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1、宜昌市房地产登记交易中心,房地产管理 基本制度与政策,房屋登记审核人员考核房地产管理制度部分试题,第一部分,一、单项选择题（共38题，每题由1个题干、4个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。选择正确每题得1分，错选、不选，不得分。） 1、房地产业包括：房地产开发经营、房地产中介服务、（ ）和其他房地产活动。P162页 A、房地产咨询 B、物业管理 C、房地产销售 D、房地产代理,B,2、房地产法是调整房地产活动的（ ）的总称。P172页 A、法律 B、法规 C、规章 D、法律规范 E、城市房地产管理法,D,3、下列建设用地使用权期限，从长到短正确的是（ ）P198页 A、居住用地、

2、旅游用地、工业用地 B、商业用地、居住用地、综合用地 C、居住用地、娱乐用地、工业用地 D、居住用地、教育用地、娱乐用地,D,4、下列关于国家实行土地登记制度的表述中，不正确的是( )。P177-178页 A、属于国有土地的、核发国有土地使用证 B、属于集体土地的、核发国有土地使用证 C、属于集体土地的、核发集体土地所有证 D、使用集体土地的、核发集体土地使用证,B,5、以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为( )。P202页 A、40年 B、50年 C、70年 D、没有使用期限的限制,D,6、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售

3、，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为( )。城市房地产管理办法第43条 A、47年 B、67年 C、70年 D、无限制,B,7、临时使用土地的期限一般（ ）。P190页 A 一年 B 最多一年 C 不超过两年 D 三年,C,8、建设用地使用权的出让方式不包括（ ）。P194页 A、招标出让 B、划拨 C、挂牌出让 D、协议出让,B,9、下列国家机关中，有征收土地批准权的是（ ）P181页 A：国务院和省级人民政府 B：国务院批准的较大的市人民政府 C：市、县人民政府 D：乡镇人民政府,A,10、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据

4、（ ）提出。P222页 A.城镇体系规划 B.土地利用总体规划 C.修建性详细规划 D.控制性详细规划,D,11、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（ ）。P226页 A.城市蓝线 B.城市绿线 C.城市紫线 D.城市黄线,A,12、划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。 P226页 A.绿地控制范围 B.历史建筑保护范围 C.地表水保护范围 D.城市基础设施用地控制界线,B,13、房屋建筑工程质量保修办法规定房屋建筑工程保修期从( )起计算。P245页 A、工程竣工之日 B、工程竣工验收申请之日 C、工程竣工验收之日 D、工程竣工验收合格之日,D,14、工程投资额在（ ）

5、万元以下的建筑工程可不申请办理施工许可证。 P241页 A.25 B.30 C.35 D.40,B,15、建设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。P247页 A.工程质量监督机构 B.建设单位 C.工程监理单位 D.房地产开发生管部门,B,16、下列注册专业技术人员中，可以担任施工单位项目负责人的是（ ）P248页 A：注册建筑师 B：注册结构师 C：监理工程师 D：注册建造师,D,17、抵押房地产投保的，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人为（ ） A、抵押人 B、抵押权人 C、抵押人与抵押权人双方各半 D、以上都不对,B,18、房地产开发企业为取得建设资金将正在建造的建筑物向银行申请贷款，应办

6、理（ ）登记. A、一般抵押权 B、最高额抵押权 C、在建工程抵押权 D、留置权,C,19、甲开发商以自己名下一办公楼作为担保向个人乙借款100万元，但未办理抵押登记手续；三个月后甲开发商又用该办公楼同时向丙和丁银行分别贷款40万和60万元，并同时办理了抵押登记。一年后，甲开发商无力偿还债务，被法院将办公楼拍卖，拍卖款150万元，问三个债权人如何进行分配（ ）。 A、乙分得100万，丙分得40万，丁分得10万 B、乙分得75万，丙分得30万，丁分得45万 C、乙分得50万，丙分得40万，丁分得60万 D、乙分不到钱，丙分得40万，丁分得60万,C,20、下列关于商品房销售的表述中，正确的是（

7、）。 P278页 A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3% B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证 C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积 D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款,C,21、购买经济适用住房不满（ ）年的，不得直接上市交易。 A. 5年 B. 10年 C. 15年 D. 20年 22、购买商品房合同当事人应当就保修范围、保修期限、保修责任等作出约定，保修期从（ ）之日起计算。 P279页 竣工 B. 综合验收 C. 合同生效 D.交付,A,D,23、下列关于房地产抵押的说法，错误的是（ ）.P292页 A. 抵

8、押合同是主债权债务合同的从合同，主合同无效，从合同也无效； B. 抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押； C. 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位可以以其设施为自身债务设定抵押； D. 最高额抵押权设立前已存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。,C,24、甲公司因资金不足，以其房屋抵押，分别向A、B、C三家银行贷款，其中向A银行借得贷款100万元、B银行300万元、C银行500万元，并先后办理了房屋抵押权登记。C银行因害怕甲公司不能到期偿还债务，与A银行和甲公司商定，交换抵押权的顺位，C银行支付A银行50万元作为补偿，并办理了房屋抵押登记。后

9、来，甲公司因经营不善，无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋和建设用地使用权，仅获得价款600万元。下列关于三家银行的受偿价款，正确的表述为（ ）. A. A银行100万元、B银行300万元、C银行200万元； B. A银行得不到清偿、B银行300万元、C银行300万元； C. A银行50万元、B银行300万元、C银行250万元； D. A银行得不到清偿、B银行100万元、C银行500万元。,D,25、申请办理预告登记后，由房屋登记机构发 放（ ）。P310页 A、登记证明 B、他项权证 C、权属证书 D、不发放权属证书或登记证明 26、未成年的房屋应当由其（ ）代为申请登记 A、祖父母

10、B、监护人 C、成年亲属 D、社区,A,B,27、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）P311页 A、变更登记 B、更正登记 C、异议登记 D、预告登记,B,28、可单方申请房屋登记的情形有（ ）。P314页 A、协议离婚取得房屋权利 B、房屋买卖取得房屋权利 C、受赠取得房屋权利 D、继承取得房屋权利,D,29、不动产登记费按( )收取。P319页 A、面积 B、体积 C、件 D、价款比例,C,30、申请人申请房屋登记，最迟在下列哪一环节之前可以撤销登记（ ）。P316页 A、受理 B、审核 C、记载于登记簿 D、发证,C,31、下列有关登记簿的表述错误的是（

11、）。P316页 A、不动产登记簿是物权归属和内容的根据 B、不动产登记簿记载错误的，可以依法定程序予以更正 C、利害关系人可以申请查询不动产登记簿的记载 D、不动产登记簿的记载应当与权属证书保持一致,D,32、合法建造房屋的物权自（ ）发生效力。 物权法第30条 A.记载于不动产登记簿时； B. 颁发房屋权属证书时； C. 申请房屋所有权登记时； D. 事实行为成就时。,D,33、甲有三室两厅住房一套。除养子乙、侄儿丙外，甲再无其他亲属。3月7日甲私下对丙口头表示，死后房屋归丙所有。3月10日甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的归属争执不休。4月15日乙与丁签署房屋买卖合同，约定乙将该房屋卖给丁。请

12、问以下说法中正确的是（ ） A.乙丁之间的买卖合同有效; B.乙丁之间的买卖合同无效； C.乙丁之间的买卖合同效力未定； D.乙丁之间的买卖合同可撤销。,A,34、甲建造了一栋三层小楼，到登记机关办理所有权登记手续。登记机关的下列行为符合法律规定的是（ ）物权法第12、13条 A. 对房屋进行实地查看； B.要求对房屋的价值进行评估； C.按照房屋的面积收取登记费； D.按照房屋的价值收取登记费,A,35、某有限责任公司实施股份制改造后变更为某股份有限公司，若欲将登记在原公司名下的房屋登记至新公司名下，需要办理哪种类型的房屋登记（ ） A、变更登记 B、更正登记 C、转移登记 D、初始登记,A

13、,36、房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，对建筑区划内依法属于全体业主所有的配套用房等房屋应（ ） 房屋登记办法第31条 A、一并申请登记 B、单独申请登记 C、分别申请登记 D、不申请登记,A,37、因特殊原因需要延长登记时限的，经登记机构负责人批准可以延长，最长不得超过（ ）房屋登记办法第23条 A、10天 B、10个工作日 C、30个工作日 D、原时限的一倍,D,38、国家规定的契税税率是（ ）。 P362页 A.1-3% B.2-4% C.1.5-3% D.3-5,D,二、多项选择题（共20题，每题由1个题干、5个备选项组成，其中有24个为个正确或符合题意的选项全部选择正确每题得

14、2分；少选且选择正确，每个选项得0、5分；错选、不选，本题不得分。） 1、我国现行城镇住房政策主要有（ ).P167-172页 A、住房供应政策 B、相关配套政策 C、住房公积金制度 D、建设用地使用政策 E、房地产开发经营管理,ABC,2、下列属于房地产法律体系的是：（ ） P173-174页 A、中华人民共和国物权法 B、民法通则 C、房屋登记办法 D、中华人民共和国房地产赠与法 E、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,ABDE,3、房地产法律体系从立法层次看：包括（ ） P173-174页 A、宪法 B、法律 C、行政法规、地方性法规 D、行政规章 E、技术

15、规范及其他规范性文件,ABCD,4、根据我国现行城镇住房政策，下列住房中属保障性住房的是（ ）P168-169页 A：经济适用住房 B：限价商品住房 C：公共租赁房 D：廉租住房 E：棚改安置房,ABCDE,5、根据土地利用总体规划，按照土地用途分类，分为（ ）P198页 A、农用地 B、建设用地 C、未利用地 D、临时用地 E、住宅用地,ABC,6、下列属于房地产转让的行为有（ ）P268页 A、房地产买卖 B、房地产赠与 C、房地产抵债 D、房地产抵押 E、房地产留置,ABC,7、抵押权登记，应当提交的材料有（ ） A、抵押评估报告 B、主债权合同 C、抵押合同 D、房屋所有权证 E、国有

16、土地使用权证,BCD,8、商品房预售应当符合的条件是（ ）P273页 A、已交付全部土地使用权出让金 B、取得土地使用权证书 C、持有建设工程规划许可证和施工许可证 D、已确定施工进度和竣工交付日期 E、已办理初始登记,ABCD,9、商品房销售可以按（ ）计价。P278页 A.栋 B. 套（单元） C. 套内建筑面积 D. 建筑面积,BCD,10、下列房屋中属于不得出租的为（ ）P284页 违法建筑； B. 未取得房屋所有权的； C,权属有争议的； D. 不符合安全、防灾等工程建设强制标准的。,AD,11、下列属于业主共有的是（ ）。物权法第73、74条 A、建筑区划内的道路，但属于城镇公共道

17、路的除外 B、建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 C、建筑区划内的其他公共场所、公用设施 D、建筑区划内规划用于停车的车位、车库 E、建筑区划内的物业服务用房,ABCE,12、办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看（ ）P314页 A、房屋所有权初始登记 B、在建工程抵押权登记 C、房屋所有权转移登记 D、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记 E、房屋抵押权登记,ABD,13、登记机构应当履行下列职责（ ）物权法第13条 A、必要时可要求对不动产进行评估 B、查验申请人提供的材料 C、就有关登记事项询问申请人 D、如实、及时登记有关事项 E、房地产测量,BCD,14、

18、某套房屋登记簿上的所有权人是甲，但乙认为房屋应当归自己所有，遂根据双方之间的仲裁协议申请仲裁。裁决书写明“本案争议房屋归乙所有”，但乙未办理登记手续。一个月以后，乙将该房屋抵押给丙，签订了书面合同，但未办理登记，关于本案，以下说法正确的是（ ） A. 房屋应归甲所有； B. 房屋应归乙所有； C. 抵押合同有效； D. 抵押权成立； E. 抵押合同无效。,BC,15、下列登记中，属于房屋所有权变更登记的是（ ）。房屋登记办法第36条 A. 夫妻双方约定房屋归一方所有； B. 房屋权利人名称改变； C. 交换房屋； D. 房屋门牌号码改变。,BD,16、下列关于房屋登记收费的表述，正确的有 （

19、）P319页 A. 房屋登记费按件收取； B. 房屋查封登记、注销登记不收取房屋登记费； C. 经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取； D. 房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取。,ABC,三、判断题（共20题，判断正确得1分；不判断不得分；判断错误扣1分，最多扣至本科目判断题总分为0分。） 1、房地产行政管理关系的典型特征是主题法律地位平等。（ ）P173页 2、在国民经济产业分类中，房地产业属于第二产业。（ ）P162页,错,错,3、经济适用住房出售价格实行政

20、府定价，按保本不盈利的原则确定.（ ）P168页 4、物权法规定，住宅建设用地使用权期限届满后，应当申请延期。（ ）物权法第149条,错,错,5、城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ）P220页 6、城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ） P220页,对,对,7、以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（ ） P221页 8、学校、幼儿园、医院等公益为目的的事业单位、社会团体，可以将其教育设备、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。（ ）

21、 P292页,错,对,9、以共有的房地产抵押的，抵押人应当先征得其他共有人的口头同意。（ ）P292页 10、房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记、减半征收房屋登记费。（ ） P319页,错,错,11、经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，可不提供他项权利人的书面同意文件。（ ） 12、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（ ）,错,错,13、按照规定，工程竣工的验收工作，由监理单位负责组织实施。（ ） P247页 14、批准临时用地的使用期限，一般均不超过一年。（ ） P190页 15、学校、幼儿

22、园、养老院、医院占用耕地的可免征耕地占用税。（ ） 耕地占用税暂行条例第8条,错,错,对,房地产管理制度部分教材 重难点知识讲解,第二部分,第二节 城镇住房制度概述 一、城镇住房制度改革 二、现行城镇住房政策（新版教材有改动） （一）住房供应政策 （二）相关配套政策 （三）住房公积金制度,第三章 房地产业概述,商品性住房,住房供应政策,保障性住房：包括廉租住房、经济适用住房、棚改安置住房、公共租赁住房、限价商品房（注意新版教材的不同分类）,第三节 房地产法律体系 一、房地产法的概念与调整对象 （一）房地产法的概念 房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称。 广义与狭义的区分 （二）房地产法

23、的调整对象 包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。,二、房地产法律体系 1宪法。 2、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。 效力仅次于宪法，是房地产法律体系中最重要的法律规定，都是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。 3、国务院颁布的房地产方面的行政法规。,4、地方性法规 5、政府规章 6房地产技术标准 如房地产登记技术规程、房地产估价规范、房产测量规范等国家、行业标准。 7司法解释。 三、军事房地产法律政策规定,立法法第五章 适用与备案 的有关内容： 1、宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触

24、。 2、法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。 3、行政法规的效力高于地方性法规、规章。 4、地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。 5、部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。,6、地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决： (1)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决； (2)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决

25、； (3)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。,第四章 建设用地制度与政策,第一节 中国现行土地制度概述 熟悉：土地所有制 了解：土地管理基本制度 第二节 集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定 土地征收的补偿 了解：征收集体土地的工作程序,一、土地所有制 实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 （一）国有土地 取得建设用地使用权的四种途径：,通过国家出让方式取得,2,通过土地或房地产租赁方式取得,4,通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法方式）,3,通过行政划拨方式取得,1,（二）集体土地 农村和城市郊区的土地一般

26、属于农民集体所有。 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。 宪法第九条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 宪法第十条,二、土地管理的基本制度,国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 宪法第十条 征收集体土地的政策规定 征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级

27、人民政府审批，并报国务院备案。,土地征收的补偿 （一）土地补偿费 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。 （二）安置补助费 按照需要安置的农业人口数计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。,每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。 经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。 （三）地上附着物补偿费 包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。 （四）青苗

28、补偿费,第三节 国有建设用地 熟悉：闲置土地的范围及处理规定（新版教材有改动） 国有建设土地使用权超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的，也可以认定为闲置土地。,闲置土地的处置方式 1、延长动工开发期限； 2、调整土地用途、规划条件； 3、由政府安排临时使用； 4、协议有偿收回国有建设用地使用权 5、置换土地； 6、市、县国土部门根据实际情况规定其他处置方式,第五节 国有土地使用权出让 一、国有土地使用权出

29、让的概念及特征 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的特征 1、土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。,2、没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。 3、只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 4、集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。 5、是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。,二、国有土

30、地使用权出让政策 （一）国有土地使用权出让方式 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 （招、拍、挂的具体概念、操作） 协议出让不适用于房地产用地。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。,国有土地使用权出让最高年限,第六节 国有土地使用权划拨 一、土地使用权划拨的概念 划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。 划拨土地没有使用期限的限制，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。 在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按

31、划拨土地进行管理。,法律、行政法规规定的其他用地,二、划拨土地使用权的范围 下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权,城市基础设施和公益事业用地,国家机关用地和军事用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,1、划拨土地可以转让 2、划拨土地使用权可以出租 3、划拨土地使用权可以抵押 4、对未经批准擅自转让、出租、土地使用权的单位和 个人，县级以上人民政府土地管理部门应当予以处罚。 5、国有企业改革中的划拨土地 国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采 取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划 拨土地使用权等方式予以处置。 6、凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地

32、进行管理 7、划拨土地使用权的收回,三、划拨土地的管理,第一节 房屋征收概述 一、房屋征收的概念 房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。 房屋征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行。 征收房地产可分为征收集体所有的土地和征收单位、个人的房屋及其他不动产两类。 实践中，集体土地被依法征收的，同时征收集体土地上的房屋；国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。,第五章 国有土地上房屋征收（新版教材增删章节）,二、房屋征收的限制条件,1,2,3,征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的,征收必须严格依照

33、法律规定的权限和程序,政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿,适用对象不同,前提条件不同,所有权转移不同,4,补偿内容不同,征收与征用的异同,第二节 国有土地上房屋征收与补偿 一、国有土地上房屋征收的管理体制 （1）房屋征收主体 （2）房屋征收部门 （3）房屋征收实施单位 （4）房屋征收的监督与指导部门 二、国有土地上房屋征收的程序,第一节 城乡规划管理 城市规划管理的基本概念 城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。 城市规划的基本内容 城市规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细

34、规划。,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。 报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。 （一书两证的内容、取得）,紫线、绿线、蓝线和黄线 （一）紫线划定： 城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 紫线应在编制城市总体规划时划定。,（二）城市绿线 城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。 控制性详细规划应当提出

35、不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。 城市绿线内的用地，不得改作他用。,(三)蓝线划定 城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 城市蓝线应当在控制性详细规划阶段制定，并与城市规划一并报批。,（四）黄线划定 城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 城市基础设施包括：城市公共交通设施、城市供水设施、城市环境卫生设施、城市供燃气设施、城市供热设施、城市消防设施、城市通信设施等。,第四节 建设工程施工与质量管理 一、项目报建制度 （了解） 二、施工许可制度 （掌握） （一）

36、建筑工程施工许可管理的原则 1、各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，申请领取施工许可证。,2、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300M以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 3、依照国务院规定的权限和程序批准开工的建筑工程，不再领取施工许可证。 4、应当领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。,四、建设工程质量保修办法 房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。 质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 房屋建筑工程的

37、最低保修期限为： 1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；,2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 5、装修工程为2年。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。,五、建设工程的竣工验收管理制度 单项工程完工，进行单项工程验收；分期建设的工程，进行分期验收；全面工程竣工，进行竣工综合验收。 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，县级以上地方人民政府建设

38、行政主管部门（以下简称备案机关）备案。,第七章 房地产开发经营制度与政策,第二节 房地产开发项目管理 房地产项目资本金制度 2009年5月25日，国务院常务会议决定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。,第三节 房地产经营管理 一、房地产项目转让 （一）转让条件 1、以出让方式取得土地使用权的项目转让 （1）已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。 以上两个条件同时具备方可转让 。,2、以划拨方式取得土地使用权的项目转让 必须经有批准权

39、的人民政府审批。 准予转让的有两种处理方式： （1）由受让方补办土地使用权出让手续，土地使用权出让金； （2）不办理土地使用权出让手续，转让方将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 （二）转让的程序 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 城市房地产开发经营管理条例第二十一条,开发企业按期交付符合使用条件的商品房,1,向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 。,2,委托的资质的测绘机构测绘,3,协助购房人办理土地使用权变更和房屋登记,4,第八章 房地产交易管理制度与政策,第一节

40、 房地产交易管理 房地产交易管理，是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁.,房地产成交价格申报制度,房地产价格评估人员资格认证制度,房地产价格评估制度,二、房地产交易中的基本制度,四、房地产交易手续费（新版教材增加内容） 住房转让手续费，按住房建筑面积收取。 收费标准为：新建商品住房每平米3元，存量住房每平米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50%。住房租赁手续费，按套收取，收费标准为每套100元，

41、由出租人承担。以上收费标准为最高限额。 关于规范住房交易手续费有关问题的通知（计价格2002121号）,第二节 房地产转让管理 房地产转让的条件： 城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定采取排除法规定了房地产转让条件： 以出让方式取得土地使用权，不符合城市房地产管理法第39条规定的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；,依法收回土地使用权的； 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 权属有争议的； 未依法进行登记的； 法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。,房地产转让的程序,不予受理； 予以受理, 持相关文件 提出申请并申 报成交价格,签订书面 转让合同,房管

42、部门 对之审查,办理登记手续，核发权属证书,以出让方式取得土地使用权的房地产转让 土地使用权出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人； 无论转让几次原土地使用权出让合同约定的使用年限不变； 受让人拟改变土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同。,以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 需办理土地使用权出让手续的，变划拨为出让，由受让方缴纳土地出让金；不改变划拨性质，对转让方征收土地收益金； 暂不办理土地使用权出让手续的，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。7种可以

43、不办理出让手续的情况。 -城市房地产管理法第二十三条,已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。 经济适

44、用住房管理办法第三十条,第三节 商品房销售管理,商品房预售： 房地产开发企业将正在建设中的房屋先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。,商品房销售,商品房现售： 房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。,商品房预售 城市房地产管理法明确了商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。 注意：未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得参加任何展销活动。,商品房预售条件 （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可

45、证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 （4）取得商品房预售许可证明。 -城市房地产管理法第四十五条 注意：预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。,2、房地产开发企业申请办理商品房预售许可证提交的许可材料 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料； （一）商品房预售许可申请表； （二）开发企业的营业执照和资质证书； （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；,（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （五）工程施工合同及关于施工进度

46、的说明； （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 -城市商品房预售管理办法第七条,三、预售许可程序,1、受理需要补充材料的，应当场或5日内一次性告知,2、审核开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责,3、许可自受理之日起10日内作出准（不）予预售的行政许可书面决定,4、公示,四、商品房预售合同登记备案 开发企业应当自签订书面商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。可以委托代理人持书面委托书代为办理。,五、商品房现售 符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业

47、应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；,（四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 -商品房销售管理办法第七条,商品房销售代理,实行销售代理必须签订委托合同,1,房地产中介服务机构的行为要求,2,房地产中介服务机构的收费,3,房地产销售人员的资格条件,4,房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的

48、商品房再行销售给他人,房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房,不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用,商品房销售中禁止的行为,商品住宅按套销售，不得分割拆零销售,商品房买卖合同,保修责任,中途变更规划、设计,误差处理方式,计价方式,合同主要内容,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释 法释【2003】7号,理解：该解释溯及既往，到房地产管理法施行后订立的合同 要点： 1、不轻易认定合同无效（第2、6条） 2、销售广告可成为合同内容（第3条） 说明和允诺对价格产生重大影响的，即使未载入合同，亦应

49、认定 3、认购书、订购书、预定协议的效力（第4、5条） 订金与定金定金罚则（合同法第115条） 担保法-定金数额不得超过主合同的20% 4、五种适用惩罚性赔偿的情形（第8、9条） 5、房屋面积误差的处理（第14条） 6、违约金的问题（第16、17条） 以合同有效为前提承担违约责任；以30%为限,第四节 房屋租赁管理（新版教材有改动） 一、房屋租赁的概念 指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 二、房屋租赁的政策 1、房屋租赁，出租人及承租人所需持有的证明； 2、承租人在租赁期内死亡，租赁合同继续履行； 3、优先承租权； 4、买卖不破租赁。,三、房屋租

50、赁条件（不得出租情形） 商品房屋租赁管理办法（住建部令第6号）第6条： 1、违法建筑 2、不符合安全、防灾等工程建筑强制标准 3、违反规定改变使用性质 4、法律、法规禁止出租的其他情形 原42号令禁止出租的有： 1、未取得房屋所有权证的 2、司法查封的 3、共有人未同意的 4、抵押权人未同意的 5、不符合公安、环保、卫生等规定的,住房出租的规定： 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 商品房屋租赁管理办法（住建部令第6号）第8条,四、房屋租赁合同 （1）内容 租赁期限、租赁用途、租

51、金及交付方式、房屋的修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。 （2）租赁期限 合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。 （3）租赁用途,五、房屋租赁登记备案 注意：此登记为“备案”性质，非合同生效要件的登记。不进行备案登记，并不影响范围租赁合同的效力，该备案登记应视为行政机关的行政管理手段，而非民事行为。 租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 六、房屋转租 （1）转租须经出租人同意； （2）转租合同须按照规定办理登记备案手续。,买卖不破坏租赁原则,合同法第229条：租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效

52、力。 1、所有权转让-不破租赁 2、先出租，后抵押-不破租赁 3、先抵押，后出租-破租赁 （例外规定，见担保法司法解释第66条）,第五节 房地产抵押管理 一、房地产抵押的条件 （1） “地随房走”。房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押；【土地使用权来源不限】 （2）地上无定着物的出让土地使用权抵押； （3）不得设定抵押权的情形。【5种】,不得设定抵押权的情形： 1、权属有争议的房地产 2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 3、列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物 4、已依法列入拆迁范围的房地产 5、被依法查封、扣押、监管和有重要纪念意义的其他建筑物 6

53、、依法不得抵押的其他房地产 城市房地产抵押管理办法（原建设部令第98号）,物权法上的不得抵押： （1）土地所有权； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权，法律规定可抵押的除外； （3）学校、幼儿园、医院等教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（如美术馆、图书馆、博物馆等） （4）所有权、使用权不明或有争议的房产； （5）被查封、扣押、监管的财产； （6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（国家机关财产；违法、违章建筑；宗教财产等）,二、房地产抵押的一般规定 （1）房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期

54、间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。 （2）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 （3）预购商品房贷款抵押的，必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （4）以享受国家优惠政策其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。,（5）国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的应当符合国有资产管理的有关规定。 （6）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。 （7）以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用

55、权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 （8）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。,（9）企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。 （10）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。抵押权实现后，租赁合同在有效内对抵押物的受让人继续有效。 （11）抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。,三、最高额抵押权 （一）特征 1、担保的债权具有将来发生性； 2、担保的债权具有不确定性； 3、抵押权一般先于担保的债权而成立，

56、但此前已经存在的债权也可以协议转让担保的债权。,（二）特殊规则 1、在担保债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不随之转让； 2、在担保债权确定前，当事人可以协议变更债权内容，但不能对抵押权人不利。 （三）担保债权的确定途径 物权法206条 6种情形,四、房地产抵押合同 （1）为要式合同； （2）为债权债务合同的从合同。 物权法第172条：主合同无效、担保合同无效，但法律另有规定的除外 导致担保法第5条第1款无效：主合同无效，担保合同另有约定的，按照约定。 不允许当事人约定主合同无效，担保合同仍有效。 五、房地产抵押登记 （1）该登记是强制性的，且为抵押权的生效要件； （2）登记部门-从不动

57、产的交易权属登记机关中指定； （3）房地产抵押登记要件。,掌握,五、房地产抵押登记 1、该登记是强制性的，且为抵押权的生效要件； 2、区分登记的效力和合同效力 区分原则 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 -物权法第15条 （1）区分了登记的效力和合同效力 例如：一房多卖 （物权效力） （债权效力） （2）未办物权登记的，不影响合同效力,（3）除法律另有规定或合同约定外，合同自成立时生效 合同法司法解释（一）第九条 附条件或附期限 注意：物权法出台后，原担保法第41条无效 当事人以本法

58、第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 -担保法第41条,抵押权的特点： 1、是一种担保物权 2、不转移标的物占有 3、为保证担保的债权实现进行担保 4、就抵押财产变价而优先受偿（是价值权而非实体权） 效力： 对内优先：抵押权之间冲突的，顺位清偿 对外优先：抵押物被查封、执行时，优于执行的债权清偿,六、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记 （1）予以登记、暂不登记、不予登记的条件； （2）批量办理个人住房抵押权变更登记的条件； （3）办理该登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更。 七、房地产抵押权的效力 （1）抵押人仍然享有被抵押的房地产的所有权，但是该所有权受到限制； （2）房地产抵押关系存续期间，房地