华明工业园项目策划报告

1、华明工业园项目策划报告目录2财务测算分析项目初步方案地块发展分析宏观市场分析目录3财务测算分析项目初步方案地块发展分析宏观市场分析宏观区域现状华明镇华明镇总面积156k，总人口5.3万人华明镇规划六大功能模板：市区换房宅基地、东丽软件园、经济功能区、商务区、物流综合服务区、村级工业区华明新家园总体新建商品房区域需5年的开发周期，规划人口5万人，目前经济适用房项目在建设中，首创项目在推广中。区域交通现状津汉公路空港段新东城交通枢纽中心 距天津机场1公里 距天津市区7公里 天津地铁2号线延伸至项目 政府重点建设京津塘高速、津汕高速、及津汉公路交叉处立交桥工程，完善空港物流加工区交通区域发展前景 本

2、区域将发展成为：天津东部现代化的国际新 城区华明工业园概况华明工业园区是经天津市人民政府批准的天津市示范工业园区，东临全国示范小城镇华明新市镇居住区，西靠外环调整线，南依津汉公路，北至金丽北道，总规划面积20平方公 里，已开发面积10平方公里。 按照构建高端化、高质化、高新化产业结构的要求，重点发展轨道交通、航空配套、电力电气、总部经济四大产业，已引进45个项目，总投资160亿元。本案项目周边商业发展环境津汉公路空港段将发展成为天津东城新的会展中心、商业中心、商务中心及酒店区区域内居住、商业、商务、机场、会展、旅游等产生的常住、工作、流动人口将给带来大量消费需求。物业规模代表项目产生需求鹏润住

3、宅800万华明新家园、远洋新干线常住人口约25 万，工作人口约30万，流动人口约20万，将产生日用生活、餐饮、娱乐、购物、家装、休闲、酒店等大量消费需求商业100万永旺购物中心JUSCO写字楼150万空港国际中心、金融中心酒店50万皇冠国际、圣光快捷酒店本案项目周边商业发展环境项目名称规划建筑面积写字楼空港国际中心总建面67850.3，写字楼部分20000皇冠国际广场总建面151321.91写字楼部分28000金融中心117538空港国际贸易中心总建筑面积60000铭朗国际广场一期酒店天津圣光快捷假日酒店酒店开业时间2006年12月26日，楼高7层，共有客房211间，标间面积23空港国际中心总

4、建面67850.3，酒店约28000皇冠国际广场总建面151321.91，五星级酒店约60000会展天津国际会展中心总建筑面积约30万平方米，包括展馆、会议中心、酒店、写字楼、公交中心等设施，整个工程预计2010年年底建成。消费人群分析朗钜天域占地面积:236600平方米总建筑面积:100850平米朗钜天域东丽湖现有2万人未来规划10万人东丽湖万科城占地约27万平方米， 总建筑面积约33万平方米 ，别墅 、商铺为主矽谷港湾总占地65万平 方米，总建筑面积43万， 商业建筑面积26万，别 墅建筑面积17万，容积 率为0.6。华明新家园15万人本案东丽湖万科城总建筑面积可达到137万平方米。天津首

5、个近郊生态型商务园区首创溪缇郡东丽湖矽谷港湾万菘居住区现有30万人华明街道1km皇冠国际广场酒店10层；写字楼11层；公寓11层天津滨海国际机场远洋新干线空港物流现有消费需求潜在消费需求项目5公里范围内现有主要消费人群40万人3km未来规划40万人占地面积:214787.40平方米总建筑面积:450000平方米商务公建部分8万平方米， 住宅部分37万平方米5km核心商圈目前总人口5万人，未来8年规划常住居民将达到2030万人市场研究结论有利因素限制因素11外部因素内部因素 华明住区主要商业地块规划都位于华明T新家园内，项目未来发展难度较大 项目紧邻空港，空港内已有商业业态成为重要竞品威胁 项目

6、所在空港区域是天津重要产业基地，工业发 O展高地，拥有良好政策导向 目前空港区域商业市场开发尚处于市场起步阶段，具有多种商业形态的市场机会机会W劣势 地块周边目前人口发展有限，距离华明新家园居住区尚有距离，人流吸引难度大 华明住区居民的消费能力和消费习惯一定程度限制了未来商业的打造方向和档次优势S 地块位于华明工业园内，交通便利，通达性高 项目一期已进行EOD总部办 品的开发，在品牌认知度和客户资源上都有一定的积累，为后期商业开发奠定了基础目录12财务测算分析项目初步方案地块发展分析宏观市场分析华明工业园总规图总部型项目厂房型项目住宅型项目自用型项目日月湾总部本案本案现状分析F1F 2F 3建

7、议：4D6F 5弱化B工业地块发3展局限D，强化商业功能1提升打D 1E 22F 7BA 3海特CA 2A1奔驰E114分析：基于目前产品开 况与投资收益情况分析，未来地块开发应创造性把握地块核心价值，提升产品开发档次FF4s店酒店研发中心造EOD项目发展方向研究商业生地常规开发方向传统型商业旅游地产专业市场主题商业主题依赖型资源依赖型产业依赖型人口依赖型未来将有望落户于华明新家园缺乏规划支撑规避竞争已有东丽湖度假区竞品规避竞争已有空港汽车市场竞品规避竞争空白市市场机场会结论：经过市场竞争情况进行初步筛选，再结合地块本身条件进行筛选后，主题商业的开发可能性更强15项目商业打造逻辑鉴于市场分析表

8、象，合理安排主题商业操作方向提升引进亮点业态及品牌，进一步提发展升项目整体品质多种业态组合，立足EOD区域内已有商业及客户需求，寻找基本主题诉求点及辐射能力，为提升项目商业功逐渐形成区域级能，形成依托华目的性消费主题明工业园并辐射商业提供运营支华明新家园的综撑合型主题商业项目发展机会分析1. 目的性消费2. 利用现有“ 汽 车 ” 主题进行深度挖掘开发3. 科学规划业态地块条件项目地块区位优越，占地面积较大，地块较规整， 临街商业多，商业价值较高，但需科学规划商业业态主题 交通便利性为较强， 项目可达性及辐射 能力得到提升，适 合目的性消费业态 发展周边交通项目地块周边交通条件优越，可视可达性

9、强周边商业地块周边已有奔驰4S店、酒店等现状商业 可结合现有汽车4S 店进行商业主题延伸，共享客户资源人口环境华明新家园人口将达到15 万人。工业区内人口也将不断增长。 项目周边消费需求正处于培养时期， 但未来的人口增加 及置换有待时日，近期不能呈现规模客流案例：上海国际汽车城1.汽车贸易、零配件贸易、二手车贸易、电子商务等4.汽车品牌展示、博览、会展、汽车教育培训汽车贸易汽车科教博览汽车服务功能布局5.汽车科普、汽车休闲、汽车体育、汽车旅游等2.汽车金融、信息、租赁、维修、培训、俱乐部和一站式服务等汽车文化旅游3.国内外整车和零部件的研究开发和创新成果产业化汽车研发上海国际汽车城位于安亭地区

10、，占地68平方公里，包括核心区、整车和零部件配套制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇区等五大区域。案例：上海国际汽车城上海国际汽车城是按照汽车产业商流、物流、信息流的国际性集散地的目标，以及国际著名汽车厂商抢滩中国和亚洲市场的重要桥头堡进行定 位的。在未来的2-3年内，力争使当今世界汽车行业的三大主流（美国的通用、福特，欧洲的大众、奔驰和日本的丰田、本田）在华营销总部落户上海国际汽车城。上海国际汽车城在5年内力争使经此集散的整车和零部件不少于其进入中国市场总量的15%-25%，在WTO关税及配额保护取消后，集散比重争取超过30%-40%国际化规模大功能全先进性服务配套齐全上海国际汽车城将依托

11、嘉定汽车生产功能，加快发展汽车展示与销售功能，打牌、万国牌，建设具有辐射与集聚功能，以及生产、展示、 销售、服务与文化旅游功能于一体的现代化、综合性、国际性汽车城。上海国际汽车城，将引进各国汽车科技的最新成果，导入汽车营销的最新理念，按照WTO贸易规则和国际汽车营销惯例，建设具有鲜明的开放性、区域性特征的国际汽车及零配件集散中心。上海国际汽车城将与汽车贸易相关的工商、税务、银行、保险、车管等 部门吸引进汽车城，为国内外厂商和汽车消费者提供一门式服务，树立上海国际汽车城高效、便利的国际形象。19案例：上海国际汽车城上海国际赛车场签定了自2004年至2010年连续7年承办F1赛事的承办权，除F1赛事外，赛车场还举办了必比登世界环保车辆挑战赛、摩托车GP大赛、 全国汽车场地锦标赛、V8房车比赛等有较大影响力的比赛汽车博览公占地近1150亩，以汽车文化为主题，公园内设有汽车世界、汽车博物馆、会展中心以及和汽车文化相关的娱乐项目，是国际一流、国内首创的汽车文化主题公园。园上海国际汽车博物该项目以介绍世界汽车百年发展历史、展现汽车构造和设计技术、展示经典名车、普及汽车知识等内容为主要功能，项目总投资4亿元，占