土地供给政策对房地产影响分析

1、经济 / 产业CO-OPERATIVEECONOMY&SCIENCE土地供给政策对房地产影响分析文 / 刘艳花 邢佳维 李 佳提要 城市土地是国家的重要资产，国家通过土地产权垄断先将财富集中起来，然后又通过政府公共支出形式，用于基础设施投资和社会福利支出，促进国民经济和社会的均衡发展。土地供给制度是社会主义市场经济特有的制度安排，通过研究土地供给制度影响房地产的内在机制，对土地一级市场和房地产市场的健康发展起着至关重要的作用。关键词：土地供给制度；房地产市场；房地产价格中图分类号：F293. 3文献标识码：A一、土地供给制度安排从政府作为土地供给者，从自然供给的土地到经济供给的土地，要经过征地

2、拆迁、整治开发和市场出让等三个阶段，因此土地供给制度具体包括：土地征迁制度、储备开发制度、土地出让制度。从政府作为土地管控者角度，为了减少市场失灵，政府需要对土地市场进行市场规制，具体包括：土地征迁和补偿制度、储备开发制度、土地出让制度等。1、土地征迁和补偿制度。土地征迁是政府依靠其特有的权力强制性地实现土地权利的转移过程，但这种强制性转移又是以相应的经济补偿为条件的，强制性与补偿性是土地征用的两个特性，主要体现在土地管理法、房地产管理法和城市拆迁管理办法及其相关管理规定。如果说土地征迁是政府的权利，则土地补偿则是被拆迁人的权利。由于私人产权的保护，政府只有为公共利益才能进行征迁，因此土地征迁

3、制度的核心是政府产权的界定；由于房屋拆迁的实质是获得土地的使用权，土地才是拆迁真正的标的物，因此土地补偿制度的核心是被拆迁人产权的界定。2、土地储备开发制度。土地储备开发制度包括土地储备制度和土地一级开发制度。土地储备是指政府按照法律程序，根据城市土地利用规划和城市规划，通过收购、收回、置换、征化土地供需之间的矛盾。用等方式取得土地使用权，并进行土地的前期2、土地供应政策对房地产市场调控的时开发，予以储存，以适时适量供应和调控城市滞效应。土地要素对于房价变化影响很大，通各类建设用地的需求，规范土地市场，为城市过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房发展提供土地资源、资产和资本；土地一级开地产市场

4、的运行。而土地因素对房地产价格的发由土地项目一级开发权的开发主体组织实影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时施土地开发项目的征地、拆迁，规划设计、市政 差性”。对房地产市场的土地调控是指政府通基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于投融资过程。土地一级开发一般由土地储备单土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方位或土地一级开发公司接受委托负责组织。面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最3、土地出让制度。土地出让方式包括划拨为直接，但是效果显现的时间更长。无论是土和有偿出让两种方式，划拨土地主要集中在国地总量调控还是结构调控，土地供应时滞都是有机关和军

5、事用地，城市基础设施用地和公益影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等的存在，就无法清楚地把握调控的影响效应，项目用地，以及法律、法规规定的其他用地；有对于市场的调控只能是较盲目的决策，达不到偿出让又分为协议出让、招标、拍卖、挂牌。土预期的效果。地使用权出让制度的主要内容，主要体现在3、土地供应总量对房地产市场的影响经营性用地出让管理办法、协议出让管理（1）土地供应总量对房地产市场数量的影办法及其相关管理规定。响。土地供应是房地产市场基础，土地供应如二、土地政策对房地产的影响分析果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土1、土地政策对房地产市场影响的传导

6、机 地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。制。主要包括两个途径：首先，土地价格对房价 所以，这里所说的土地供应总量为有效供应总的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价 量。土地供应总量对房地产市场有着两方面的格的增加会引起房地产开发企业的成本增加， 影响：一方面是影响房地产产品的供应总量，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供 特别是影响增量房地产产品；另一方面是影响给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给 生产和预期，但影响力的时效不同，对房地产增加；其次，土地供应量对房地产价格的影响， 产品供应的影响，由于房地产开发周期的原土地供应量决定房地产开发企业可开发的土 因，要在 12 年之

7、内才能显现出来，但对投资地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响 和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密房地产市场的供给，最终影响房地产价格。与 关系，土地供给量与房地产增量有着密切关金融政策、税收政策相比，土地宏观调控政策 系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之只能对供给产生影响，无法对需求产生直接的 间的关系由容积率（项目用地范围内总建筑面影响，无法实现整体市场的稳定均衡。土地政 积与项目总用地面积的比值）来反映。设房地策这一行政手段对供给的影响是很有效的，因 产增量为 QR（平方米建筑面积），土地供给量为土地所有权归国家所有。而对于土地使用需 为 QL（平方米土地面积），容积率为 F

8、，则有求的影响并不能通过土地政策来实现，单纯地 QR=FQL。则当容积率不变时，土地供给量与对土地供给的控制只能加剧对土地的需求，激 房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，合作经济与科技2010 年 12 月号上（总第 406 期）25经济 / 产业CO-OPERATIVEECONOMY&SCIENCE单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就政府应避免采用直接价格管制方式降低地越大。价和房价，有些政府为了应付房价降低的（2）土地供应量对房地产价格的影响。 “政治任务”，直接对商品房采取限价措施，房地产价格代表了对房地产的需求，土地市这是对市场机制的破坏。政府应将主要任务场的供求关系作用形成地价，

9、决定新一轮房放在提供廉租房等保障性住房的供给方面。地产价格的大小。利用四象限模型的分析方经济适用房、限价房政策的初衷虽然是为了法可分析出土地市场和房地产市场的互动提高中低收入家庭的社会福利，但直接的价机理：当房地产数量的需求上升时，土地供格规制降低了土地资源的配置效率，必然导应量、地价、房地产价格和地产数量都增大致排队成本和交易成本的上升，且政府在严了。当房地产的价格上升时，土地供应量也格界定中低收入群体时将花费更多的制度上升，房地产价格与土地供应量呈正相关关成本，因此制度绩效较低，应改变直接规制系，并且房地产价格是土地供应量变化的原向间接规制转变。本文建议，政府应取消目因。通过对土地供给弹性

10、变化的分析，随着前的双限房政策，降低经济适用房的比例，城市的发展，可以用较少的土地供应量来调改为加大廉租房土地供应政策。建议成立专控相同的房地产价格的涨幅。门的银行机构采用宽松的信贷政策，用土地4、土地供应结构对房地产市场的影响。拍卖所得收入弥补中低等收入群体自住用不同用途用地的供应比例，体现了政府的产房的信贷，以此帮助中低收入群体实现居者业政策，例如目前我国采用供地结构的政策有其屋，减少投机行为。是，对于不符合国家产业政策和行业准入条3、转变社会各利益主体之间的博弈关件的建设项目停止供地，对于限制性项目提系，政府退出市场的讨价还价博弈是我国土高供地标准和条件，并根据经济发展需要、地供给制度设

11、计的方向。大多数的学者认动态调整和更新限制性、禁止性建设项目供为，政府权力寻租行为是造成政府管理绩效地目录；同时，调整商业用地的市场投放量，较低的原因。就本文看来，由于土地具有私增加产业政策扶持行业的供地量。人价值属性，土地供需双方之间对于价值的三、完善我国土地供给制度的建议判断不同，在信息不对称和产权不清晰的情1、在土地供给制度变迁过程中，农民、况下，会导致机会主义行为，必然造成交易城市中低收入群体是制度的受损者，因此我成本过高。由于政府公共利益职能，政府不国的土地供给制度不能达到帕累托优化的能通过与其他利益主体之间的讨价还价方制度评价准则，建议我国的土地供给制度的式与民争利，为此政府会采取

12、以“拆迁标价值导向是实现社会的卡尔多希克斯 准”、“基准地价”这种非市场价值标准取代效率改进。本文建议将土地供给制度和其他市场价值标准进行出让，但由于政府存在产制度按照兼容性、互补性和关联性的原则进 权主体模糊，政府官员存在“道德风险”和行完善：从制度的兼容性来讲，主要是重新 “逆向选择”行为，产权代理成本较高，造成界定所有权、土地使用权和发展权，建立起制度绩效较低。政府应从社会利益的讨价还制度兼容的土地产权制度，促进土地使用权价中退出，由利益关系的博弈者转变为制度按照市场价格流转；从土地供给制度与其他的制定者，可以提高制度绩效。制度的互补性来说，应将房地产产业的税收（作者单位：河北经贸大学）

13、政策、金融政策、房地产产业政策联系起来共同完成一个体系；从土地供给制度的关联主要参考文献：性来讲，应将土地的计划管理、城市规划管 1 张中新. 土地供应在经济宏观调控中的理、土地储备开发和土地出让制度联系起政策运用 J . 特区经济，2004. 10.来，共同组成一个制度体系，才能对房地产 2 张洪. 我国城市土地供应政策的经济分市场产生影响。析以云南省为例 J . 财贸经济，2007. 6.2、需要调整经济适用房、限价房和廉租 3 胡晓添，濮励杰，陈志刚等. 土地因素对房等政策。维护市场秩序、提供公共产品和 房价的时效影响实证分析以南京市为例服务是政府的主要职责，在房地产市场中， J . 中

14、国土地科学，2005. 6.提要 本文从当前黄河三角洲主导产业发展概况入手，分析区域内主导产业发展存在的问题，并提出主导产业定位发展的措施建议。关键词：黄河三角洲高效生态经济区；主导产业；定位研究中图分类号：F127文献标识码：A自 2000 年以来，区域发展规划密集出台，这是国家通过实施区域发展战略，从而发挥不同区域的比较优势和资源禀赋，加快区域经济结构调整和产业布局的需要。黄河三角洲作为山东省新一轮区域发展中的引擎，要想在当前的区域竞争格局中率先突破，就必须重视挖掘各自区域经济发展的比较优势和特点，突出主导产业，在“高效生态”上做文章。一、黄河三角洲主导产业发展概况黄河三角洲地区是以黄河冲积平原和鲁北沿海地区为基础，向周边延伸扩展，包括东营和滨州两市全部，以及与其相毗邻的潍坊寒亭区、寿光市、昌邑市，德州乐陵市、庆云县，淄博高青县和烟台莱州市，共涉及 6 个设区市的 19 个县，总面积占全省的 1/6。目前，该区域已形成以下主导产业：（一）石油装备业。石油装备业在黄河三角洲区域发展中一直占据着重要的位置。目前，东营市现有石油装备企业 99 家，石油装备主营业务收入占全国的 1/3，是全国最大的石油装备制造业基地。可以说，石油装备业要作为该区域的主导产业，特色非常突出。（二）石油化工业。黄河三角洲蕴藏着丰富的石油资源，拥有渤海油田、胜利油田，有着发展石油化工得天