房地产导论.ppt

1、1,第1章 导 论,【学习要点及目标】 了解房产、地产、房地产及房地产业的概念及行业属性。 掌握房地产开发的内涵，熟悉房地产开发的类型，理解房地产开发的特点。 熟悉房地产开发模式。 掌握房地产开发程序及各阶段的主要工作。 了解我国房地产开发业的形成与发展历程。,2,【引导案例】 胡润研究院发布的2013胡润全球富豪榜显示，中国富豪数仅次于美国。按行业划分来看，全世界富豪行业比例中位居第一者为房地产业。在全球十大房地产商中，有7位在中国，1位在美国，2位在英国。排名前五的均为香港房地产商：李嘉诚，李兆基，郭炳江、郭炳联家族，郭鹤年和郑裕彤。万达集团的王健林与恒大地产的许家印作为来自大陆的房地产富

2、豪杀入了全球地产富豪榜单前十。 此次胡润全球富豪榜以10亿美元作为上榜门槛，截至2013年1月17日，共有1453名富豪上榜，其中219人从事房地产行业，房地产业成为全球富豪行业分布的第一位。房地产业在大中华区的行业排名中亦占首位。该地区从事房地产业的富豪占总数的28.4%，领先第二名制造业约13个百分点。 由此可见，房地产业是一个易于创造财富的行业，也是国民经济中非常重要的行业之一。这个行业到底是一个什么样的行业？它有哪些特点？那就请大家先了解一下房地产及房地产业的一些基础知识。,3,3,第一节 房地产与房地产开发,一、房地产 1.房地产 （Real Estate, Real Propert

3、y） 指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是实物、权益、区位三者的综合体。 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。 权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分。 区位：是指房地产的空间位置。 房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。,4,Real Estate Development & Operation,4,第一节 房地产,1.房地产 土地 田地、地面； 地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体； 从开发角度讲，土地是三维立体的，是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。,5

4、,Company Logo,房屋和构筑物的区别,人们是否直接在里面进行生产或生活活动。 是否有门、窗、顶盖。有门、窗、顶盖的。 对于亭子、宝塔之类的建筑物，一般只好直呼其为建筑物。,6,1.房地产,7,房地产的基本存在形态,房地产：可能为土地，也可能为建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。 房地：指土地与建筑物的合成体。,8,Real Estate Development & Operation,8,第一节 房地产,物 理 属 性,经 济 属 性,改造增值性,相互影响性,不可移动性,独一无二性,寿命长久性,2.房地产的特性,资源稀缺性,价值量大,流动性差,9,1.形成每宗房地产独有的自然地理位置

5、和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产的什么特性呢？ 2.为什么房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场？,思考,广西壮族自治区一级保护文物“英国领事馆旧址”,10,3.房地产的分类（按照用途划分）,居住类房地产 商业类房地产 工业类房地产 特殊用途房地产：物业空间的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产,飞机场,高尔夫球场,11,找到下列房地产各自所属的用途,试一试,果园,仓库,别墅,影剧院,美食城,机场,度假村,百货商场,行政办公楼,居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业房地产 农业房地产 特殊用途房地

6、产 综合房地产,12,3.房地产的分类（按照开发程度分）,在建工程,熟地,毛地,生地,现 房,不具有城市基础设施,有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置,有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物,建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件,已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地,13,非收益性房地产：不能直接产生收益的房地产，如：未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。,收益性房地产：能直接产生租赁收益或其他经济收益,3.房地产的分类（按是否产生收益),关键看在本质上是否具有直接产生经济效益的能力,14,Real Estate Development &

7、Operation,14,第一节 房地产与房地产开发,二、房地产开发 1.房地产开发的涵义 以城市规划区内的国有土地为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 我国有两种土地所有权形式； 房地产开发必须符合城市规划的要求； 房地产开发在实践中一般有狭义和广义两种理解； 在实践中，房地产经营这个概念也被广泛使用，并且很多时候和房地产开发一起混合或并列使用。,15,Real Estate Development & Operation,15,第一节 房地产与房地产开发,3.房地产开发的分类 1） 开发深度：土地开发 房屋开发 2） 开发区域：新区开发 旧城改造 3） 开

8、发规模：单项开发 成片小区开发 4） 开发方式：定向开发 联合开发 合作开发 单独开发 ,16,Real Estate Development & Operation,16,第一节 房地产与房地产开发,4.房地产开发的作用 为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体 为城市政府财政和城市建设提供资金来源 有利于城市总体规划的实现 有利于加速城市现代化进程,17,5.房地产开发的参与者,Real Estate Development & Operation,房地产开发的参与者,18,1.2 房地产开发的含义与特点,1.2.1 房地产开发的含义 1. 房地产开发的概念 2. 房地产开发的

9、内涵 1) 房地产开发提高了土地使用的社会经济效益 2) 房地产开发是开发企业的投资活动 3) 房地产开发是城市规划的实施过程 4) 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发,19,1.2.3 房地产开发的特点,1. 房地产开发成本高，投资量大 2. 房地产开发建设期长，投资周转慢 3. 房地产市场具有地区性和分散性 4. 房地产市场需求具有稳定性 5. 房地产开发涉及面广，综合性强 6. 房地产开发行业风险大 (1) 筹集资金的风险。 (2) 竞争的风险。 (3) 受形势和政策影响的风险。,20,1.3 房地产开发模式,房地产开发模式有多种不同的划分方法。这里，根据房地产开发企业核心业务

10、过程的不同，将房地产开发模式归结为多元化开发模式和专业化开发模式。,21,1.3.1 多元化开发模式,1. 混业开发模式 2. 综合项目开发模式 3. 纵向一体化开发模式,22,1.3.2 专业化开发模式,1. 特定物业类型开发 2. 特定业务领域开发 3. 服务集成式开发 1) 房屋个性化定制与服务 2) 房地产开发项目管理与服务,23,2房地产开发企业的人才结构,24,24,第三节 房地产开发程序,遵循房地产开发程序的原因： 1、房地产产品的形成内在的规律性 2、减少投资风险，使开发项目顺利进行 3、城市政府审批制度 一、传统工程项目建设程序： 立项决策阶段 建设准备阶段 施工建设阶段 竣

11、工验收阶段 后评价阶段,25,1.4 房地产开发程序,房地产开发要按一定的程序进行。因为： 第一，房地产产品的形成有其内在的规律性，开发工作必须遵循房地产产品形成的规律有条不紊地进行； 第二，由于房地产开发具有投资大、风险大的特点，开发企业不能盲目地、仓促地上开发项目，必须按照一定的科学程序，先做充分的论证，再决定上什么项目，建多大规模的项目，从而减少投资风险，并对项目的实施过程做精心的设计、周密的安排，使开发项目顺利进行； 第三，为了使房地产开发符合城市规划，促进城市的社会经济发展，保护广大房屋消费者的利益，政府制定了审批制度，对房地产开发进行引导、监督和管理。 一般来说，房地产开发程序分为

12、四个阶段 即项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。,26,1.4.1 项目立项阶段,1. 投资机会研究 2. 项目立项批文 3. 申请定点 4. 申请购置土地，办理土地产权手续 5. 申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件 6. 编制规划设计总图 7. 申领建设用地规划许可证,27,1.4.2 项目前期准备阶段,1. 选择勘察队伍和设计单位 2. 申领建设工程规划许可证和施工许可证 3. 做好“七通一平”工作 4. 选择承包单位 5. 选择监理单位,28,1.4.3 项目建设阶段,1. 组织承包商进场 2. 加强开发项目工程管理与控制 3. 申领商品房预售许可

13、证，与用户签订商品房预售合同 (1) 商品房预售必须向当地房地产市场管理部门申请，经批准并申领商品房预售许可证后方可进行。 (2) 根据城市商品房预售管理办法规定，开发企业在申请办理商品房预售许可证时，应提交下列证件及资料：开发企业的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；工程施工进度计划；投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容，应附有商品房预售总平面图。 4. 项目的竣工验收,29,1.4.4 项目销售及售后服务阶段,1. 办理竣工后的产权

14、登记手续 2. 申领商品房销售许可证 3. 与物业公司签订物业委托管理合同 4. 提交相关资料 5. 与用户签订商品房销售合同或租赁合同 6. 做好物业管理工作,30,1.4.4 项目销售及售后服务阶段,物业管理包括以下几个方面。 (1) 治安消防服务： 是为了保障管理区域内治安、维护整个区域内的公共秩序所采取的管理措施，以保证业主和租用人的生命财产安全。 (2) 环境卫生管理服务： 包括管理公共环境、制止占用公共场所和各种违章搭建等破坏市容的行为，以保障业主和租用人的健康，维护居住、工作环境的优美。 (3) 维修保养服务： 是对房屋楼宇建筑及管理区域内的公共配套设施实行定期保养和及时维修或更

15、新，以延长房屋和公共设施设备的使用寿命，改善和提高使用效益。,31,1.4.4 项目销售及售后服务阶段,(4) 绿化养护服务： 是对管理区内的园林绿化带、花草树木、公共花园绿地组织种植和定时保养、管理，以美化和净化环境。 (5) 家居服务： 是接受居住者或租用人的委托，提供内容丰富的预约和特约服务。这类服务包括制定管理预算，合理分配各项资金和基金，计算应开支费用，按月征收管理及其他费用，管理公共维修基金、利息，定期向产权人公布收支情况，确保业主和租用人遵守房屋管理规则、政府租地契约和公共契约所规定的条款，处理和调解业主或租用人之间因使用物业所引起的纠纷和争执，并有权制止和纠正产权使用人在使用公

16、共用地和设施方面违反法规和公约的行为。通过来信、来访、座谈会和住户回访制度及时了解和征求产权人及其租用人的反映意见，对合理部分进行采纳，并就公共市政设施的有关事务与政府公共事业部门交涉。,32,32,第四节 房地产业,一、房地产业的含义（Real Estate Industry） 从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。 房地产中介服务业 房地产估价 房地产经纪 房地产咨询（含房地产策划等） 房地产销售 房地产律师 房地产公证 房地产物业管理服务业 房地产金融服务业,33,33,一、房地产业的含义,（1）房地产业的行业属性 （2）房地产业与建筑业的关系,34,二、房地产业在国民经济中的地

17、位,地位,（4）,在国民经济发展中的其他重要作用,（1）,在国民经济中的基础性,（3）,在国民经济发展中的支柱性,（2）,在国民经济发展中的先导性,Real Estate Development & Operation,35,Real Estate Development & Operation,35,全国固定资产投资与房地产开发投资,单位：亿元,36,37,Real Estate Development & Operation,37,回顾效应：指产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响。,前瞻效应：指产业的发展创造了能够引起新的产业活动。,旁侧效应：促进了社会整体物质文明和精神文明

18、水平提高这种间接影响。,38,三、房地产业与国民经济关系的一般规律,房地产业的发展需要与国民经济发展保持一定的比例。,一般规律,2.房地产业对国民经济的作用总体来说也可分为促进和牵制两个方面。,1.国民经济对房地产业的作用，可以是正面的，也可以是负面的，可以是带动的，也可以是制约的。,Real Estate Development & Operation,39,四、我国房地产业的发展现状及发展前景,我国房地产业的发展现状及发展前景,房地产业已成为我国经济的重要支柱产业,我国目前的房地产业存在着各小行业不均衡发展的态势,目前我国房地产业仍然处于发展时期，未来还有较大的发展空间,（1）,（3）,（

19、2）,Real Estate Development & Operation,40,二、房地产业关联的行业,Real Estate Development & Operation,有一组数据生动地反映出房地产行业对上下游的影响：房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少卫生洁具需求2万套,41,笑话欣赏,以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-公房出售！

20、告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！ 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东

21、家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借钱给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这

22、么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！,42,1.4 我国房地产开发业的形成与发展,1.4.1 我国房地产开发业的形成 1. 住房制度改革为房地产开发开辟了广阔市场 2. 城市土地使用制度改革为住房商品化铺平了道路，并为房地产开发提供了必不可少的空间资源 3. 综合开发是房地产开发的基本模式,43,1.4.2 我国房地产开发业的发展,1992年，邓小平同志南行讲话，提出了大改革、大开放的战略思想，使房地产开发进入了新的阶段，各城市旧城改造步伐加快，房地产开发投资渠道向多元化发展，进入房地产市场的开发企业迅速增加。 在1992年下半年和1993年上半年期间，由于市场机制不健全，市场规

23、则不完善，以及政府缺乏宏观调控的经验和手段等原因，出现了“房地产热”。因房地产价格上涨过快而产生高额利润驱动作用，不少投资者盲目进入房地产市场，致使后来出现较高的商品房空置率。 从1993年6月开始，我国加强了对国民经济的宏观控制，严格土地出让审批，控制和压缩固定资产规模，房地产开发过速增长得到了有效控制。特别是加强了房地产市场和房地产法规体系的建设，使房地产进入了相对平稳和健康的发展时期。,44,1.4.2 我国房地产开发业的发展,从1999年到2007年，国家宏观经济稳定发展，前一轮房地产泡沫已得到控制，房地产市场明显转暖，中国房地产市场进入新一轮的发展期。2001年，房地产投资投机狂潮开

24、始出现，温州炒房团进入人们的视野。2002年，土地市场规范化政策出台，招拍挂成为土地出让的基本形式，带来土地价格的飙涨，地王现象在各地频繁出现，从而引起2004年开始，房价大涨，房地产热潮从北京、上海等一线城市向内陆蔓延。国家虽然进行了密集的调控政策，但仍未能有效阻止房价高攀。2007年，房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响，土地流标现象屡次上演。2007年下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让房地产市场发展放慢了脚步，市场观

25、望情绪浓厚，房价企稳。 从2007年到2010年，是房地产行业全面调整的阶段。2008年起，土地市场持续降温，房地产中介倒闭，服务销量萎缩，房地产商争相进行降价促销，但消费者出现持币待购的观望心理。但在2009年，随着政府救市政策的出台，救市效果初显，房地产刚性需求重新释放，楼市成交量回升，房地产市场全面回暖，房价普涨。,45,1.4.2 我国房地产开发业的发展,房价上涨的趋势一直持续到2012年，但随后房地产市场状况出现了变化，表现为在三四线城市房价回调的同时，原本火热的二线城市市场似乎同样出现了降温，但部分一线城市房地产市场价格依然坚挺。根据房地产市场状况，在第十二届全国人民代表大会第二次

26、会议上，李克强总理提出“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。这将是我国一定时期内房地产市场发展的主导思路。,46,一、我国现行房地产税收制度,中国现行房地产税,房产税（保有环节）,城镇土地使用税（保有环节）,耕地占用税（取得环节）,土地增值税（流转环节）,契税（流转环节）,其他与房地产紧密相关的税种:固定资产投资方向调节税（已停征）、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税。,47,48,（1）纳税人,凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。,产权属于全民所有的，以经营管理的

27、单位和个人为纳税人；,产权出典的，以承典人为纳税人；,产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。,49,（2）课税对象,课税对象是房产，在城市、县城、建制镇和工矿区征收。,（3）计税依据,从价计征的，以房产原值一次减除l0一30后的余值为计税依据。,从租计征的，以房产年租金收入为计税依据。,（4）税率,房产税采用比例税率 按房产余值计征的，税率为12 按房产租金收入计征的：税率为12 从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂按4%的税率征收房产税。,50,某企业2012年底自有经营用房原值为100万

28、元，已知当地规定扣除比例为30%，适用税率为1.2%。计算该企业2012年应纳房产税的税额。 应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%=100（1-30%）1.2%=0.84（万元） 2012年，某企业将自有房屋出租给某公司，每月收取租金10000元，计算该企业2012年应纳房产税的税额。 应纳税额=房产租金收入税率(12%)=100001212%=14400（元）,50,51,（5）纳税地点和纳税期限,纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。,纳税期限。房产税按年计征，分期缴纳。,52,国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述

29、单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。,（6）减税、免税,下述房产免征房产税:,53,（6）减税、免税,经财政部批准免税的其他房产,损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税,对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。,房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。,在基建工地为基

30、建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。,企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产,中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。,54,（1）纳税人,土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。,（2）课税对象,土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,课税对象是上述范围内的土地。,（3）计

31、税依据,纳税人实际占用的土地面积,55,某企业实际占地面积10000平方米，经税务机关核定，单位税额3元/m2，计算该企业每年应纳城镇土地使用税税额。 年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）适用税额=100003=30000（元）,55,56,土地使用税是采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：单位：元,大城市,中等城市,小城市,县城、建制镇、工矿区,（4）适用税额和应纳税额的计算,1.5元至30元,1.2元至24元,0.9元至18元,0.6元至12元,57,（5）纳税地点和纳税期限,纳税地点,土地使用税由土地所在的税务机关征收,纳税期限,土地使用税

32、按年计算，分期缴纳。 各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。,58,（6）减税、免税,政策性免税,国家机关、人民团体、军队自用的土地；,由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；,宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；,市政街道、广场、绿化地带等公共用地；,直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；,经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；,由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。,59,（1）纳税人,凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。,（2）课税对象,耕地占用税

33、的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。,耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。,（3）税率和适用税额,耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：,以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，1050元m2；,人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，840元m2；,人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区，6.532.5元m2；,人均耕地在3亩以上的地区，525元m2。,60,（4）计税依据,以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，实行据实征收原则，按照规定税率一次性计算征收。,（5）加成征税,经济特区、经济技术开发区和经济发达，人均耕地特别少的地

34、区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50。,对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。,61,减税范围：,农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。,农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。,铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道所占耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。,军事设施占用耕地； 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

35、上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。,免税范围：,62,（7）纳税环节和纳税期限,土地管理部门在通知单位或个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。,63,（1）纳税人,凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民

36、、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。,（2）征税范围,包括国有土地使用权；地上建筑物和其他附着物连同国有土地使用权一并转让的行为。,可以通过以下几个标准判定是否属于土地增值税的征税范围： 转让的土地使用权必须是国家所有。 土地使用权、地上建筑物和其他附着物的产权必须发生转让。 必须取得转让收入。 因此，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。,64,交换房地产？,交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居

37、住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。,房地产抵押 ？,在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房产地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。,思考：房地产出租呢？,65,（3）计税依据,课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额,以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据,土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,纳税人转让房地产所取得的收入,货币收入,实物收入,其他收入,66,（4）税率和应纳税额的计算,土地增值税实行四级超额累进税率：,67,某纳税人转让房地产共取得收入

38、300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为多少？ （1）先求增值额： 增值额300100200（万元） （2）再计算增值额与扣除项目金额之比 增值额占扣除项目金额的200100100200 （3）计算土地增值税税额 应纳税额1005030100（10050）40100（200100）5085（万元） 思考并计算假若取得收入为350万元，其他条件不变则增值额又为多少？,68,（4）税率和应纳税额的计算,应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数来计算,69,用一步到位的式子计算刚才的两道题目 某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100

39、万元，则其应纳土地增值税税额为多少？ 思考并计算假若取得收入为350万元，其他条件不变则增值额又为多少？,70,扣除项目,(1)取得土地使用权时所支付的金额：这一部分包括两个方面：一是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；二是包括纳税人在取得土地使用权时按照国家统一规定交纳的相关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时所规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。,(2)房地产开发成本：土地开发成本开发土地和新建房及配套设施的成本：土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。,（3）房地产开发费用

40、：开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。,71,财务费用中的利息支出,根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定，利息支出要分两种情况扣除。,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付

41、的金额和房地产开发成本之和的10以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。,72,扣除项目,旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。,与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。,财政部规定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20的扣除。,房地产开发企业缴纳的印花税应列入企业的管理费

42、用进行扣除，不再计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。,73,扣除项目,转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭证的，在计征土地增值税时不允许扣除。,纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： (1)隐瞒、虚报房地产价格的； (2)提供扣除项目金额不实的； (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。,74,某公司2012年8月转让一栋2000年建造的办公楼。当时造价为2000万元，经房地产评

43、估机构评估，该楼的重置成本为6000万元，成新率为7成。转让前取得土地使用权支付的地价款和有关费用为900万元，转让时取得收入为9000万元。计算土地增值税。,74,75,（1）转让收入=9000（万元） （2）可扣除项目 评估价格=重置成本成新率=600070%=4200（万元） 取得土地使用权支付的金额为900（万元） 转让有关的税金 营业税=90005%=450（万元） 城市维护建设税=4507%=31.5（万元） 教育费附加=4503%=13.5（万元） 印花税=90000.5=4.5（万元） 税金合计：450+31.5+13.5+4.5=499.5（万元） 可扣除项目合计：4200+

44、900+499.5=5599.5（万元） 增值额的计算 增值额=9000-5599.5=3400.5（万元） 增值率的计算 增值率=3400.55599.5100%=60.7%，大于50%，小于100%。 应纳土地增值税的计算 土地增值税税额=土地增值额40%-扣除项目金额5% =3400.540%-5599.55%=1080.225（万元）,75,76,（5）减税、免税,纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。,因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。指因城市实施规划、国家建设

45、的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。,因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。,个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。,77,（1）纳税人,中华人民共和国契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。,契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，如典当、出租、抵押不征

46、收契税，目前我国的契税征收范围也不包括继承。具体征收范围如下： 国有土地使用权出让； 土地使用权转让，包括出售，赠与及交换； 房屋买卖； 房屋赠与； 房屋交换；,78,对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。,（1）纳税人,下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税： (1)以土地、房屋权属作价投资、入股； (2)以土地、房屋权属抵债； (3)以获奖方式承受土地、房屋权属； (4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。,

47、79,（2）课税对象,发生产权转移变动的土地、房屋。,（3）税率,35,（4）计税依据,国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。,土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。,土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。,以划拨方式缺的土地使用权的，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费或土地收益作为计税依据。,80,（5）纳税环节和纳税期限,契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，

48、办理契证或房屋产权证之前。按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。,81,（6）减税、免税,国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；,城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；,因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；,土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；,纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；,依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边

49、条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。,82,前两天，曹先生购买了位于河西奥体中心附近的一套二手房，111平方米，2001年建成，经和卖主协商，他付了40万元（单价3600元），并拿到南京地税部门按此价开具的不动产营业税通用发票。接着，他去契税征收所交纳契税，以办理过户手续，谁知却被告之，40万元的房价明显偏低，需要重新估价。当时一位工作人员告诉曹先生，该小区二手房屋以前的成交价单价没有低于4200元的，所以应该要按4200元111平方米即466200元征收契税。由于一下子多出6万元，契税也就多出1324元 。,中华人民共和国契税暂行条例第四条第三款明确表示：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。,83,营业税,销售不动产的营业税税率为5,对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税,2011年1月26日经国务院批准，财政部、国家税务总局发出关于调整个人住房转让营业税政策的通知。通知中规定：