第五章 房地产估价原则.ppt

1、第五章 房地产估价原则,内容,了解房地产估价行为准则。 熟悉房地产估价原则的含义和重要性。 掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则谨慎原则的含义和内容。,第一节 概述,一、房地产估价原则的概念 是运动规律的认识，总结出的房人们在房地产估价的理论和实践的探索中，基于对房地产价格形成和地产估价活动应遵循的法则或标准。,二、房地产估价原则的内容,独立客观公正原则 合法原则； 最高最佳使用原则； 估价时点原则； 替代原则； 谨慎原则。 目的保证估价结果的同一性。,第二节 独立、客观、公正原则,独立 客观 公正、公平 基本原则、最高行为准则,三、合法原则,要求估价结果是在依法判

2、定的估价对象权益状况下的价值 所谓依法是指符合国家的法律、法规和当地的有关规定。,具体内容 是不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象？ 1在依法判定的权益类型及归属方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 房屋权属证书：房屋所有权证房屋他项权证 土地权属证书：国有土地使用证集体土地所有证集体土地使用证土地他项权力证明书 2在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等 3在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等 4在其他方面，如评估出的价格必须符合国

3、家的价格政策。,以抵押为例： 评估土地使用权是划拨取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金 评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，房地产的价值应扣除拖欠工程款余额部分才是抵押价值 评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是抵押价值 法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的的估价对象。 法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值应符合转让条件，否则不应作为以抵押为目的的估价对象,以城市房屋拆迁估价为例： 一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定 拆迁人和被拆迁人对被拆迁房

4、屋的性质或面积协商一致的，可按照协商结果进行评估 对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请确认,四、最高最佳使用原则,概念 估价结果是在估价对象的最高最佳使用下的价值 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 1）同一房地产用途不同，其价格也不相同。 2）用途相同，收益与效用也有差异。 3）房地产的现状与最有效使用可能不统一。 4）因社会发展或城市建设的需要，房地产将会改变目前的用途。,最佳用途； 最佳规模； 最佳集约度。,筛选步骤： 法律上的许可性 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大

5、,经济学原理,边际报酬递减规律（最佳集约度、最佳规模） 均衡原理（最佳集约度、最佳规模） 适合原理（最佳用途）,例1：某宗房地产的土地面积300m2，建筑面积250m2。建筑物的外观、设备已经陈旧，有待拆除重建，拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。计算该宗房地产相对于空地减价额。 解：房地产相对于空地减价额 =（30050）*250=62500元 例2：某建筑物的建筑面积5000m2，土地面积2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出该建筑物的重置价格为1500元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。计算该建筑物的现值。 解：建筑物

6、的现值=（1800*50001500*2000）/5000 =1200（元/m2）,对房地产利用现状的估价前提的选择,1）保持现状前提 2）装修改造前提 3）转换用途前提 4）重新开发前提 5）上述情形的某种组合。,五、估价时点原则,1、概念： 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值 1）有利于分析资金的时间价值，体现估价结论的时间相关性 2）有利于分析价格变动，体现估价结论的时效性 3）估价时点明确了估价的责任界限。 4）估价时点是确定建筑物折旧、批租土地剩余使用年限、土地增值税等的标准。,3、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系,第六节 替代原则,1、概念： 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 2、理论依据 根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。 3、作用 比较法的理论依据，也体现在其他估价方法及有关参数的分析和确定，还体现在各类估价资料的综合和分析、试算价格的比较与综合等方面。,第七节 谨慎原则,评估房地产抵押价值时应当遵循的 原则 存在不确定因