创发城零陵郡营销策划报告 2

1、【创发城零陵郡】项目策略思路前言方案的开始，首先是根据我们项目17年的年度目标做一个简单的铺排计划，根据我们项目所剩余余货约400套，完成90%销量目标是350套左右，分析铺排计划所需完成月均销售至少需达到60套以上，按照数据分析10%的转化率月均需达到600组以上，日量20组。面对着上述的年度目标，分析零陵郡现有的情况，有以下问题需要调整：1、解决对外输出形象，高举高打，将项目景观、学区、中心地段优势放大2、调整营销线信心，强化输出口径，提升营销氛围，确保来访转化3、走出去、拉进来，成立拓客组，深入周边及乡镇影响客户，引导。本方案针对以上三大点进行展开策略布属：一、竞品及项目分析二、策略思路

2、讲解三、年度铺排计划四、六月政策策略五、拓客渠道铺排目录一、竞品及项目分析公园大地劣势分析1、地段处于待开发区2、周边配套不完善3、出行不便4、暂无形成居住氛围优势分析1、项目包装形象感强2、营销策略思路清晰3、营销中心功能齐全4、看房体验感良好5、项目定位清晰机会创发城零陵郡优势分析劣势分析1、项目形象展示面欠佳2、客户体验感不强3、工程进度缓慢4、项目价值定位不清晰1、位处于零陵中心区域2、未来发展古城核心区域3、周边配套十分完善4、交通四通八达创发城零陵郡项目35月成交客户分析零陵郡项目35月共计成交套数：53套，总金额2098.72万，总面积5714.31面积分析5861两房9699三

3、房121139三房150四房12套22.60%13套24.50%21套39.60%7套13.30%价格分析成交均价成交最低价成交最高价3672元/3300元/3941元/年龄分析18-35岁36-45岁46-55岁56岁以上15套28.30%26套49.00%10套18.90%2套3.80%区域分析零陵区冷水滩县城(双牌县、宁远县、祁阳县）外地（北京，邵阳）40套75.40%7套13.20%4套7.50%2套3.80%备注：近期三月成交客户信息不是很全面，数据分析项目成交客户大多数来自零陵区，少部分来自乡镇（双排、宁远、祁阳），年龄段占比例多的还是35岁45岁客户群体为49%，成交均价为367

4、2元/相比项目竞品【公园大地】价格差300元/500元/。由此可见前期项目对项目的价值还未完全挖掘；创发城零陵郡项目35月来访客户分析创发城零陵郡项目 3月份-5月份登记有效来访总客户：571台来访途径发单路过转介11批0.20%496批86.80%64批11.20%居住区域零陵区冷水滩区县城外地534批95%24批4.20%10批1.70%3批0.50%意向房型5861两房9699三房121139三房150四房64批11.20%239批41.80%240批41.90%28批5.10%备注：35月的 客户共计571批，平均日 约67批左右，80%客户来源都是来自路过或者附近居民。以及客户大多数

5、都是看三房户型。另统计来电客户51批。因来访登记表上无客户职业信息，根据项目年度目标反推欲达到目标销售额还需加大项目 量及客户转化率；货量分析根据项目目前工程进度，1/2栋房为本月15号交房，4/7栋预计今年年底交房使用，另5号栋目前出于 未成功办理预售证阶段，根据目前的货量分析，1/2栋还剩余少量两房货源，4栋还有大量四房未售， 7栋顶楼三层为得出预售证，暂时未能销售；根据目前阶段情况，建议首先推出四号栋房源已利好销售政策作为虚头带动1/2栋及7号栋的销量。创发城零陵郡 货量分析栋号1、2栋4栋7栋5栋面积5815012198100135户型两房四房舒适三房三房三房三改四房货源(套)1042

6、20168686创发城零陵郡项目近三天来访客户分析共计有效来访总客户：37批来访途径行销拓客自然20批54%17批46%意向房型5861两房96121三房150四房5批15%29批76%3批9%备注：根据以上数据分析主要是针对项目之前客户群体来源渠道、居住区域、客户需求、客户对项目评价及对项目抗性点在于哪里，分析出结果对后期拓客渠道进行详细铺排及客户抗性点逐步完善销售百问解答提高项目客户转化率做基础。二、策略思路就项目卖项目的做法，只是卖“房”就地块卖地块的作为，只是卖“地”百纳行超越之路基于“房”，深挖“地”下所隐藏的城脉、文脉、人脉才是价值最大化的“房地产”！在创发城零陵郡的背后藏有什么？

7、切入点：古城不止于古城景观，更在于其所带来的城脉、人脉与文脉。一座古城，养育了物华天宝的富饶昌盛之地零陵。一座古城，哺育了几千年的人杰地灵。他们有个共同的名字：零陵之子永州古称零陵郡是他们续写着骄傲而辉煌的零陵文明零陵郡 超高端的所在价值重新认知何为零陵？不只是靠城，更在于根系零陵大地，沿袭零陵文明，寄托零陵情怀，秉承零陵血脉与独特品格。何谓郡？不是文者的标榜，是零陵之子内在的自豪自豪的零陵大地情怀，自豪的零陵文明，自豪的零陵血脉与品格创发城零陵郡不只是个地产项目是零陵大地的标典是零陵文明的图腾是零陵品格的化身是零陵之子的勋章几千年的光辉并没有远去，零陵文脉仍然璀璨于世， 零陵血脉仍是生生不息

8、， 零陵品格仍是与时俱进，零陵之子仍是人才辈出零陵 都将为此而骄傲广告语古城之芯零陵郡千山万水处风情古韵生态在零陵探零陵千古足迹献零陵人文底蕴心之古城创发城零陵郡是为零陵之子量身打造的、传承辉煌文脉和品格的、具时代意义的、印证个人价值的精神住宅。定位语献给零陵之子的时代官邸更具高度的群体更具时代意义的产品三、铺排计划6月7月8月9月10月10月12月住宅开盘达到整盘销售90% 以上开始顺销，主攻商业筹备商业主推8栋主推5# 打认筹预计月底拿证开盘商业住宅主推现房4栋150开始预热认筹月底商业面世双管齐下住宅顺销开盘热销四、六月销售政策策略买房送车位置业一步到位58臻品两房150绝板楼四房全城热抢热烈庆祝百纳行房地产强势进驻参团享额外98折再送家电三件套地面行销拓客广告词（以项目价值点为核心）居繁华核心品零陵古韵为生活便利全名校覆盖显尊贵身份拥怀素景区选全能配套一站式教育交通四通八达出行随心所欲六、拓客铺排建议团队配置电竞组渠道组行销组利用开发商及 产品，产生销售商客户资源配对项目通过中介与社会经济人转介，精准拓展客户到访，完成销售除常规