9.1房产税.ppt

1、,第九章 房产税,一、 纳税义务人及征税对象,（一）纳税义务人 1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2、产权出典的，由承典人纳税。 税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。,4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。土地使用税经过修正，可以对外商投资企业和外国企业征收。房产税还没有修正，外商

2、投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。（2009年1月1日起起征收）,（二）征税对象 房产税的征税对象是房产。房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。例如室内游泳池是房产，室外游泳池、围墙、烟囱、菜窖、酒窖、养花的暖房都不是房产。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,问题讨论：,1、李某目前在给几家加油站当会计，在申报房产税时，老板说加油篷不算房产，可以免征房产税，李某想问问加油站的加油篷是否需要缴纳房产税？,2、谭会计问：我们在实际工作中遇到这样一个

3、问题，对转租收入不知是否需要缴纳房产税以及如何计算缴纳营业税？,二、征税范围,1、征收范围城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。 2、城市、县城、建制镇、工矿区以外的工矿企业不缴纳城镇土地使用税。 3、城市的征收范围为市区和郊区；县城的征收范围为县人民政府所在的城镇；建制镇的征收范围为镇人民政府所在地。 4、征税范围不包括农村。在开征范围内使用国家和集体所有土地的单位和个人，都是该税的纳税人。,三、计税依据,（一）从价计征 1、房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。 （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的

4、房屋原价。 （2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、通风、照明；各种管线等。 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。,2、注意以下三个问题： （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。以房产对外投资联营，双方共担风险，共享收益的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；共担风险，共享收益，不征营业税。投资后转让股权的也不征。如果只享收益，不担风险，此时要注意：营业税按经营性租赁5%征收；应该按照租金收入交房产税，税率是12%。 （2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，

5、由当地税务机关根据实际情况确定。,（3）房屋附属设备和配套设施的计税规定： 从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。,（二）从租计征 1、从租计征以房产租金收入为房产税的计税依据。 2、房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使

6、用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。以劳务报酬或其它形式抵付房租的，应根据同类房产的租金水平，确定一个标准租金额计征。,3、投资联营及融资租赁房产的计税依据。 （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税； 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 （2）对融资租赁房屋的情况，计征房产税时应以房产余值计算征收。,四、税率,1、按房产余值计征的，年税率为1.2%； 2、按房产出租的租金收入计征的，税率

7、为12%。 3、个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4的税率征收房产税。 个人出租房产要看房产的用途，经营用税率没有优惠；如果租给他人居住，营业税可以减按3%，房产税可以减按4%，个人所得税可以减按10%。,五、 应纳税额的计算,（一）从价计征的计算 应纳税额应纳房产原值（1扣除比例）1.2 其中：房产原值为“固定资产”科目中记载的原值；扣除比例由省级人民政府确定，幅度为10-30%。,（二）从租计征的计算 应纳税额年租金收入12%（或4） 【例题】某企业2006年上半年共有房产原值4000万元，7月1日起企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，

8、租期1年，每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。（房产税计算余值的扣除比例20%）,答案： （1）自用房产应纳房产税=4000（1-20%）1.2%-200（1-20%）1.2%50%=37.44万元 （2）出租房产应纳房产税=1.5612%=1.08 （3）在建工程应纳房产税=500（1-20%）1.2%124=1.6(万元) 应缴纳房产税=37.44+1.08+1.6=40.12（万元）,【例题】某大型企业2006年房产原值共计8610万元，其中，生产用房8000万元，内部职工医院用房280万元，幼儿园用房110万元，

9、超市用房100万元，学校用房120万元。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2006年应缴纳房产税（）万元。 A.77.76B.76.8C.78.72D.82.56 应缴纳房产税=（8610-280-110- 120）（1-20%）1.2%=77.76（万元）,【例题】某省一企业2005年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值1000万元，不包括冷暖通风设备60万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入50万元。试计算该企业当年应纳的房产税。（注：该省规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税） （1）自用房产应纳税额=（1000+60）（1-20%）1.2%=10.176（

10、万元） （2）租金收入应纳税额=5012%=6（万元） （3）全年房产税额=10.176+6=16.176（万元）,【例题】某国企业在其所在城市有房屋三幢，其中二幢用于本企业生产经营，两幢房产账面原值共为400万元，年终对这两幢房屋进行了改建装修，支付费用50万元（当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%）；另外一幢房屋租给某私营企业，年租金收入为20万元。该企业生产、经营自用房应缴纳的房产税为（）。 A.4.8万元B.3.36万元C.5.4万元D.3.78万元 答案：D。应纳税额=（400+50）（1-30%）1.2%=3.78（万元）,【例题】某企业有房产原值1200万元，2006年6月1

11、日将其中的40%用于对外投资，不承担投资风险，投资期限为3年，当年取得固定利润分红24万元。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业应缴纳的房产税为（ ）元。 A.115200B.117120C.120960D.144000 答案：B。该企业年度应缴纳的房产税120060%（1-20%） 1.2%+120040%（1-20%）12 5 1.2%+24 12%11.712（万元）。,六、 税收优惠,（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。 （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。 为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门

12、拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税3年。 上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。,（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免征。 （四）个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。 （五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行( 含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。,（六）经财政部批准免税的其他房产： 1、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。 2、在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、

13、休息棚和办公室、食堂等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。 3、对高校后勤实体免征房产税。,国税总局“关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知”：2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。,4、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。 5、老年服务机构自用的房产免税，敬老院、托老所等。 6、向居民供热并向居民收取采暖费的供

14、热企业暂免征收房产税。,7、自2006年的11月起至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。 对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。,财税200617号：享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属铁路运输企业是指铁路局及国有铁路运输控股公司(含广铁公司、青藏铁路公司、大秦铁路股份有限公司、广深铁路股份有限公司等，具体包括客货、编组站，车务、机务、工务、电务、水电、供电、列车、客运、车辆段)、铁路办事处、中铁集装箱运输有限责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁快

15、运股份有限公司。,七、征收管理与纳税申报,（一）纳税义务发生时间 重点掌握：纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之月起，缴纳房产税。其他的都是“次月起”。 1.将原有房产用于生产经营从生产经营之月起； 2.新建房屋用于生产经营从建成之次月起； 3.委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）；,4.纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起； 5.购置存量房 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起； 6.纳税人出租、出借房产 自交付出租、出借房产之次月起； 7.房地产开发企业自用、出

16、借本企业建造的商品房自房屋使用或交付之次月起。,（二）纳税期限 房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般按季或半年预征。,（三）纳税地点 1、房产税在房产所在地缴纳。 2、房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产座落地税务机关纳税。,课堂习题,【习题1】某国有企业在其所在城市市区有房屋三栋，其中二栋用于本企业生产经营，二栋房产账面原值为400万元，当年10月份对这二栋房屋进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元（当地政府规定允许按房产原值一次扣除30）；另外一栋房屋租给某私营企业，年租金收入20万元。该企业当年应缴纳房产税多少？,【习题2】某企业

17、2004年的上半年共有房产原值4000万元，7月份企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期年，按合同规定从8月份起每月收取租金1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收入库手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。房产余值的扣除比例为20。则该企业当年应缴纳的房产税多少？,【习题3】 某企业2004年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。2004年度的上半年企业共有房产原值4000万元，6月底起企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，从7月份每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入资产原值500万元。（城镇土地使用税4元平方米；房