=170398 新貸款共繳127028元利息 PMT=-2372 AMORT P1=1，P2=180，INT=127028 名目利息差距=170398-127028=43370元 轉貸表面利益=43370元-18000元成本=25370元 淨現值差異:每月省241元，以5%折現，現值為30476元，30476元-轉貸成本1

25、8000元=12476元,銀行評估核貸額的標準,對借款人的信用評估 有無退票或被停卡紀錄 本利攤還額占月所得% 借款人職業與在職年數 借款人家庭狀況與負擔 有否其他借款還款紀錄 是否提供非配偶保證人 是否投保房貸壽險 是否為標的物所有權人,對抵押標的物的評估 標的物的估價報告 標的物的所在地城市 屋齡與屋況 用途-住宅店舖辦公室 使用-自用出租或空置 是否需要代償前貸款 估計處理時增值稅負擔 國宅與套房的特殊考慮,房貸利率敏感度分析,房貸30萬，20年攤還 I/Y PMT 2% 18347 3% 20165 4% 22075 5% 24073 6% 26155 7% 28318 8% 3055

26、6 9% 32864 10% 35238,利率 4% 5% 1年 25545 25682 2年 13027 13161 3年 8857 8991 5年 5525 5661 10年 3037 3182 15年 2219 2372 20年 1818 1980 25年 1584 1754 30年 1432 1610,住房公積金貸款,住房公積金貸款利率比商業銀行低 五年以下3.6%:4.8%，五年以上4.05%:5.04% 貸款人需為當地公積金繳存人 貸款額度較高，可達房價90%-95%，一般80% 公積金貸款一般上限40萬，AA級46萬AAA52萬 貸款擔保為當地住房貸款擔保中心的連帶任擔保 需要單保費與評估費，不用律師費與保險費 公基金貸款多提供抵押加購房綜合保險，房屋登記後保費可退回 不強制購