特色小镇专题特色小镇模式几何叠加ppp、雄安新区成风口

1、2017 年 06 月 08 日证券研究报告“特色小镇”专题报告股票投资策略报告“特色小镇”模式几何，叠加“PPP、雄安新区”成风口-“特色小镇”专题基本结论本报告的主要看点：1. “特色小镇” 的发展路径、新起投资机会、发展意义以及第二批“特色小镇”规划公布在即，催化剂不断。继去年 10 月公布了首批申报完成。相较第一批而言，第二批在体量上和要求上都远超第一批，且筛选的标准将更加严格。在此之际，市场对“特色小镇”的关注度提升。“特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有本质区别，是以产业为核心，项目为载体的特定生产、生活、生态区。2014 年 10 月时任浙江省省长李强在调研考察云栖小镇的时候第

2、一次公开提出“特色小镇”的概念，将“特色小镇”定位于非行政概念、非简单的以业兴城、非工业园区概念，而是相对独立于市区，具有明确的产业定位、文化内涵、旅游资源和一定社区功能的平台，同时秉持着“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念。PPP 模式将在“特色小镇”的建设中得到广泛应用。“特色小镇”的开发主要有三种模式：政府主导、企业主导和政企合营的 PPP 模式。虽然目前仍由政府主导，但在未来，PPP 模式或成为体育小镇的主流经营方式。在第一批 127 个“特色小就有很多小镇采用了 PPP 模式，可以预期未来在基础设施建设和公共设施建设中会有更多的 PPP 模式的应用。“雄安新区”将为“特色小镇”

3、提供广阔的试验田。在雄安新区发展“特色小镇”，可以起到很好的复制推广效果。近期河北省政府公布的首批“特色小镇”创建和培育类中，在雄安新区范围内(雄县、容城、安新 3 县)以及周边的“特色小镇”有十多个，这些“特色小镇”无疑将伴随着雄安新区的崛起而快速发展。河北将投资 2200 亿建设 100 个“特色小镇”。投资建议：四条主线把握“特色小镇”投资机会1） 主线一：房地产开发以及投资“特色体育小镇”等。推荐，华夏幸福（将产业小镇作为集团业务发展线之一）、华侨城 A(将建 100 座具有中国传统民俗文化特色小镇)、莱茵体育(拟 80 亿打造杭州浦阳特色体育小镇)等。2） 主线二：项目运营开发商。旅

4、游文化产业，涉及“人工、人文”主题性景 点，如：中青旅(在“特色小镇”项目上积极推进）等。3） 主线三：PPP 模式。“特色小镇”的未来发展将伴随着 PPP 模式不断优化，在政府和社会主体间寻找到平衡点，推荐美尚生态(推进打造“特色小镇”PPP2.0 计划)、铁汉生态（表示将建设“特色小镇”的相关业务）等。4） 主线四：后续有望积极参与河北以及雄安新区“特色小镇”建设的公司。如：南国置业(将参与雄安新区“特色小镇”建设)、滨江集团(有望参与雄安新区周边小镇的项目开发)、华斯股份(华斯裘皮城被认定为河北第一批创建类“特色小镇”)、棕榈股份( “生态城镇+”战略转型，积极参与雄安新区建设)等。风险

5、提示：项目进度不及预期李立峰分析师 SAC 执业编号：S1130515040001 (8621)60230231樊继拓联系人魏雪联系人- 1 -用使司公限有理管金基银瑞投国供仅告报此敬请参阅最后一页特别声明此报告仅供国投瑞银基金管理使用股票投资策略报告内容目录一、第二批“特色小镇”规划公布在即，催化剂不断4二、“特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有本质区别5三、 “特色小镇”的发展意义7四、PPP 模式将在“特色小镇”的建设中得到广泛应用74.1 “特色小镇”商业模式中的供应商将成为潜在投

6、资主体84.2 PPP 模式将在“特色小镇”的建设中得到广泛应用9五、“雄安新区”将为“特色小镇”提供广阔的试验田9六、投资建议11- 2 -敬请参阅最后一页特别声明股票投资策略报告图表目录图表 1：第一批 127 家“特色小镇”规划4图表 2：第一批部分“特色小镇”的投资额（亿元）4图表 3：第一批“特色小镇”类型结构5图表 4：第二批“特色小镇”新要求5图表 5：“特色小镇”的缘起 6图表 6：“特色小镇”与传统园区的对比 6图表 7：“特色小镇”三大发展意义 7图表 8：“特色小镇”的商业模式 8图表 9：“特色小镇”运营模式 9图表 10：“特色小镇”多层次融资渠道 9图表 11：第一

7、批“特色小镇”PPP 项目9图表 12：第一批“特色小镇”购买市场化项目情况9图表 13：雄安新区及周边 10 余家“特色小镇”10图表 14：雄安新区规划图11图表 15：雄安新区发展意义11图表 16：“特色小镇”投资标的梳理 12- 3 -敬请参阅最后一页特别声明股票投资策略报告一、第二批“特色小镇”规划公布在即，催化剂不断第一批“特色小镇”公布后，各地规划体量超预期，投资热情高涨。 自从 2014 年浙江首次提出“特色小镇”后，各项相关政策相继落地，其有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等“特色小镇”，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展 质量。

8、” 而根据目前的统计显示，31 个省市规划体量已经达过 2000 个左右， 远超三部委的规划，根据现有的“特色小镇”投资情况可以看出，最高的 沃尔沃小镇投资达到了百亿元，最低的云栖小镇约 10 亿元，但大部分“特色小镇”的投资额在 50 亿元左右，按照平均每家“特色小镇”50 亿元的水平，结合三部委提出的 1000 个“特色小镇”的发展指标，未来将带动 5 万亿左右的投资额，对我国经济起到极大的刺激作用。图表 1：第一批 127 家“特色小镇”规划图表 2：第一批部分“特色小镇”的投资额（亿元）来源：住房城乡建设部、国金证券研究所来源：国金证券研究所从第一批“特色小镇”的类型结构分析可看出，有

9、一半左右的“特色小镇”定位于“旅游发展型”。当前部分“特色小镇”存在发展定位不明确，投资 目标过高，规划过于频繁使得后期不得不进行多次的外延和扩展的问题， 无法体现“特色小镇”“小巧、精致”的特点。同时根据第一批“特色小镇”的类型结构分析可看出，有一半左右的“特色小镇”定位于旅游发展型， 从某种意义上来说，旅游的核心在于消费，旅客消费完了就会离开这个地 方，而“特色小镇”需要的是更多的人留在当地，那就要求更多的贴近当 地资源的产业发展起来，通过推动产业的发展，吸引更多的人才来到“特色小镇”，长期定 居。- 4 -敬请参阅最后一页特别声明编号 地区数量编号地区数量1北京市317湖北省52天津市2

10、18湖南省53河北省419广东省64山西省320广西45内蒙321海南省26辽宁省422重庆市47黑龙江省323四川省78上海市324贵州省59江苏省725云南省310吉林省326711浙江省827陕西省512安徽省528甘肃省313福建省529青海省214江西省430215山东省731316河南省4321股票投资策略报告图表 3：第一批“特色小镇”类型结构60.00%50.39%50.00%40.00%30.00%18.11%20.00%14.96%11.81%10.00%2.36%2.36%0.00%工业发展型 历史文化型 旅游发展型 民族聚居型 农业服务型 商贸流通型 来源：前沿产业研究

11、院、国金证券研究所第二批“特色小镇”公布在即，在体量上和要求上都远超第一批。2017 年5 月 26 日，住房和城乡建设部下发了关于做好第二批全国“特色），要求第二批 300 个国家级小镇”推荐工作（以下简称“特色小镇”在 6 月 30 日前申报完成。不足一个月的时间里，千军万马争抢 300 个名额，挤掉水分后，最终达标的能有多少？中国企业园区国际合作联盟主席吴昀国在近日的一个研讨会上表示，2016 年第一批全国“特色小镇”原定 159 个名额，最后勉强达标仅 127 个（去年 10 月份公布了首批全国“特色小镇”）。第二批筛选标准更加严格。本次候选名额几乎是第一批的两倍，未来将会有更多的“特

12、色小镇”映入眼帘。针对第一批“特色小镇”出现的小镇特色不明显，项目重复建设，房地产企业变向低价圈地以及镇内企业运营经验不足的问题，第二批“特色小镇”提出了更为严格的新要求，对于以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着“特色小镇”名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐，县政府驻地镇不推荐，以旅游文化产业为主导的“特色小镇”推荐比例不超过马云天猫小镇也已落户北京，“特色小镇”模式受到强烈看好。1/3。图表 4：第二批“特色小镇”新要求来源：住建部、国金证券研究所二、“特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有

13、本质区别- 5 -敬请参阅最后一页特别声明编号第二批“特色小镇” 新要求1具备良好的发展基础、区位优势和特色资源，能较快发展起来2实施并储备了一批质量高、带动效应强的产业项目3镇规划编制工作抓得紧，已编制的总体规划、详细规划或专项规划达到了定位准确、目标可行、规模适宜、管控有效4制定并实施了支持“特色小镇”发展的政策措施，营造了市场主导、政企合作等良好政策氛围5实施老镇区整治提升和发展利用工程，做到设施完善、风貌协调和环境优美6引入的旅游、文化等大型项目符合当地实际，建设的道路、公园等设施符合群众需求。股票投资策略报告 “特色小镇”是我国探索新农村建设下的创新产物。2005 年 10 月中央在

14、十一五规划纲要建议中提出要按照“生产发展、生活宽裕、 乡风文明、村容整洁、管理”的要求，扎实推进新农村建设； 在结合第一次提出要建了多年的新农村建设实践经验后，2013 年的中央一设“美丽乡村”的奋斗目标，进一步加强农村生态建设、环境保护 和综合整治工作。经过了十余年来的探索和实践，各地因地制宜，形成了 以发展乡镇龙头企业实现非农化发展的苏南模式，以能人带动、规模经营 为主的赵庄模式等，而在众多的创新模式当中，浙江“特色小镇”模式以和取得的巨大成功赢得了广泛关注。其较强示范效应图表 5：“特色小镇”的缘起来源：国金证券研究所 “特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有本质区别，是以产业为核心，项

15、目为载体的特定生产、生活、生态区。2014 年 10 月时任浙江省省长李强在调研考察云栖小镇的时候第一次公开提出“特色小镇”的概念，将“特色小镇”定位于非行政概念、非简单的以业兴城、非工业园区概念， 而是相对独立于市区，具有明确的产业定位、文化内涵、旅游资源和一定 社区功能的平台，同时秉持着“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展为核心，项目为载体，融合生产、生活、生态的特定区域。理念，以产业图表 6：“特色小镇”与传统园区的对比来源：国金证券研究所- 6 -敬请参阅最后一页特别声明类别行政地位产业结构管理主体功能“特色小镇”非行政区， 面积较小战略新兴产业、现代农业企业产业、文旅、社区功能产业

16、园集群非行政区， 面积较大工业制造为主企业生产功能工业园区单一行政区，面积可大可小工业制造为主管委会生产功能经济开发区半行政区， 面积较大高新技术为主管委会、投资公司生产为主， 兼具生活旅游区非行政区， 面积可大可小旅游、休闲、餐饮为主旅游公司、地方政府生态、生活功能股票投资策略报告三、“特色小镇”的发展意义3.1 优化产业结构，加速产业升级转型产业升级响应供给侧改革的号召，是存量间的博弈也是增量间的博弈。“特 色小镇”不同于传统的工业园区和产业园区，其强调“一镇一业”追求精益求精，所选择的产业与当地的经济资源联系更为紧密，如经济资源丰富的浙江等地发展应在现有资源的基础上，选择发展相对较好的产

17、业进行产业链的延伸，对于相对落后的产业则应当进行重组或者改造，必要的时候进行剥离，充分发挥资源优势的红利和福利；而针对北边一些城镇资源优势不足的情况，则需要对其注入有活力的新兴产业，不断的创新，在创新中完成产业的升级。不论是资源富足地区的存量改造，还是资源匮乏地区的增量创新都与供给侧改革提出的“用改革的方法推进经济结构调整、减少无效和低端供给，扩大有效及中高端供给”一脉相承，是我国经济发展进入“新常态”下的必经之路。3.2 发展大文旅产业，满足人民日益增长的物质文化需求n 文化旅游与传统意义上的概念有所不同，重点将放在提升居民幸福感和归 属感。随着我国居民人均收入不断的提高以及消费观念的转变，

18、对体验式和个性化的消费需求进一步提升，更加关注消费环境、消费心情，在这一阶段“特色小的文化旅游建设不单纯是开发景点，其更注重将当地的风土人情和历史文化融合到生活场景中，一方面提升本地居民对当地文化的认同感和归属感，也让外来游客感受到一方水土一方人的情怀，同时将医疗和教育等行业与文化旅游融合起来，打造大文旅产业。3.3 推动新型城镇化建设，缓解城乡二元经济结构带来的困扰 新型城镇化是“特色小镇”发展的内涵之一，有助于解决城乡二元经济结 构问题。新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，一方面能让优质资源就近向“特色小镇”集中，形成特色化产业集群，

19、促进当地产业结构的升级调整，提高当地居民的人均收入和生活质量；另一方面也有利于缓解目前我国农村地区人口流失严重同时过多的社会资源集中在大城市的问题，协调大中小城市、小城镇、新型农村社区共同发展，是破解目前城乡二元经济结构的重要途径。图表 7：“特色小镇”三大发展意义来源：远卓咨询、国金证券研究所四、PPP 模式将在“特色小镇”的建设中得到广泛应用- 7 -敬请参阅最后一页特别声明股票投资策略报告4.1 “特色小镇”商业模式中的供应商将成为潜在投资主体“特色小镇”的商业模式主要分四类，分别是土地一级开发、二级房地产 开发、项目运营、城镇建设开发。1） ）土地一级开发包括一级开发和一级发，投资商主

20、要是城司和房地产公司，通过土地增值和项目工程的收入获取收益；2） 二级房地产开发分为城市地产、旅游地产、工业地产三个方向，参与的投资主体为房地产商、旅游地产商以及工业地产商，通过房地产的销售收入和租赁收入获得投资回报；3） 项目运营目前分为特色产业和旅游产业两大部分，特色产业以科技创新为核心，囊括了科技产业园、产业孵化园、双创中心和科研基地四个项目， 投资主体为园区运营，旅游产业以景区、主体乐园和演艺广场为主，投资 主体为旅游公司和娱乐产业公司，通过项目的持续运营实现收益；4） 城镇建设开发分成基础设施的开发如交通、通讯、电力水力等，公共服务设施的开发如医院、学校、银行等，参与主体为基础设施开

21、发运营商， 公共服务设施运营商等，与项目运营一样，城镇建设开发的获利途径同样依赖长期的持续运营。在“特色小镇”初期运营过程中，除了运营商自身通过经营获利外，政府还将提供政策补贴以及相应的税收优惠，为“特色小镇”的初级阶段保驾护航。图表 8：“特色小镇”的商业模式来源：远卓咨询、国金证券研究所 “特色小镇”的运营模式将遵从“政府引导，企业主导，充分发挥市场活 力”的原则。“特色小镇”的建设投资成本高，投资期限长，面对这种现象， 单纯依靠政府的力量很难保证长期的运营效率，单纯依靠企业的力量又很 难有足够的资金支持，因此唯有政府和企业相互合作，发挥好政府在政策 和资金上的推动作用和企业在经营效率上的

22、优势，将二者的利益捆绑在一 块，才能实现“特色小镇”的可持续发展。- 8 -敬请参阅最后一页特别声明股票投资策略报告图表 9：“特色小镇”运营模式图表 10：“特色小镇”多层次融资渠道来源：国金证券研究所来源：国金证券研究所4.2PPP 模式将在“特色小镇”的建设中得到广泛应用PPP 模式将成为“特色小镇”主流的投融资方式。“特色小镇”的开发主要有三种模式：政府主导、企业主导和政企合营的 PPP 模式。虽然目前仍由政府主导，但在未来，PPP 模式或成为体育小镇的主流经营方式。PPP 模式是将政府的部分职权通过特许经营权的方式转移给社会主体，政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的

23、共同体关系，在这一关系中，政府减轻了自身的财政负担同时社会主体降低了投资风险，对于合作双方而言可谓双赢。华侨城目前在建的甘坑新镇项目，是由深圳市龙岗区政府、华侨城集团公司和深圳市甘坑生态文化发展三家公司，以 PPP 模式合作开发的，总投资额 300 亿元，收入来源是“门票收入+地租+销售分成”，其中前两部分收入是长期稳定的收入。地租即租金， 以前旧的厂房每月每平方米租金是 1520 元，华侨城将之改造后租金能提高到 5060 元，这部分收入是稳定的，而销售分成，包括在城开发的农产品、餐饮服务、培育的一些产品的销售等，这部分收入把控难度， 风险比较大，因此对于企业实力相对薄弱的小镇，除了加强与银

24、行、信托 和保险的合作外，还应当通过市场化的手段，如 PPP 模式以及一些产业基金的模式进行运作，分散自身的投资风险，以市场化机制推动小镇建设。 第一批 127就有很多小镇采用了 PPP 模式，可以预期未来在基础设施个“特色小建设和公共施建设中会有更多的 PPP 模式的应用。图表 11：第一批“特色小镇”PPP 项目图表 12：第一批“特色小镇”购买市场化项目情况来源：国金证券研究所来源：国金证券研究所五、“雄安新区”将为“特色小镇”提供广阔的试验田 雄安新区再吹“特色小镇”。聚焦雄安中国新区经济及“特色小镇”高端总裁峰会已于 5 月 25-27 日在北京召开。峰会围绕新经济新模式、“特- 9

25、 -敬请参阅最后一页特别声明股票投资策略报告色小镇”落地实操、京津冀一体化等重要议题来全面解读雄安新区新政、新产业、新机遇、新城镇，各地知名企业及政府大规模布局“特色小镇”，“特色小镇”模式受到强烈看好，目前雄安新区及周边已有 10 余家“特色小镇”，主要由产业类和文旅类占主导。图表13：雄安新区及周边10 余家“特色小来源：河北省发改委、国金证券研究所在雄安新区发展“特色小镇”，可以起到很好的复制推广效果。从发达国家 的经验来看，“特色小镇”已经成为城市化的一种模式，“特色小镇”需要解决的不仅是一个镇的问题，而是一个系统性包括大量的产业、人口、乃至公共的福利资源向小镇转移的趋势。雄安特区的建

26、立，将集中疏解北京非首都功能，意味着京津冀环首都城市群将在结构调整后布局和空间更加优化，这与“特色小镇”的本质有着共通之处，在雄安新区发展“特色小镇”1）有助于为“特色小镇”提供广阔的试验田；2）留住当地的潜在外流人群，并且吸引一部分已外出的人群返乡工作；3）调整雄安新区内部的产业结构，剥离原有的重污染产业，将重心转移到文化旅游以及一些轻工业上来，实现可持续发展；4）为缓解我国“大城市”病的现象提供解决方案，一旦成功即可复制到上海、广州、深圳等地。在河北省公布的首批“特色小镇”创建和培育类中，在雄安新区范围内(雄县、容城、安新 3 县)以及周边的“特色小镇”有十多个，这些“特- 10 -敬请参

27、阅最后一页特别声明名称发展现状发展领域保定市白沟特色商贸小镇 发展商贸、物流、电子商务和旅游购物四大产业箱包服装保定市雄县京南花谷小镇以鲜花、田园、温泉、乡愁为特色，集绿色生产、休闲度假、地域文化体验、科普展示、教育研发为一体旅游、商贸保定市定兴县非遗小镇展示定兴历史文化和非遗项目的文化乐园历史文化保定市清苑区好梦林水小镇集“吃住行游购娱、商养学闲情奇”于一体旅游保定市高阳县农机商贸小镇依托农机流通优势，延伸农机产业链，积极承接京津地区产业转移，最终形成现代庞口农机交易市场集群农机产业廊坊市霸州足球运动小镇以足球产业为主导，积极发展足球专业培训体育产业廊坊市鲁能生态健康小镇集观光旅游、休闲度假

28、、文娱体验、生态养生、商业活动等多项功能于一体旅游沧州市华斯裘皮小镇形成珍稀毛皮动物养殖、市场集散、原皮硝染、裘皮服装加工、研发设计、内外贸易完整的产业链，未来将加速裘皮产业聚合裘皮产业沧州市中医文化小镇以文化产业为主导，面向京津冀养生人群、历史文化与民族文化拥趸，强化产业链，聚焦第一、第三产业联动文化产业沧州市白洋淀水乡风情小镇以旅游业为主导，面向京津冀度假人群，打造成集观光、度假、休闲、体验、居住、购物等为一体的旅游目的地旅游股票投资策略报告色小镇”无疑将伴随着雄安新区的崛起而快速发展。河北将投资2000 亿100 个“特色小镇”。建设图表 14：雄安新区规划图图表 15：雄安新区发展意义

29、来源：国金证券研究所来源：国金证券研究所六、投资建议从四条投资主线把握“特色小镇”商业模式中重要参与企业的投资机会：1） 投资主线一：土地一级开发、二级房地产开发以及投资“特色体育小 镇”等。重点把握拥有较多存量土地的上市公司以及地产开发商，推荐关注华夏幸福（将产业小镇作为集团业务发展线之一）、华侨城 A( 将构建100 座具有中国传统民俗文化特色的小镇)、莱茵体育(拟 80 亿打造杭州浦阳特色体育小镇)等。2） 投资主线二：项目运营开发商。旅游产业目前仍是项目运营开发商的主战场，涉及“人工、人文”主题性的景点，如：中青旅(在“特色小镇”项目上积极推进）等。3） 投资主线三：PPP 模式。“特

30、色小镇”的未来发展将伴随着 PPP 模式不断优化，在政府和社会主体间寻找到平衡点，推荐关注美尚生态(近五年重点打造“特色小镇”PPP2.0 计划)、铁汉生态（表示将会结合主营业务探索和尝试建设“特色小镇”的相关业务）。4） 后续有望积极参与河北以及雄安新区“特色小镇”建设的上市公司， 如： 南国置业(表示将参与雄安新区“特色小镇”建设)、滨江集团（后续有望在适合时机将参与雄安新区周边小镇的项目开发）、华斯股份（华斯裘皮城及其配套被认定为河北省第一批创建类“特色小镇”）、棕榈股份（提出“生态城镇+”的战略转型方向，积极参与雄安新区建设）等。- 11 -敬请参阅最后一页特别声明股票投资策略报告图表

31、 16：“特色小镇”投资标的梳理将构建 100 座具有中来源：国金证券研究所风险因素：项目进度不及预期- 12 -敬请参阅最后一页特别声明年初至今PEPEPBPEG投资主线代码公司行业注册地主要看点涨跌幅（ TTM）（ 2017E）（ LF）（ 2017E）600340.SH华夏幸福房地产河北省49.96%0.4将产业小镇作为集团土地一级业务发展线之一开发、 二级房地产开发000069.SZ华侨城 A房地产广东省32.95%0.6国传统民俗文化特色的小镇000558.SZ莱茵体育房地产浙江省-14.33%612.1拟 80 亿打造

32、杭州浦阳特色体育小镇项目运营600138.SH中青旅休闲服北京-2.53%1.4在特色小镇项目上积开发商务极推进300495.SZ美尚生态建筑装江苏省-10.35%49.8近五年重点打造特色饰小镇 PPP2.0 计划PPP 模式表示将会结合主营业300197.SZ铁汉生态建筑装广东省0.95%0.4务探索和尝试建设特饰色小镇的相关业务002305.SZ南国置业房地产湖北省39.50%281.6表示将参与雄安新区特色小镇建设有望积极参与河北后续有望在适合时机002244.SZ滨江集团房地产浙江省0.29%0.4将参与雄安新区周边小镇的项目开发以及雄安纺织服华斯裘皮城及其配套新区特色002494.SZ华斯股份装河北省29.12%427.2被认定为河北省第一小镇建设批创建类特色小镇建筑装提出“生态城镇+”002431.SZ棕榈股份饰广东省35.82%117.7的战略转型方向，积极参与雄安新区建设股票投资策略报