古镇开发专题研究.pptx

1、古镇开发模式专题研究,上海中原顾问事业部 Shanghai.11.2014,游线信息：知名旅行社古镇游线四川省中国国际旅行社、四川省中国青年旅行社、四川省康辉旅行社,以温泉度假、产业休闲等产品为重点，丰富外围产品，延长旅游停留时间,现状古镇游线产品分析：,四川古镇外围规划/新建产品概览：,模式研究|古镇旅游产品模式,基础产品共性 古镇观光景点 美食购物休闲 民俗节会体验,拓展产品个性,特色民俗演艺 文化互动博览 时尚休闲娱乐 亲水娱乐活动,做足古镇观光体验，强化文化娱乐，构建古镇休闲娱乐产品体系,模式研究|古镇旅游产品模式,1.依托“孝泉遗址遗迹”： 元塔、宋孝街、姜公祠、延迮寺,活化文化，强

2、势注入娱乐体验； 以提升型产品为引擎，构建圈层式古镇旅游产品体系,【基地条件匹配】,2.挖掘“商贾民俗、川西回民风情” 万民伞、打清醮、半边街,3.内延休闲度假功能， 外联年画村等互补产品,模式研究|古镇旅游产品模式,旅游集散中心,旅游集散中心,【黄龙溪】川西古镇代表，古镇驱动，圈层式外拓,【平乐古镇】川西古镇代表，古镇+平沙落雁双核，圈层式辐射,旅游集散中心,【西塘古镇】长三角休闲古镇代表，逐水布局，以街巷串点的丁字结构,【台儿庄古镇】环渤海休闲古镇代表，古镇为核，逐水布设；外围辐射,川西古镇空间研究：黄龙溪、平乐、洛带,其他区域古镇空间研究：周庄、西塘、乌镇、台儿庄,主入口、 游客综合服务

3、,主入口、 游客综合服务,旅游集散中心,主入口、 游客综合服务,主入口、 游客综合服务,运河文化学院 文化产业生活区 华谊影视基地 会展交易中心,平沙落雁,李家大院,城隍庙,金华佛山,金鸡沟户外运动基地,李家大院,古镇核心区,古镇核心区,古镇核心区,古镇核心区,文化产业区,乡村休闲区,模式研究|古镇旅游空间模式,以古镇核心区为核，关注外围空间拓展，合理布设配套服务，圈层式发展,模式研究|古镇旅游空间模式,模式研究|古镇运营管理模式,成都周边主要古镇商业业态配比统计及影响古镇商业因子分析,【四川主要旅游古镇业态特点】 区位适配条件：以成都为主要客源，处于成德绵经济圈辐射范围； 发展现状：大都有3

4、00万以上的游客量支撑、景区级别达到4A； 业态特点：近郊古镇多以餐饮、购物业态为主，中远郊古镇进一步丰富了住宿业态；近年休闲娱乐业态有增加的趋势；将本土特色文化融入常规业态，形成景点型业态成为创新发展的重要关注点。,模式研究|业态模式,模式研究|古镇旅游发展趋势,产品模式|文化古镇旅游发展趋势：浙江嘉兴乌镇,发展历程：观光起步、复合功能、强化体验，逐步探索古镇旅游升级发展之路,【发展历程】,【案例概况】 乌镇位于浙江省桐乡市，面积为71.2平方公里。拥有1300年建镇史，完整地保存着原有晚清和民国时期水乡古镇的风貌和格局。 被评为国家5A级景区、全国二十个黄金周预报景点之一、中国十大历史文化

5、名镇。 十字形水系将全镇划分为东西南北4个区块，现已开发东栅、西栅两大景区。东栅定位为水乡古镇风情观光景区，西栅定位为世界遗产级的休闲度假景区。 封闭式景区，联票150元，单独购买东栅门票100元，西栅门票120元。 2011年，乌镇共接待游客514.53万人次，营业收入5.8亿元。其中东栅接待349.74万人次，西栅接待164.79万人次，门票收入仅占总收入的一半。,产品：细分客群、差异产品，通过游客整合、设施共享等降低市场风险、实现共生共荣,产品模式|文化古镇旅游发展趋势：浙江嘉兴乌镇,【发展方向】 多分布于城市中心区； 餐饮、夜间休闲娱乐是重要吸引； 历史与时尚元素良好结合：（1）在保护

6、历史文化遗存的基础上合理分区规划；（2）外部历史建筑特色的保留与内部丰富的现代时尚化商业业态良好融合；（3）以喜爱历史文化与现代感交融的年轻消费者需求为导向，注重夜娱性产品及主题时尚休闲购物产品的打造。,文化与商业融合，功能复合化，休闲主题化，成为城市休闲备受青睐的方式,产品模式|文化街区开发模式,文化休闲完美契合，多功能产品满足全方位需求，打造城市文化休闲客厅,概况：宽窄巷子位于成都市城区。由宽巷子、窄巷子和井巷子三条老式街道及45个清末民初风格的四合院落群组成，将历史文化保护街区与现代商业成功结合。自2008年开街近4年，成都宽窄巷子累计接待游客近3600万人次，年产值4亿元。,不同功能的

7、休闲产品动态交替，满足游客全方位需求 以窄巷子为例：,文化元素与休闲体验相融，引领前沿休闲业态,老成都底片，新都市客厅,16号,17号,19号,“成都印象”餐馆,“隔壁子”酒吧,散花书屋,25号,“香韵”茶馆,26号,“龙喧”餐饮会所,“黛堡嘉莱”法式生活概念馆,27号,窄巷子,产品模式|文化街区开发模式：四川成都宽窄巷子,【古镇布局特点】布局大多申字形，申字的四方框，是城墙；四个城门，中间十字大街，其它小胡同忽略，自然形成。共有四条大街一般叫东街西街南街北街，城门外如果还有建筑物，叫东关西关南关北关。共有四街四关。,【古城关键空间元素】 护城河/ 城墙/行政商业中心/十字大街,【古镇空间结构

8、】 根据地形更加灵活，具有一定的特殊形态,产品模式|空间分析1：古代城镇空间结构,滨水、主街是历史古镇的主要发展格局！商业跟着景点走！,周庄：沿十字型河道布置，一河两岸水街,乌镇东栅：沿河北岸，河道临水内街,乌镇西栅：沿河北岸；,西塘：沿十字型河道，一河两岸水街,洛带：景点及商业沿古镇核心道路分布,南浔：景点散点分布，古镇与城区已经融为一体，主要景点与仿古商业沿河分布；,产品模式|空间分析2：六大古镇空间结构,主出入口,主出入口,主要街区,水脉,产品模式|空间分析3：安徽宏村空间发展历程及空间肌理分析,产品模式|空间分析4：成都黄龙溪空间发展历程及空间肌理分析,寻找全国知名古镇案例，选取一些因

9、子，总结分析出影响古镇开发的关键因子,产品模式|运营模式分析思路,列举长三角、西南、山西等多区域的古镇，对其特征因子查找分析:,产品模式|运营模式：封闭式旅游古镇特征分析,影响旅游古镇封闭式运营的关键因子为旅游类型区域竞争力、资源区域竞争力,关键因子旅游类型区域竞争力、资源区域竞争力 古镇作为收门票的景区开发时，其产品吸引力为最重要的因子。景区的观光性主导性质决定了观光价值是关键因子，而观光价值主要由旅游类型的区域竞争力和资源的区域竞争力共同形成。 其他因子与游客量的相关性也普遍较明显，如城市经济、城市旅游、商业规模等为一定程度上的基础条件，但不是关键条件。,产品模式|运营模式：封闭式旅游古镇特征分析,客群特点：主导形式为团客，范围主要为外地,产品模式|运营模式：封闭式旅游古镇客群特点,列举长三角、西南、山西等多区域的古镇，对其特征因子查找分析,产品模式|运营模式：开放式旅游古镇特征分析,影响旅游古镇开放式式运营的关键因子为资源的区域竞争力、商业规模,关键因子资源的区域竞争力、商业规模 古镇作为开放式商业街开发时，其资源的区域竞争力为最重要的基础因子。由于古镇资源历史遗存的特性，其旅游产品的资源依赖性普遍较高，因此，资源禀赋是此种模式下产品吸引力的重要决定因素。 古镇的旅游商业吸引是第二个关键因子。作为开放式商业街，商业本身是除了旅游吸引之外的重要吸引，商业的人